TJ 06088, 15 juin 2026, RG 26/00962
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Texte de la décision
COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
-
EXPERTISE
N° RG 26/00962 - N° Portalis DBWR-W-B7K-RG5R
du 15 Juin 2026
M.I 26/00644
affaire : Syndic. de copro. [U] [R]
c/ S.C.I. CT FONCIERE
Copie exécutoire délivrée à
Me Stéphane GIANQUINTO
Me Claire LANGUERY
Copie certifiée conforme
délivrée à
EXPERTISE
L’AN DEUX MIL VINGT SIX ET LE QUINZE JUIN À 14 H 00
Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :
Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 01 Juin 2026 déposé par Commissaire de justice.
A la requête de :
Syndic. de copro. [Adresse 1]
Pris en la personne de son syndic [V] & [Y]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE
DEMANDERESSE
Contre :
S.C.I. CT FONCIERE
[Adresse 3]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Claire LANGUERY, avocat au barreau de NICE
DÉFENDERESSE
Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 12 Juin 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 15 Juin 2026.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte de commissaire de justice en date du 1er juin 2026 , le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a fait assigner en référé d’heure à heure, suivant une ordonnance sur requête du 29 mai 2026, la SCI CT FONCIERE devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, à l’audience du 1er juin 2026 aux fins :
- ordonner à la SCI CT FONCIERE d’arrêter tous travaux en ses droits et biens immobiliers notamment au sein des combles de l’immeuble qui se trouvent être des parties communes qu’elle a annexées illégalement et ce sous astreinte de 1000 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance
- ordonner une expertise avec mission habituelle en pareille matière
- réserver les dépens
A l’audience du 4 juin 2026, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a maintenu ses demandes.
La SCI CT FONCIERE régulièrement assignée par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice n’a pas constitué avocat.
L’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026.
Le 9 juin 2026, le conseil de la SCI CT FONCIERE a sollicité la réouverture des débats en indiquant que cette dernière venait de lui remettre l’assignation du 1er juin 2026 et qu’elle souhaitait présenter ses observations.
Le 11 juin 2026, le conseil du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] s’y est opposé en faisant valoir que la SCI CT FONCIERE continuait ses travaux au sein des parties communes en les accélérant .
La réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 12 juin 2026.
A l’audience du 12 juin 2026, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a sollicité le rejet des demandes adverses et a maintenu ses demandes. Il a sollicité la condamnation de la SCI CT FONCIERE à lui payer la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
La SCI CT FONCIERE sollicite dans ses conclusions en réponse :
- le rejet des demandes
- la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble à lui verser la somme de 3000 € à titre de dommages-intérêts outre la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens
- à titre subsidiaire, rejeter la demande d’arrêt total des travaux sans distinction entre les combles et les parties privatives et en conséquence ordonner l’arrêt des travaux au sein des combles de l’immeuble en ce non compris le lot 38
- rejeter le chef de mission tendant à demander à l’expert de dire si les travaux entrepris ont impacté et affecté la solidité de l’immeuble et sa structure
- rejeter le surplus des demandes
- prendre acte de ses protestations et réserves concernant la demande d’expertise
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3000 € à titre de dommages-intérêts
L’affaire a été mise en délibéré au 15 juin 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la demande d’arrêt des travaux
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que la SCI CT FONCIERE est propriétaire de biens immobiliers au sein de l’immeuble en copropriété [Adresse 1], à savoir les lots 38 et 78 correspondant à un appartement situé au troisième étage et une mezzanine.
Le règlement de copropriété de l’immeuble prévoit que :
- de façon générale toutes les parties selon les lois et les usages qui ne sont pas affectés à l’usage exclusif de l’un des propriétaires des parties d’immeubles sont des parties communes
- chaque copropriétaire pourra modifier comme bon lui semblera la distribution intérieure de son appartement tout en restant seul responsable de tout affaissement, dégradation, qui pourrait se produire ainsi que tout préjudice qui pourrait être occasionné par ces modifications et transformations aux voisins immédiats ou à l’ensemble des copropriétaires mais dans aucun cas il ne pourra toucher à l’âme vive de la maison, c’est-à-dire aux gros murs de façade, aux murs de refend ou piliers et qui portent la dalle en ciment armé des planchers pas plus qu’aux colonnes montantes de l’eau du gaz et d’électricité, colonnes de distribution et d’évacuation.
La défenderesse a acquis ses droits et biens immobiliers de Monsieur [S] [N] qui avait sollicité préalablement qu’une partie des combles, parties communes, lui soit vendue afin de faire poser trois fenêtres de toit et effectuer un empiètement sur la hauteur des parties communes, résolution qui a été rejetée par les copropriétaires lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2024.
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] expose cependant que la SCI CT FONCIÈRE s’est permise malgré le refus de l’assemblée générale, d’annexer illégalement 40 m² de combles qui sont en cours de transformation en habitation lors de la rénovation de ses biens immobiliers en portant atteinte aux parties communes et à la structure de l’immeuble.
Il verse en ce sens un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 19 mai 2026 décrivant:
- qu’il se transporte au dernier étage de l’immeuble, que le logement à gauche est l’appartement nouvellement acquis par la société CT FONCIÈRE et qu’il accède aux combles de l’immeuble par la trappe d’accès située sur le palier de l’étage
- qu’il constate que des travaux d’agrandissement du logement du dessous sont en cours dans les combles et que des cloisonnements sont en cours de pose jusqu’à atteindre la charpente de l’immeuble
- que la structure métallique du cloisonnement est en cours de réalisation, qu’une trémie d’escalier apparaît afin d’accéder au niveau des combles depuis le logement, qu’un tuyau a été fixé sur les poutres de la charpente de la toiture et part en direction de l’appartement situé en dessous et que la structure métallique du cloisonnement a été fixée sur les poutres de la charpente de la toiture de l’immeuble
- que selon le syndic aucune demande n’a été effectuée auprès de l’assemblée générale aux fins d’acceptation de tels travaux d’agrandissement
- que l’annexion des parties communes des combles est évaluée approximativement à 40 m² .
Bien que la SCI CT FONCIÈRE soulève que la demande d’annexion des parties communes qui a été refusée par l’assemblée générale des copropriétaires concernait une autre partie des combles, qu’elle a acquis une mezzanine correspondant au lot numéro 78 et qu’elle a légitimement pensé que cette dernière incluait l’ensemble du volume accessible depuis son logement, en soutenant qu’à ce jour rien ne le contredit, force est de relever qu’elle ne rapporte pas la preuve que la mezzanine qu’elle a acquise correspond à une partie des combles dans lequel les travaux sont en cours de réalisation . En outre, il ressort des éléments susvisés que lesdits travaux sont en cours au niveau des parties communes et qu’il a notamment été constaté qu’un tuyau ainsi que la structure métallique du cloisonnement ont été fixés sur les poutres de la charpente de la toiture de l’immeuble, sans que la SCI CT FONCIÈRE ne justifie de l’autorisation nécessaire pour y procéder.
Par ailleurs, bien qu’elle soutienne que le syndicat a fait preuve de tolérance pour des travaux identiques dans les combles concernant un autre copropriétaire, force est de relever qu’elle n’en rapporte pas la preuve et que le moyen soulevé est inopérant dans la mesure où elle ne justifie de son côté d’aucune autorisation s’agissant des travaux entrepris, affectant les parties communes.
Dès lors, force est de considérer en l’absence d’éléments probants et au vu des éléments susvisés à savoir la décision de l’assemblée générale des copropriétaires ayant refusé de vendre une partie des combles à l’ancien propriétaire des lots acquis par la société CT FONCIERE et du constat établissant que des travaux sont en cours au sein des combles, qu’une trémie d’escalier a été créée afin d’y accéder depuis l’appartement outre qu’un tuyau et une structure métallique ont été fixés sur les poutres de la charpente sans qu’il ne soit justifié d’une autorisation préalable de l’assemblée générale autorisant les travaux entrepris sur les parties communes, que le trouble manifestement illicite subi par le syndicat des copropriétaires est caractérisé. En outre, une expertise est parallèlement sollicitée par le syndicat des copropriétaires afin d’examiner les travaux entrepris et vérifier notamment s’ils ont affecté la structure de l’immeuble.
Le syndicat des copropriétaires sollicite un arrêt des travaux entrepris par la défenderesse et “ notamment ceux au sein des combles” de l’immeuble, ce que conteste la SCI CT FONCIERE qui sollicite subsidiairement que seul l’arrêt des travaux dans les combles soit ordonné, en l’absence de trouble causé à la copropriété justifiant de la nécessité d’arrêter les travaux entrepris dans ses parties privatives.
En conséquence, au vu du trouble manifestement illicite subi par le syndicat des copropriétaires caractérisé par les seuls travaux en cours réalisés au sein des combles de l’immeuble, parties communes, à défaut d’éléments contraires portés à la connaissance du juge et de l’expertise sollicitée, la société CT FONCIERE sera condamnée à un arrêt des travaux entrepris au sein des combles de l’immeuble, et ce sous astreinte de 300€ par jour de retard qui courra, passé le délai de 10 jours suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de 90 jours.
Le surplus des demandes sera rejetée.
Sur la demande d’expertise
Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé.
Bien que la défenderesse s’oppose à la demande d’expertise aux motifs que les travaux en cours sont sans caractère structurel car ils consistent en la simple fixation de rails par visserie légère aux poutres de la charpente et qu’un autre copropriétaire a entrepris des travaux identiques, force est de relever qu’elle ne verse pas de pièces suffisantes sur les travaux qui sont en cours de réalisation et qu’il ressort des éléments susvisés qu’une trémie d’escalier a été créée afin d’accéder aux combles depuis le logement, qu’un tuyau a été fixé sur les poutres de la charpente de la toiture et que la structure métallique du cloisonnement a été fixée sur les poutres de la charpente de la toiture de l’immeuble.
En outre, bien qu’elle fasse état de problèmes de structure qui pourraient avoir été causés par un incendie et des travaux de reconstruction, force est de relever qu’elle ne verse aucune pièce en ce sens.
Dès lors, il convient au vu de ces éléments, de faire droit à la demande d’expertise qui repose sur un motif légitime en l’état des difficultés apparues et des désordres constatés mais également du différend opposant les parties. Elle fournira à la juridiction éventuellement saisie les éléments d’ordre technique indispensables à la solution du litige et elle se déroulera au contradictoire de l’ensemble des parties susceptibles d’être, en définitive, concernées.
Les modalités de cette expertise, ordonnée aux frais avancés du syndicat des copropriétaires, qui a intérêt à ce qu’elle soit pratiquée, seront précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.
Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire .
Bien que la défenderesse argue d’un accès illicite à ses parties privatives depuis les parties communes en faisant valoir que le syndicat des copropriétaires s’est permis d’accéder à son lot numéro 78 correspondant à la mezzanine pour prendre des clichés de ses parties privatives ainsi que des travaux réalisés dans les combles, ce qui lui cause un préjudice, force est de relever que sa demande se heurte à des contestations sérieuses dans la mesure où il ressort du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice que ses constatations ont été faites à partir des parties communes, ce dernier ayant accédé aux combles de l’immeuble par la trappe d’accès située sur le palier de l’étage sans pénétrer dans les parties privatives de la société CT FONCIERE, aucune pièce n’étant de surcroît versée sur le préjudice allégué.
Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.
Sur les demandes accessoires
Il convient au vu de l’issue du litige et des circonstances de l’espèce, de laisser les dépens à la charge de chacune des parties et de rejeter les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans la mesure où le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir, préalablement la délivrance de son assignation, adressé une mise en demeure à la défenderesse suite aux travaux entrepris au sein des combles et qu’une expertise a été ordonnée afin d’obtenir des éléments précis et objectifs sur les travaux en cours.
PAR CES MOTIFS :
Nous, Céline POLOU, Vice-présidente, juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
CONDAMNONS la SCI CT FONCIERE à arrêter les travaux entrepris au sein des combles de l’immeuble 84 TURIN, et ce sous astreinte de 300 € par jour de retard qui courra, passé le délai de 10 jours suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de 90 jours ;
ORDONNONS une expertise ;
COMMETTONS pour y procéder M.[A] [K], expert judiciaire inscrit sur la liste de la cour d’appel d’[Localité 1], demeurant :
[Adresse 4]
[Localité 5]
Tél : [XXXXXXXX01]
Port. : 0698682001
Courriel : [Courriel 1]
avec mission de :
* se rendre sur les lieux en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception ;
* se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est seulement, tous sachants ;
* décrire les travaux entrepris par la SCI CT FONCIERE et notamment ceux au sein des combles de l’immeuble ;
* vérifier la réalité des désordres allégués par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] dans son assignation et les pièces versées aux débats en indiquant notamment si les travaux réalisés dans les combles de l’immeuble ont affecté sa structure et les parties communes ; les décrire ;
* rechercher les causes des désordres ;
* fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues ;
* préciser les moyens et travaux nécessaires pour y remédier et procéder notamment à la remise en état des combles, en chiffrer le coût, comprenant, si besoin est, le coût de la maîtrise d’œuvre correspondante et en préciser la durée sur devis présentés par les parties, vérifiés et annexés au rapport ;
* fournir éventuellement tous éléments d’appréciation des préjudices subis ;
* s’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions ;
DISONS que le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] devra consigner à la régie du tribunal judiciaire, avant le 18 août 2026 la somme de 4000 euros afin de garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert sauf dans l'hypothèse où une demande d'aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général ;
DISONS qu’à défaut de consignation selon les modalités ainsi fixées, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le magistrat chargé du contrôle de l’expertise, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;
DISONS que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu’à défaut ou en cas de carence dans l’accomplissement de sa mission, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise ;
DISONS que l’expert commencera ses opérations dès qu’il aura été avisé par le greffe que la consignation ou que le montant de la première échéance dont la consignation a pu être assortie a été versée en application des dispositions de l’article 267 du code de procédure civile ;
DISONS que lors de la première réunion ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses dépenses ;
DISONS que préalablement l’expert communiquera aux parties sa demande de consignation complémentaire en les invitant à faire valoir leurs observations dans le délai de quinze jours ;
DISONS que l’expert adressera au magistrat chargé du contrôle des expertises sa demande de consignation complémentaire en y joignant soit les observations des parties, soit en précisant que les parties n’ont formulé aucune observation ;
DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixées par le magistrat, et sauf prorogation de ce délai, l’expert pourra demander à deposer son rapport en l’état en application de l’article 280 du code de procédure civile ;
DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et qui ne lui auraient pas été communiquées spontanément, et le cas échéant, à l’expiration de ce délai en application des dispositions de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, saisir le magistrat chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents, s’il y a lieu sous astreinte ou être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession;
DISONS que l’expert accomplira personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 à 284-1 du code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations et l’avis de toutes personnes informées et qu’il aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste dans une spécialité distincte de la sienne conformément aux dispositions de l’article 278 du code de procédure civile ;
DISONS que, sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle des expertises, l’expert devra remettre directement un rapport à chacune des parties et en déposera un exemplaire au greffe du tribunal, (article 173 du Code de procédure civile) au plus tard le 1er mars 2027 de son rapport auquel sera joint, le cas échéant, l’avis du technicien qu’il s’est adjoint ;
DISONS que l'expert devra solliciter du Magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai, si celui-ci s'avérait insuffisant ;
DISONS qu’il devra vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis ;
DISONS que l’expert, une fois ses opérations terminées, et au moins un mois avant le dépôt de son rapport définitif, communiquera à chacune des parties, sous forme de pré-rapport le résultat de ses constatations ainsi que les conclusions auxquelles il sera parvenu, recevra et répondra aux observations que les parties auront jugé utile de lui adresser sous forme de dires à annexer au rapport définitif ;
DISONS que lorsque l’expert transmettra son pré-rapport aux parties il leur impartira un délai maximum de six semaines pour recueillir leurs observations ou réclamations récapitulatives conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, et qu’à l’expiration de ce délai il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations tardives sauf cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fera rapport au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction et précisera s’il n’a reçu aucune observation;
DISONS que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle des expertises;
DISONS qu’à l’issue de ses opérations l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires en même temps qu’il justifiera l’avoir adressée concomitamment aux parties;
DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, d’en débattre contradictoirement préalablement à l’ordonnance de taxe ;
DISONS que l’expert devra rendre compte de sa mission au magistrat chargé du contrôle des expertises;
DISONS qu'il devra informer immédiatement le magistrat chargé du contrôle des expertises de toutes difficultés rencontrées dans l'accomplissement de sa mission ;
DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle de dommages et intérêts de la SCI CT FONCIERE ;
DISONS n’y avoir lieu application de l’article 700 du code de procédure civile .
LAISSONS à la charge de chacune des parties les dépens de la présente instance ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire;
En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et le greffier.
LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS
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