TJ 92050, 8 juin 2026, RG 26/00415

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 08 JUIN 2026

N° RG 26/00415 - N° Portalis DB3R-W-B7J-3ODX

N° de minute :

[X] [I]

c/

S.A.R.L. SARL K.G

DEMANDERESSE

Madame [X] [I]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Arthus NOEL de la SELEURL PONROY NOËL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0880

DEFENDERESSE

S.A.R.L. SARL K.G
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Sébastien BENA de l’AARPI Association d’avocats Guilbaud Béna, avocats au barreau de PARIS, vestiaire: B0992

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 07 mai 2026, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 octobre 2020, Madame [X] [I] a donné à bail commercial à la société K.G. des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 3] pour une durée de neuf années à compter du 20 octobre 2020 et moyennant un loyer annuel de 22.045 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement et d’avance, pour une activité à usage exclusif de restauration rapide et salon de thé.

Des loyers et charges sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2025, Madame [X] [I] a fait délivrer à la société K.G. un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire stipulée dans le bail pour une somme en principal de 18.524,94 euros à titre de loyers et accessoires exigibles, outre le coût du commandement.

C’est dans ces conditions, que par acte du 23 janvier 2026, Madame [X] [I] a fait délivrer une assignation en référé devant le tribunal judiciaire de Nanterre à la société K.G. aux fins de voir principalement constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la défenderesse et la condamner à titre provisionnel à lui payer une somme de 20.689,10 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation.

A l’audience du 7 mai 2026, le conseil de Madame [X] [I] soutient les termes de ses dernières conclusions aux termes desquelles elle demande de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 14 novembre 2025, Ordonner l’expulsion de la société K.G. et celle de tous occupants de son chef, des lieux dont il s’agit, si besoin avec le concours de la force publique, Condamner la société K.G. à lui restituer les lieux libres de toute occupation et de tout mobilier sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, L’autoriser à séquestrer le mobilier garnissant les lieux dans un garde meuble, aux frais, risques et périls de la défenderesse,Fixer l’indemnité d’occupation à titre provisionnel au montant du loyer actuel à compter du 14 novembre 2025, hors charges et hors taxes, Condamner la société K.G. à lui payer, à titre provisionnel, les sommes suivantes : les loyers et indemnités d’occupation dus jusqu'à la décision à intervenir, soit sauf à parfaire la somme de 26.633,29 € ;le montant de l’indemnité d'occupation fixée, au fur et à mesure de son exigibilité, depuis la résiliation du bail et jusqu'à la date de restitution effective des locaux, libres de tout mobilier et de toute occupation, outre charges et taxes ;la majoration de 10% des sommes dues à la demanderesse, conformément aux stipulations du bail, soit la somme supplémentaire de 2.663,32 €, sauf à parfaire ;Condamner la société K.G. à lui payer les intérêts au taux légal sur ces sommes à compter du commandement pour les sommes qui y sont visées, et de la présente assignation pour le surplus ;L’autoriser à conserver le montant du dépôt de garantie, à titre de premiers dommages et intérêts, sans imputation sur les sommes dues par la société K.G ;Constater l’absence de contestation sérieuse ; Rejeter toute demande de délai de paiement, suspendant ou non la clause résolutoire formée par la société K.G. ; Rejeter toute autre demande de la société K.G. ; Condamner la société K.G. à lui payer une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la société K.G. aux entiers dépens comprenant les frais du commandement de payer, de l’assignation et de ses suites.
La demanderesse expose que les contestations de la défenderesse portent sur une période postérieure à la résiliation du bail de sorte qu’elles ne sont pas de nature à remettre en cause la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire faute de permettre le jeu de l’exception d’inexécution. Elle fait valoir que la majoration sollicitée et la conservation du dépôt de garantie sont conformes aux stipulations contractuelles. Au vu de la situation économique de la société K.G. et d’autres entreprises situées dans le même secteur, elle estime que l’octroi de délais de paiement ne sont pas justifiés en l’absence de perspective d’amélioration. Concernant les conséquences du sinistre affectant le local loué, la bailleresse relève une absence de preuve d’interruption d’activité et le fait que l’établissement propose également de la vente à emporter et la livraison des repas cuisinés ; elle estime par ailleurs que la société K.G. ne peut obtenir une indemnisation cumulée de la part de son assureur et du bailleur en raison du principe de réparation intégrale.

Le conseil de la société K.G. soutient oralement les termes de ses conclusions et demande de :

Dire qu’elle est redevable à Madame [X] [I] d’une somme, au principal, de 14.524,94 € au titre de l’arriéré locatif ; Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ; Octroyer à la société K.G. un délai de vingt-quatre mois pour l’apurement de sa dette locative; Dire que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect des délais accordés ;Dire que les demandes formées par Madame [X] [I] et tendant à la condamnation provisionnelle de la société K.G. au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 14 novembre 2025 et d’une majoration de 10% des sommes dues à la bailleresse, soit une somme à parfaire de 2.068,91 €, se heurtent à l’existence d’une contestation sérieuse et les rejeter ; Condamner Madame [X] [I] à lui payer une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.
Elle ne conteste pas le montant des sommes réclamées au stade du commandement de payer mais relève avoir procédé au virement d’une somme de 4.000 euros ramenant le montant de la dette à la somme de 14.524,94 euros. Cependant, la société K.G. fait valoir qu’elle a rencontré des difficultés financières dues initialement à l’installation d’une crêperie concurrente à proximité de son établissement et que la situation s’est ensuite fortement dégradée à la suite d’un dégât des eaux causant une interruption d’activité depuis décembre 2025. Elle annonce qu’elle sera susceptible d’apurer sa dette de façon échelonnée après avoir perçu l’indemnité de l’assurance. Au vu du manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme de la chose louée et du caractère impropre à leur destination des locaux loués, la société preneuse estime que la demande d’indemnité d’occupation se heurte à l’existence d’une contestation sérieuse résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme de la chose louée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Il est constant que le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il comprend une clause résolutoire dans son article 16 visée dans le commandement de payer délivré le 13 octobre 2025 à l'adresse des lieux loués.

La somme visée au commandement de payer se décompose comme suit :

18.524,94 euros au titre des loyers et charges impayés,18,87 euros au titre du droit proportionnel,205,37 euros au titre du coût de l’acte.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la société K.G., au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 18.524,94 euros.

La défenderesse ne conteste pas le montant des sommes réclamées.

Le commandement étant valable, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.

Or il ressort de l’extrait de compte édité le 16 janvier 2026 qu’aucun règlement n’est intervenu pendant cette période. Les causes de ce commandement n’ayant pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, c’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 13 novembre 2025 à 24h.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Le possible recours une procédure d’expulsion assortie de la force publique paraissant suffisamment contraignant, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte concernant la restitution des lieux.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Sur la provision au titre des loyers, charges et accessoires impayés
En l’espèce, la société demanderesse produit un décompte actualisé au 6 mai 2026 faisant état d’un solde de 26.633,29 euros (échéance du premier trimestre 2026 incluse).

Ainsi, il ressort du dernier décompte qu’à la date d’acquisition de la clause résolutoire, il est fait état d’un solde de 18.524,94 euros. Le défendeur ne conteste pas le montant de sa dette locative, tout en rappelant avoir procédé à un virement d’un montant de 4.000 euros le 20 décembre 2025, ce qui est corroboré par le décompte actualisé produit par la demanderesse. Ce paiement postérieur doit naturellement s’amputer sur le montant réclamé au titre de la dette locative arrêtée au 13 novembre 2025.

Dès lors, le montant de la créance de la société K.G. au titre des loyers et charges s’établit de manière non sérieusement contestable au 6 mai 2026 à la somme de 14.524,94 euros (échéance du quatrième trimestre 2025 incluse). La société preneuse sera donc condamnée au paiement provisionnel de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Sur la demande en délai de paiement
L’article 1343-5 du Code civil permet au juge d’octroyer des délais de paiement dans la limite de deux années, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. L'octroi de ces délais n'est nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique précaire de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, la société K.G. demande à bénéficier de délais de paiement au motif qu’elle subit une conjecture économique défavorable liée à l’installation d’une entreprise concurrente à proximité immédiate de son local mais qu’elle dispose de garanties sérieuses d’apurement de la dette en raison notamment de son excellente réputation et de la perspective d’une indemnisation par son assureur suite au dégât des eaux qu’elle subit depuis décembre 2025. Elle fait état par ailleurs d’une possible réorientation de son activité.

Madame [X] [I] s’oppose à l’octroi de ces délais au motif que la capacité de remboursement de la défenderesse n’est pas établie, que le secteur rencontre des difficultés d’exploitation et qu’elle a besoin de récupérer les locaux puisque les loyers constituent son revenu.

La société défenderesse produit des échanges de courriels avec la société gestionnaire du bien de Madame [X] [I] concernant son arriéré locatif et proposant une reprise et un échelonnement des paiements à partir d’avril 2026, ainsi que ses comptes annuels pour les années 2022 à 2024. Elle justifie d’évaluations positives de ses clients mais affirme par ailleurs avoir cessé son activité depuis le 16 décembre 2025 en raison d’un dégât des eaux. Il ressort cependant de l’extrait de compte que les difficultés financières sont antérieures, avec un paiement irrégulier depuis mars 2025. Si la société K.G. les explique par l’implantation d’un restaurant voisin, elle ne justifie pas de démarches pour réorienter son activité.

Ainsi, au regard des difficultés financières structurelles rencontrées par la société preneuse, elle ne présente pas de garanties suffisantes pour faire droit à sa demande d’échelonner sa dette locative et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Partant, cette demande sera rejetée.

Sur la provision au titre des indemnités d’occupation
En l’espèce, l'occupation sans droit ni titre doit donner lieu en faveur du propriétaire au paiement d'une indemnité en réparation du préjudice qu'il subit.

La défenderesse entend à ce titre soulever une contestation sérieuse liée à l’état du local ; elle estime en effet qu’elle est fondée, au vu de l’impossibilité d’exploiter les locaux suite au dégât des eaux subi le 16 décembre 2025, qu’elle peut se prévaloir du mécanisme de l’exception d’inexécution.

Cependant, le sinistre déclaré le 17 décembre 2025 est intervenu postérieurement à la fin du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire, acquis le 13 novembre 2025, de sorte que les obligations réciproques résultant du bail se trouvaient alors éteintes. Partant, le mécanisme de l’exception d’inexécution est inopérant et ne permet pas à la société K.G., occupant sans droit ni titre, de s’exonérer du paiement de l’indemnité d’occupation.

Toutefois, le juge dispose d’un pouvoir souverain pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation, mécanisme indépendant du bail et correspondant à la contrepartie de l’occupation du bien. Le constat de commissaire de justice du 24 février 2026, soit 2 mois après la survenance du dégât des eaux, fait état d’un plafond partiellement manquant, de débris au sol, de la présence de moisissure et d’appareils électriques tel que le réfrigérateur hors services. Il en ressort avec l’évidence requise en référé que le local loué a été rendu au moins partiellement inutilisable depuis la survenance du sinistre, sans qu’il ne soit allégué d’aucuns travaux de remise en état.
En outre, la demanderesse soutient qu’exclure la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation contreviendrait au principe de réparation intégrale. Or le principe de réparation intégrale prohibant la double indemnisation ne s’applique qu’à l’égard d’un même poste de préjudice de sorte que l’indemnisation évoquée pour la perte d’activité ne saurait se confondre avec une adaptation du montant de l’indemnité d’occupation tenant compte de la dégradation des locaux.

Dès lors, la part non sérieusement contestable de l’indemnité d’occupation doit être fixée à la moitié du montant du loyer contractuel, soit la somme mensuelle de 981 euros, et il y a lieu de condamner la défenderesse au paiement de cette somme à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à libération totale des lieux loués.

Sur la clause pénale
Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation. La clause figurant à l’article 17 du bail qui prévoit que le preneur doit, en cas de défaut de paiement de toutes sommes à son échéance, une majoration de 10% de l’intégralité des sommes dues et que le montant du dépôt de garantie restera acquis à titre d’indemnité s’analysent en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi et qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause.

Sur les demandes accessoires

L'article 491, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L'article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. La société K.G., qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, dont la liste est fixée par la loi et qui comprend notamment le coût du commandement de payer.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, au vu de l’issue du litige, la société K.G. sera condamnée à payer à Madame [X] [I] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS