TJ 22278, 15 juin 2026, RG 21/00510

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-BRIEUC

LE 15 JUIN 2026

CHAMBRE CIVILE 1 Jugement du 15 Juin 2026

N° RG 21/00510 - N° Portalis DBXM-W-B7F-EUAZ
AV

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame LEROY-RICHARD, 1ère Vice-présidente faisant fonction de Présidente
Madame VUILLAUME, Vice-Présidente
Madame VOLTE, Magistrat honoraire

GREFFIER. : Madame VERDURE

DÉBATS : à l'audience publique du 07 Avril 2026.

JUGEMENT rendu par Madame LEROY-RICHARD, Vice-présidente, le quinze Juin deux mil vingt six, par mise à disposition au greffe

Date indiquée à l'issue des débats .

ENTRE :

Madame [P] [S] [N], née le 05 Septembre 1978 à LEHON (22100), demeurant 98 rue des Frères le Montréer - 22700 PERROS GUIREC
Représentant : Maître Gaëlle NIQUE de la SCP NIQUE & SEGALEN & PICHON, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

Monsieur [V] [H] [Z] [W], né le 02 Novembre 1967 à CONCARNEAU (29900), demeurant 98 rue des Frères le Montréer - 22700 PERROS GUIREC
Représentant : Maître Gaëlle NIQUE de la SCP NIQUE & SEGALEN & PICHON, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

ET :

Monsieur [T] [R], né le 22 Octobre 1968 à PHNOM PENH (CAMBODGE), demeurant 1 rue du Lion - 57330 HETTANGE-GRANDE
Représentant : Me Xavier DENECKER, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant

Madame [M] [B], née le 12 Avril 1976 à BATTAMBANG (CAMBODGE), demeurant 42 rue de la Baste - 77000 VAUX LE PENIL
Représentant : Maître Bertrand LEROUX de la SELARL MARION LEROUX COURCOUX DEGOUEY, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

S.A. [E] ASSURANCES, dont le siège social est sis 8 - 10 rue d’Astorg - 75008 PARIS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Diane RENARD de la SELARL KOVALEX, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [N] et M. [W] ont acquis une maison d’habitation auprès de M. [R] et de Mme [B] par acte authentique en date du 17 septembre 2015 instrumenté par Me [O].

La vente a été négociée par Mme [G], travaillant auprès de l’agence immobilière IAD. M. [R] et Mme [B] avaient pour leur part acquis ce bien en 2013.

Courant 2016 des infiltrations sont apparues dans le sous-sol de l’appentis. Deux experts amiables, des cabinets Eurexe et Arexbati, se sont succédés le 20 juin et le 22 décembre 2016.

Au vu des constats de ces professionnels, M. [W] et Mme [N] ont attrait leurs vendeurs devant le juge des référés pour qu’une expertise soit ordonnée. Par ordonnance en date du 27 juillet 2017, M. [D] a été mandaté en qualité d’expert judiciaire. Sa mission a été étendue le 2 juillet 2018.
M. [D] a déposé son pré- rapport le 27 juillet 2018.

Puis, les acquéreurs ont attrait le [E] à la cause, assureur de la société ouest expertise, ayant diligenté les diagnostics préalables à la vente et placée en liquidation judiciaire depuis le 16 mars 2017.
Par ordonnance de référé du 14 février 2019, les opérations d’expertise ont été étendues à Mme [G] ainsi qu’au [E] en sa qualité d’assureur du diagnostiqueur.

Le rapport final de l’expert a été déposé le 3 juillet 2020.

Par assignations en date des 5 et 19 février 2021, Mme [P] [S] [N] et M. [V] [H] [Z] [W] ont attrait devant la présente juridiction M. [T] [R] et Mme [M] [B] ainsi que le [E] Assurances en qualité d’assureur de la société Ouest Expertises en indemnisation de leurs préjudices liés notamment au coût des travaux de reprise.

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées, expurgées des demandes qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les époux [N] sollicitent,
Vu les dispositions des articles 1792 et suivants du Code Civil,
Vu les dispositions des articles 1103, 1104 du Code Civil, et 1231-1 du Code Civil
Vu les dispositions de l’article 1641 et suivants du Code Civil de :
-CONDAMNER in solidum Monsieur [R], Madame [B] et le [E] à payer àMonsieur [W] et Madame [N] la somme de 113 826 euros au titre du coût de reprise des désordres outre indexation suivant l’indice BT 01 du coût de la construction à compter de la date du dépôt du rapport d’expertise, au titre des travaux de reprise des étanchéités ;
- DIRE que dans l’hypothèse d’une modification de taux de TVA à la date du jugement à intervenir lesdites sommes seraient augmentées de la différence de TVA résultant de l’application du nouveau taux ;

- CONDAMNER in solidum Monsieur [R], Madame [B] et le [E] à payer à Monsieur [W] et Madame [N] au titre du préjudice de jouissance d’ores et déjà subi la somme de 27 000 euros selon décompte arrêté au mois de janvier 2025et à parfaire à hauteur de 250 euros par mois, jusqu’à règlement de l’entier préjudice ;
- CONDAMNER in solidum Monsieur [R], Madame [B] et le [E] à payer à Monsieur [W] et Madame [N] la somme de 3 000 euros au titre du préjudice à subir pendant la durée des travaux ;
- CONDAMNER in solidum Monsieur [R], Madame [B] et le [E] à payer à Monsieur [W] et Madame [N] à payer la somme de 24 000 euros selon décompte arrêté au mois de janvier 2021 ;
- CONDAMNER in solidum Monsieur [R], Madame [B] et le [E] à payer àMonsieur [W] et Madame [N] la somme de 8 000,00 € sur le fondement de l’article 700 ;
- ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- CONDAMNER in solidum Monsieur [R], Madame [B] et le [E] aux entiers dépens y compris ceux exposés pour les besoins de la procédure de référé, les frais et honoraires de l’expert judiciaire, et ceux exposés pour les besoins de la présente procédure, dont distraction au profit de la SCP NIQUE-SEGALEN-PICHON, Avocat ;
- DEBOUTER les défendeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires au présent dispositif.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 15 septembre 2025, expurgées des demandes qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, Mme [B] sollicite de :
Vu l'article 1641 et 1645 du code civil
✓ Vu l'article 1792 et 1792 - 1 du code civil
✓ Vu l'article ancien 1147 du code civil et 1231 - 1 et suivants du même code
✓ Vu l'article ancien 1382 du code civil et l'article 1240 du même code de :
- Déclarer Madame [B] fondée à se prévaloir de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés à l'encontre de Madame [N] et Monsieur [W] ;
En conséquence :
Débouter Madame [N] et Monsieur [W]. et toutes autres parties de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de Madame [B] ;
A défaut et subsidiairement :
En conséquence :
Débouter Madame [N] et Monsieur [W] et toutes autres parties de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de Madame [B] ;
Condamner in solidum, à défaut solidairement, le [E] ASSURANCES et Monsieur [R] à garantir Madame [B] de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre tant en principal, frais intérêts et accessoires ;
En tout état de cause :
Condamner in solidum à défaut solidairement Madame [N] et Monsieur [W], Monsieur [R] et la société [E] ASSURANCES à payer à Madame [B] la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 15 septembre 2025, expurgées des demandes qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, M. [R] sollicite de :
VU les articles 1641, 1645, 1792 et 1792 - 1 du code civil ;
VU l’ancien article 1147 du code civil et 1231-1 et suivants du même code ;
VU l’ancien article 1382 du code civil et l'article 1240 du même code ;
A TITRE PRINCIPAL :
DEBOUTER Monsieur [W] et Madame [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre Monsieur [R] ;
DEBOUTER Madame [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre Monsieur [R] ;
SUBSIDIAIREMENT :

DEBOUTER Monsieur [W] et Madame [N] de leur demande exposée au titre d’un prétendu préjudice lié à l’impossibilité d’établir un cabinet infirmier dont il n’est pas justifié ;
DIRE et JUGER que Monsieur [R] apparaît bien fondé à solliciter la garantie pleine et entière de [E] ASSURANCES ;
CONDAMNER in solidum et, à défaut, solidairement, [E] ASSURANCES à garantir Monsieur [R] de toutes condamnations prononcées à son encontre tant en principal, frais et accessoires ;
CONDAMNER in solidum et, à défaut, solidairement Madame [N] et Monsieur [W] et [E] ASSURANCES à payer à Monsieur [R] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER in solidum les mêmes aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 15 septembre 2025, expurgées des demandes qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, le [E] Assurances sollicite
Vu la norme NF P03 200,
Vu les articles 1382 anciens et suivants du Code Civil
Vu les articles 1241 et suivants du Code Civil, de :
Débouter Madame [N] et Monsieur [W] ainsi que Madame [B] et Monsieur [R] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions dirigées contre le [E], assureur de la Société OUEST EXPERTISES ;
Condamner in solidum Madame [N] et Monsieur [W] ainsi que Monsieur [R] et Madame [B] à régler au [E] une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
Condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens qui comprendront les dépens exposés dans le cadre des procédures de référés expertise et les frais d’expertise judiciaire.
Subsidiairement,
Réduire les prétentions de Madame [N] et Monsieur [W] dans d’importantes proportions et diviser leurs réclamations désordre par désordre en fonction de la responsabilité retenue contre la Société OUEST EXPERTISES ;
Débouter Madame [N] et Monsieur [W] de leurs demandes au titre de leurs préjudices de jouissance ;
Dès lors, Débouter Monsieur [R] et Madame [B] de leurs demandes contre la Société [E] ASSURANCES,ET
Condamner in solidum Monsieur [R] et Madame [B] à garantir le [E] ASSURANCES de toutes les condamnations qui seront prononcées à son encontre ;
Condamner in solidum Monsieur [R] et Madame [B] à régler au [E] une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
Condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens qui comprendront les dépens exposés dans le cadre des procédures de référés expertise et les frais d’expertise judiciaire.
En toutes hypothèses,
Dire que la nature de l’affaire et les contestations émises ne justifient pas le prononcé de l’exécution provisoire à l’encontre du [E].

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières écritures précitées des parties pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de celles-ci.

La clôture de la procédure est intervenue par ordonnance du 15 septembre 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, sur les demandes dépourvues d’effet ou de donner acte, l’article 12 du Code de Procédure Civile dispose que “le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.”

Les demandes dépourvues d’effet en ce qu’elles renferment un simple moyen au soutien d’une prétention, ne constituent pas une prétention sur laquelle le juge, qui est tenu de trancher un litige, doit se prononcer au sens de l’article 12 du code de procédure civile.

En conséquence, il n'y a pas lieu à statuer sur les demandes formulées en ce sens. Seules les prétentions des parties seront tranchées en application des textes en vigueur.

Il convient de rappeler en outre que le tribunal ne doit répondre qu'aux demandes qui figurent au sein du dispositif des dernières conclusions des parties.

Sur l’indemnisation des préjudices des demandeurs au visa des articles 1792 et suivants du code civil

Sur la qualité de constructeur des vendeurs

Les demandeurs excipent que M. [R] a réalisé lui-même des travaux d’ampleur alors même qu’il est électricien et donc qualifié pour ce faire. Mme [B], divorcée [R], ayant participé à la vente de cet immeuble qu’elle a fait construire par son époux, doit être réputée constructeur également. Elle est par ailleurs courtier en immobilier. Au demeurant, leur qualité de constructeur ressort de la page 17 de l’acte de vente.

Mme [B] conteste pour sa part sa qualité de constructeur. Elle excipe ne pas avoir participé aux travaux de rénovation qui ont été exclusivement réalisés par M. [R].

M. [R] soutient quant à lui que la preuve du lien d’imputabilité entre les désordres et son action n’est pas rapportée, et conteste sa responsabilité désordre par désordre.

***

Est réputé constructeur de l’ouvrage toute personne qui vend après achèvement l’ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

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En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise et de l’acte authentique de vente, en page 17 notamment, que M. [R] et Mme [B] ont acquis le bien en 2013 pour un prix de 115 000 euros et l’ont revendu en 2015 pour un prix de 200 000 euros. Selon l’acte authentique, « le vendeur » a procédé aux travaux suivants :
Démolition d’une dépendance et création d’une terrasse surélevée,
Transformation d’une fenêtre en porte-fenêtre,
Réagencement de l’intérieur notamment par l’abattage de cloisons, l’isolation, la réfection des sols, des murs et d’une chape en béton coulée en sous-sol.

Aux termes du compromis de vente intervenu entre les parties le 28 juillet 2015, « le vendeur » s’est engagé à réaliser les travaux suivants avant la vente :
Réalisation d’un traitement fongique,
Mise en conformité du réseau d’assainissement,
Raccordement du chauffage d’une chambre
Réparation de la toiture en pignon sud-ouest,
Remplacement du meuble de la salle de bains du rez-de-chaussée.

Il se déduit de ces éléments, et notamment de l’acte authentique que « le vendeur » désigne tant M. [R] que Mme [B] et qu’aucune différenciation n’est faite entre ces deux personnes pour désigner celui qui a effectivement réalisé les travaux. Par ailleurs, aucune précision n’est apportée quant à la réalisation concrète de ces travaux et de leur ampleur.
Par suite, ils ne peuvent qu’être, chacun, considérés comme vendeur réputé constructeur, dans la mesure où ils ont chacun vendu un immeuble dans lequel ils ont construit ou fait construire un ou des ouvrages.

Par ailleurs, l’expert judiciaire conclut dans son rapport que la toiture du bien est infiltrante et que sur cette seule base l’immeuble est impropre à sa destination. La responsabilité des vendeurs réputés constructeurs doit donc être recherchée sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, si les conditions en sont réunies.

Sur l’origine et la qualification des désordres

Selon l’article 1792 du Code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.

Les dommages ne relevant pas de la garantie décennale engagent la responsabilité du constructeur pour faute prouvée.

En l’espèce, plusieurs désordres ont été relevés par l’expert et il convient de les aborder point par point pour déterminer si la responsabilité de M. [R] et de Mme [B] peut être engagée sur cette base.

Le mur du sous-sol angle ouest
Selon l’expert, ce mur s’effondre sous l’effet « d’importantes infiltrations d’eau récurrentes à partir de la terrasse bétonnée ». Il s’agit de travaux réalisés par M. [R] selon l’expert.

M. [R] excipe que ce constat ne repose sur aucune constatation ni démonstration et qu’il n’a réalisé aucun travaux sur ce mur. Les infiltrations constatées existaient selon lui depuis « l’origine de la maison ». Il a fait un dire en ce sens, et l’expert s’est abstenu d’y répondre.

Mme [B] soutient que M. [R] n’a réalisé aucun ouvrage neuf incorporé dans les parties existantes.

Or, il n’est pas contesté que la terrasse bétonnée a bien été réalisée par M. [R], celui-ci ayant bétonné une partie du terrain pour installer la terrasse carrelée. Une terrasse bétonnée, et donc ancrée dans le sol, est un ouvrage. En outre, M. [R] ne démontre nullement que les infiltrations étaient présentes antérieurement à ces travaux, comme il se contente de le prétendre. L’expert indique que ces travaux ont été réalisés sans soin et sans respect des règles de l’art.
Les vendeurs doivent être tenus pour responsable de ces infiltrations.

Les descentes de gouttière
Selon l’expert ces travaux ont été réalisés par M. [R]. Or, M. [R] indique qu’il conteste depuis le départ ce constat réalisé par l’expert sans aucune preuve.
Mme [B] soutient pour sa part qu’il s’agit d’un ouvrage existant et non incorporé.

Or, il était convenu entre les parties que les vendeurs devaient avant la réitération de l’acte authentique mettre le réseau d’assainissement en conformité, et donc aussi l’évacuation des eaux de pluie puisqu’il s’agissait de séparer les eaux de pluie et les eaux usagées. Or la descente de gouttières est telle que les eaux de pluie sont actuellement évacuées dans le réseau d’égout des eaux usagées et met en péril la solidité du bâtiment. Cet élément caractérise un désordre de nature décennale.

En tout état de cause, les vendeurs ne démontrent aucunement que les gouttières étaient déjà installées lors des travaux d’autant qu’ils s’étaient engagés à mettre en conformité l’assainissement. L’expert soutient au contraire en page 18 de son rapport que M. [R] lui a confirmé pendant les opérations d’expertise avoir posé les gouttières.
Enfin, il ressort des échanges entre l’agent immobilier et les acquéreurs et notamment le mail du 26 août 2015 que M. [R] a prévu de poser les gouttières.
Du reste, l’expert retient des travaux au titre de l’étanchéité dans sa globalité et non spécifiquement pour ces gouttières dans son chiffrage.
En tout état de cause ces gouttières sont posées en dépit des règles de l’art et engagent donc la responsabilité à tout le moins contractuelle des vendeurs constructeurs.

La couverture de l’appentis
Mme [B] et M. [R] excipent que M. [R] a « seulement remanié la couverture c’est-à-dire repris quelques ardoises et repris le solin ». Il ne s’agit donc pas de la réalisation d’un ouvrage selon elle.

M. [R] conteste en outre les autres travaux qui lui sont imputés par l’expert concernant la couverture.

Les demandeurs soutiennent quant à eux que leurs vendeurs sont de mauvaise foi. L’expert a repris l’historique des acquisitions successives en comparant notamment les photographies lors de la vente à Mme [B] et M. [R] et lors des opérations d’expertise pour réaliser ses constatations. Les vendeurs du couple [A] ont attesté n’avoir jamais réalisé de travaux sur la toiture.

Il s’avère que l’expert constate que cette toiture est infiltrante. Il décrit que M. [R] a supprimé un châssis, démoli une souche de cheminée et remanié partiellement la couverture, et ce de manière « inefficace » car les infiltrations perdurent.
M. [R] et Mme [B] n’ont de cesse de contester ces constatations sans apporter aucun élément de preuve qui permettrait de contredire les constats du professionnel désigné par l’institution judiciaire.

La terrasse nord-ouest
M. [R] et Mme [B] soutiennent qu’aucun désordre de nature décennale n’est caractérisé.

M. [W] et Mme [N] répondent que l’analyse de l’expert ne peut être systématiquement contestée sans preuve contraire.

L’expert soutient que cette terrasse créée par M. [R] a été réalisé en dépit des règles de l’art et sa solidité s’en trouve compromise en l’absence de nappe drainante de joint de fractionnement et d’une insuffisance de la pente. Une atteinte à la solidité est donc caractérisée.

La cage d’escalier, les chambres nord est et sud est à l’étage
Les constructeurs soutiennent qu’il ne s’agit que d’un simple désordre esthétique.

Les acquéreurs répondent qu’ils éludent ainsi l’ampleur du phénomène et que l’expert a caractérisé une impropriété à destination.
En tout état de cause si un simple désordre intermédiaire devait être retenu, il relèverait de la responsabilité contractuelle des vendeurs pour faute prouvée. Au regard des constats de l’expert, cette faute est caractérisée.

En l’espèce, l’expert constate que les bandes de placoplâtre se décollent, les jonctions entre les plaques se fissurent ce qui résulte d’un espacement trop important et d’une maladresse lors de la pose des bandes. L’ouvrage est dit impropre à sa destination.

L’absence de garde-corps
M. [R] soutient qu’il s’agit d’un défaut apparent ne relevant pas de la garantie décennale.

L’expert note qu’une partie de l’escalier est laissée sans garde-corps contrevenant aux règles de sécurité.

Or, s’agissant d’un désordre visible, il ne relève pas de la garantie décennale. Néanmoins, il relève d’une réalisation défaillante de nature à engager la responsabilité contractuelle des vendeurs constructeurs.

La dépose d’un panneau de placoplâtre entre l’escalier et le plafond du rez-de-chaussée
Là encore il s’agit d’un désordre apparent ne relevant pas de la garantie décennale mais de la responsabilité contractuelle pour faute prouvée dans la mesure où un passage non protégé à plus de deux mètres du sol n’a pas été sécurisé lorsque M. [R] a réalisé ces travaux.

La baignoire synthétique
Il s’avère que M. [R] a posé une baignoire sans la solidariser aux cloisons contre lesquelles elle est posée, ce qui produit des déformations et la rupture du joint entraînant des exfiltrations. L’expert qualifie l’ouvrage d’impropre à sa destination. M. [R] lui oppose qu’il n’a constaté aucune exfiltration lors de l’expertise et qu’il ne s’agit pas d’un ouvrage.

Or, M. [R] a créé toute la salle d’eau en refaisant la faïence et le carrelage. Il s’agit donc bien de travaux constitutifs d’un ouvrage rendant l’immeuble impropre à sa destination.

Le défaut d’isolation du plafond du salon
M. [R] et Mme [B] soutiennent qu’il n’existe pas de désordre puisque l’expert n’a relevé aucun dommage consécutif à ce constat.

Les demandeurs répondent que l’absence d’isolation empêche une température décente dans la pièce.

L’expert constate que l’isolation thermique du plafond du salon est irrégulière, les lés n’étant pas jointifs au niveau du pare-vapeur. L’ouvrage est selon lui impropre à sa destination. En tout état de cause, il n’est pas contesté qu’il s’agit de travaux réalisés par le vendeur non conformes aux règles de l’art et engageant au minimum sa responsabilité pour faute.

Les odeurs nauséabondes dans le lavabo de la chambre du rez-de-chaussée
Les défendeurs soutiennent qu’il ne s’agit pas d’un ouvrage mais d’un simple manque de siphon.

Pour les demandeurs des odeurs nauséabondes dans une maison d’habitation constituent une impropriété à destination.

L’expert constate pour sa part que l’absence de siphon entraîne des odeurs de canalisation et d’égout dans la chambre. L’ouvrage est impropre à sa destination.

L’existence des odeurs n’est pas contestée, pas plus qu’une explication n’est fournie sur l’absence de siphon dans cette chambre dans laquelle les travaux ont été réalisés par les vendeurs.

Les infiltrations du plafond du séjour
M. [R] conteste avoir réalisé cette toiture. Aucune preuve ne viendrait à l’appui des « curieuses suppositions » de l’expert.

Les demandeurs excipent que M. [R] ne conteste pas avoir réalisé le plafond de la pièce et qu’il a également réalisé la toiture arrière du bâtiment dont la pente est insuffisante et génère les infiltrations dont il s’agit.

L’expert note pour sa part que le plafond du séjour est souillé par des infiltrations. M. [R] a réalisé ce plafond, et si, bien que la couverture en ardoise soit « récente », rien ne permet d’affirmer avec certitude que c’est bien M. [R] qui l’a réalisée.
En revanche, il constate qu’elle a été mal réalisée puisque sa pente est insuffisante et cause les infiltrations constatées. A minima il s’agit pour l’expert d’un vice caché nécessairement connu du vendeur puisque visible même pour des profanes. Les infiltrations auraient été dans cette hypothèse préexistantes à la vente et justifient selon lui le remplacement du plafond par le couple des vendeurs. Les infiltrations sont donc pour l’expert nécessairement connues des vendeurs.

Les infiltrations dans une pièce à vivre la rendent sans conteste impropre à sa destination. M. [R] et Mme [B] affirment ne pas avoir réalisé la couverture, mais ils ont construit le plafond de la pièce qui est souillée par des infiltrations dont ils n’expliquent nullement l’origine. Ils ne retracent pas l’historique ni les raisons de l’installation d’un nouveau plafond, pas plus qu’ils ne reviennent sur la datation « récente » de la toiture par l’expert.

S’agissant d’un désordre de nature décennale se manifestant dans un ouvrage réalisé par les vendeurs le lien d’imputabilité ne peut qu’être retenu.

Le renforcement du plancher en plafond du sous-sol
M. [R] a posé un renforcement du plancher en plafond du sous-sol. Il explique ne pas être intervenu sur l’ouvrage mais avoir tenté de le renforcer. En tout état de cause aucun désordre n’en résulte et n’a été constaté.

Or l’expert judiciaire retient que le plancher haut du rez-de-chaussée est défaillant et que la pose « vicieuse d’un bastaing de renforcement « ne peut qu’affecter la solidité de l’ouvrage « à court terme de façon certaine ».

Il résulte de ces éléments que conscients de la faiblesse du plancher, les époux [C] ont cherché à le renforcer sans se soucier des règles de l’art et sans le signaler aux acquéreurs. A tout le moins il s’agit d’un vice préexistant à la vente, connu des vendeurs et caché aux acquéreurs.

En conséquence, il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’immeuble est grevé d’un désordre majeur qui se manifeste en divers endroits : des infiltrations. Celles-ci engendrent un risque d’effondrement d’un mur. Dès lors il n’est pas hors d’eau et il est impropre à sa destination. Les conditions de la responsabilité décennale sont réunies. Par ailleurs, tous les travaux ne relevant pas de ces infiltrations entraînent pour l’expert une impropriété à destination et trouvent leur cause dans des « travaux exécutés sans soin, par un personnel ignorant des règles de l’art ».

En réalisant des travaux de rénovation d’ampleur, tel que cela ressort tant du compromis de vente que de l’acte authentique et du rapport d’expertise, M. [R] et Mme [B] sont intervenus en qualité de constructeurs.
S’agissant d’une responsabilité de plein droit pour les infiltrations, la mise en œuvre de la responsabilité décennale des constructeurs suppose l’existence d’un lien d’imputabilité entre le dommage constaté et l’activité des personnes réputées constructeurs. Dans le cas d’espèce le lien d’imputabilité résulte des travaux réalisés dans tous les sièges des infiltrations. Pour les dommages relevant de la catégorie dite des dommages intermédiaires, il est nécessaire qu’une faute du constructeur soit démontrée. En l’espèce, l’absence de soin et de respect des règles de l’art caractérisent un tel manquement. Enfin, le tribunal ne peut que souligner la mauvaise foi des vendeurs, bien avertis des désordres et ne les ayant pas signalés aux acquéreurs, allant jusqu’à réaliser une plus-value conséquente sur le bien.

Par suite, la responsabilité des vendeurs réputés constructeurs doit être engagée tant sur le fondement de la garantie décennale que contractuelle pour les désordres qui ne relèvent pas des infiltrations.

Sur la responsabilité du diagnostiqueur et de son assureur

M. [W] et Mme [N] soutiennent que la société Ouest expertise a réalisé le diagnostic de performance énergétique et l’état parasitaire préalable à la vente. Or, elle n’a pas, selon eux, pointé le taux d’humidité et la structure de l’immeuble ainsi que les conséquences d’un taux d’humidité prégnant. L’expert a bien souligné que le diagnostiqueur est un professionnel qui peut pointer des vices invisibles pour un profane. Les vices de construction dans les travaux réalisés par M. [R] notamment sur la terrasse représentant une contre-pente canalisant les eaux de ruissellement vers un mur ancien en moellon était nécessairement visible pour le diagnostiqueur. De la même façon, les appareils sanitaires de la salle de bain posés sur un plancher bois constituent un vice de construction que le diagnostiqueur ne pouvait ignorer.

Le Gan répond sur l’engagement de la responsabilité de son assuré que la responsabilité du diagnostiqueur s’envisage en considération de la norme NFP03 200 sur le fondement contractuel ou délictuel pour faute prouvée. Or l’assureur estime que la faute du diagnostiqueur n’est pas démontrée par les demandeurs, pas plus qu’elle ne résulte des constats de l’expert. La mission du diagnostiqueur consiste à réaliser un examen visuel des parties visibles et accessibles à la recherche d’agents de dégradation du bois et non à réaliser un diagnostic de la résistante mécanique, tel que cela est précisé dans le rapport.

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Tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les documents prévus aux 1º à 4º, 6º et 7º du I de l'article L. 271-4 ainsi qu'à l'article « L. 126-26 » du code de la construction et de l’habitat sont établis par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d'une organisation et de moyens appropriés.
La réalisation du diagnostic doit être conforme aux prescriptions réglementaires et aux règles de l’art. Le diagnostiqueur est tenu d’une obligation de résultat visant à éclairer l’acquéreur sur le bien qu’il achète au-delà de son apparence, ainsi que d’une obligation de conseil qui l’oblige à faire des investigations complémentaires de sa propre initiative le cas échéant, dans les limites de sa mission.

En l’espèce, le diagnostiqueur a réalisé un état parasitaire qui a pour objet de constater la présence d’agents de dégradation biologiques du bois, ainsi qu’un diagnostic de performance énergétique. En aucun cas, il n’est démontré par l’expertise ou le reste des pièces de la procédure que la société ouest expertise a manqué à sa mission quant à ces deux missions proprement dites. Le diagnostiqueur est tenu par les termes de sa mission et doit pouvoir de sa propre initiative proposer des investigations supplémentaires qui portent uniquement sur le périmètre de sa mission. Il doit mettre en œuvre tous les moyens mis à sa disposition pour accomplir sa mission et non conseiller un acquéreur sur la qualité du bâti qu’il s’apprête à acheter. En l’espèce, il n’est pas démontré une humidité telle qu’elle aurait dû alerter le diagnostiqueur quant à la présence d’agents de dégradation du bois, il est uniquement allégué un vice de construction qui entraîne des infiltrations, et qu’il n’entrait pas dans la mission de la société Ouest expertise de constater ou d’investiguer. L’expert note que le diagnostiqueur n’a pas été « diligent » et aurait dû alerter sur ces vices de construction, mais il s’agit d’un avis en opportunité et non technique, seule mission de l’expert judiciaire.

Les demandes contre la société ouest expertise et son assureur ne peuvent aboutir à défaut de démontrer une faute dans l’exercice de leur mission, et doivent être rejetées.

Sur le montant des travaux de reprise

Au regard de l’existence des désordres de nature décennale et contractuelle et entraînant une impropriété à destination de plusieurs ouvrages de l’immeuble ainsi qu’une atteinte à sa solidité, les travaux de reprise doivent être envisagés dans leur globalité.

M. [W] et Mme [N] excipent que l’expert a consulté divers devis et retenu que ceux proposés par les défendeurs sont « notoirement » insuffisants.
Les devis produits par leurs vendeurs ont été réalisés par des entreprises qui ne se sont pas déplacées. En outre, les demandeurs soulignent que les entreprises contactées pour l’établissement de devis ont pour la plupart refusé d’intervenir pour réaliser les travaux craignant au vu de l’état du bâti un effondrement en cours de chantier.

M. [R] et Mme [B] soutiennent qu’ils ont produits des devis écartés arbitrairement par l’expert et que ceux retenus sont disproportionnés par rapport au prix d’acquisition de 200 000 euros et sont uniquement ceux fournis par les acquéreurs. Y faire droit constituerait un enrichissement sans cause.

Or, l’expert a chiffré les travaux réparatoires postes par poste. Il résulte, comme il a déjà été jugé, de la procédure que les vendeurs ont réalisé des travaux d’ampleur dans le bien avant de le revendre. Au demeurant arguer d’un enrichissement sans cause nécessite de démontrer que le préjudice revendiqué n’est pas caractérisé ou procure à la partie un avantage indu. Néanmoins, cet élément n’est nullement démontré par les défendeurs qui se contentent d’arguer du caractère subjectif de l’analyse de l’expert sans le caractériser. L’expert a d’ailleurs conclu sur les débats quant au coût des travaux de reprise qu’il a jugés « abondants » et « débattus à maintes reprises » sans qu’un élément nouveau n’en n’émerge pour caractériser un coût moindre des travaux de reprise. Il note que le chiffrage des défendeurs est « notoirement » insuffisant. Enfin, il doit être rappelé que les vendeurs ont acquis le bien en 2013 pour un coût de 115 000 euros, qu’ils ont réalisé des travaux et revendu la maison en 2015 pour un prix de 200 000 euros, réalisant une plus-value de 85 000 euros.

Le chiffrage de 113 826 euros TTC sera donc retenu outre indexation suivant l’indice BT 01 du coût de la construction à compter de la date du dépôt du rapport d’expertise le 3 juillet 2020.

Sur les préjudices immatériels

M. [W] et Mme [N] soutiennent qu’ils ont subi un préjudice de jouissance depuis le début de l’année 2016, quantifié par l’expert judiciaire. Le préjudice résulte d’une part de la jouissance dégradée et partielle de leur bien entre janvier 2016 et janvier 2025 à hauteur de 25 % de sa valeur locative, soit 250 euros par mois, résultant en un préjudice chiffré à 27 000 euros. Ils subiront également une perte totale de jouissance de trois mois pendant les travaux, soit 3000 euros correspondant à la valeur locative totale pour cette période. Enfin, Mme [N] n’a pu établir son cabinet infirmier dans les murs contrairement à ses prévisions, et chiffre cette perte à 24 000 euros résultant du loyer de 390 euros qu’elle expose depuis 2016 pour louer un local professionnel.

Les défendeurs soutiennent que ces montants sont disproportionnés et qu’il n’est pas démontré que Mme [N] comptait installer son cabinet infirmier dans la maison. Il n’est pas davantage justifié du lien de causalité entre les désordres et l’inhabilité alléguée du bien.

Or, l’expert a quantifié les préjudices de jouissance en retenant une valeur locative de 1000 euros par mois, tenant compte de la localisation du bien à Perros-Guirec. La privation de jouissance depuis l’acquisition est évaluée à 25% soit 250 euros par mois. Le chiffrage de 27 000 euros retenu par les demandeurs entre janvier 2016 et janvier 2025 est donc justifié. La perte de jouissance totale pour la durée des travaux évaluée à trois mois sur la même base locative l’est également.
En revanche, le lien de causalité entre l’établissement professionnel actuel de Mme [N] et les désordres du bien est trop ténu pour qu’il puisse être fait droit aux demandes à ce titre. Mme [N] ne démontre pas que l’établissement de son cabinet infirmier dans la maison a été rendu impossible par les désordres, la perte de jouissance étant évaluée comme partielle et non totale.

Par suite, M. [R] et Mme [B] seront condamnés à payer à M. [W] et Mme [N] la somme de 30 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance (27 000 + 3000).

Sur les autres demandes

Sur les dépens

La partie qui succombe supporte les dépens. Lorsque les frais d'expertise ont servi à préparer la procédure au fond, ils sont inclus dans les dépens de l'instance au principal.

Les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

Succombant à la présente procédure, M. [R] et Mme [B] seront condamné aux entiers dépens en ce compris les frais et honoraires de l’expert judiciaire, et ceux exposés pour les besoins de la présente procédure, dont distraction au profit de la SCP Nique-Segalen-Pichon, Avocat. Le sort des dépens de la procédure d’expertise a été réglé par le juge des référés.

Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le jugecondamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'ildétermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équitéou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais exposés pour leur défense et M. [R] et Mme [B] seront condamnés in solidum à leur payer la somme de 8000 euros à ce titre.
Mme [N] et M. [W] seront condamnés in solidum à payer au [E] la somme de 1500 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Les décisions de première instance sont de droit exécutoires par provision à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne commande d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit et sera donc prononcée.

PAR CES MOTIFS