TJ 68066, 8 juin 2026, RG 25/00711

N° RG 25/00711 - N° Portalis DB2F-W-B7J-FT6L

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C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COLMAR

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SELESTAT
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Tél : [XXXXXXXX01]
Courriel : [Courriel 1]

N° RG 25/00711 - N° Portalis DB2F-W-B7J-FT6L

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 08 JUIN 2026 DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Dans la procédure introduite par :

DEMANDERESSE

L'OPH Habitats de Haute-Alsace venant aux droits de l'OPH "Val d'Argent Habitat",
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Sonia SAMARDZIC, avocate au barreau de COLMAR, vestiaire : 29

À l'encontre de :

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [D],
demeurant [Adresse 4] [Localité 2]
représenté par Me Frédérique KESSLER, avocate au barreau de COLMAR, vestiaire : 52
(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro C68066-2026-000653 du 13/02/2026 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 3])

NATURE DE L'AFFAIRE

Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion ; sans procédure particulière.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Vincent TRIDON,
Greffière : Sophie ZUGER

DÉBATS

À l'audience publique du lundi 30 mars 2026.

JUGEMENT

contradictoire et prononcé en premier ressort, par mise à disposition publique au greffe le 08 juin 2026 à partir de 14 heures, les parties présentes en ayant été avisées lors des débats, et signé par Vincent TRIDON, président, et Sophie ZUGER, Greffière.

* Copie délivrée en LS à :
- Me Sonia SAMARDZIC + retour des pièces
- Me Frédérique KESSLER + retour des pièces
- SELARL GROB GUALLAR, CDJ,
- Préfecture du Haut-Rhin

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EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er janvier 2010 prenant effet le même jour, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE, venant aux droits de l’OPH VAL D’ARGENT HABITAT, a donné à bail à M. [I] [G] et Mme [V] [G] un appartement sis [Adresse 5] à [Localité 4].

Se prévalant de loyers impayés, le bailleur a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 décembre 2024, leur réclamant la somme en principal de 2 121,05 euros représentant les arriérés locatifs selon décompte arrêté au 28 novembre 2024.

Ultérieurement, dans les conclusions et la plupart des pièces en défense (documents émanant de la direction générale des finances publiques, de la CAF et de France Travail) ainsi que dans la décision d’aide juridictionnelle, le nom [G] sera orthographié [D].

Se prévalant d’une plainte et d’une procédure de divorce en cours, Mme [D], indiquant être hébergée dans un autre lieu depuis le 12 juillet 2024, a résilié son bail par courrier du 9 décembre 2024.

Quant au commandement de payer, il est resté sans effet.

Par exploit de Commissaire de Justice délivré le 30 octobre 2025, l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE a fait assigner M. [I] [G] devant le Juge des Contentieux de la Protection de ce Tribunal, aux fins notamment d'obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
- déclarer la demande recevable et bien fondée,
- constater la résiliation de plein droit du contrat de bail sur le logement à la date du 6 février 2025, subsidiairement la prononcer,
- en conséquence, ordonner au défendeur de libérer les lieux et de restituer les clefs,
- dire qu'à défaut le bailleur pourra procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- dire que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
- dire et juger qu'à compter du 6 février 2025 le défendeur sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation égale au même montant que les loyers et charges réévalués aux échéances prévues et jusqu'à la libération définitive des lieux et la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, subsidiairement à compter de la décision à intervenir,
- condamner le défendeur à lui payer la somme de 4 256,93 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d'occupation au 14 octobre 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de cette date,
- le condamner aux entiers frais et dépens y compris ceux du commandement de payer,
- le condamner au paiement d'un montant de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Initialement appelée à l’audience du 26 janvier 2026, l’affaire a été renvoyé au 30 mars 2026 où elle a été retenue pour être plaidée.

L’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE, représentée par son conseil, reprend oralement les termes de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de débouter M. [I] [D] de ses demandes, précisant qu’il n’y avait pas eu de reprise de paiement.

Dans ses conclusions du 30 mars 2026, M. [I] [D], représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer :
les plus larges délais pour quitter son logement ;les plus larges délais de paiement ;et de :
débouter la demanderesse du surplus de ses demandes ;statuer ce que de droit quant aux frais et dépens.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 8 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par le bailleur.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire, ses conséquences et la demande de délais d’évacuation

Le contrat signé par les parties stipule que le loyer est payable à terme échu et prévoit une clause résolutoire en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d'huissier du 5 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer un arriéré de loyers et charges s'élevant à 2 121,05 euros selon décompte arrêté au 28 novembre 2024.

Ce commandement de payer se réfère à la clause de résiliation insérée dans le bail et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Bien que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 prévoie un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, il convient d’appliquer les stipulations de la clause résolutoire insérée au contrat conclu entre les parties, comme a pu le rappeler la Cour de cassation (Civ. 3e, avis, 13 juin 2024, n° 24-70.002).

En l’espèce le délai prévu par le contrat de bail est de deux mois.

La somme visée au commandement de payer n’a pas été payée dans le délai de deux mois après sa signification tandis que le Juge n’a pas été saisi par M. [I] [D] aux fins d’obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à compter du 6 février 2025.

Il s’ensuit que M. [I] [D] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

A l’appui de sa demande de délais pour quitter le logement, il évoque sa situation financière précaire, n’ayant d’autres ressources que le RSA (pièces 1 à 4 en défense).
Toutefois, au regard des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, M. [I] [D] n’apporte pas d’éléments montrant que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, et ne justifie pas d’un état de santé ou de diligences particulières, à l’exception d’une demande de logement social le 17 octobre 2025 (pièce 6 en défense), qui pourraient soutenir l’octroi de délais les plus larges pour quitter le logement.

Sa demande sera rejetée sur ce point.

En conséquence, il convient d’ordonner à M. [I] [D], ainsi que tous occupants de son chef, d’évacuer, de corps et de biens, le logement situé [Adresse 5] à [Localité 4] dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier.

Il y a lieu de rappeler que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation, en cas d’occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l’indemniser du préjudice qu’il subit du fait de l’occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué. Il en résulte qu’elle peut être supérieure au loyer et qu’elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

Dès lors, cette indemnité qui s’apprécie en fonction du coût de l’occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu’il n'est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l’occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.

En effet, en l’absence de prise en compte des éventuelles augmentations de loyers, pratiquées conformément à la législation sur les baux, le locataire déchu de son titre d’occupation qui se maintient dans les lieux malgré la décision d’expulsion, serait amené à payer une somme inférieure, pour le même logement, que celle payée par un locataire parfaitement à jour de ses loyers.

En l’espèce, il y a lieu d’ordonner que M. [I] [D] devra s’acquitter d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer et des provisions pour charges qui aurait été dû si le contrat de bail avait continué, à compter du 6 février 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur les sommes dues et la demande de délais de paiement

L’article 1728 2° du Code Civil ainsi que les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le preneur est tenu de payer le prix du bail et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte du décompte versé aux débats (pièce 4 en demande) que M. [I] [D] est débiteur de la somme de 4 256,93 euros au 14 octobre 2025.

Par conséquent, il y a lieu de condamner M. [I] [D] à payer à l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE la somme de 4 256,93 euros au titre des loyers, charges locatives impayés et indemnités d'occupation dus au 14 octobre 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 30 octobre 2025.

L’article 24 V de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l’espèce, il ressort suffisamment des pièces de la procédure et des débats que M. [I] [D] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant et, en l’absence de revenus autres que le RSA, n’apparaît pas en situation de régler sa dette locative, même en lui accordant des délais.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, il y a lieu de condamner M. [I] [D] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.
Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.
Au cas présent, il apparaît équitable de condamner M. [I] [D] à indemniser l’OPH HABITATS DE HAUTE-ALSACE à hauteur de 400 euros.

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS