TJ 68066, 8 juin 2026, RG 25/00584

N° RG 25/00584 - N° Portalis DB2F-W-B7J-FSDW

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C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COLMAR

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SELESTAT
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Tél : [XXXXXXXX01]
Courriel : [Courriel 1]

N° RG 25/00584 - N° Portalis DB2F-W-B7J-FSDW

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM [U] PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT [U] 08 JUIN 2026
[U] JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Dans la procédure introduite par :

DEMANDERESSE

Société SCI [U] GIESSEN, représentée par son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par M. [G] [L], gérant et Mme [Q] [L] née [P], associée

À l'encontre de :

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [X]
de nationalité Française
né le 04 Février 1991 à [Localité 2],
demeurant [Adresse 4]
non comparant, ni représenté

Monsieur [J] [I]
de nationalité Marocaine
né le 01 Octobre 1951 à [Localité 3] - MAROC,
demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Sara ZEKKARA, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 38
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro C-68066-2026-459 du 17/04/2026 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 4])

NATURE DE L'AFFAIRE

Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion ; sans procédure particulière.

COMPOSITION [U] TRIBUNAL

Président : Vincent TRIDON,
Greffière : Sophie ZUGER

DÉBATS

À l'audience publique du lundi 30 mars 2026.

JUGEMENT

réputé contradictoire et prononcé en premier ressort, par mise à disposition publique au greffe le 08 juin 2026 à partir de 14 heures, les parties présentes en ayant été avisées lors des débats, et signé par Vincent TRIDON, président, et Sophie ZUGER, Greffier.

* Copie cc délivrée le 08 JUIN 2026 en LS à :
-SCI [U] GIESSEN
- Me Sara ZEKKARA + retour des pièces
- M. [Y] [X]
- Sous préfecture de [Localité 5],
- SCP JOQUEL ET MERIOT, CDJ,

---

EXPOSÉ [U] LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 janvier 2020 prenant effet le même jour, la Société SCI [U] GIESSEN a donné à bail à M. [Y] [X] un local à usage d'habitation situé [Adresse 6] à SELESTAT (67600).

Se prévalant de loyers impayés, la Société SCI [U] GIESSEN a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 mai 2025, lui réclamant la somme en principal de 3 110,15 euros, selon décompte arrêté au mois de mai 2025.

Ce commandement a été dénoncé à M. [J] [I], considéré par la Société SCI [U] GIESSEN comme caution de son fils.

Par actes délivrés respectivement les 27 et 28 août 2025, la Société SCI [U] GIESSEN a fait assigner M. [X] et M. [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sélestat, pour obtenir notamment, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement son prononcé,
- l'expulsion de M. [Y] [X] et de tous les occupants de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique,
et pour obtenir leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :
- 3 560,06 euros au titre de l'arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l’assignation,
- une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer revalorisé avec charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, et ce à compter du mois d’août 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,
- les frais et dépens ainsi que les frais du commandement de payer d’un montant de 154,01 euros, de la dénonce à la CCAPEX d’un montant de 25,07 euros, de la dénonce au cautionnaire d’un montant de 76,47 euros et de l’assignation, outre 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

Initialement appelée à l’audience du 3 novembre 2025, l’affaire a été renvoyée plusieurs fois jusqu’à celle du 30 mars 2026, l’affaire a été retenue pour être plaidée.

La Société SCI [U] GIESSEN, dûment représentée, reprend oralement les termes de son assignation.
Elle indique que M. [J] [I] était présent à la signature du bail mais que c’est son fils qui a rédigé le cautionnement. Elle précise que si le cautionnement n’est pas valable, elle cessera les poursuites contre M. [J] [I].
Elle ajoute que M. [Y] [X] a effectué un versement de 307 euros mais que la dette s’élève à plus de 5 980 euros.

M. [Y] [X] était absent et n’était pas représenté. Il avait comparu le 3 novembre 2025 et a transmis un courrier parvenu au greffe le 27 mars 2026, faisant état de difficultés financières, d’un projet de travail à [Localité 6] et assurant qu’il reprenait le paiement du loyer, manifestant par là sa volonté de rester dans le logement.

M. [J] [I], représenté par son conseil, demande au juge de :
déclarer l’assignation irrecevable et en tout cas mal fondée ;constater la nullité de l’acte de cautionnement en date du 13 janvier 2019 ;débouter la Société SCI [U] GIESSEN de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre M. [J] [I] ;A titre subsidiaire,
ordonner une vérification d’écriture selon les modalités qu’il plaira au tribunal de prononcer ;En tout état de cause,
condamner la Société SCI [U] GIESSEN aux entiers dépens ;condamner la Société SCI [U] GIESSEN au versement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
A l’appui de ses demandes, il fait valoir qu’il n’a jamais signé l’acte de cautionnement produit en demande, ni rédigé quoi que ce soit en ce sens. Il produit un procès-verbal de plainte du 23 avril 2025 pour usurpation d’identité. Il précise que son fils a usé de documents administratifs sans son accord.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 1er décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Malgré l’absence de M. [Y] [X], il convient de statuer sur les demandes de la Société SCI [U] GIESSEN, après avoir vérifié, conformément aux dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, que celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

Sur la nullité du cautionnement

Le dernier alinéa de l’article 22-1 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dans sa version applicable au litige, dispose :
« La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »

L’article 9 du code de procédure civile dispose :
« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En l’espèce, il ressort assez des débats et notamment des propres déclarations de la Société SCI [U] GIESSEN que M. [J] [I] n’a pas rédigé les mentions figurant dans le document intitulé « Acte de caution solidaire » (pièce 1 en demande).

Dans ces conditions, le cautionnement ne peut qu’être déclaré nul et aucune somme ne pourra être réclamée par la Société SCI [U] GIESSEN à l’encontre de M. [J] [I].

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le contrat signé le 11 janvier 2020 stipule que le loyer est payable à terme à échoir au plus tard le cinquième jour du mois et prévoit une clause résolutoire en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d'huissier du 14 mai 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer un arriéré de loyers et charges s'élevant à 3 110,15 euros, selon décompte arrêté au mois de mai 2025.

Ce commandement de payer se réfère à la clause de résiliation insérée dans le bail et reproduit les dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Bien que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 prévoie un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, il convient d’appliquer les stipulations de la clause résolutoire insérée au contrat conclu entre les parties, comme a pu le rappeler la Cour de cassation (Civ. 3e, avis, 13 juin 2024, n° 24-70.002).

En l’espèce le délai prévu par le contrat de bail est de deux mois.

La somme visée au commandement de payer n’a pas été payée dans le délai de deux mois après sa signification tandis que le Juge n’a pas été saisi par M. [Y] [X] aux fins d’obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à compter du 16 juillet 2025 (le 14 étant un jour férié).

M. [Y] [X] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date, son expulsion du logement sis [Adresse 6] à [Localité 7], sera en conséquence ordonnée.

Le locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation, en cas d’occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l’indemniser du préjudice qu’il subit du fait de l’occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué. Il en résulte qu’elle peut être supérieure au loyer et qu’elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

Dès lors, cette indemnité qui s’apprécie en fonction du coût de l’occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu’il n'est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l’occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.

En effet, en l’absence de prise en compte des éventuelles augmentations de loyers, pratiquées conformément à la législation sur les baux, le locataire déchu de son titre d’occupation qui se maintient dans les lieux malgré la décision d’expulsion, serait amené à payer une somme inférieure, pour le même logement, que celle payée par un locataire parfaitement à jour de ses loyers.

En l’espèce, il y a lieu de condamner M. [Y] [X] à payer à la Société SCI [U] GIESSEN une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, augmenté des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat de bail n'avait pas été résilié, à compter du 16 juillet 2025 et jusqu'au départ effectif des lieux.

Sur la demande au titre des sommes dues

L'article 1728 2° du Code Civil ainsi que les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énoncent que le preneur est tenu de payer le prix du bail et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort suffisamment des pièces, en particulier du commandement de payer et des décomptes produits par la Société SCI [U] GIESSEN (pièces 1, 2, 6 en demande), que la dette locative au mois de mars 2025 s’élève à la somme de 2 273,80 euros.

Il convient dès lors de condamner M. [Y] [X] à payer à la Société SCI [U] GIESSEN la somme de 3 560,06 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées au mois de juillet 2025.

A cette occasion, il sera rappelé que le premier alinéa de l’article 1231-7 du code civil dispose :
« En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. »
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’en décider autrement.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, il y a lieu de condamner M. [Y] [X] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer d’un montant de 154,01 euros, de la dénonce à la CCAPEX d’un montant de 25,07 euros et de l’assignation à M. [Y] [X] d’un montant de 84,24 euros.
En revanche, les frais de la dénonce au cautionnaire d’un montant de 76,47 euros resteront à la charge de la Société SCI [U] GIESSEN, ainsi que les frais de l’assignation à M. [J] [I] d’un montant de 109,53 euros, le cautionnement étant nul.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.
Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.
Au cas présent, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS