TJ 49007, 5 mai 2026, RG 25/01859

TRIBUNAL JUDICIAIRE
d’[Localité 1]
(Site Coubertin)

N° RG 25/01859

N° Portalis DBY2-W-B7J-IEK4

JUGEMENT du
05 Mai 2026

Minute n° 26/00543

S.A. OPERATEUR NATIONAL DE VENTE

C/

[Y] [B]

Le

Copie conforme
+ copie exécutoire

Me LAUGERY

Copie conforme

M. [Y] [B]

Préfecture du Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT

---

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 05 Mai 2026,

après débats à l'audience du 03 Février 2026, présidée par Catherine BAUFRETON, Magistrat à titre temporaire - Juge des Contentieux de la Protection,
assistée de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

ENTRE :

DEMANDEUR

La S.A. OPERATEUR NATIONAL DE VENTE
immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 849 167 002
ayant son siège social sis [Adresse 1]
[Localité 4]
agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Pierre LAUGERY (SELARL LEXCAP), avocat au barreau D’ANGERS,

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [B]
né le 09 Avril 1971 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 6]

non comparant, ni représenté,

FAITS PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

La Société Immobilière d’Économie Mixte de Construction et de Gestion de Logement de la Ville d’[Localité 1] (SOCLOVA) a, par contrat conclu sous seing privé le 2 mars 2023, à effet du 3 mars 2023, donné à bail d'habitation à Monsieur [Y] [B], un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable de 248,76 €, outre une provision sur charges.

Le contrat mentionne le versement d'un dépôt de garantie de 249,00 €.

Par acte notarié du 22 novembre 2024, la SA SOCLOVA a cédé le bien à la Société Anonyme OPÉRATEUR NATIONAL DE VENTE.

A été conclu entre les parties un protocole de coopération ayant pour objectif la mise en œuvre du dispositif de vente HLM.

Conformément à ce protocole, la Société Anonyme (SA) OPÉRATEUR NATIONAL DE VENTE (ONV) s’engage, notamment, à acquérir les actifs immobiliers appartenant à la SA SOCLOVA, afin de les revendre prioritairement aux locataires.

En outre, la SA ONV donne mandat à la SA SOCLOVA de gérer et administrer les biens immobiliers mentionnés dans le protocole de coopération.

A ce titre, il entre dans les missions de la SA SOCLOVA de poursuivre l’exécution forcée des créances et de pratiquer des mesures conservatoires pour le compte de l’ONV.

Par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2025, la SA SOCLOVA a fait délivrer à Monsieur [Y] [B] un commandement de payer la somme de 1 483,40 € au titre de l'arriéré locatif, et de fournir les justificatifs d’assurance et visant la clause résolutoire.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) avait été saisie le 9 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2025, notifié au représentant de l’État dans le département le 20 octobre 2025, la SA ONV a assigné Monsieur [Y] [B] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d'ANGERS, aux fins de voir :

▸ déclarer la SA ONV recevable et bien fondée en ses demandes ;

▸ constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 1er août 2025, et à tout le moins le 1er septembre 2025 ;

Subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;

▸ ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [B] et de tout occupant de son chef, qui pourra être poursuivie à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin, avec le concours de la force publique ;

▸ fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis le 1er août 2025, et à tout le moins le 1er septembre 2025, ou à compter du prononcé de la résiliation, au montant du loyer courant qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, éventuellement indexé, taxes et charges en sus ;

▸ condamner Monsieur [Y] [B] à payer à la SA ONV :

• la somme de 2 579,99 € à titre d’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation dus au 15 septembre 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

dire que les intérêts se capitaliseront annuellement par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

• l’indemnité d’occupation précédemment fixée, à compter du 16 septembre 2025 et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux,

• la somme de 600,00 € à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

• les entiers dépens ;

▸ rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’assignation a fait l’objet l’objet d’une remise directement à la personne du destinataire.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 3 février 2026.

A cette audience, la SA ONV, par l’intermédiaire de son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes.

Elle précise que la SA SOCLOVA n’est pas le propriétaire du bien, justifiant ainsi le fait que seule la SA ONV a assigné Monsieur [Y] [B].

Monsieur [Y] [B], bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice, ne s’est ni présenté ni fait représenter à l’audience.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n'est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l'article 473 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE DE RÉSILIATION ET D'EXPULSION

Conformément aux dispositions de l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,
« Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. »

En l’espèce, la SA ONV a justifié de son titre de propriété.

La SA ONV justifie avoir saisi la CCAPEX le 9 avril 2025.

En outre, conformément à l'article 24 III de la loi précitée,
« A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

Et, l'article 24-IV précise que cette disposition est « applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur ». Elle est « également applicable aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l'espèce, une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie électronique le 20 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience.

Par conséquent, il convient de constater que l'action de la SA ONV en demande de résiliation du bail et d'expulsion est recevable.

SUR LE MONTANT DE L'ARRIERE LOCATIF

Conformément à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée précitée, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

En application de l'article 1353 du code civil, « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

En l'espèce, la SA ONV a produit le contrat de bail, le commandement de payer du 1er juillet 2025, un décompte de la créance actualisé au 30 janvier 2026, démontrant que Monsieur [Y] [B] restait devoir la somme de 4 234,70 €, à cette date, aucun versement n’ayant été effectué depuis le mois de mai 2025.

La dette est fondée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Monsieur [Y] [B], absent à l’audience et n’ayant produit aucun élément de nature à contester le principe ou le montant dont le paiement est sollicité sera condamné à payer la somme de 4 234,70 € au titre de l’arriéré locatif au 30 janvier 2026, incluant l’échéance du mois de janvier 2026.

SUR L'ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET L'EXPULSION DU LOCATAIRE

Conformément à l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,
« Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En application de l'article 24 V de la même loi,
« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail a été signifié le 1er juillet 2025 pour la somme en principal de 1 483,40 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai légal visé par ledit commandement, puisque l'arriéré locatif n'a pas été régularisé pendant ce délai, aucun paiement n’ayant été effectué, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 septembre 2025, le bail étant résilié depuis cette date.

Par conséquent, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [Y] [B], occupant le logement sans droit ni titre depuis le 2 septembre 2025.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.

SUR L’INDEMNITÉ D'OCCUPATION

Monsieur [Y] [B] occupant les lieux sans droit ni titre depuis le 2 septembre 2025 cause par ce fait un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en le condamnant au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au montant du loyer et charges qui aurait été dû si le bail n'avait pas été résilié, et ce, à compter du 2 septembre 2025, montant révisable dans les mêmes conditions que le loyer.

Par conséquent, Monsieur [Y] [B] sera condamné à verser à la SA ONV une indemnité mensuelle d'occupation des lieux égale au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, à compter du 2 septembre 2025 et ce, jusqu'à la libération

complète des lieux, cette indemnité étant déjà comprise dans le décompte arrêté à la somme de 4 234,70 € au 30 janvier 2026 incluant l’échéance du mois de janvier 2026.

SUR LES AUTRES DEMANDES PÉCUNIAIRES

En application de l'article 1231-6 du code civil, « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. »

Conformément à l'article 1343- 2 du même code, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l'espèce, la SA ONV sollicite le paiement des intérêts au taux légal sur les sommes dues, avec capitalisation.

Conformément à l'article 1231-6 précité, la somme de 4 234,70 € sera assortie des intérêts au taux légal, à compter de la présente décision, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 précité.

SUR LES FRAIS ET LES DÉPENS

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

L'article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, Monsieur [Y] [B], partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de la présente procédure.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû engager la SA ONV, l'équité commande de condamner Monsieur [Y] [B] à lui payer la somme de 600,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE

En application de l'article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,