TJ 49007, 30 avr. 2026, RG 25/02076

TRIBUNAL JUDICIAIRE
d’[Localité 1]
(Site Coubertin)

N° RG 25/02076 - N° Portalis DBY2-W-B7J-IFTC

JUGEMENT du
30 Avril 2026

Minute n° 26/00491

Société [L] (CTF SCIC)
RCS N°062 200 977

C/

[V] [K], [I] [Y]

Le

Copie conforme
+ copie exécutoire

- Maître Arnaud BARBE

Copie conforme

- Mme [V] [K] et M. [I] [Y]

- Préfecture du Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT

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Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 30 Avril 2026

après débats à l'audience du 12 Février 2026, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président - Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

et signé par Jean-Yves EGAL, Président, et Victor OESINGER, greffier présent lors de la mise à disposition au greffe.

ENTRE :

DEMANDEUR

La Société anonyme [Adresse 1]
immatriculée au RCS du MANS sous le n° 575850490
dont le siège social est sis [Adresse 2]

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Arnaud BARBE de la SCP PROXIM AVOCATS, avocats au Barreau de ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Madame [V] [K]
[Adresse 3]
[Localité 3]
comparante en personne

Monsieur [I] [Y]
[Adresse 3]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 19 février 2020, la SCIC d'HLM [L] a donné à bail à Mme [V] [K] et M. [I] [Y] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 4], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 494.79 euros, outre une provision sur charges.

Le 7 aout 2025, la SCIC d'HLM [L] a fait délivrer à Mme [V] [K] et M. [I] [Y] un commandement de payer visant les clauses résolutoires figurant au bail pour la somme en principal de 3.102,29 euros représentant les loyers impayés, et lui faisant commandement de justifier de l’assurance du logement.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 24 novembre 2025, la SCIC d'HLM Gambetta a fait assigner Mme [V] [K] et M. [I] [Y] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’ANGERS aux fins d’obtenir :

- la condamnation solidaire de Mme [V] [K] et M. [I] [Y] à payer la somme de 3.442,97 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement outre toutes les sommes dues jusqu'à la date de l'audience en vertu du bail,
- la constatation de la résiliation de plein droit du bail à la date du 8 octobre 2025 pour défaut de paiement des loyers.
- l'expulsion de Mme [V] [K] et M. [I] [Y] et de tous occupants du chef du locataire
- la condamnation solidaire de Mme [V] [K] et M. [I] [Y] au paiement de l'indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyers et des charges qui auraient été perçus en vertu du bail, avec indexation en plus telle que prévue au contrat de bail, depuis la résiliation du bail ou à compter de l’audience et jusqu'à la libération effective des lieux loués.
- la condamnation soliaire de Mme [V] [K] et M. [I] [Y] au paiement de la somme de 300.00 euros à titre de dommages et intérêts en application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil
- la condamnation solidaire de Mme [V] [K] et M. [I] [Y] au paiement de la somme de 400.00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la ccapex.

À l'audience du 22 janvier 2026, le dossier a été renvoyé à l’audience du 12 février 2026 afin de permettre à la SA [Adresse 1] de justifier de son titre à intervenir à l’instance à la place de la SCIC [L].

A l’audience du 12 février 2026, la SA MANCELLE D’HABITATION a justifié être devenue propriétaire depuis le 31 décembre 2025 de l’immeuble loué.

La SA [Adresse 5] a actualisé sa créance locative et a maintenu ses demandes. Le bailleur a indiqué ne pas être opposé à l'octroi de délais de paiement à Mme [V] [K] et M. [I] [Y], compte tenu de la proposition de règlement de la dette.

Le juge a donné connaissance du diagnostic social et financier.
Mme [V] [K] n'a pas contesté l'existence ni le montant de la dette locative et a sollicité l'octroi de délais de paiement, proposant de régler la somme mensuelle de 50.00 euros en plus du loyer courant.

M. [I] [Y] régulièrement cité à personne par acte d'huissier n' a pas comparu et n’a pas été représenté.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 30 avril 2026, par mise à disposition au greffe les parties présentes étant informées.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Cette saisine est réputée constituée dès lors que persiste une situation d'impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, en vue d'assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du code de la Sécurité sociale. Cette saisine peut également s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

En l'espèce, la SCIC [Adresse 6] justifie avoir signifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives une copie du commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 Août 2025.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Maine et [Localité 2] par la voie électronique le 26 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet.

L’action en résiliation du bail est donc recevable.

Sur le bienfondé des demandes

Sur la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers:

L'article 24-I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux et non plus deux mois comme jusqu'à cette date.

La Loi du 27 juillet 2023 a de surcroît prévu que «  tout contrat de bail d'habitation contient une telle clause ».

En l'espèce le bail signé par les parties contient bien une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, la résiliation du contrat intervient de plein droit.

Il résulte des pièces versées par la SCIC d'hlm [L] que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés par Mme [V] [K] et M. [I] [Y], ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois après le commandement de payer qui lui a été délivré le 7 août 2025 lequel visait en l'espèce un délai de régularisation de DEUX MOIS.

Néanmoins la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 8 octobre 2025.

La requérante réclame, en outre, le paiement de loyers et de charges et verse aux débats le contrat de location, le commandement de payer et un décompte des sommes dues à la date du 19 janvier 2026 mensualité de décembre comprise, prouvant ainsi les obligations dont elle demande l’exécution.

Mme [V] [K] et M. [I] [Y] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette locative.

Par conséquent, le bailleur justifie de sa créance et il convient de condamner solidairement Mme [V] [K] et M. [I] [Y] à payer à la SA [Adresse 5] la somme de Trois mille neuf cent quatre vingt quatorze euros et soixante quatorze centimes, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 3.442,97 euros et du jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement suspensifs:

Conformément aux dispositions de l'article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l'espèce, il ressort des éléments du diagnostic social et financier et des éléments du dossier que Mme [V] [K] et M. [I] [Y] ont pu reprendre le paiement des loyers courants.
Le couple a connu une situation financière difficile depuis l’arrêt du CDD de Mme [K] l’été 2025.

Mme [V] [K] et M. [I] [Y] proposent de s’acquitter de la dette par mensualités de 50.00 euros et cette proposition d'apurement est acceptée par le bailleur.

Au vu de ces éléments, cette proposition de règlement apparaît adaptée à la situation compte tenu des autres dettes du couple.

Dès lors, il convient d'octroyer aux locataires des délais de paiement et d'autoriser Mme [V] [K] et M. [I] [Y] à se libérer de la dette locative selon les modalités précisées au dispositif.

En application des dispositions de l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés. En cas de respect de l’échéancier fixé et de paiement intégral de la somme due dans le délai imparti, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail pourra se poursuivre.

À l'inverse, dans le cas où l’échéancier n'est pas respecté, la clause résolutoire recevra ses pleins et entiers effets, quinze jours après une ultime mise en demeure avec accusé de réception, et Mme [V] [K] et M. [I] [Y] sera alors sans droit ni titre et redevable, à compter du premier impayé de l'échéancier et jusqu'à libération complète des lieux, d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, pourra également être poursuivie conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur la demande de dommages et intérêts en application des dispositions de l’article 1231-6 du Code Civil :

En application des dispositions de l’article 1231-6 du Code Civil les dommages et intérêts dues à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l'espèce, le bailleur ne justifie pas de l’existence d’un préjudice distinct de celui qui se trouve réparé par l’octroi des intérêts de retard et la mauvaise foi du locataire n'est pas démontrée ; il ne peut donc être fait droit à cette demande.

Sur la demande en paiement formulée au titre de l'article 700 du Code de procédure Civile :

Par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la requérante le montant de ses frais irrépétibles compte tenu des circonstances particulières de l’espèce.

Sur l'exécution provisoire :

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du Code de Procédure Civile l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Mme [V] [K] et M. [I] [Y] supporteront solidairement la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS