TJ 63113, 5 juin 2026, RG 24/03766

LNB/FC

Jugement N°
du 05 JUIN 2026

AFFAIRE N° :
N° RG 24/03766 - N° Portalis DBZ5-W-B7I-JX7M / Ch1c2
DU RÔLE GÉNÉRAL

[U] [T] veuve [P], sous administration judiciaire, ayant constitué comme administrateurs Messieurs [N] [P] et [R] [P]
S.A.R.L. [Q] PROPERTIES agissant par son représentant légal

Contre :

[H] [C] [F]
[X] [K] [B] [J] [L] épouse [F]

Grosse : le

la SCP CANIS
la SCP DUBOIS - CHEMIN-NORMANDIN
Me Clint GOFFIN VAN AKEN

Copies électroniques :

la SCP CANIS
la SCP DUBOIS - CHEMIN-NORMANDIN
Me Clint GOFFIN VAN AKEN

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE CINQ JUIN DEUX MIL VINGT SIX,

dans le litige opposant :

Madame [U] [T] veuve [P], sous administration judiciaire, ayant constitué comme administrateurs Messieurs [N] [O] [P] et [R] [D] [P] élisant domicile chez Me [W] [G] [Y] [Adresse 1]
[Localité 2]

S.A.R.L. [Q] PROPERTIES agissant par son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 3]

ayant pour avocat postulant la SCP CANIS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND
et pour avocat plaidant Me Clint GOFFIN VAN AKEN, avocat au barreau de STRASBOURG

DEMANDEURS

ET :

Monsieur [H] [C] [F]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]

Madame [X] [K], [B], [J] [L] épouse [F]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]

tous deux représentés par la SCP DUBOIS - CHEMIN-NORMANDIN, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DÉFENDEURS

LE TRIBUNAL,
Lors de l’audience de plaidoirie du 09 Mars 2026 :

Après avoir constaté l’absence d’opposition des avocats, le tribunal a tenu l’audience en juges rapporteurs, composé de :

Madame Laura NGUYEN BA, Juge,
Madame Julie AMBROGGI, Juge,

assistées, lors de l’appel des causes de Madame Fanny CHANSÉAUME, Greffier.

Lors du délibéré le tribunal composé de :

Madame Laura NGUYEN BA, Juge,
Madame Marie-Elisabeth, Vice-présidente, (à laquelle il a été rendu compte conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile),
Madame Julie AMBROGGI, Juge,

Après avoir entendu en audience publique du 09 Mars 2026 un magistrat en son rapport et les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement serait rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :
EXPOSE DU LITIGE

Selon mandat de vente exclusif n°892 du 7 mars 2019, Madame [U] [T] épouse [P] et Monsieur [R] [N] [P], résidant aux Pays-Bas, ont confié la vente de leur résidence secondaire sise à [Localité 5] à la SARL [Q] PROPERTIES, agence immobilière, cet ensemble immobilier étant composé d’une maison d’habitation de 200 m² avec garage et piscine, d’une maison habitable de 156 m² et d’un terrain de 6870 m² non attenant.

Le bien a été proposé à la vente pour un prix de 299 000 €.

Le 4 mai 2021, Monsieur [H] [F] et Madame [X] [L] épouse [F] ont signé une offre d’achat pour cet ensemble immobilier, les parties ayant négocié un nouveau prix de vente à hauteur de 250 000 €, comprenant les honoraires de négociation de l’agence immobilière d’un montant de 9000 €, à la charge du vendeur.

Les 7 et 12 juillet 2021, Madame [U] [T] épouse [P], Monsieur [R] [N] [P], Monsieur [H] [F] et Madame [X] [L] épouse [F] signaient un compromis de vente portant sur l’ensemble immobilier susmentionné, la réitération de la vente devant intervenir au plus tard le 1er septembre 2021. Le compromis de vente était conservé en garde et possession de Maître [I] [E], notaire.

Plusieurs visites du bien ont été effectuées, dont une le 31 août 2021.

Un différend est apparu entre les parties concernant l’état de la toiture de la grange, amenant à un report de la date de signature de l’acte authentique de vente.
Par courriel du 28 octobre 2021, Monsieur [H] [F] et Madame [X] [L] épouse [F] ont informé leur notaire de leur décision de ne pas donner suite et de ne pas signer l’acte de vente, aucune issue amiable n’étant apparue possible entre les parties.

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 2 novembre 2021, les époux [P] ont mis en demeure les époux [F] de régulariser la vente, par l’intermédiaire de leur conseil.

En l’absence de réponse favorable, Monsieur et Madame [P] ont, par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 24 novembre 2021 envoyée par l’intermédiaire de leur conseil, sollicité auprès de monsieur et Madame [F] le paiement de la clause pénale insérée au compromis de vente, d’un montant de 25 000 €.

Par lettre datée du 30 novembre 2021, la SARL [Q] PROPERTIES a mis en demeure Monsieur [H] [F] et Madame [X] [L] épouse [F] de lui régler ses honoraires à hauteur de 9000 €.
Il n’a pas été donné suite à ces demandes.

Par actes d’huissier de justice, signifiés le 16 mars 2022, Monsieur [R] [N] [P], Madame [U] [T] épouse [P] et la SARL [Q] PROPERTIES ont fait assigner Monsieur [H] [F] et Madame [X] [L] épouse [F] devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, au vu des articles 1231, 1231-5, 1240 et 1589 du code civil, aux fins notamment d’obtenir leur condamnation au paiement de la clause pénale aux vendeurs telle que prévue au compromis de vente et paiement à l’agent immobilier de dommages-intérêts, au titre de sa perte d’honoraires du fait de l’échec de la vente.
L’affaire a été enrôlée sous la référence RG n°22-1228.

Monsieur [R] [N] [P] est décédé le 7 juillet 2022.

Par décision du 9 novembre 2022, le Tribunal de Gerderland (Pays-Bas) a prononcé « la mise sous administration des biens » appartenant à Madame [U] [T] veuve [P] en nommant « administrateurs » ses fils, Monsieur [N] [O] [P] et Monsieur [R] [D] [P].

Selon acte de notoriété établi le 19 décembre 2022 et acte du tribunal de Gerderland du 7 décembre 2022, la succession de Monsieur [R] [N] [P], testateur, a été acceptée à concurrence de l’actif net au nom de son épouse Madame [U] [T] veuve [P].

Par ordonnance du 31 juillet 2023, le juge de la mise en état a constaté l’interruption de l’instance suite au décès de Monsieur [R] [N] [P],
avec effet au 25 janvier 2023.

Des conclusions aux fins de reprise d’instance ont été déposées le 5 juillet 2024 par Madame [U] [T] veuve [P], sous administration de ses fils Monsieur [N] [O] [P] et Monsieur [R] [D] [P] et par la SARL [Q] PROPERTIES.

L’affaire a été enrôlée sous la référence RG n°24-3766.

Au terme de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 8 juillet 2025, Madame [U] [T] veuve [P], sous administration judiciaire de Monsieur [N] [O] [P] et Monsieur [R] [D] [P], et la SARL [Q] PROPERTIES demandent, au visa des articles 370 et 373 du code de procédure civile, 1231, 1231-5, 1240 et 1589 du code civil, de :

Juger que Monsieur [H] [F] et Madame [X] [L], son épouse, en refusant de procéder à la réitération par acte authentique de la vente conclue avec Monsieur [R] [N] [P] et Madame [U] [T] veuve [P], selon compromis de vente signé les 7 et 12 juillet 2021, ont :
manqué à leur obligation contractuelle vis-à-vis de ces derniers et sont par conséquent redevables de la pénalité prévue audit compromis ; commis une faute à l’égard de la société [Q] PROPERTIES en privant cette dernière de sa rémunération au titre ses honoraires d’intermédiaire en immobilier ;En conséquence, juger les demandes, d’une part, de Madame [U] [T] veuve [P] et d’autre part, de la société [Q] PROPERTIES recevables et bien fondées ; Condamner in solidum Monsieur [H] [F] et Madame [X] [L], son épouse à payer à Madame [U] [T] veuve [P] la somme de 25 000 €, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2021, date de réception du courrier recommandé de mise en demeure du 24 novembre 2021 les sommant de procéder au règlement de cette somme ; Condamner solidairement Monsieur [H] [F] et Madame [X] [L], son épouse à payer à la société [Q] PROPERTIES la somme de 9000 € en réparation du préjudice subi par cette dernière, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 02 décembre 2021, date de réception du courrier recommandé de mise en demeure du 30 novembre 2021 les sommant de procéder au règlement de cette somme ; Sur la demande reconventionnelle des époux [F], déclarer la demande des époux [F] mal fondée ;Les débouter en leurs fins, moyens et conclusions ;Sur les frais et dépens, condamner solidairement Monsieur [F] et Madame [L] épouse [F] aux entiers frais et dépens de la présente instance ;Condamner solidairement Monsieur [F] et Madame [L] épouse [F] à une somme de 6000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Rappeler le caractère exécutoire du jugement à intervenir.
Au soutien de ses prétentions, Madame [U] [T] veuve [P] fait valoir que la vente n’a échoué que du seul fait des époux [F], alors que les conditions suspensives étaient levées, sans que ceux-ci ne démontrent l’existence d’un dol, en lien avec l’existence de vices cachés, qui auraient été connus des vendeurs ; que si la présence de vices devait être admise, ceux-ci ne pourraient être que considérés comme apparents. Elle se fonde sur le compromis de vente, qui contient une clause d’exclusion de garantie, pour cause de vices cachés et rappelle que les acquéreurs se sont engagés à prendre le bien en l’état, après l’avoir visité en présence d’artisans, à deux reprises, avant la signature du compromis, seules ces visites devant être prises en compte pour ce qui est de l’état du bien lors de la vente. Elle objecte que les pièces produites en défense ne sont pas probantes et que les défendeurs ont eu l’occasion de visiter à plusieurs reprises le bien, sans soulever la moindre difficulté, les propos prêtés à l’agent immobilier ou à son fils quant à l’état de la toiture n’étant pas démontrés. Elle considère que les conditions d’application de la clause pénale insérée au compromis sont remplies.

La SARL [Q] PROPERTIES, quant à elle, conteste les dires des défendeurs quant à l’état du bien allégué et quant à l’existence d’un dol de sa part, en lien avec des vices cachés dont elle aurait tu l’existence. Elle soutient avoir subi un préjudice de perte d’honoraires, directement imputable à la faute commise par Monsieur et Madame [F], en lien avec la non-réitération de la vente, lui ouvrant droit à indemnisation sur un fondement délictuel et au vu de la jurisprudence applicable.
Sur la demande reconventionnelle, les demanderesses considèrent que la preuve d’un préjudice en lien avec une faute qu’elles auraient commise n’est pas rapportée.

Au terme de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 13 novembre 2025, Monsieur [H] [F] et Madame [X] [L] épouse [F] demandent, au visa de l’article 1137 du code civil, de :

Juger que les consorts [P] et la société [Q] PROPERTIES ont sciemment trompé les époux [F] sur l’état du bien immobilier objet du compromis signé le 12 juillet 2021 ; En conséquence, débouter Madame [U] [T] épouse [P], sous administration judiciaire de ses fils [V] et [R] [P] et la société [Q] PROPERTIES de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre des époux [F] ;Condamner Madame [U] [T] épouse [P], sous administration judiciaire de ses fils [V] et [R] [P] et la société [Q] PROPERTIES, in solidum, à porter et payer aux époux [F] la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice ;Condamner Madame [U] [T] épouse [P], sous administration judiciaire de ses fils [V] et [R] [P] et la société [Q] PROPERTIES, in solidum, à porter et payer aux époux [F] la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens.
A l’appui de leurs prétentions, Monsieur et Madame [F] font valoir que leur première visite, avant signature du compromis, a permis de constater la présence d’une petite infiltration, mais que l’agent immobilier leur a certifié qu’il s’agissait d’un désordre esthétique ; qu’il a ajouté, s’agissant de deux tuiles cassées sur le gîte, qu’elles allaient être remplacées et que la toiture du gîte était neuve et entretenue régulièrement ; que les artisans qui les accompagnaient étaient électricien et maçon, mais qu’aucune investigation n’a été menée en toiture ; que, lors de leur visite du 27 août 2021, Monsieur [R] [P] fils a indiqué que la toiture avait été refaite quelques années plus tôt ; que la veille de la signature du compromis, Monsieur [F] a visité une nouvelle fois le bien, accompagné d’un ami, et qu’ils ont constaté, dans le gîte, la présence d’une forte odeur d’humidité, d’importantes infiltrations d’eau au premier étage et des fissures au rez-de-chaussée, d’où s’écoulait du sable ; qu’ils ont voulu un délai supplémentaire pour conclure la vente, mais que les vendeurs ont indiqué à leur agent que, sans signature le 1er septembre, ils retiraient le bien de la vente ; qu’ils ont, par la suite, consulté un charpentier qui les a alerté sur l’état dégradé de la charpente et de la toiture ; qu’ils ont eu des difficultés à faire venir des artisans et que les pièces adverses démontrent que l’agent immobilier était réticent sur ce point ; que les vendeurs et la SARL [Q] PROPERTIES avaient connaissance des vices affectant la toiture et ont trompé leur consentement par dol ; qu’ils ont, à juste titre, refusé de finaliser la vente.

A titre reconventionnel, ils font valoir avoir subi un préjudice du fait du dol commis, en ce que la non-réitération de la vente a mis un terme à leur projet de maison d’hôtes et de location d’un gîte ; que Monsieur [F] étant désormais gendarme en retraite, la banque leur a indiqué qu’elle ne leur prêterait plus les fonds nécessaires et que la procédure en cours les a empêchés d’acquérir un autre bien ; que l’ensemble de leurs démarches démontre que ce projet comptait pour eux ; que Madame [F] a déclenché une profonde dépression, par suite de ces évènements.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures précitées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure est intervenue le 26 décembre 2025 selon ordonnance du même jour.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 9 mars 2026 et mise en délibéré au 5 juin 2026.

DISCUSSION

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur les demandes de Madame [U] [T] veuve [P] et la SARL [Q] PROPERTIES

Les parties débattant sur l’existence d’un dol, que les défendeurs imputent aux vendeurs et à l’agence immobilière, il convient de trancher cette question, avant d’examiner le bienfondé de la demande tendant à voir appliquer la clause pénale prévue au compromis de vente, ainsi que la demande indemnitaire de la SARL [Q] PROPERTIES.

Il doit être relevé que les défendeurs, s’ils évoquent des vices qui leur auraient été cachés, se fondent uniquement sur les dispositions applicables en matière de dol.

Sur le dol

L’article 1130 du code civil dispose que « L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. ».

L’article 1137 du code civil dispose que « Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. ».

L’article 1138 du code civil dispose que « Le dol est également constitué s'il émane du représentant, gérant d'affaires, préposé ou porte-fort du contractant.
Il l'est encore lorsqu'il émane d'un tiers de connivence. ».

L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».

Il appartient à celui qui se prévaut du dol de rapporter la preuve de l’intention de tromper de son cocontractant et d’un élément matériel, qui consistera en des manœuvres en vue de le tromper, des mensonges ou bien des réticences dolosives.

En l’espèce, le tribunal considère que cette preuve n’est pas rapportée, pour plusieurs raisons, à savoir :

Les photographies versées aux débats ne sont ni datées, ni situées et, pour certaines, ne permettent pas de constater les dommages dont se prévalent les défendeurs, en particulier les infiltrations qui résulteraient, selon eux, de l’état de la toiture ; Elles ne sont corroborées par aucun élément technique, à l’exception de l’avis d’un charpentier, Monsieur [M], adressé par mail du 6 septembre 2021 (selon lui : toiture non neuve ou mal rénovée, infiltrations sûrement dues au toit et à la zinguerie, poutre trop faible pour supporter le poids du dessus au vu de la casse [poutre fissurée]), étant précisé par les défendeurs dans leurs conclusions que ce professionnel a donné son avis à la simple vue des photographies, donc sans s’être rendu lui-même sur les lieux ; Cet avis est lui-même contredit par l’avis technique d’un autre charpentier, Monsieur [S], en date du 29 septembre 2021, qui ne constate pas de danger au niveau de la structure du plancher de la maison concernée par la fissure ; L’annonce de vente versée aux débats mentionne une maison en bon état, devant être rafraichie, or les éléments produits ne permettent pas de considérer comme fausse cette affirmation et l’existence de négociations ayant conduit les parties à baisser le prix de vente d’environ 50 000 € amènent à considérer que l’état du bien a bien été discuté entre les parties, ainsi que celle de travaux à entreprendre ; cette annonce n’évoque pas la toiture et ne la présente pas comme étant à l’état neuf ou refait ; Le compromis de vente ne fait état d’aucun travaux réalisé sur la toiture des bâtiments et la preuve de déclarations sur ce point, qui auraient été faites par l’agent immobilier ou Monsieur [P] fils, n’est pas rapportée ; Quatre visites ont pu être effectuées par les défendeurs, dont deux avant même la signature du compromis de vente, en présence de professionnels du bâtiment, ce qui ne permet pas de corroborer leurs dires quant à l’existence d’une volonté des vendeurs et de leur agent de cacher l’état du bien, la toiture des différents bâtiments étant visible lors de ces visites ; Aucun élément versé aux débats ne permet de conclure que Monsieur et Madame [P] ou leur agent immobilier auraient eu conscience que l’état de la toiture du bien litigieux pouvait être source de dommages, étant relevé que cette situation et ses conséquences ne sont pas démontrées en défense au vu de ce qui précède.
Le tribunal observe, par ailleurs, que les attestations produites de part et d’autre ne sont pas suffisantes pour emporter sa conviction, au vu des liens unissant les parties, Monsieur [Z] étant ami de Monsieur [F] et Monsieur [A] [CW] étant un employé de la SARL [Q] PROPERTIES.

Ainsi, il ne peut être considéré que les demandeurs se seraient livrés à des manœuvres ou auraient retenu des informations au détriment des défendeurs, s’agissant d’un état du bien litigieux non avéré, étant relevé que Monsieur et Madame [F] n’expliquent pas dans quelle mesure leur consentement aurait été vicié par le dol allégué.

Ils n’en tirent, en outre, pas de conséquence juridique, en sollicitant simplement le débouté des demandes de Madame [P] et de la SARL [Q] PROPERTIES, sans pour autant solliciter la résolution judiciaire du compromis de vente, qui produit, en tout état de cause, ses effets, notamment s’agissant de l’application de la clause pénale.
Par ailleurs, ainsi qu’il l’a été indiqué, Monsieur et Madame [F] ne fondent pas leurs moyens sur les dispositions applicables en matière de vices cachés. Il est à noter, sur ce point, que le compromis de vente comporte expressément une clause exonératoire de garantie en pages 10 et 11, Monsieur et Madame [F] s’étant engagés à prendre le bien en l’état dans lequel il se trouve au jour de la signature du compromis, ayant attesté que la désignation du bien correspondait à ce qu’ils ont pu constater lors de leurs visites, sans possibilité de se fonder sur l’existence de vices apparents ou cachés, sauf à démontrer que ces vices auraient été en réalité connus des vendeurs.

La preuve de ces vices et de cette connaissance desdits vices par les vendeurs n’étant pas démontrée, il n’est donc pas possible pour les acquéreurs de se prévaloir de l’existence de vices cachés pour engager un recours à ce titre.

Sur l’application de la clause pénale insérée au compromis de vente

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L'article 1304-3 du code civil prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

Selon les dispositions de l’article 1231-5 du code civil, le Juge a la faculté de modérer, voire d’augmenter la clause pénale s’il apparait que celle-ci est manifestement excessive ou dérisoire.

L'article 1353 du code civil dispose que « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».

L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».

Le caractère dérisoire ou excessif de la clause pénale aux termes des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, doit s'apprécier au regard de l'absence de réalisation du compromis remettant les parties dans l’état antérieur à celui-ci.

Les parties ont contradictoirement fixé entre elles dans le compromis une clause pénale arrêtée, conformément aux usages en la matière, à 10% du montant du prix de vente prévu (pénalité d’un montant de 25 000 €, pour un prix de vente de 250 000 €). Les parties ont donc fixé forfaitairement et de manière anticipée le montant des dommages-intérêts dus par l’une des parties à l’autre en cas d’inexécution de ses obligations contractuelles.

Il n’est pas contesté par l’ensemble des parties que la condition suspensive prévue au compromis a été réalisée, celle-ci consistant en l’obtention d’un prêt par les acquéreurs qui soit conforme aux stipulations contractuelles. Il est également admis que la vente aurait dû intervenir au plus tard le 1er septembre 2021 ; que les vendeurs ont fait sommation aux acquéreurs de régulariser la situation, par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 5 novembre 2021 ; que leurs échanges se sont soldés par un refus de réitération de la vente par Monsieur et Madame [F].

Il a été considéré que la preuve du dol allégué par les défendeurs n’était pas rapportée, non plus que ses effets éventuels sur le consentement de Monsieur et Madame [F]. Dès lors, le compromis doit produire ses effets et le tribunal considère donc que le refus de réitération de la vente par les défendeurs était fautif et non fondé, alors même que l’ensemble des conditions suspensives prévu au contrat était réalisé. L’application de la clause pénale est donc justifiée.

Cette stipulation n'apparaissant pas excessive, notamment au vu du temps d’immobilisation du bien, qui n’a toujours pas trouvé acquéreur à ce jour, il n'y a pas lieu de la minorer.

Monsieur [H] [F] et Madame [X] [L] épouse [F] sont donc condamnés solidairement à verser à Madame [U] [T] veuve [P], sous administration de Monsieur [N] [O] [P] et Monsieur [R] [D] [P], la somme de 25 000 € à ce titre, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2021, date de la mise en demeure, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de dommages-intérêts de la SARL [Q] PROPERTIES

L'article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».

Le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (Cass. Ass. Plén. 06 oct. 2006 n°05-13.255 ; Cass. Ass. Plén. 13 jan. 2020 n°17-19.963).

Il résulte des dispositions d'ordre public de l'article 6-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 qu'aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération n'ayant pas été effectivement conclue. Toutefois, il a été considéré qu’une promesse synallagmatique de vente constituait un accord des parties sur la chose et le prix et qu’un refus par l’acquéreur de la réitérer constituait une faute, de sorte que ce refus ne pouvait priver l’intermédiaire de son droit à rémunération ou indemnisation (Cass. civ. 1e, 10 octobre 2018, n°16-21.044).

En l’occurrence, au vu du compromis de vente et compte-tenu de ce qui précède, les époux [F] ne pouvaient valablement se dédire de leur engagement sans commettre une faute contractuelle à l’égard des époux [P], laquelle est de nature à ouvrir droit à réparation pour l’agent immobilier négociateur sur le fondement de la responsabilité délictuelle, dès lors que son droit à honoraire était acquis du fait de la conclusion dudit compromis.

Le tribunal ne considère, cependant, pas comme fondé de solliciter une indemnisation équivalente au montant des honoraires non versés par le vendeur, du fait de cette faute des acquéreurs, mais que seule une somme correspondant à une perte de chance de percevoir ces honoraires peut être octroyée.

La perte de chance correspondante sera fixée à hauteur de 75% des honoraires de l’agence. Pour retenir ce taux, le tribunal tient compte du fait que le retrait des acquéreurs est intervenu la veille de la signature de l’acte authentique de vente et qu’il s’est écoulé près de cinq ans depuis la signature du compromis qui conférait droit à la SARL [Q] PROPERTIES de percevoir les honoraires litigieux, mais qu’il ne ressort pas des débats que le bien ne pourrait à ce jour plus être vendu et qu’il ne serait plus sous mandat de vente auprès de la SARL [Q] PROPERTIES.

En conséquence, Monsieur [H] [F] et Madame [X] [L] épouse [F] seront condamnés in solidum au paiement d’une somme de 6750 € (75% de 9000 €), avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, conformément à l’article 1231-7 du code civil.

Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [H] [F] et Madame [X] [L] épouse [F]

Le seul fondement juridique visé par les défendeurs est l’article 1137 du code civil, relatif au dol.

Dans la mesure où le tribunal a considéré que la preuve de l’existence d’un dol n’était pas rapportée, cette demande ne peut qu’être rejetée, sans qu’il n’y ait lieu de s’interroger sur les préjudices le cas échéant subis.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [H] [F] et Madame [X] [L] épouse [F] succombant au principal, ils seront condamnés in solidum au paiement des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

En outre, il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [H] [F] et Madame [X] [L] épouse [F] à payer à Madame [U] [T] veuve [P], sous administration judiciaire de Monsieur [N] [O] [P] et Monsieur [R] [D] [P] et à la SARL [Q] PROPERTIES une somme que l’équité commande de fixer à 2000 €, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, l'exécution provisoire s'applique de droit à la présente décision, en vertu des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS