TJ 83137, 15 juin 2026, RG 20/05901

REPUBLIQUE FRANCAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux
N° RG 20/05901 - N° Portalis DB3E-W-B7E-KZI6

En date du : 15 juin 2026

Jugement de la 4ème Chambre en date du quinze juin deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 février 2026 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 4 mai 2026 prorogé au 15 juin 2026.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

Madame [Z] [F] [E], née le 12 Mars 1955 à [Localité 1] (59), de nationalité Française, demeurant [Adresse 1], venant aux droits de Monsieur [D] [E], décédé le 23 janvier 2022 et Madame [T] [X] veuve [E] décédée le 6 septembre 2023
représentée par Me Jean-michel GARRY, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [U] [Q] [E], né le 28 Janvier 1954 à [Localité 2] (31), de nationalité Française, demeurant [Adresse 2], ès qualité d’héritier de Monsieur [D] [E] et Madame [T] [X] veuve [E]
représenté par Me Amandine ERITZIAN, avocat au barreau de TOULON

Madame [C] [N] [I] [E] épouse [O] , née le 15 Novembre 1960 à [Localité 3], de nationalité Française, demeurant [Adresse 3], ès qualité d’héritière de Monsieur [D] [E] et Madame [T] [X] veuve [E]
représentée par Me Marie claire VERNIN, avocat au barreau de TOULON

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 4], sise [Adresse 5], pris en la personne de son Syndic en exercice, la S.A.S. AGENCE AZUR, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal
représentée par Me Nicolas MASSUCO, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :
à :
Me Amandine ERITZIAN - 358
Me Jean-michel GARRY - 1011
Me Nicolas MASSUCO - 1007
Me Marie claire VERNIN - 0310

EXPOSE DU LITIGE

Il existe sur la commune de [Adresse 7] [Localité 4], [Adresse 8], un ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 4] ayant fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété en date du 7 août 2015.

Par acte du 30 septembre 2015, M. [D] [E] et Mme. [T] [E] ont acquis les lots de copropriété n°3, 38 et 71 de cet ensemble immobilier.

Sur convocation du syndic en date du 21 août 2020, une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 22 septembre 2020. .

Par acte signifié le 20 novembre 2020, M. [D] [E] et Mme [T] [E] ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] devant le présent tribunal en annulation des résolutions n°16, 28, 29, 30 et 31 prises par l’assemblée générale des copropriétaires du 22 septembre 2020.

M. [D] [E] et Mme [T] [E] sont respectivement décédés le 23 janvier 2022 et le 6 septembre 2023, laissant pour leur succéder leurs trois enfants : [S], [C] et [Z] [E].

Seule cette dernière a décidé de reprendre l’instance pendante initiée par les de cujus.

Par actes des 9 et 15 février 2024, Mme [Z] [E] a assigné en intervention forcée [S] [E] et [C] [E]. La procédure, enrôlée sous le numéro RG 24/1268, a été jointe à la procédure initiale le 19 mars 2024.

Par conclusions du 21 novembre 2024, Mme [Z] [E] demande au Tribunal , au visa des articles 42, 25, 26, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, de :
-juger recevable l’appel en cause des héritiers des époux [E],
-juger la présente décision commune et opposable à M. [S] [E] et Mme [C] [E],
-débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] de l'ensemble de ses demandes,
-annuler les décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires en date du 22 septembre 2020 s'agissant des résolutions n° 16, 28, 29, 30 et 31,
-condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 4] au paiement de la somme de 4000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Cabinet Garry & Associés.

Par conclusions du 17 avril 2024, M. [S] [E] demande au Tribunal, au visa de l’article 724 du code civil, de :
-constater qu’il s’en remet à la sagesse du Tribunal quant à l’issue du litige,
-débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] de sa demande de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de Procédure civile et de sa demande de condamnation aux dépens,
-rejeter toutes autres prétentions qui seraient dirigées à son encontre.

Par conclusions du 3 mai 2024, Mme [C] [E] demande au Tribunal de :
-constater qu’elle n’entend pas poursuivre l’action initialement engagée par ses auteurs,
-débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées à son encontre,

-condamner tout succombant au paiement d’une somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, distraits au profit de Maître [Localité 5]-Claire Vernin.

Par conclusions du 20 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] demande au Tribunal, au visa des articles 42, 25 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, de :
-déclarer irrecevable la demande d’annulation des résolution 29 à 31 formulée par les consorts [E],
-débouter les consorts [E] de l’intégralité de leurs demandes,
-condamner in solidum Mme [Z] [E], M. [S] [E] et Mme [C] [E] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maître Nicolas Massuco.

La clôture de la procédure est intervenue le 2 janvier 2026.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus amples de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention des héritiers

Selon l'article 325 du code de procédure civile, “l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.”

L’article 329 suivant précise que “L'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention.”

L’article 331 du même code dispose que “Un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d' agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense”.

L’ouverture de la succession emporte saisine des héritiers désignés par la loi, comme l’énonce l’article 724 du code civil aux termes duquel “les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt”.

Mme. [Z] [E], en sa qualité d’héritière de M. [D] [E] et Mme [T] [E], est recevable à poursuivre la procédure introduite par les de cujus, même contre la volonté des deux autres héritiers.

Du fait de l’appel en cause de ces derniers, lequel est recevable, la présente décision leur sera nécessairement commune et opposable.

Sur l’annulation de la résolution n°16

Mme [Z] [E] soutient que la résolution n°16, portant sur la cession gratuite au profit de TPM de la partie enherbée située devant l’aire de stockage des containeurs, est nulle dans la mesure où les copropriétaires n’ont pas disposé des pièces justificatives et des informations utiles permettant de voter de façon éclairée. Elle estime que la photographie jointe à la convocation ne permettait nullement d’identifier, de localiser et d’évaluer le terrain cédé, en violation de l’exigence posée par l’article 11 du décret du 17 mars 1967.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la parcelle est strictement décrite dans le cadre de la convocation, tout comme les conditions essentielles de sa cession, à savoir aux frais exclusifs de TPM, et que la photographie querellée permettait de situer l’objet du vote sans risque de confusion.

Vu l’article 11 du décret du 17 mars 1967 dans sa version applicable au litige ;

Il résulte de la convocation adressée aux copropriétaires en vue de l’assemblée générale querellée que le projet de résolution n°16 est ainsi libellé :
“16/ DECISION A PRENDRE SUR LA CESSION GRATUITE AUPRES DE TPM DE LA PARTIE ENHERBEE SITUEE DEVANT L'[Localité 6] DE STOCKAGE [Adresse 10] (Majorité Article 26)
L'assemblée autorise la cession gratuite (un euro symbolique) au profit de la Metropole [Localité 7] PROVENCE MEDITERRANEE, Etablissement Public, personne morale de droit public située dans le département du VAR, dont l'adresse est à [Adresse 11], de la parcelle ci-après désignée:

Parcelle enherbée située devant l'aire de stockage des containers, au niveau du compteur général d'eau de la résidence (photo ci-jointe).

Les frais, droits et émoluments de cet acte seront supportés et acquittés par la Métropole TPM.
Tous pouvoirs sont donnés par le syndicat des copropriétaires au Syndic en exercice à l'effet de signer l'acte de cession gratuite de la parcelle et le modificatif à l'état descriptif de division et règlement de copropriété, et tous documents nécessaires à la régularisation de cet acte.”

Force est de constater que la description qui est ainsi faite de l’objet de la cession et le cadrage large de la photographie accompagnant la convocation ont permis aux copropriétaires d’identifier, sans ambiguïté, l’assiette du terrain concerné au sein de l’ensemble immobilier ainsi que les conditions essentielles de la cession envisagée, à savoir son prix, l’identité de l’acquéreur et les modalités d’imputation des frais annexes à l’opération.

L’imprécision alléguée n’est pas caractérisée.

La demande d’annulation sera rejetée.

Sur l’annulation des résolutions n°28 à 31

Pour s’opposer à la demande d’annulation des résolutions n°29 à 31 formée par Mme. [Z] [E], le syndicat des copropriétaires soutient que les époux [E] sont irrecevables à contester ces résolutions dans la mesure où ils ne sont ni opposants, ni défaillants. Il affirme par ailleurs qu’il n’y a pas d’erreur dans les modalités de vote des résolutions 28 à 31 dès lors que les décisions portaient sur des parties générales spéciales et qu’il s’agissait d’améliorations prévues par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Mme [Z] [E] réplique que ses parents, comme l’ensemble des copropriétaires, n’ont pas pu s’exprimer pour les résolutions 29 à 31 puisqu’il n’a été tenu compte que du vote d’un seul copropriétaire au motif erroné qu’il s’agissait de parties communes spéciales. Elle estime que l’abus de majorité est caractérisé par l’absence d’égalité de traitement entre les membres de la copropriété. Elle ajoute que c’est par erreur que ces décisions ont été soumises à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, alors qu’elles relevaient de celle de l’article 26 ; que la suppression des pergolas ne constitue pas “une amélioration” ; qu’il a été décidé unilatéralement, par le syndic, d’opérer une distinction entre les pergolas présentes sur le bâtiment A et celles du bâtiment B.

En application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, seul le copropriétaire opposants ou défaillants est recevable en son action en contestation des décisions des assemblées générales.

Il résulte du procès verbal d’assemblée générale du 22 septembre 2020 que M. et Mme [D] [E] ont voté contre la résolution n°28 qui a été adoptée. L’action en contestation de cette résolution est donc recevable.

En revanche, n’étant pas cités au rang des copropriétaires ayant voté contre la résolution n°29 qui a été adoptée, et n’étant pas par ailleurs défaillants, ils étaient irrecevables à agir en contestation de celle-ci. Mme [Z] [E], venant aux droits des de cujus, l’est également.

S’agissant des résolutions 30 et 31 portant sur les travaux de suppression de la pergola du parking du bâtiment B, il est constant qu’un seul copropriétaire a pris part au vote.

Aux termes des dispositions de l’article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, “Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors ;
- tout élément incorporé dans les parties communes.
Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :
- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;
- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;
- le droit d'affichage sur les parties communes ;
- le droit de construire afférent aux parties communes.”

L’article 4 suivant dispose que “Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. Leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi.”

L’article 6-2 précise que “Les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.
La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles.
Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes.”

Le règlement de copropriété du 7 août 2015 stipule quant à lui que :
“Les parties communes générales affectées à l'usage ou l'utilité de tous les copropriétaires comprennent toutes les parties de l'ENSEMBLE IMMOBILIER qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire ou d'un groupe de copropriétaires” (page 42).
“Les parties communes spéciales sont celles qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité d'un ou plusieurs bâtiments ou locaux privatifs de bâtiments ou de l'un ou plusieurs d'entre eux, sans pour autant l'être à l'usage de tous. Il en est ainsi, d'un espace commun à au moins deux ou plusieurs copropriétaires, aux garages, si tous les copropriétaires n'en possèdent pas un, des gaines de vide-ordures, colonne par colonne, de certains locaux qui, de par leur situation, ne peuvent être utilisés que par certains copropriétaires seulement.
Il en est notamment ainsi pour chaque bâtiment, sans que cette énonciation soit nécessairement limitative :
[...]
Et, en général, tous les locaux, emplacements, appareils, canalisations, éléments, installations, de toute nature et leurs accessoires affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires du bâtiment.
Le tout bien entendu si les éléments cités existent.
Cette énumération est purement énonciative et non limitative.
Ces parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre tous les copropriétaires du bâtiment comme parties accessoires et intégrantes de la partie divise de chaque lot.” (Page 43-44).

Par sa situation, la pergola implantée sur le parking du bâtiment B ne peut être utilisée que par les copropriétaires du bâtiment B en ce qu’ils sont les seuls à avoir accès au parking dédié à ce bâtiment, lequel est matériellement séparé du bâtiment A et de son parking.

La pergola sur le parking B constitue donc une “installation” affectée à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires du bâtiment B, mais seulement à ceux-ci. Elle relève des parties communes spéciales à ce bâtiment.

Seuls les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes devaient donc prendre part au vote des résolutions 30 et 31.

C’est donc à bon droit que le syndic a prévu à l’ordre du jour de l’assemblée litigieuse que le sort de la pergola installée sur le parking du bâtiment A serait examiné de façon séparée de celui de la pergola installée sur le parking du bâtiment B et que les copropriétaires du bâtiment A n’ont pas pris part au vote des résolutions 30 et 31.

Les époux [E], qui ne disposent d’aucun lot dépendant du bâtiment B, n’avaient pas à participer au vote des résolutions 30 et 31 et sont donc irrecevables à les contester. Mme [Z] [E], venant aux droits des de cujus, l’est également.

L’erreur de majorité invoquée pour contester la résolution n°28 ne pourra pas davantage prospérer.

La suppression de la pergola sur le parking du bâtiment A ne peut être rattachée à l’un des cas prévus par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 comme le soutient Mme [E].

Il s’agit de travaux prévus à l’article 25 n) qui emportent “transformation, addition ou amélioration”.

Mme [E] est donc déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°28.

Sur les frais du procès

Mme [Z] [E], qui succombe, assumera la charge des dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Les avocats qui en ont fait la demande pourront procéder à leur recouvrement direct dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner Mme [Z] [E] à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de procédure d’un montant de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter Mme [C] [E] de sa demande du même chef.

PAR CES MOTIFS