TJ 83137, 2 sept. 2025, RG 25/00040

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON PÔLE JCP - RÉFÉRÉ

Minute n°

N° RG 25/00040 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NDBG

AFFAIRE :

VAR HABITAT

C/

[R]

Grosse exécutoire : Me FATOVICH
Copie : Me PEISSE
délivrées le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 02 SEPTEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

OFFICE VAR HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me FATOVICH, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [R]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représenté par Me PEISSE, avocat du barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Gilles COMBREDET
Greffier : Stéphanie ARNAUD

PROCÉDURE :

Date des débats : 24 Juin 2025
Date du délibéré : 02 Septembre 2025

ORDONNANCE :

Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 02 SEPTEMBRE 2025 par Gilles COMBREDET, magistrat à titre temporaire, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation en référé du 11 décembre 2024 délivrée à la demande de la société VAR HABITAT (ci-après, le « Bailleur ») à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions.

A l’audience du 24 juin 2025, le bailleur, est non présent mais représenté par son conseil. Il dépose son dossier dans lequel il expose ses conclusions en demandes :
Par provision,
-Constater la résiliation du bail par application des clauses résolutoires.
En conséquence :
-Constater que [R] [L] est occupant sans droit ni titre des lieux précédemment loués.
-Ordonner l'expulsion de [R] [L], au besoin avec le concours de la [Localité 2] Publique, de sa personne, de son bien et de tous occupants de son chef.
-Condamner [R] [L], à payer la société VAR HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des derniers loyers révisables aux conditions figurant dans le bail (loyer nu par mois) charges en sus, taxes et accessoires à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération des lieux, soit la somme mensuelle de 410,99 euros.
-Condamner [R] [L] à payer à titre de provision, à la société VAR HABITAT, la somme de 7.665,53 € au titre des loyers, charges, taxes et accessoires, indemnité d'occupation arrêtés à la date du 17 juin 2025 et ce, avec intérêts au taux légal, sous réserve de la réactualisation de ladite somme au jour de l'ordonnance à intervenir.
-Condamner [R] [L], à payer à la société VAR HABITAT la somme de 700,00 Euros TTC sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
-Condamner [R] [L], aux entiers dépens, en ceux compris le coût des commandements en date des 9 novembre 2023 (dette locative) et 03 mai 2024 (justification assurance).
Il rajoute que le commandement de payer est régulier même si le défendeur était incarcéré, que l'ordonnance du juge des contentieux de la protection ne faisait que renvoyer devant la commission de surendettement, demande l'autorisation de produire au cours du délibéré le DPE du logement.

Le locataire, [R] [L] n'est pas présent mais représenté par son conseil qui dépose se conclusions et son dossier. Il sollicite de :
-Juger principalement nul le commandement concernant l'assurance en date du 3 mai 2024 ;
-Rejeter par conséquent toute demande de résiliation du bail fondé sur l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;
-Rejeter toute demande de résiliation du bail fondée sur l'article 24 de la dite loi en raison d'une contestation sérieuse sur la dette locative ;
-Prononcer subsidiairement la suspension de la clause résolutoire inscrite dans le bail du 12 juin 2017 ;
-Accorder les plus larges délais de paiement au locataire ;
-Rejeter toutes autres demandes, fins et conclusions.
l'apurement de la dette, la dernière échéance devant solder l'arriéré.
-Débouter la société VAR HABITAT de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.
-Débouter la société VAR HABITAT de ses demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Selon ce qu’autorisent les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé du surplus de leurs moyens.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 2 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des pièces versées aux débats que les parties sont liées par un bail du 12 juin 2017 contenant une clause résolutoire pour un logement sis [Adresse 4] 01, [Localité 1].

Sur les demandes du défendeur :
Le locataire a été retenu en détention du 12 février au 12 août 2024.

Concernant le commandement pour défaut d'assurance :
La procédure diligentée est régulière pour avoir respecté toutes les exigences de la loi notamment quant à la forme du commandement de payer du 3 mai 2024, et le commissaire de justice instrumentaire a parfaitement répondu aux exigences du code de procédure civile en ses dispositions des articles 656 et 658. Le nom du destinataire se trouve bien sur la boîte aux lettres et sur l'interphone. Le juge des référés et le juge de l'évidence, et il évident que l'absence de réponse à l'interphone ou à la porte du domicile n'est pas d'une difficulté réelle. Il n'y a pas de doute qui ferait que l'auxiliaire de justice soit amené à faire des démarches auprès des administrations et services publics ou privés (postes, gendarmerie, police, hôpitaux, etc...) car ils sont très nombreux les locataires absents lors des passages des commissaires de justice et pour des motifs très variables (travail, vacances, déplacements divers pour des achats dans les commerces, etc...). Il ne faut pas inverser les rôles et le bon sens veut qu'il appartient à chaque locataire se sachant absent pour une période déterminée de le signaler à un proche, à un voisin voire à effectuer une démarche auprès des services postaux qui procéderaient à un suivi du courrier et ainsi, dans le cas présent, la lettre de l'article 658 du CPC aurait été réacheminée vers le lieu de détention.
En outre, il y a lieu de rappeler que l'obligation d'assurance doit être exécutée dès la souscription du contrat de bail. Or, l'attestation produite en date du 12 mai 2025 par le locataire mentionne qu'elle est valable du 3 septembre 2024 au 31 août 2025. Il pourrait s'en déduire que le locataire a effectué cette démarche à sa sortie de détention. Il ne produit aucune autre attestation antérieure.
En tout état de cause, le locataire n'a donc pas justifié de cette assurance dans le délai d'un mois mais 4 mois après.
L'acquisition de la clause résolutoire est acquise sur ce point au visa de l'article 7g de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Concernant le rejet du commandement de payer les loyers :
Le locataire fait valoir que le commandement de payer est irrégulier pour cause d'absence de DPE permettant de justifier l'augmentation indiciaire et donc d'avoir d’un décompte juste pour lui permettre de vérifier la créance.
Il sera rappelé les attendus de l’arrêt de la Cour de cassation du 14 janvier 2021 (n°19-23.194) « l’erreur sur le décompte ne constitue pas une cause de nullité du commandement de payer » et de la Cour d’appel de [Localité 3] du 16 novembre 2023 (RG n°21/09324) « il convient tout d’abord de rappeler qu’un commandement délivré pour un montant erroné n’est pas nul mais vaut commandement pour les sommes réellement dues ».
Le commandement de payer du 9 novembre 2023 est donc valable puisque le bailleur a présenté en cours de délibéré le DPE justifiant la révision du loyer et conformément au contrat de location signé par les parties le 12 juin 2017, page 1, chapitre LE LOYER – paragraphe 2.

Concernant le dossier de surendettement déposé par le locataire :
Il y a lieu de constater que l'ordonnance du juge des contentieux de la protection statuant en matière de surendettement en date du 24 janvier 2025 n'a fait que renvoyer le dossier devant la commission de surendettement des particuliers du Département du Var.
Le courrier du 6 février 2025 de la commission précitée ne fait qu'adresser à [R] [L] un état détaillé de ses dettes et notamment celle de 3.307,77 euros à l'égard du créancier VAR-HABITAT et, qu'à défaut de contestation, il sera informé de la suite de la procédure.
Il n'y a pas encore à ce stade d'effacement de la dette ni d'orientation de son dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

En conséquence de motivations exposées supra, le locataire [R] [L] sera débouté de ses demandes, fins et conclusions.

Sur les demandes du bailleur :
La procédure diligentée est régulière pour avoir respecté toutes les exigences de la loi, notamment quant à la forme du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 9 novembre 2023 et à la notification de la présente assignation au représentant de l'Etat pour lui permettre de saisir les organismes sociaux et les services compétents.
Concernant le diagnostic social et financier du locataire, les services sociaux du département du Var nous ont transmis le 16 janvier 2025 leur rapport expliquant sa situation, sa formation de menuisier, qu'il est suivi par France Travail et les services sociaux, qu'il va déposer une demande pour un dossier de surendettement auprès de la Banque de France. Il en sera tenu compte dans la présente décision.

La preuve de l’obligation au paiement du loyer et des charges résulte du contrat de bail et du décompte produit aux débats. C’est au défendeur de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.
Force est de constater sur les pièces du dossier que les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés et que le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail faisant la loi des parties et de ses conséquences graves par le commandement lequel imposait de régler l’arriéré de loyer dans le délai de deux mois, force est de constater que le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 9 janvier 2024 à minuit pour non apurement de la dette et acquisition de la clause résolutoire, le locataire n’ayant pas apuré l'intégralité de la dette dans le délai, qu'à cette date le locataire est devenu occupant sans droit ni titre du logement précité.

Il résulte des pièces et de l’audience que le retard pris par la locataire dans le paiement des loyers et charges est de 7.665,53 € au titre des loyers, charges, taxes et accessoires, indemnité d'occupation arrêtés à la date du 17 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Il s’ensuit que le défendeur sera condamné au paiement de la somme provisionnelle de 7.665,53 € au titre des loyers, charges, taxes et accessoires, indemnité d'occupation arrêtés à la date du 17 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Attendu les dispositions de la loi n°462-89 du 6 juillet 1989 en son article 24 V : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

Le locataire n’ayant pas payé totalement ses loyers depuis plusieurs mois, il ne peut bénéficier d’un délai de paiement au regard de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 en son article 24.
Attendu les dispositions de l’article 1343-5 du code civil « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondantes aux échéances reportées portent intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. ».

En conséquence, le locataire bénéficiera d’un délai de 2 ans, selon le dispositif ci-après, les paiements s’imputeront d’abord sur le capital et les intérêts à l’issue.

Un échéancier ayant été accordé, l’expulsion du locataire, de ses biens et de tous occupants de son chef sera prévue en cas de défaut de paiement et en ce cas, le bailleur sera autorisé de disposer des biens mobiliers du locataire en garantie de paiement selon les dispositions du code des procédures civiles d'exécution.

L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation, dans sa partie non contestable, soit un loyer égal au dernier loyer augmenté des charges, que la locataire aurait payé si le bail s’était poursuivi. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 9 janvier 2024 à minuit, le locataire est occupant sans droit ni titre depuis cette date. La fraction d’ores et déjà échue des indemnités d’occupation au 17 juin 2025 (date du dernier relevé de compte) est incluse dans la condamnation prononcée au titre de l’arriéré à cette date. Le locataire reste redevable, à défaut de libération des lieux, de cette indemnité à compter du 18 juin 2025. En conséquence, il convient de condamner l locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer augmenté des charges, à compter du 18 juin 2025, non indexable et sans intérêt s’agissant d’une indemnité non contractuelle, jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clés.

Le locataire bénéficiant d’un échéancier, l’indemnité d’occupation prendra effet à compter de la déchéance du terme par le bailleur. En ce cas, l’indemnité d’occupation sera réactualisée au montant du dernier loyer échu, charges incluses.

la société VAR HABITAT a été contrainte de poursuivre en justice le locataire défaillant pour faire valoir ses droits et obtenir le juste paiement de ses loyers et charges. [R] [L] sera condamné aux dépens en ce compris le coût des deux commandements et à payer au bailleur la somme de 600,00 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS Vu l’urgence, Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Vu les pièces du dossier, Statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe, en premier ressort, Au principal renvoyons les parties à mieux se pourvoir mais, d’ores et déjà :