TJ 83137, 2 sept. 2025, RG 25/01180

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON PÔLE JCP - RÉFÉRÉ

Minute n°

N° RG 25/01180 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NGQY

AFFAIRE :

S.C.A VIAGETIC RETURN 6

C/

S.A.R.L. KEA CONSTRUCTION

Grosse exécutoire : Me CASTELLAN
Copie : Me TREVES
délivrées le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 02 SEPTEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.C.A VIAGETIC RETURN 6
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me CASTELLAN, avocat du barreau de MARSEILLE substitué par Me REA-ROLLAND, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

S.A.R.L. KEA CONSTRUCTION
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me TREVES, avocat du barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Gilles COMBREDET
Greffier : Stéphanie ARNAUD

PROCÉDURE :

Date des débats : 24 Juin 2025
Date du délibéré : 02 Septembre 2025

ORDONNANCE :

Rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 02 SEPTEMBRE 2025 par Gilles COMBREDET, magistrat à titre temporaire, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Vu l'assignation en référé du 14 février 2025 délivrée à l’encontre de KEA CONSTRUCTION à la demande de VIAGETIC RETURN 6, à laquelle il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et prétentions.

A l’audience du 24 juin 2025, VIAGETIC RETURN 6, bailleur, n’est pas présent mais représenté par son conseil. Il dépose son dossier comprenant ses demandes, en l’espèce de :
- prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties à compter du 19 janvier 2025 ;
- ordonner, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l’expulsion de la société KEA CONSTRUCTION et de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 3], et ce sous astreinte de 300,00 euros par jour de retard à compter du prononcé » de la décision à intervenir, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
- condamner la SARL KEA CONSTRUCTION à payer à la SCA VIAGETIC RETURN 6 la somme provisionnelle de 11.784,37 euros au titre de l’arriéré locatif ;
- condamner la SARL KEA CONSTRUCTION au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1.307,67 euros correspondant au montant du loyer mensuel augmenté de la provision sur charges révisé, à compter du 19 janvier 2025 jusqu’à complète libération des lieux ;
- condamner la SARL KEA CONSTRUCTION à payer à la SCA VIAGETIC RETURN 6 la somme de 2.000,00 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance en ce compris le coût des commandements de payer visant la clause résolutoire des 6 janvier et 18 novembre 2024 ;
- juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.
Il rajoute à l’audience qu’il sollicite de débouter les conclusions faites par le défendeur.

A l’audience KEA CONSTRUCTION, locataire, n’est pas présent mais représenté par son conseil. Il dépose ses conclusions dans lesquelles il demande de :
- débouter VIAGETIC RETURN 6 de toutes demandes, fins et conclusions ;
- condamner VIAGETIC RETURN 6 à la somme de 3.000,00 euros de dommages et intérêts pour citation abusive, en application de l’article 1240 du code civil ;
- condamner VIAGETIC RETURN 6 à une amende civile de 3.000,00 euros au visa de l’article 32-1 du code de procédure civile ;
- condamner VIAGETIC RETURN 6 à la somme de 2.000,00 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, sans préjudice des entiers dépens laissés à la charge de la demanderesse en application de l’article 696 du même code ;
Au subsidiaire :
Vu les articles 143 et 263 du code de procédure civile ;
Ordonner, au frais avancés de KEA CONSTRUCTION, la désignation de tel expert en écriture qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président à l’effet de déterminer si la signature et les mentions manuscrites portées sur le bail d’habitation du 3 septembre 2021 sont ou pas de la main de Monsieur [G] [T], et ce avec la mission habituelle et la plus exhaustive en pareille matière.

Selon ce qu’autorisent les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé du surplus de leurs moyens.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 2 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des pièces versées aux débats que :
Un contrat de location pour un usage d’habitation principale meublée concernant une maison sise [Adresse 3] a été signé le 3 septembre 2021 par la société VIAGETIC RETURN 6, propriétaire et bailleur, représentée par son mandataire la société SERENIGEST et par le locataire, la société KEA CONSTRUCTION – occupant Monsieur et Madame [Y] [C].

Dans le cadre d’un bail d’habitation pour une résidence principale, le titulaire du bail doit établir dans les lieux sa résidence principale. Par définition, une société, personne morale, n’a pas de résidence principale mais un siège social.
Le juge des référés est le juge de l’évidence et il est évident que le contrat signé entre les parties ne relève pas de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 mais des dispositions du code civil en ses articles 1708 et suivants, que ce contrat est en définitif un bail code civil lié à l’occupant M. et Mme [V] [C] lequel peut être employé ou sous-traitant d’une société. Ce bail doit être établi entre le propriétaire du logement et la société, représentée par son gérant. L’occupant est désigné dans le bail mais c’est bien la société qui est locataire.

Sur les conclusions du défendeur :

La société KEA CONSTRUCTION conteste avoir signé le bail en question. Elle précise que le gérant de la société M. [G] [T] n’a jamais donné son accord et signé le bail en question.

Attendu les dispositions du code civil en ses articles 1103 « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » et 1104 « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».
Attendu les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».
Attendu les dispositions de l’article 1353 « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».
Attendu que la société KEA CONSTRUCTION précise que le gérant de la société est le nommé [G] [T] mais elle ne prouve pas que M. et Mme [V] [C] n’ont pas agi sur ses instructions.
Attendu que la société VIAGETIC RETURN 6 par son mandataire la société SERENIGEST apporte aux débats et au soutien de sa démarche un ensemble de mails sans équivoque, en l’espèce :
Mail du 22 octobre 2024 à 08h55 : [A] [N] CONSTRUCTION à SERENITE-VIAGER « … je reviens vers vous au sujet des loyers impayés de M. [C] [Y] ... » et sa réponse de la responsable service gestion SERENITE-VIAGER [J] [D] du 23 octobre 2024 à 15h09 « … Cela irait mieux si nous avions un virement soit de M. [C] soit de KEA CONSTRUCTION comme promis, toujours rien de personne ... ».

Mail du 23 octobre 2024 à 15h10 de la responsable service gestion SERENITE-VIAGER [J] [D] à KEA CONSTRUCTION « recherches paiement M. [C] » et la réponse de [A] [N] CONSTRUCTION le 23 octobre 2024 à 16h08 « … Je viens d’envoyer un message à M. [C] avec votre mail. Cordialement. [A] ».

Mail du 23 octobre 2024 à 16h09 de la responsable service gestion SERENITE-VIAGER [J] [D] à KEA CONSTRUCTION « Merci de prévenir aussi votre patron car c’est chez KEA CONSTRUCTION que l’huissier va venir. Cordialement » et la réponse de [A] [N] CONSTRUCTION le 23 octobre 2024 à 16h40 « Mon patron est en deuil à l’étranger. Si l’huissier pouvait attendre la semaine prochaine qu’il revienne. SVP. MERCI. Cordialement. [A] ».

Qui plus est les mails établis pour la confirmation de la location entre une entité LUNE CONCEPT (carrelage – pierre – marbre – rénovation – maçonnerie) et KEA CONSTRUCTION pour communiquer les documents nécessaires à la location, notamment :
Mail du 30 août 2021 à 14h17 de la responsable service gestion SERENITE-VIAGER [J] [D] à LUNE CONCEPT. Objet : location maison [Adresse 3] « Suite à votre confirmation pour la location de la maison à l’adresse indiquée en objet, je vous confirme notre rendez-vous pour la signature du bail et l’état des lieux d’entrée le 3 octobre 2021 à 10h00 sur place. Sous réserve des éléments suivants : paiement de la somme de 615,52 euros pour le restant dû…… - mise à jour des documents nécessaires au dossier : M. [T] [G] : avis d’imposition 2020 et taxe foncière 2020 – KEA CONSTRUCTION : bilan 2019 – Extrait Kbis moins de 3 mois – Avis d’impôts sur la société 2020. Dans l’attente de votre retour. Bien cordialement ».
Mail du 31 août 2021 à 16h13 adressé par KEA CONSTRUCTION à LUNE CONCEPT : Objet : location maison [Adresse 3] « ... Veuillez trouver ci-joint les documents demandés sauf avis d’impôt de la société (j’ai demandé auprès comptable). Nous restons à votre disposition pour toutes les questions supplémentaires ».
Mail du 2 septembre 2021 à 21h30 de la responsable service gestion SERENITE-VIAGER [J] [D] à LUNE CONCEPT : « je vous remercie pour l’envoi des documents » – pièces jointes bilan 2019, Kbis 02/08/2021, avis d’impôt 2020 sur les revenus 2019 établi 2021, avis de taxes foncières 2020.

En outre, le mail du 12 décembre 2024 à 14h18 adressé par KEA CONSTRUCTION au service comptable de SERENITE-VIAGER confirme que :
-M. [T] [G] travaille avec M. [Y] [C] est effectivement un des sous-traitant ;
-M. [T] [G] lequel est bien le garant du papa de [Y] [C] mais pas de ce dernier.
Cette dernière information pose question et il y a lieu de s’interroger sur une telle affirmation concernant le rapport entre le fils sous-traitant et son père au regard du gérant M. [T] [G].

Force est de constater que le commandement de payer du 26 janvier 2024 a été remis au siège de la société par le commissaire de justice instrumentaire à M. [F] [P], employé de la Sarl KEA CONSTRUCTION, habilité à recevoir copie de l’acte et que, curieusement, le commandement de payer du 18 novembre 2024 et l’assignation du 14 février 2025 ont été refusés par la personne rencontrée au siège de ladite société.

En tout état de cause, il est donc manifeste que KEA CONSTRUCTION était parfaitement engagée via LUNA CONCEPT à la location de la maison sise [Adresse 3] et objet du bail contesté puisqu’elle a communiqué les documents nécessaires à cette location et demandés par le mandataire SERENITE-VIAGER pour le compte du propriétaire VIAGETIC RETURN 6.
Les mails confirment que M. [Y] [C] a bien agi avec l’autorisation implicite de la société KEA CONSTRUCTION.

L’occupant est désigné dans le bail mais c’est bien la société qui est locataire et la location n’aurait pu se faire sans les pièces demandées par le mandataire est fournies par le locataire KEA CONSTRUCTION. Il est évident que la signature est celle de [Y] [C] et non d’[T] [G] et peu importe que le cachet de la société ne soit pas apposé sur le contrat de location (ce n’est pas une obligation de droit). Il est noté qu’un paiement de 3.000,00 euros au titre des loyers et charges a été effectué le 28 novembre 2023 mais il n’est pas précisé qui a payé.
La société KEA CONSTRUCTION ne peut donc prétendre que le bail a été conclu à son insu et si tel était le cas sa qualité de locataire ne peut être contestée. Elle pourra toujours faire valoir ses droits auprès de son sous-traitant [Y] [C].

En conséquence, il sera dit que la société KEA CONSTRUCTION est bien le locataire de la société VIAGETIC RETURN 6 et que cette location a été faite pour le compte de l’occupant [Y] [C].

La société KEA CONSTRUCTION sera déboutée de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Sur la demande du bailleur la société VIAGETIC RETURN 6 :

Attendu les dispositions des articles 1217 et 1224 du code civil.

La procédure diligentée est régulière pour avoir respecté toutes les exigences de la loi notamment quant à la forme des commandements de payer de payer des 26 janvier et 18 novembre 2024 et à l’information de l’autorité préfectorale aux fins de saisine des services sociaux.

Il résulte des pièces versées aux débats et de l’audience que le retard pris par le locataire dans le paiement des loyers et charges est de 11.784,37 euros au mois de décembre 2024, décembre inclus, au titre des impayés locatifs. Il s’ensuit que la société KEA CONSTRUCTION sera condamnée au paiement de cette somme par provision.

Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail faisant la loi des parties et de ses conséquences graves par les commandements de payer des 26 janvier et 18 novembre 2024 lesquels imposaient de régler l’arriéré de loyer dans le délai de deux mois, le locataire n’a pas apuré l'intégralité de la dette dans le délai imparti.

Force est de constater que le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit le 18 janvier 2025 à minuit pour non apurement de la dette et acquisition de la clause résolutoire. A cette date le locataire, la société KEA CONSTRUCTION, est devenu occupant sans droit ni titre du logement loué. Aussi, à défaut pour ce dernier d’avoir volontairement quitté les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il y aura lieu d’ordonner son expulsion et de ses biens et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ce conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants et R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte. Cette demande sera rejetée.

L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur, il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation, dans sa partie non contestable, soit un loyer égal au dernier loyer augmenté des charges, que le locataire aurait payé si le bail s’était poursuivi. En conséquence, il convient de condamner le locataire au paiement par provision d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 1.307,67 euros, non indexable et sans intérêt, s’agissant d’une indemnité non contractuelle, jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clés.

La société VIAGETIC RETURN 6 a été obligée de poursuivre le locataire en justice pour faire valoir ses droits et obtenir le juste paiement des loyers et charges qui lui étaient dus.
La société KEA CONSTRUCTION sera condamnée aux dépens en ce compris les coûts des deux commandements de payer et à la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit et il n’y aura pas lieu à l’écarter nonobstant appel et caution.

PAR CES MOTIFS