TJ 83137, 28 oct. 2025, RG 25/02110

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON PÔLE JCP - RÉFÉRÉ

Minute n°

N° RG 25/02110 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NOQ7

AFFAIRE :

S.C.I. [K]

C/

[S]

Grosse exécutoire : Me TAMAIN
Copie : Me BOURY

délivrées le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 28 OCTOBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.C.I. [K]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me TAMAIN, avocat du barreau de TOULOUSE substitué par Me MORVAN, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Madame [A] [S] épouse [D]
née le 30 Janvier 1964 à [Localité 2] (MADAGASCAR)
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me BOURY, avocat du barreau de TOULON
(AJ 83137/2025/004219 du 28/08/2025)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Gilles COMBREDET
Greffier : Stéphanie ARNAUD

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 09 Septembre 2025
Date des débats : 09 Septembre 2025
Date du délibéré : 28 Octobre 2025

ORDONNANCE :

Rendue en premeir ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 28 OCTOBRE 2025 par Gilles COMBREDET, magistrat à titre temporaire, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

Page sur

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation en référé du 3 juillet 2025 délivrée à la demande de la SCI [K], bailleur, à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions.

A l’audience du 9 septembre 2025, le bailleur, est non présent mais représenté par son conseil. Il dépose son dossier dans lequel il maintient ses demandes en constatation de la résiliation de plein droit du bail, en expulsion du locataire [A] [D] née [S] des lieux loués sis [Adresse 4], des personnes et des biens, la condamnation du locataire à payer par provision 3.702,16 euros, somme arrêtée au 19 août 2025, mois d'août 2025 inclus, avec intérêts au taux légal, au titre des impayés locatifs et charges, il s'oppose à tous délais, outre une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges jusqu’à complète libération des lieux, la somme de 700,00 euros au titre des frais irrépétibles et les entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer. Le bien est géré par un mandataire, l'agence immobilière JOLY sise à [Localité 4].

Le locataire [A] [D] née [S] est présent assisté de son conseil. Il fait valoir que le locataire a eu de grosses difficultés financières, qu'elle a payé son loyer sans problème de 2017 à novembre 2024, qu'elle a été licenciée en juin 2025, qu'elle est en attente d'un logement social, qu'elle propose 80,00 euros par mois pour la dette, qu'elle demande un délai de 6 mois pour quitter le logement. Dans ses conclusions déposées à l'audience, il demande de débouter purement et simplement le bailleur de sa demande de condamnation au titre de l'indemnité d'occupation, de sa demande d'article 700 et des dépens ; la mise en place d'un échéancier de 150,00 euros, de constater que la dette est de 3.702,16 euros, d'accorder les plus larges délais de paiement dans la limite de deux ans au visa de l'article 1343-5 du code civil, accorder un délai de grâce de 6 mois pour quitter le logement au visa des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, dire que chacune des parties prendra en charge ses propres dépens.

Selon ce qu’autorisent les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé du surplus de leurs moyens.

Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 28 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des pièces versées aux débats que les parties sont liées par un bail du 6 décembre 2017 contenant une clause résolutoire pour un logement sis [Adresse 4].

La procédure diligentée est régulière pour avoir respecté toutes les exigences de la loi notamment quant à la forme du commandement de payer du 14 mars 2025, à la notification de la présente assignation au représentant de l'Etat deux mois avant l'audience pour lui permettre de saisir les organismes sociaux et les services compétents.

Concernant le diagnostic social et financier du locataire, les services sociaux du département du Var nous ont transmis le 28 août 2025 un rapport faisant mention que le locataire s'est présenté à leur convocation. Le rapport confirme que le locataire est suivi par les services sociaux.

Il résulte des pièces et de l’audience que le bailleur présente un décompte de la dette à la date du 19 août 2025 de 3.702,16 euros et que le mois précédent l'audience (août) a été payé (loyer de 571,34 euros plus 18,00 euros de charges).

Il s’ensuit que le défendeur sera condamné au paiement de la somme provisionnelle de 3.702,16 euros, somme arrêtée au 19 août 2025, mois d'août 2025 inclus, avec intérêts sur la somme au principal de 1.701,05 euros à la date du commandement de payer du 14 mars 2025 et à la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

Attendu les dispositions de la loi n°462-89 du 6 juillet 1989 en son article 24 V : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

Le locataire a fait preuve dans ce sens d’une certaine bonne volonté à vouloir régler son problème de loyer. Le bailleur présente un décompte actualisé à la date d'audience du 9 septembre 2025 faisant état du paiement du loyer avant l'audience. Il sera tenu compte des conclusions du locataire qui demande un délai de deux ans sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. En conséquence, le juge ne pouvant décider ultra petita sur la demande, il sera accordé un délai de paiement de 24 échéances de 150,00 euros, la dernière échéance soldant la dette, payables chaque mois en même temps que le loyer et les charges, le tout en sus du loyer et des charges en cours.

Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail faisant la loi des parties et de ses conséquences graves par le commandement lequel imposait de régler l’arriéré de loyer dans le délai de deux mois, force est de constater que le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 14 mai 2025 à minuit pour non apurement de la dette et acquisition de la clause résolutoire, le locataire n’ayant pas apuré l'intégralité de la dette dans le délai, qu'à cette date le locataire est devenu occupant sans droit ni titre du logement précité.
Un échéancier ayant été accordé, l’expulsion du locataire, de ses biens et de tous occupants de son chef sera prévue en cas de défaut de paiement. Le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution.

Concernant la demande d'un délai de grâce de 6 mois pour l'expulsion.
Attendu les dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution :
« Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».
Attendu les dispositions de l'article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution :
« Nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu de l'article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.
Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa ».

En conséquence, à la date de la présente décision du 28 octobre 2025, le juge des référés étant le juge de l'urgence mais aussi le juge de l'évidence, compte tenu du délai de deux mois imposé par la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il est évident que la date du 1er novembre sera dépassée pour la mise à exécution de la mesure d'expulsion laquelle se trouvera donc implicitement reportée au 31 mars 2026 (trêve hivernale). Aussi, entre-temps et à défaut d'un relogement social comme l'a demandé le locataire, il sera accordé un délai de grâce jusqu'au 31 mars 2026 à minuit, qu' à partir de cette date, [A] [D] née [S] sera expulsable sans qu'il soit nécessaire qu'une autre décision de justice soit prise.

L'indemnité d'occupation, de nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation, dans sa partie non contestable, soit un loyer égal au dernier loyer augmenté des charges, que la locataire aurait payé si le bail s’était poursuivi. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 14 mai 2025 à minuit, le locataire est occupant sans droit ni titre depuis cette date. La fraction d’ores et déjà échue des indemnités d’occupation au 19 août 2025 est incluse dans la condamnation prononcée au titre de l’arriéré à cette date. Le locataire reste redevable, à défaut de libération des lieux, de cette indemnité à compter du 19 août 2025. En conséquence, il convient de condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer augmenté des charges, à compter du 19 août 2025, non indexable et sans intérêt s’agissant d’une indemnité non contractuelle, jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clés.

Le locataire bénéficiant d’un échéancier, l’indemnité d’occupation prendra effet à compter de la déchéance du terme par le bailleur. En ce cas, l’indemnité d’occupation sera réactualisée au montant du dernier loyer échu, charges incluses. Le locataire sera tenu aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et à payer au bailleur la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées du reste de leurs demandes, fins et conclusions.

PAR CES MOTIFS Vu l’urgence ; Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; Vu l'article 1343-5 du code civil Vu les articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d'exécution ; Vu les pièces du dossier, Statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe, en premier ressort, Au principal renvoyons les parties à mieux se pourvoir mais, d’ores et déjà :