TJ 68224, 10 juin 2026, RG 25/03175

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/03175 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JSGF
Section 3
[L]
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 10 juin 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Société 3F GRAND EST SAHLM, prise en son agence de [Localité 2] [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Mohamed MENDI de la JCP MENDI CAHN, avocats au barreau de Mulhouse.

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [W] [V], demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Charlotte SALM : Président
Victor ANTONY : Greffier

DEBATS : à l’audience du 26 Mars 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 juin 2026 et signé par Charlotte SALM, juge des contentieux de la protection, et Natacha LANDAUER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé à effet du 10 novembre 2023, la société 3F GRAND EST SAHLM a donné à bail à Mme [W] [V], pour une durée de trois mois, renouvelable par périodes trimestrielles, un local à usage d'habitation situé [Adresse 7] à [Localité 3] [Adresse 8], moyennant le paiement d'un loyer mensuel d'un montant de 420,14 €, outre une provision sur charges d'un montant mensuel de 277,43 €, soit un loyer total s’élevant à la somme de 697,57 € par mois, et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 420,14 €.

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2024, la société 3F GRAND EST SAHLM a fait signifier à Mme [W] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant de 952,38 € au titre des loyers et charges impayés.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Haut-Rhin a été saisie de la situation d'impayés de loyers de Mme [W] [V] par voie électronique avec avis de réception du 19 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude en date du 9 décembre 2025, la société 3F GRAND EST SAHLM a fait assigner Mme [W] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2], aux fins de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail conclu le 10 novembre 2023, faute pour Mme [W] [V] de s'être acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois ;
- Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire ;

Et en conséquence,

- ordonner l’expulsion de Mme [W] [V] et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ;

- condamner solidairement Mme [W] [V] à lui payer les sommes suivantes :

2061,22 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 07 août 2025, avec intérêts à taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers du 18 septembre 2024 sur la somme de 952,38 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation du 09 décembre 2025 ;

une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent au montant des loyers et charges dus en cas de non résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail ou du jugement à intervenir jusqu’à sa libération effective des lieux, indexée sur la variation annuelle de l’Indice de référence des loyers et majorée au titre des charges dûment justifiées, le tout avec intérêts à taux légal à compter de chaque échéance ;

850 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer pour un montant de 99,51 € ainsi que les frais et honoraires de l’huissier poursuivant ;

Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Cette assignation a été dénoncée à la Préfecture du Haut-Rhin par voie électronique avec avis de réception du 10 décembre 2025.

A l’audience du 26 mars 2026, un représentant de la société 3F GRAND EST SAHLM n’a pas comparu personnellement mais l’organisme bailleur s’est fait représenter par son Conseil, Me [P].

La société 3F GRAND EST SAHLM indique que Mme [W] [V] a réglé l’intégralité de sa dette de sorte qu’elle abandonne ses demandes en expulsion sous astreinte et en paiement de la dette locative ainsi que de l’indemnité d’occupation.

Elle demande au tribunal de statuer sur les frais et de constater que la clause résolutoire est acquise puisque le règlement de Mme [W] [V] est intervenu après le délai de deux mois. La société 3F GRAND EST SAHLM précise que le bail se poursuivra tacitement et qu’il appartient à Mme [W] [V] prendre attache avec le bailleur pour solliciter un nouveau contrat.

Mme [W] [V], bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu personnellement à l’audience et ne s'est pas faite représenter.

Aucune enquête sociale n’est parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience.

A l'issue des débats en audience publique, l'affaire a été mise en délibéré à la date du 10 juin 2026, la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l'article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

En l’espèce, la société 3F GRAND EST SAHLM a comparu à l’audience représentée par Me [P]. Mme [W] [V] n’a pas comparu et ne s'est pas faite représenter mais elle étaité présente à l’audience du 12 février 2026. Il sera donc statué par jugement contradictoire.

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement soumis, dès lors, aux principes issus de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.

Sur la demande en résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’assignation ayant été délivrée le 09 décembre 2025, l'article 24 II, III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable.

Celui-ci prévoit que, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (…) Cette saisine s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Par ailleurs, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. (…) L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement.

En l’espèce, la saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Haut-Rhin a été réalisée le 19 septembre 2024, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 9 décembre 2025.

De même, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie dématérialisée, le 10 décembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience du 26 mars 2026.

L'action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que par leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l’article 7 a) et b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer ainsi que les charges récupérables aux termes convenus, et d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Par ailleurs, l’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Les articles 1227 à 1229 du même code disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que le contrat de bail signé entre les parties le 10 novembre 2023 contient une clause prévoyant la résiliation du bail de plein droit par la société 3F GRAND EST SAHLM rédigée comme suit : « En cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelées, en cas de non-versement du dépôt de garantie, le contrat pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet. L’expulsion du locataire ou de tout occupant introfuit par lui sera alors prononcée par le juge compétent. »

Par ailleurs, la société 3F GRAND EST SAHLM a fait signifier à Mme [W] [V] un commandement de payer la somme de 952,38 euros au titre des loyers et charges impayés et a produit le décompte de créance circonstancié joint audit commandement reprenant et détaillant cette somme.

Ce commandement de payer, qui vise la clause précitée de résiliation de plein droit du contrat de bail, qui rappelle les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que celles de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 et qui renseigne l'adresse du Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL), a été signifié à Mme [W] [V] le 18 septembre 2024 de sorte que l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions modifiées par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est constant qu’en présence d’une disposition contractuelle prévoyant la résiliation du bail de plein droit après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer, alors que l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a réduit ce délai à six semaines, les dispositions nouvelles, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. Dans ces conditions, la clause résolutoire sera en l’espèce acquise après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la notification du commandement de payer.

Mme [W] [V] ne justifie pas s’être acquittée de cette dette au 19 novembre 2024, soit à l’expiration du délai de deux mois courant à compter de la date de délivrance du commandement de payer le 18 septembre 2024.

Dès lors, les conditions d’application de la clause résolutoire visée au contrat de bail apparaissent ainsi acquises au profit de la société 3F GRAND EST SAHLM à compter du 19 novembre 2024.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Sur les autres demandes

Sur les dépens
L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, Mme [W] [V], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Mme [W] [V], qui supporte les dépens, sera condamnée à payer à la société 3F GRAND EST SAHLM une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros.

Sur l’exécution provisoire
En application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, l'exécution provisoire du présent jugement à l'égard du défendeur est de droit au regard de l'assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020. L’exécution provisoire, de droit, sera constatée.

PAR CES MOTIFS