TJ 53130, 2 juin 2026, RG 26/00168

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Minute n°: 26/33
N° RG 26/00168 - N° Portalis DBZC-W-B7K-EHHT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE DE REFERE DU 02 Juin 2026

DEMANDEUR (S) :

S.A. MEDUANE HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me André BELLESSORT, avocat au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Madame [X] [T]
[Adresse 2]
[Localité 3]
comparante, assistée de Mme [U] [W], sa fille

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Amélie HERPIN
Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 07 Avril 2026 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que la décision serait rendue le 02 Juin 2026.

ORDONNANCE :

- Prononcée par mise à disposition au greffe
- contradictoire et rendue en premier ressort.
- Signée par Amélie HERPIN, Présidente et par Cécile JOUAULT, greffière.

Copie avec formule exécutoire à Me BELLESORT
Copie certifiée conforme à Mme [T] par LS
Mail CCAPEX

délivrée(s) le :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 19 mai 2016, la SA MEDUANE HABITAT a conclu avec Mme [X] [T] un contrat de location d'un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3], à effet au 31 mai 2016, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 293,25 euros hors charges.

Suivant courrier en date du 3 décembre 2024, la SA MEDUANE HABITAT a mis Mme [X] [T] en demeure de régler les loyers impayés à hauteur de 715,15 euros.

La SA MEDUANE HABITAT a fait délivrer le 23 septembre 2025 à Mme [X] [T] un commandement de payer la somme en principal de 1 192,30 euros représentant les loyers impayés arrêtés à la date du 18 septembre 2025, incluant le terme d’août 2025, et visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2025, la SA MEDUANE HABITAT a fait assigner en référé Mme [X] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laval.

A l'audience du 7 avril 2026, la SA MEDUANE HABITAT, représentée par son conseil, réitère les termes de l’acte introductif d’instance et demande de :

- constater la résiliation du bail d’habitation,
- ordonner que dans les 24 heures du jugement à intervenir, la défenderesse devra vider de corps et de biens et rendre libre de tous occupants de son chef, les locaux occupés par elle,
- ordonner que faute pour elle de ce faire dans ledit délai, elle y sera contrainte par toutes voies de droit et notamment par expulsion avec l’appui de la force publique s’il y a lieu et d’un serrurier,
- condamner Mme [X] [T] à payer à la SA MEDUANE HABITAT par provision la somme principale de 1 192,30 euros, ladite somme avec intérêts de droit au taux légal à compter du 23 septembre 2025, date du commandement de payer resté sans effet, ainsi que les loyers postérieurs jusqu’à la résiliation du bail,
- condamner la locataire à payer à la SA MEDUANE HABITAT par provision une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges mensuels actualisés conformément au bail à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération complète des locaux,
- condamner la défenderesse à verser la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la locataire aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

Elle fonde ses demandes sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et sur l’article 1217 du code civil au regard du défaut d’exécution de ses obligations contractuelles par la locataire, ainsi que sur les articles 834 et 835 du code de procédure civile. Elle actualise sa créance à la somme de 1 603,29 euros, arrêtée à la date du 25 mars 2026, terme de février 2026 inclus, et fixe l’indemnité d’occupation à la somme de 566,88 euros. Elle précise que les APL ont été suspendues depuis août 2025 et qu’une régularisation est intervenue en novembre 2025. Elle s’en rapporte sur la demande de délais de paiement.

Mme [X] [T], comparant en personne et assistée de sa fille, fait valoir qu’elle effectue des réglements de 250 euros tous les mois, représentant 83 euros de plus que le loyer résiduel, ce depuis le mois de janvier 2026. Elle précise que les impayés font suite à des incidents bancaires, s’étant fait voler sa carte bancaire et prélever l’intégralité de sa retraite.
Elle indique qu’elle va percevoir une aide de l’ONAC à hauteur de 1 000 euros au mois d’avril 2026, permettant de diminuer de manière significative la dette locative. Elle propose de continuer à effectuer des versements mensuels de 250 euros. Elle sollicite enfin la réduction des frais de procédure.

A l’issue des débats, le jugement est mis en délibéré au 2 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du même code prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent accorder une provision au créancier dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l’action

L’assignation a été régulièrement dénoncée le 23 décembre 2025 au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec accusé de réception plus de deux mois avant l'audience, conformément à l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur au jour du contrat.

La saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (C.C.A.P.E.X.) est intervenue le 24 septembre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L'action visant à la constatation de la clause résolutoire est dès lors recevable.

Sur la résiliation du bail fondée sur le défaut de paiement des loyers et des charges

L'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, dans sa version en vigueur au jour de la conclusion du contrat, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article 4 - page 3) prévoyant qu'en cas de non-paiement des sommes dues à l’organisme (loyer ou charges régulièrement appelées), d’un montant au moins équivalent à trois mois de loyer en principal, le bail pourra, après examen du cas en liaison avec le service social du secteur, être résilié de plein droit à l’initiative de la SA MEDUANE HABITAT deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2025, la SA MEDUANE HABITAT a fait délivrer à Mme [X] [T] un commandement de payer reproduisant les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, et visant la clause résolutoire pour un montant de 1 192,30 euros, au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 18 septembre 2025, incluant le loyer d’août 2025.

La locataire n'ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au profit de la SA MEDUANE HABITAT à la date du 24 novembre 2025.

Sur les loyers, indemnités d'occupation et charges impayés

En vertu de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement.

Il résulte des pièces versées aux débats (le bail, le commandement de payer et le décompte actualisé de la créance arrêté au 25 mars 2026) que le bailleur justifie de sa créance.

Par conséquent, il convient de condamner Mme [X] [T] à payer par provision à la SA MEDUANE HABITAT la somme de 1 603,29 euros, au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d'occupation selon décompte arrêté au 25 mars 2026, incluant le terme de février 2026.

Cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 1 192,30 euros à compter du 23 septembre 2025, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément à l'article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En application des dispositions de l’article 24-VII de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort du décompte actualisé à la date du 25 mars 2026, produit par la SA MEDUANE HABITAT, que Mme [X] [T] a versé le 30 janvier 2026 une somme de 200 euros puis le 19 février 2026 une somme de 250 euros, couvrant les mensualités de décembre 2025 à hauteur de 166,20 euros et de janvier 2026 à hauteur de 234,50 euros, correspondant au loyer résiduel à sa charge. Elle indique en outre à l’audience avoir réalisé un règlement de 250 euros en mars pour le mois de février 2026.

Elle propose de verser une somme mensuelle de 250 euros, comprenant le loyer résiduel à sa charge, permettant ainsi de retenir qu’elle propose d’affecter une somme mensuelle de 75 euros au remboursement de la dette locative. Cette proposition permet l’apurement total de la dette locative dans les délais légaux.

Il y aura ainsi lieu de lui accorder des délais de paiement d’une durée de 21 mois en fixant à 75 euros la somme à verser en plus de son loyer courant, la dernière mensualité étant à ajuster en fonction du solde de la dette.

Les effets de la clause de résiliation de plein droit seront ainsi suspendus pendant le cours des délais accordés.

Dans le cas où l’échéancier ne serait pas respecté, la clause résolutoire recevra ses pleins et entiers effets quinze jours après une ultime mise en demeure avec accusé de réception. Mme [X] [T] sera alors sans droit ni titre et redevable, par provision, à compter du premier impayé de l'échéancier et jusqu'à la libération complète des lieux, d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 566,88 euros. Son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra également être poursuivie conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [X] [T], partie succombante, supportera la charge des dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu de sa situation économique, il n’y aura en revanche pas lieu de la condamner au paiement d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Aucun élément de l’espèce ne justifie d’y déroger.

PAR CES MOTIFS