TJ 53130, 2 juin 2026, RG 26/00169

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Minute n°: 26/34
N° RG 26/00169 - N° Portalis DBZC-W-B7K-EHHV

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE DE REFERE DU 02 Juin 2026

DEMANDEUR (S) :

S.A. MEDUANE HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me André BELLESSORT, avocat au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Monsieur [N] [J]
[Adresse 2]
[Localité 3]
comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Amélie HERPIN
Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 07 Avril 2026 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que la décision serait rendue le 02 Juin 2026.

ORDONNANCE :

- Prononcée par mise à disposition au greffe
- contradictoire et rendue en premier ressort.
- Signée par Amélie HERPIN, Présidente et par Cécile JOUAULT, greffière.

Copie avec formule exécutoire à Me BELLESORT
Copie certifiée conforme à M. [J]
Mail CCAPEX

délivrée(s) le :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 12 octobre 2022, la SA MEDUANE HABITAT a conclu avec M. [N] [J] un contrat de location d'un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3], à effet au 13 octobre 2022, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 251,31 euros hors charges.

La SA MEDUANE HABITAT a fait délivrer le 23 octobre 2025 à M. [N] [J] un commandement de payer la somme en principal de 5 394,69 euros représentant les loyers impayés arrêtés à la date du 30 septembre 2025, et visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2026, la SA MEDUANE HABITAT a fait assigner en référé M. [N] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laval.

A l'audience du 7 avril 2026, la SA MEDUANE HABITAT, représentée par son conseil, réitère les termes de l’acte introductif d’instance et demande de :

- constater la résiliation du bail d’habitation,
- ordonner que dans les 24 heures du jugement à intervenir, le défendeur devra vider de corps et de biens et rendre libre de tous occupants de son chef, les locaux occupés par lui,
- ordonner que faute pour lui de ce faire dans ledit délai, il y sera contraint par toutes voies de droit et notamment par expulsion avec l’appui de la force publique s’il y a lieu et d’un serrurier,
- condamner M. [N] [J] à payer à la SA MEDUANE HABITAT par provision la somme principale de 5 394,69 euros, ladite somme avec intérêts de droit au taux légal à compter du 23 octobre 2025, date du commandement de payer resté sans effet, ainsi que les loyers postérieurs jusqu’à la résiliation du bail,
- condamner le locataire à payer à la SA MEDUANE HABITAT par provision une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges mensuels actualisés conformément au bail à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération complète des locaux,
- condamner le défendeur à verser la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner le locataire aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

Elle fonde ses demandes sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et sur l’article 1217 du code civil au regard du défaut d’exécution de ses obligations contractuelles par le locataire, ainsi que sur les articles 834 et 835 du code de procédure civile. Elle actualise sa créance à la somme de 8 126,93 euros, arrêtée à la date du 23 mars 2026, terme de février 2026 inclus, et fixe l’indemnité d’occupation à la somme de 379,03 euros.

M. [N] [J], comparant en personne, fait valoir qu’il se trouve désormais en CDI depuis le mois de janvier 2026 et perçoit à ce titre un salaire de 1 600 euros. Il indique qu’il va prochainement percevoir une somme de 2 344 euros au titre de participation et d’intéressement de son précédent emploi et qu’il va pouvoir régler à compter du mois prochain une somme de 800 euros par mois pour apurer la dette locative.

A l’issue des débats, le jugement est mis en délibéré au 2 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du même code prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent accorder une provision au créancier dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

L’assignation a été régulièrement dénoncée le 21 janvier 2026 au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec accusé de réception plus de deux mois avant l'audience, conformément à l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur au jour du contrat.

La saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (C.C.A.P.E.X.) est intervenue le 24 octobre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L'action visant à la constatation de la clause résolutoire est dès lors recevable.

Sur la résiliation du bail fondée sur le défaut de paiement des loyers et des charges

L'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, dans sa version en vigueur au jour de la conclusion du contrat, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article 4 – page 3) prévoyant qu'en cas de non-paiement des sommes dues à l’organisme (loyer ou charges régulièrement appelées), le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative de la SA MEDUANE HABITAT deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2025, la SA MEDUANE HABITAT a fait délivrer à M. [N] [J] un commandement de payer reproduisant les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, et visant la clause résolutoire pour un montant de 5 394,69 euros, au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 30 septembre 2025.

Le locataire n'ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au profit de la SA MEDUANE HABITAT à la date du 24 décembre 2025.

Sur les délais de paiement suspensifs

En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il ressort du décompte fourni par la SA MEDUANE HABITAT et des débats que M. [N] [J] n’a pas effectué de règlement au titre du loyer et des charges depuis de nombreux mois, le dernier paiement figurant au décompte datant du 13 janvier 2025. Il n’a pas repris le paiement en dépit de nouvelles ressources perçues depuis le début de l’année 2026, évoquées à l’audience.

Il ne peut donc pas être fait droit à la demande de délais de paiement formée par M. [N] [J].

Sur la demande d’expulsion

En conséquence, M. [N] [J] est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date, ce qui constitue pour la SA MEDUANE HABITAT, un trouble manifestement illicite, auquel il y a lieu de mettre fin. Il convient dès lors d'ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

En vertu de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.
Le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
En outre, ce délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la demande tendant à dire que le locataire devra quitter les lieux dans un délai de 24 heures s'analyse en une demande de réduction de ce délai. Or, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Par conséquent, la SA MEDUANE HABITAT sera déboutée de sa demande tendant à la réduction du délai de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande d'indemnité d'occupation

En raison de l’acquisition de la clause résolutoire, M. [N] [J] est occupant sans droit ni titre à compter du 24 décembre 2025. Il y a lieu de le condamner au paiement par provision d'une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant actuel du loyer augmenté des charges, à compter de cette date et jusqu'à la libération effective des lieux, soit la somme de 379,03 euros.

S’agissant d’une indemnité et non pas d’un loyer, il n’y a pas lieu à application des augmentations légales.

Sur les loyers, indemnités d'occupation et charges impayés

En vertu de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement.

Il résulte des pièces versées aux débats (le bail, le commandement de payer et le décompte actualisé de la créance arrêté au 23 mars 2026) que le bailleur justifie de sa créance. Il y a toutefois lieu d’en déduire le coût du commandement de payer, soit 185,21 euros, qui sera pris en compte au titre des dépens.

Par conséquent, il convient de condamner M. [N] [J] à payer par provision à la SA MEDUANE HABITAT la somme de 7 941,72 euros, au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d'occupation selon décompte arrêté au 23 mars 2026, incluant le terme de février 2026.

Cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 5 394,69 euros à compter du 23 octobre 2025, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément à l'article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [N] [J], partie succombante, supportera la charge des dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu de sa situation économique, il n’y aura en revanche pas lieu de le condamner au paiement d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Aucun élément de l’espèce ne justifie d’y déroger.

PAR CES MOTIFS