TJ 31555, 15 juin 2026, RG 24/02066

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 15 Juin 2026
DOSSIER : N° RG 24/02066 - N° Portalis DBX4-W-B7I-S2HL
NAC : 72A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 1

JUGEMENT DU 15 Juin 2026

PRESIDENT

Madame KINOO, Vice-Présidente
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame CHAOUCH, Greffier

DEBATS

à l'audience publique du 10 Avril 2026, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSE

S.D.C. DE LA RESIDENCE [Etablissement 1], représenté par son syndic la société MARTIN GESTION, RCS [Localité 1] 339 824 963., dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Marie-Victoire CHAZEAU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 400

DEFENDERESSE

S.C.I. BJLL, RCS [Localité 2] 844 186 544., dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Paul Louis BONNEL, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 39, et par Maître Julein BONNEL de la SELARL PORTAILL & BERNARD AVOCATS, avocats au barreau de PERPIGNAN, avocat plaidant,

EXPOSÉ DU LITIGE :
Faits et procédure
L’immeuble [Adresse 3] sis [Adresse 4] à [Localité 3] est soumis au régime de la copropriété.
La société civile immobilière (Sci) BJLL est propriétaire des lots n°4064 (un appartement), 4113 (un cellier) et 4192 (un parking) constitués au sein de cette résidence.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 15 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] a mis en demeure la Sci BJLL de lui régler la somme de 5 151,27 euros au titre des charges de copropriété impayées au 13 juin 2023.
Aucun versement n’est intervenu.
Par acte du 8 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] a fait assigner la Sci BJLL devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir cette juridiction la condamner à lui payer la somme de 10 503,29 euros correspondant aux charges de copropriété impayées au 1er avril 2024.
L’ordonnance de clôture, avec fixation de l’affaire à l’audience du 10 avril 2026 tenue à juge unique, est intervenue le 20 novembre 2025.

Prétentions et moyens des parties
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 novembre 2025 (n°2), le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] demande au tribunal de :
Vu les articles 14 et suivants, 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
- condamner la Sci BJLL à payer la somme de 17 550,92 euros à parfaire au jour de l’audience à intervenir, majorée des intérêts légaux à compter de la sommation,
- condamner la Sci BJLL à payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner la Sci BJLL à payer la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la Sci BJLL aux dépens,
- ordonner l’exécution provisoire.

En réponse, suivant conclusions signifiées par voie électronique le 12 mai 2025 (n°2), la Sci BJLL demande au tribunal de :
Vu les articles 1343-5 et 1353 du code civil,
Vu la loi du 10 juillet 1965,

A titre principal :
- débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes, fin et prétentions,
Subsidiairement :
- accorder à la Sci BJLL des délais de paiement sur une période de 24 mois,
En toutes hypothèses :
- condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale des 25 septembre 2020, 16 décembre 2021, 2 février 2023, 17 janvier 2024 et 17 mars 2025 approuvant les comptes arrêtés aux 30 juin 2021, 30 juin 2022, 30 juin 2023 et 30 juin 2024 et approuvant les budgets prévisionnels pour les exercices suivants (1er juillet 2021 au 1er juillet 2022, 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 et du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026) que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par la Sci BJLL.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.
Seront successivement examinés les moyens invoqués par la Sci BJLL pour s’opposer à la demande en paiement formulée à son encontre.

* Sur les moyens tirés de l’absence de réception des appels de fonds et de l’absence de fiabilité du logiciel de gestion
Aux termes de l’article 75 du règlement de copropriété, le syndic adresse à chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement à la date d’exigibilité un avis indiquant le montant de la prévision exigible pour l’exécution du budget prévisionnel et, pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, un avis indiquant le montant de la somme exigible et l’objet de la dépense.
L’article 35-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction en vigueur du 29 juin 2019 au 25 décembre 2025, applicable à la cause dispose que pour l'exécution du budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, préalablement à la date d'exigibilité déterminée par la loi, un avis indiquant le montant de la provision exigible.
Pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, préalablement à la date d'exigibilité déterminée par la décision d'assemblée générale, un avis indiquant le montant de la somme exigible et l'objet de la dépense.
Les avis mentionnés aux deux premiers alinéas sont adressés par lettre simple ou, sous réserve de l'accord exprès du copropriétaire, par message électronique à l'adresse déclarée par lui à cet effet.
En l’espèce, il résulte des conclusions des parties et pièces versées aux débats que depuis mars 2023, le syndic ne procède plus à l’envoi des appels de fonds par lettre simple mais les adresse par message électronique, à l’adresse [Courriel 1] pour ce qui concerne la Sci BJLL. S’il n’est pas justifié par le syndicat des copropriétaires que la Sci BJLL a donné son accord à un envoi par message électronique, l’intéressée ne conteste toutefois pas qu’il s’agit bien de son adresse électronique.
Le demandeur justifie de l’envoi des appels de fonds (pièce 16 du demandeur) aux dates suivantes : 16 mars 2023 (appel de fonds du deuxième trimestre 2023), 15 juin 2023 (appel de fonds du troisième trimestre 2023), 19 septembre 2023 (appel de fonds du quatrième trimestre 2023), 22 décembre 2023 (appel de fonds du premier trimestre 2024), 4 avril 2024 (appel de fonds du deuxième trimestre 2024), 26 juin 2024 (appel de fonds du troisième trimestre 2024), 1er octobre 2024 (appel de fonds du quatrième trimestre 2024), 23 décembre 2024 (appel de fonds du premier trimestre 2025), 25 mars 2025 (appel de fonds du deuxième trimestre 2025), 23 juin 2025 (appel de fonds du troisième trimestre 2025) et 2 octobre 2025 (appel de fonds du quatrième trimestre 2025).
En tout état de cause, il résulte de l’article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
Or, comme le rappelle le syndicat des copropriétaires, les budgets ont été approuvés par l’assemblée générale et non contestés par la Sci BJLL. Les provisions se trouvaient donc exigibles le premier jour de chaque trimestre, à moins que l'assemblée générale n’ait fixé un autre jour.
De plus, tout en le contestant en d’autres endroits de ses conclusions, la Sci BJLL a expressément reconnu en page 3 de ses conclusions qu’un décompte était bien annexé à la mise en demeure qui lui a été adressée le 15 juin 2023.
Le moyen pris de l’absence de réception des appels de fonds est donc inopérant.
Il en va de même du moyen tiré de l’absence de fiabilité du logiciel, allégué par le défendeur, mais qui ne repose sur aucun élément.

* Sur le moyen tiré de l’irrespect des tantièmes dans les appels de fonds
Aux termes du 3ème alinéa de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charge et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
En l’espèce, la Sci BJLL est propriétaire des lots 4064 (appartement), 4113 (cellier) et 4192 (parking) pour lesquels le règlement de copropriété fixe une répartition de 218/10 000ème pour les charges générales. Elle ne conteste pas que les tantièmes généraux appliqués par le syndicat des copropriétaires correspondent.
S’agissant des charges spéciales, le règlement de copropriété prévoit une clé de répartition pour chacun des lots selon un tantième spécifique par nature de dépense (escalier et ascenseurs, piscine, celliers, garage, contrôles d’accès, antenne collective, boîtes aux lettres, eau froide, chauffage et eau chaude), à savoir 227/10000 pour le lot 4064, 3 /10000 pour le cellier et 15/10000 pour le parking. Cette clé permet le calcul de la liquidation de ces charges et il n’est pas constaté par le tribunal qu’elle n’aurait pas été respectée.
Le moyen est donc inopérant.

* Sur la contestation du montant des sommes appelées
Ainsi qu’il a déjà été rappelé, l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. La Sci BJLL, qui n’a pas contesté dans les délais susmentionnés la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondée à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
* Au final, il ressort du décompte du 29 octobre 2025, qui reprend les différents appels, que la Sci BJLL est débitrice de la somme de 17 550,92 euros.
Elle sera condamnée à la payer. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 juin 2023 sur la somme de 5 151,27 euros, et du jugement pour le surplus.

2. Sur la demande de dommages et intérêts
En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l’espèce, les charges de copropriété ne sont pas payées par la Sci BJLL depuis décembre 2022, ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires justifie bien d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.
Ce préjudice du syndicat des copropriétaires sera justement réparé par la condamnation de la Sci BJLL à lui verser une indemnité de 2 500 euros.

3. Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement
Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, la Sci BJLL a déjà bénéficié de 24 mois de délai de paiement du fait de la durée de la procédure. Elle ne justifie pas d’éléments de sa situation personnelle qui autoriserait l’octroi de délais supplémentaires à compter du présent jugement.
Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
La Sci BJLL, qui succombe, sera condamnée aux dépens.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner la Sci BJLL à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sa propre demande à ce titre sera rejetée.
L’exécution provisoire étant de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, il n’y a pas lieu de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS, Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, Condamne la Sci BJLL à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] la somme de 17 550,92 euros au titre des charges de copropriété dues au 29 octobre 2025, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 juin 2023 sur la somme de 5 151,27 euros, et du jugement pour le surplus, Condamne la Sci BJLL à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] la somme de 2 500 euros à titre des dommages et intérêts, Déboute la Sci BJLL de sa demande d’octroi de délais de paiement, Condamne la Sci BJLL aux dépens, Condamne la Sci BJLL à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Déboute la Sci BJLL de sa demande au titre des frais irrépétibles.