CA Douai, 11 juin 2026, RG 25/02013

ARRET DU

11 Juin 2026

N° 7/26

N° RG 25/02013

N° Portalis DBVT-V-B7J-WEYT

JUGEMENT DU

Juge de l'expropriation du TJ de [Localité 1]

en date du

14 Mars 2025

COUR D'APPEL DE DOUAI

Chambre de l'Expropriation

APPELANT :

LA COMMUNE DE [Localité 2]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Me Rodolphe PIRET, avocat au barreau de DOUAI

Comparant

INTIME :

S.C.I. LES BOIS

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Me Manon LEULIET, avocat au barreau de DOUAI

Comparant

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

Samuel VITSE

: PRÉSIDENT DE CHAMBRE

Hélène CHATEAU

: MAGISTRATE HONORAIRE

Pauline MIMIAGUE

: CONSEILLERE

GREFFIER : Muriel LACOINTE

DEBATS : à l'audience publique du 04 Mai 2026 après rapport oral de l'affaire par Hélène CHATEAU

ARRET : Contradictoire

prononcé par sa mise à disposition au greffe le 11 Juin 2026,

les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 du code de procédure civile, signé par Samuel VITSE, président et par Muriel LACOINTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire

RG 25/2013 - Page 1

La SCI Les Bois est propriétaire d'une parcelle sise à [Adresse 4], [Adresse 5], cadastrée section B n°[Cadastre 1] d'une contenance de 11 ares 64 centiares pour l'avoir acquise le 13 juillet 2016 moyennant un prix de 118 000 euros.

Par déclaration du 14 septembre 2020, Maître [Y], notaire, a adressé à la mairie de [Etablissement 1] une déclaration d'aliéner ladite parcelle, à la suite du compromis de vente signé le 9 juillet 2020 entre la SCI et MM. [N] [J] et [U] [F] moyennant le prix de 130 000 euros, outre 8000 euros de frais de négociation.

Suivant arrêté du 28 octobre 2020, la commune de [Localité 2] a exercé son droit de préemption afin d'étendre et poursuivre les travaux de réhabilitation de l'école maternelle [W] [D] et ce pour un prix de 65 000 euros.

Suivant courrier du 28 décembre 2020, M. [T] [M], gérant de la SCI Les Bois, et Mme [Q] [R] ont refusé cette offre compte tenu du prix offert.

Suivant ordonnance du 28 janvier 2021, le président du tribunal judiciaire de Douai s'est déclaré incompétent pour connaître de la requête déposée par la commune de Raimbeaucourt et a renvoyé la commune à se pourvoir devant le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Lille.

Par mémoire du 28 janvier 2021, la commune de Raimbeaucourt a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir fixer le prix d'acquisition de la parcelle litigieuse à la somme de 65 000 euros et a consigné 15% du prix proposé soit la somme de 9750 euros le 15 avril 2021.

Par jugement du 5 août 2021, le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Lille a fixé le prix de la parcelle à la somme de 80 000 euros, a laissé les dépens à la charge de la commune de Raimbeaucourt et a condamné ladite commune à verser à la SCI Les Bois la somme de 1500 euros d'indemnité d'article 700 du code de procédure civile.

Le 25 août 2021, Maîtres [I] [X] et [X] [L], conseils de la commune de Raimbeaucourt, adressaient à Maître [H], avocate de la SCI Les Bois, le courriel suivant (pièce 8 de l'intimée) :

" Permettez-moi de revenir vers vous dans le dossier référencé SCI Les Bois. Vous avez dû comme moi prendre connaissance de la décision rendue. Je vous remercie d'avance de bien vouloir m'indiquer si votre cliente entend l'accepter. "

Suivant courriel du 3 septembre 2021 (pièce 9 de l'intimée), Maître [H] répondait à ses confrères " je vous indique que mon client accepte le jugement rendu. Je vous remercie de m'adresser un chèque Carpa d'un montant de 1513 euros correspondant à 1500 euros d'article 700 et 13 euros de droit de plaidoirie. Par ailleurs, je vous précise que la SCI Les Bois n'entend plus vendre son bien. "

Elle adressait un courriel dans les mêmes termes le 5 octobre 2021 (pièce 10 de l'intimée) à défaut d'avoir reçu une réponse à son précédent courriel.

Suivant courriel du 6 octobre 2021, (pièce 11 de l'intimée), Maître [I] [X] accusait bonne réception de cette correspondance et demandait à Maître [H] de lui transmettre son relevé d'identité bancaire Carpa afin que la mairie puisse procéder au virement des sommes au paiement desquelles elle avait été condamnée. Maître [H] lui transmettait ce RIB par courriel du 14 octobre 2021 (pièce 12 de l'intimée).

Il n'est pas contesté que la commune de [Localité 2] a réglé la somme de 1513 euros.

La commune a fait signifier le jugement du 4 août 2021 par acte d'huissier de justice du 25 novembre 2021 et a obtenu un certificat de non-appel en date du 1er juin 2022.

Suivant courrier daté du 13 avril 2022, Maître [B] [K], notaire à Carvin, notifiait à la SCI Les Bois l'intention du maire de la commune de Raimbeaucourt de régulariser rapidement la vente du bien cadastré section B [Cadastre 1] [Adresse 5] au profit de la ville au prix fixé par le juge de l'expropriation soit 80 000 euros.

Le 20 avril 2022, la commune de [Localité 2] consignait la somme de 70 250 euros.

Le 26 avril 2022, le conseil de la SCI Les Bois répondait à Maître [B] [K] que la SCI n'entendait pas déférer à son invitation pour régulariser la vente, sauf si le prix de 110 000 euros lui était réglé (pièce 19 de l'intimée).

RG 25/2013 - Page 2

Le 16 mai 2022, le conseil de la SCI Les Bois indiquait à Maître [E], nouvel avocat de la commune de Raimbeaucourt, que la consignation du 20 avril 2022 était tardive, dès lors que le délai pour consigner prévu à l'article L 213-14 du code de l'urbanisme avait commencé à courir le 3 septembre 2021 date à laquelle la SCI avait fait part de sa décision d'acquiescement au jugement, la commune ayant elle-même acquiescé au jugement en procédant au règlement des condamnations.

Le 27 juin 2022, Maître [E] indiquait à Maître [H] par courrier officiel (pièce 14 de l'intimée) que la commune n'avait pas eu connaissance des échanges de courriels entre avocats de l'année 2021, qu'elle avait fait signifier la décision le 25 novembre 2021 et que, dans la mesure où la SCI Les Bois n'avait pas fait connaître son refus de vendre dans les deux mois après que le jugement était devenu définitif, ce silence valait acceptation du prix fixé par le juge de l'expropriation et transfert de propriété.

Le jour même, Maître [H] faisait savoir à Maître [E] par courrier officiel, que la SCI Les Bois ne répondrait pas à la signature d'un quelconque acte de vente dès lors qu'elle avait fait régulièrement savoir à Maître [L] qui était alors le conseil de la commune de Raimbeaucourt et qui avait donc mandat pour la représenter qu'elle acquiesçait au jugement, mais renonçait à vendre. (pièce 15 de l'intimée).

Par acte du 7 octobre 2022, la commune de Raimbeaucourt a fait assigner la SCI Les Bois devant le tribunal judiciaire de Douai aux fins de :

- ' constater le transfert de propriété de la parcelle cadastrée section B [Cadastre 1] [Adresse 5] à son profit à dater du 26 février 2022,

- ' ordonner la comparution de la SCI Les Bois par devant Maître [B] [K] notaire à Carvin, ou tout autre notaire choisi la commune, aux fins de permettre la réception par ce dernier de la vente par acte authentique,

- ' dire et juger que la SCI Les Bois devra se présenter à la convocation que lui adressera le notaire et faute d'y déférer ou de s'y faire représenter pour consentir à la vente, une astreinte de 1000 euros lui sera infligée pour chaque rendez-vous manqué sauf cas de force majeure dûment justifié,

-' condamner la SCI Les Bois aux entiers dépens et au paiement d'une somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Suivant ordonnance du 18 avril 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Lille s'est déclaré incompétent pour connaître des demandes de la commune de Raimbeaucourt à l'encontre de la SCI Les Bois, a ordonné le renvoi de l'instance pendante devant le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Lille et a réservé les dépens.

Par jugement du 14 mars 2025, le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Lille :

- 'a déclaré irrecevable la demande de la commune de [Localité 2] tendant à voir écarter des débats certaines pièces,

-' a débouté la commune de [Localité 2] de sa demande de constat de transfert de propriété de la parcelle cadastrée section B [Cadastre 1] [Adresse 5] à son profit à dater du 26 février 2022,

- 'l'a déboutée de sa demande d'ordonner la comparution de la SCI Les Bois par devant Maître [B] [K] notaire à Carvin, ou tout autre notaire choisi la commune, aux fins de permettre la réception par ce dernier de la vente par acte authentique,

-' l'a déboutée de sa demande d'astreinte,

- ' a laissé les dépens à sa charge de la commune de [Localité 2],

- ' l'a condamnée à verser à la SCI Les Bois la somme de 3000 euros d'indemnité d'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration adressée au greffe de la cour d'appel le 10 avril 2026, la commune de Raimbeaucourt a formé appel de toutes les dispositions de ce jugement.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Le 4 juillet 2025, la commune de [Localité 2] a adressé au greffe de la cour des conclusions, ainsi que huit des 13 pièces communiquées en première instance, outre 2 nouvelles pièces ; les conclusions ont été notifiées par le greffe au conseil de la SCI Les Bois par lettre recommandée avec demande d'avis de réception reçue le 10 juillet 2025.

Elle demande à la cour d'infirmer le jugement en ce que :

- ' il a déclaré irrecevable sa demande tendant à voir écarter des débats certaines pièces,

- ' l'a déboutée de sa demande de constat de transfert de propriété de la parcelle cadastrée section B [Cadastre 1] [Adresse 5] à son profit à dater du 26 février 2022,

RG 25/2013 - Page 3

- 'l'a déboutée de sa demande d'ordonner la comparution de la SCI Les Bois par devant Maître [B] [K] notaire à Carvin, ou tout autre notaire choisi la commune, aux fins de permettre la réception par ce dernier de la vente par acte authentique,

- 'l'a déboutée de sa demande d'astreinte,

- ' a laissé les dépens à sa charge,

- 'l'a condamnée à verser à la SCI Les Bois la somme de 3000 euros d'indemnité d'article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau, elle demande de :

- écarter des débats les pièces 8 à 12 de la commune, 8 à 12 de la SCI Les Bois, 14 et 15, 19 à 21, en application de l'article 3 du règlement intérieur de la profession d'avocat,

- constater le transfert de propriété de la parcelle cadastrée section B [Cadastre 1] [Adresse 5] à son profit à dater du 26 février 2022,

- ordonner la comparution de la SCI Les Bois par devant Maître [B] [K] notaire à Carvin, ou tout autre notaire choisi la commune, aux fins de permettre la réception par ce dernier de la vente par acte authentique,

- dire et juger que la SCI Les Bois devra se présenter à la convocation que lui adressera le notaire et faute d'y déférer ou de s'y faire représenter pour consentir à la vente, une astreinte de 1000 euros lui sera infligée pour chaque rendez-vous manqué sauf cas de force majeure dûment justifié,

- condamner la SCI Les Bois aux entiers dépens et au paiement d'une somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle indique que devant le juge de la mise en état du tribunal judiciaire, le conseil de la SCI Les Bois avait versé aux débats des échanges entre avocats qui étaient confidentiels (pièces 8 à 12 adverses), reconnaissant qu'elle-même avait produit des éléments, mais qu'elle était fondée à demander à ce qu'ils soient écartés dans la mesure où ils étaient couverts par la confidentialité et qu'elle n'aurait pas dû produire.

Elle était fondée à demander en cours de procédure en application de l'article 4 du code de procédure civile que ces pièces soient écartées, tout comme les pièces 19 à 21 versées par la SCI, ainsi que les pièces 14 et 15, étant rappelé que la confidentialité ne peut être levée par le juge, même au constat que les pièces échangées démontreraient l'existence d'un accord intervenu entre les parties.

Elle estime par ailleurs qu'elle a consigné dans les délais de l'article 213-14 du code de l'urbanisme qui prévoit que :

" En cas d'acquisition d'un bien par voie de préemption ou dans les conditions définies à l'article L. 211-5, le transfert de propriété intervient à la plus tardive des dates auxquelles seront intervenus le paiement et l'acte authentique.

Le prix d'acquisition est payé ou, en cas d'obstacle au paiement, consigné dans les quatre mois qui suivent soit la décision d'acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par lui, soit la décision définitive de la juridiction compétente en matière d'expropriation, soit la date de l'acte ou du jugement d'adjudication.

En cas de non-respect du délai prévu au deuxième alinéa du présent article, le vendeur peut aliéner librement son bien. "

Dans la mesure où le jugement du 4 août 2021 a été notifié le 25 novembre 2021, il est devenu définitif le 26 décembre " 2022 " et dès lors la consignation du prix du 21 avril 2022 est bien intervenue dans le délai de 4 mois. La SCI les Bois n'a pas fait connaître quant à elle dans le délai de l'article L 213-7 du code de l'urbanisme sa renonciation à vendre le bien.

Enfin au- delà de la confidentialité des échanges entre avocats, le premier juge ne pouvait en tout état de cause en tirer la conclusion que la commune avait été informée que la SCI avait renoncé à vendre.

Le 25 septembre 2025, la SCI Les Bois a adressé au greffe de la cour des conclusions, ainsi que huit des 13 pièces communiquées en première instance, outre 2 nouvelles pièces ; les conclusions ont été notifiées par le greffe au conseil de la SCI Les Bois par lettre recommandée avec demande d'avis de réception reçue le 17 octobre 2025.

Elle demande à la cour au visa des articles 75 et suivants, 700 et 789 du code de procédure civile de :

- ' confirmer le jugement du 14 mars 2025 du juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Lille,

- ' condamner la commune de [Localité 2] au paiement de la somme de 2500 euros d'indemnité d'article 700 du code de procédure civile,

- ' la condamner aux dépens.

RG 25/2013 - Page 4

Elle estime bien fondé le raisonnement du premier juge qui a retenu que nul ne peut se contredire au détriment d'autrui, en adoptant au cours d'une même instance des positions contraires ou incompatibles entre elles dans des conditions qui induisent en erreur son adversaire sur ses intentions selon le principe de l'estoppel.

Ainsi la commune ne pouvait produire à l'appui de son assignation les pièces 8 à 12, qui indiquaient qu'elle avait eu connaissance de la renonciation à vendre, tout en affirmant qu'elle n'avait pas eu connaissance de cette renonciation. Ces pièces justifient qu'elle avait valablement renoncé à la vente et accepté le jugement dès le 3 octobre 2021 et que la consignation du 21 avril 2022 est tardive.

Elle ajoute qu'elle a obtenu du précédent conseil de la commune qu'il qualifie de courriers officiels les échanges de courriels des 25 août 2021, 3 septembre, 5, 6 et 14 octobre 2021 relatifs à l'exécution du jugement du 5 août 2021 (pièce 21 de l'intimée).

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande tendant à voir des pièces écartées

La commune de [Localité 2] demande de voir écarter ses pièces 8 à 12, visées dans son bordereau de pièces avec la mention " sans objet ". Dans la mesure où elle ne les produit pas aux débats en cause d'appel, cette demande est sans objet.

Elle demande que soient écartées des débats les pièces versées à nouveau en cause d'appel par l'intimée :

n° 8 : courriel du 25 août 2021 de Maîtres [I] [X] et [X] [L], alors conseils de la commune de Raimbeaucourt, à Maître [H] avocate de la SCI les Bois

n° 9 : courriel du 3 septembre 2021 de Maître [H] au cabinet de Maîtres [X] et [L]

n° 10 : courriel du 5 octobre 2021 de Maître [H] au cabinet de Maîtres [X] et [L]

n° 11 : courriel du 6 octobre 2021 de Maître [I] [X] à Maître [H]

n° 12 : courriel du 14 octobre 2021 de Maître [H] à Maître [I] [X]

n°14 : courriel du 27 juin 2022 de Maître [E], nouveau conseil de la commune de [Localité 2] à Maître [H]

n°15 : courrier du 27 juin 2022 de Maître [H] à Maître [E]

n° 19 : courrier de Maître [H] du 26 avril 2022 à Maître [K] notaire

n° 20 : courriel du 5 mai 2022 de Maître [E] à Maître [H]

n°21 : échanges de courriels entre Maître [H] et Maître [L] du 12 mai 2022,

au motif que ces pièces sont couvertes par la confidentialité des correspondances entre avocats telle que fixée par l'article 3 du règlement intérieur national de la profession d'avocat.

Cet article précise que :

" Tous échanges entre avocats, verbaux ou écrits quel qu'en soit le support (papier, télécopie, voie électronique '), sont par nature confidentiels.

Les correspondances entre avocats, quel qu'en soit le support, ne peuvent en aucun cas être produites en justice, ni faire l'objet d'une levée de confidentialité.

Exceptions :

Peuvent porter la mention officielle et ne sont pas couverts par le secret professionnel, au sens de l'article 66.5 de la loi du 31 décembre 1971 :

une correspondance équivalant à un acte de procédure ;

une correspondance ne faisant référence à aucun écrit, propos ou éléments antérieurs confidentiels.

Ces correspondances doivent respecter les principes essentiels de la profession définis par l'article 1 er du présent règlement. "

RG 25/2013- Page 5

Les pièces 8 à 12 sont bien des correspondances entre avocats qui ne portent pas la mention officielle et qui ne peuvent être considérées comme équivalentes à des actes de procédure. Ces pièces n'avaient d'ailleurs pas été versées aux débats par la commune dans le cadre de son assignation.

La pièce 14 émanant du nouveau conseil de la commune de [Localité 2] est un courrier officiel du 27 juin 2022 adressé à Maître [H] qui avait été communiqué par la commune à l'appui de son assignation, dans lequel il est fait expressément référence aux courriels des 25 août 2021, 3 septembre 2021, 5 octobre 2021, 6 octobre 2021 et 14 octobre 2021 (pièces 8, 9, 10,11 et 12) en en reprenant la teneur. Il ne peut être demandé d'écarter cette correspondance régulièrement versée par la commune et qui n'enfreint pas les dispositions de l'article 3 précité du règlement intérieur de la profession d'avocat.

La correspondance émanant de Maître [H] et adressée à Maître [E], communiquée sous le numéro 15, porte également la mention " officielle ", elle est une réponse officielle à la pièce officielle 14, de sorte qu'elle a été valablement versée aux débats.

La pièce n°19 n'est pas une correspondance entre avocats, mais une correspondance entre un avocat et un notaire et elle n'est pas couverte par la confidentialité des correspondances entre avocats visée à l'article 3 du règlement national professionnel des avocats. Elle avait d'ailleurs été communiquée par le nouveau conseil de la commune de [Localité 2] à l'appui de son assignation en date du 7 octobre 2022.

La pièce n° 20 à savoir le courrier adressé par Maître [E] à Maître [H] le 5 mai 2022 a été qualifiée d'officielle par Maître [E] conseil de la commune, de sorte que la SCI Les Bois n'enfreint pas les règles de la confidentialité en la versant aux débats.

La pièce n°21 à savoir un échange de courriels entre Maître [H] et Maître [L] du 12 mai 2022 sera quant à elle écartée des débats, comme étant couverte par le secret professionnel entre avocats.

Sera en conséquence infirmée la disposition du jugement déclarant irrecevable la demande de la commune de [Localité 2] d'écarter les pièces 8 à 12, 14 et 15, 19 à 21. Les pièces 8 à 12 et 21 seront écartées des débats. La demande d'écarter les pièces 14, 15, 19 et 20 sera quant à elle déclarée mal fondée.

2. Sur le fond

L'article L 213-7 du code de l'urbanisme prévoit que :

" A défaut d'accord sur le prix, tout propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption, qui a manifesté son intention d'aliéner ledit bien, peut ultérieurement retirer son offre. De même, le titulaire du droit de préemption peut renoncer en cours de procédure à l'exercice de son droit à défaut d'accord sur le prix.

En cas de fixation judiciaire du prix, et pendant un délai de deux mois après que la décision juridictionnelle est devenue définitive, les parties peuvent accepter le prix fixé par la juridiction ou renoncer à la mutation. Le silence des parties dans ce délai vaut acceptation du prix fixé par le juge et transfert de propriété, à l'issue de ce délai, au profit du titulaire du droit de préemption. "

En l'espèce, la pièce 14 versée aux débats établit que la SCI Les Bois a fait savoir dès le 3 septembre 2021, par l'intermédiaire de son conseil au conseil de la commune de Raimbeaucourt et avant que la décision du 4 août 2021 ne devienne définitive, qu'elle renonçait à vendre. La commune ne peut légitimement soutenir qu'elle n'en avait pas eu connaissance, dès lors que ses précédents avocats la représentaient valablement au moment du courriel du 3 septembre 2021.

Dès lors le transfert de propriété n'est jamais intervenu et le premier juge a justement débouté la commune de [Localité 2] de l'ensemble de ses demandes relatives à la régularisation de ce transfert par acte authentique.

3. Sur les dépens et indemnités d'article 700 du code de procédure civile

La commune de Raimbeaucourt partie perdante sera condamnée aux dépens de l'instance d'appel et au paiement d'une somme de 2500 euros à la SCI Les Bois en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

RG 25/2013 - Page 6

PAR CES MOTIFS