CA Douai, 11 juin 2026, RG 25/01285

ARRET DU

11 Juin 2026

N° 5/26

N° RG 25/01285 -

N° Portalis DBVT-V-B7J-WCMS

JUGEMENT DU

Juge de l'expropriation de Lille

en date du

07 Février 2025

COUR D'APPEL DE DOUAI

Chambre de l'Expropriation

APPELANT :

S.C.I. JADI BREQUIGNY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Ayant pour avocat plaidant par Me Gilles LEBREC, avocat au barreau de RENNES, représenté par Me Loïc LE ROY avocat postulant au barreau de DOUAI

INTIME :

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Me Pierre-Etienne BODART, substitué par Maître Chloé GUILBEAU, avocats au barreau de Lille

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

DRFIP des Hauts-de-France et du département du Nord

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]

comparant en personne

EN PRESENCE DE :

de Monsieur DUCLOY Hervé faisant fonction de Commissaire du Gouvernement par délégation de Monsieur le Directeur des Services Fiscaux du Nord

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

Samuel VITSE

: PRÉSIDENT DE CHAMBRE

Hélène CHATEAU

: MAGISTRATE HONORAIRE

Pauline MIMIAGUE

: CONSEILLERE

GREFFIER : Muriel LACOINTE

DEBATS : à l'audience publique du 04 Mai 2026 après rapport oral de l'affaire par Hélène CHATEAU

ARRET : Contradictoire

prononcé par sa mise à disposition au greffe le 11 Juin 2026,

les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 du code procédure civile, signé par Samuel VITSE, président et par Muriel LACOINTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire

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EXPOSE DU LITIGE

La SCI Jadi Brequigny était propriétaire d'un immeuble sis à Cuincy, [Adresse 5] construit sur une parcelle cadastrée AI [Cadastre 1] d'une contenance de 2906 m², classée en zone U du PLU de Cuincy (zone urbaine mixte, essentiellement affectée à l'habitat, aux équipements, commerces, services et activités non polluantes), pour l'avoir acquis le 21 juillet 2005 pour le prix de 180 000 euros.

Afin de créer une aire de co-voiturage sur son territoire, le conseil municipal de [Localité 2] a, par délibération du 17 juin 2022, autorisé le maire de la commune à effectuer toutes démarches nécessaires pour mener une procédure de déclaration d'utilité publique pour ce projet et pour acquérir la parcelle cadastrée AI [Cadastre 1] pour une contenance de 2906 m².

Par arrêté du 7 mars 2023, le préfet du Nord a ordonné l'ouverture d'une enquête publique, laquelle s'est déroulée du 27 mars au 11 avril 2023.

Par arrêtés du 10 août 2023, le préfet du Nord a déclaré d'utilité publique le projet d'acquisition de la parcelle AI [Cadastre 1], sise [Adresse 6] à [Localité 2] et a déclaré cette parcelle cessible immédiatement au profit de la commune.

Le 30 août 2023, le maire de la commune a notifié à la SCI Jadi Brequigny une offre d'achat sur le fondement de l'article R 311-5 du code de l'expropriation à hauteur de 95 000 euros pour l'indemnité principale, correspondant à la valeur vénale selon avis du service des Domaines en date du 22 mars 2022 et de 10 700 euros pour l'indemnité de remploi, laquelle n'a pas été acceptée.

Par requête en date du 10 octobre 2023, la SCI Jadi Brequigny a saisi le tribunal administratif d'une demande en annulation de la déclaration d'utilité publique du 10 août 2023.

Le 21 novembre 2023, le juge de l'expropriation du Nord a déclaré expropriée pour cause d'utilité publique au profit de la commune de [Localité 2] la parcelle AI n°[Cadastre 1], [Adresse 6] à [Localité 2].

Le 15 mai 2024, la commune de Cuincy a saisi le juge de l'expropriation du département du Nord pour la fixation des indemnités d'expropriation dues à la SCI Jadi Brequigny.

Le juge s'est déplacé sur les lieux le 2 juillet 2024.

Le procès-verbal de visite des lieux indique que :

" Il s'agit d'un grand terrain sur lequel était implantée une pizzeria. Les locaux ne sont plus exploités depuis plusieurs années (2018-2019) à l'exception d'un panneau publicitaire. Il comportait un grand parking. Plusieurs panneaux de grillage clôturant le terrain ont été enlevés. La mairie a fait poser en plusieurs endroits des blocs de béton pour empêcher l'installation des gens du voyage. Le bâtiment avait été squatté à plusieurs reprises. Il a subi un grave incendie le 20 mai 2024 qui aurait été allumé accidentellement par une personne sans domicile fixe. Le local a été intégralement détruit. "

Par jugement du 7 février 2025, le juge de l'expropriation près le tribunal judiciaire de Lille a :

- fixé la date de référence au 3 mars 2023 ;

- fixé l'indemnité de dépossession totale revenant à la SCI Jadi Brequigny pour la parcelle cadastrée AI [Cadastre 1] d'une contenance de 2906 m² située à Cuincy [Adresse 5] à la somme de 119 047 euros se décomposant ainsi :

indemnité principale : 105 770 euros

indemnité de remploi : 11 777 euros ;

indemnité pour perte de revenus : 1500 euros,

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- débouté les parties de leurs autres demandes.

- laissé les dépens à la charge de la commune de [Localité 2].

La juridiction de première instance a jugé que :

" Si l'usage effectif et le zonage sont fixés à la date de référence, la consistance matérielle et juridique est appréciée à la date de l'ordonnance d'expropriation et sa valeur à la date de décision de première instance.

L'article L 322-1 alinéa 1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique pose le principe de l'appréciation de la consistance du bien à la date de l'ordonnance d'expropriation qui correspond à la date de transfert de propriété.

Cependant la prise de possession de l'immeuble est décalée à un mois après le versement des indemnités de dépossession par l'autorité expropriante au propriétaire (article L231-1) de sorte qu'il existe un délai plus ou moins long durant lequel l'exproprié conserve la jouissance et par suite la garde de l'immeuble, bien que la propriété en ait déjà été transférée. Au cours de ce délai, des modifications volontaires ou involontaires peuvent affecter le bien.

L'article L321-1 du même code prévoit une réparation intégrale du préjudice de l'exproprié laquelle ne doit pas conduire à un enrichissement sans cause de ce dernier.

Compte tenu du principe de réparation intégrale du préjudice et du fait que le propriétaire conserve la jouissance et la garde du bien, en cas de destruction de l'immeuble survenue accidentellement après l'ordonnance d'expropriation, il convient de faire exception à l'article L 321-1 alinéa 1 et de prendre en compte l'état réel du bien à la date du transport, pour fixer les indemnités de dépossession. "

Elle a par ailleurs retenu la méthode de récupération foncière au vu du raisonnement suivant :

" il est constant que la méthode de récupération foncière peut être appliquée si les constructions édifiées sur un terrain ne représentent en elles-mêmes aucune valeur propre, même si elles n'ont pas été déclarées insalubres ou interdites à l'habitation. La valeur de récupération foncière concerne ainsi les constructions délabrées et inutilisables, ne présentant aucune valeur économique.

La méthode de valorisation par la récupération foncière consiste à évaluer le terrain en pratiquant un abattement correspondant au coût de démolition des constructions en place, le terrain n'ayant de valeur vénale qu'en fonction de la récupération de celui-ci pour la construction. "

Elle a retenu un prix au m² de 45 euros pour le terrain au vu des termes de référence suivants :

Termes de comparaison de terrains à bâtir :

Proposés par le commissaire du gouvernement :

Terme n° 12 : vente du 22 février 2022 d'une parcelle sise à Flers en Escrebieux, [Adresse 7] cadastrée B [Cadastre 2] en zonage UB d'une surface de 1147 m², au prix de 8000 euros, soit 69,75 euros le m²,

Terme n° 13 : vente du 12 février 2024 d'une parcelle sise à [Localité 4], au [Adresse 8] cadastrée B [Cadastre 3] en zonage 1 AUa d'une surface de 3114 m², au prix de 15000 euros, soit 48,17 euros le m²,

Terme n° 14 : vente du 28 octobre 2021 d'une parcelle sise à [Localité 4] cadastrée B [Cadastre 4] en zonage UB d'une surface de 2680 m², au prix de 5000 euros, soit 18,66 euros le m²,

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Terme n° 15 : vente du 8 décembre 2023 d'une parcelle sise à [Localité 5], au champ pourri cadastrée ZD42 en zonage 1 AU d'une surface de 5559 m², au prix de 119924 euros, soit 21,57 euros le m²,

Terme n° 16 : vente du 27 février 2024 de parcelles sises à [Localité 2] [Adresse 9], cadastrées AL [Cadastre 5] à [Cadastre 6], AL [Cadastre 7] et AL [Cadastre 8] en zonage U d'une surface de 7299 m², au prix de 354 456 euros, soit 48,56 euros le m², correspondant à une ancienne ferme en très mauvais état vouée à la destruction,

Terme n° 17 : vente du 28 décembre 2020 de parcelles sises à [Localité 6] [Adresse 10] cadastrées BK [Cadastre 9] à [Cadastre 10] en zonage UC d'une surface de 5135 m², au prix de 363 000 euros, soit 70,69 euros le m²,

Terme n° 18 : vente du 19 août 2020 de parcelles sises à [Adresse 11], cadastrées AA [Cadastre 11] et [Cadastre 12] en zonage UC d'une surface de 1754 m², au prix de 60 000 euros, soit 34,21 euros le m²,

Proposé par la commune de [Localité 2] :

Terme n°2 : vente du 22 novembre 2024 d'une parcelle sise à [Localité 2] [Adresse 12] d'une surface de1282 m², au prix de 44870 euros, soit 35 euros le m².

Du prix de 45 euros le m², la juridiction de première instance a déduit une somme de 25 000 euros, correspondant au coût de démolition HT évalué par la société Poty dans son devis du 23 juillet 2024.

La perte de loyers correspondait à la location d'un emplacement publicitaire en limite de propriété, suivant bail en date du 21 avril 2022, renouvelé tacitement tous les ans.

Par déclaration électronique adressée au greffe de la cour d'appel le 5 mars 2025, la SCI Jadi Brequigny a interjeté appel de ce jugement afin d'obtenir son annulation ou sa réformation en ce qu'il a :

- fixé la date de référence au 3 mars 2023,

- fixé l'indemnité de dépossession totale lui revenant pour la parcelle cadastrée AI [Cadastre 1] d'une contenance de 2906 m² située à [Localité 2] [Adresse 5] à la somme de 119 047 euros se décomposant ainsi :

indemnité principale : 105 770 euros

indemnité de remploi : 11 777 euros

perte de revenus : 1500 euros

- débouté la SCI Jadi Brequigny de ses autres demandes,

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Le 16 avril 2025, la SCI Jadi Brequigny a adressé au greffe de la cour des conclusions, ainsi que 13 pièces annexées, conclusions notifiées par le greffe au conseil de la commune de Cuincy et à la direction régionale des finances publiques des Hauts de France par lettres recommandées avec demande d'avis de réception respectivement signés les 5 mai 2025 et 9 mai 2025.

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Elle demande à la cour de :

- déclarer recevable et bien fondé son appel formé à l'encontre des chefs du jugement du 7 février 2025 rendu par le juge de l'expropriation du Nord près le tribunal judiciaire de Lille,

- y faisant droit, l'infirmer en ce qu'il a fixé l'indemnité de dépossession à la somme totale 119 047 euros, soit 105 770 au titre d'indemnité principale et 11 777 euros au titre de l'indemnité de remploi, et 1500 euros au titre de l'indemnité de perte de revenus et débouté les parties de leurs autres demandes,

statuant à nouveau :

- fixer l'indemnité de dépossession selon la consistance de l'immeuble à la date de l'ordonnance d'expropriation soit le 21 novembre 2023,

- fixer cette indemnité en tenant compte qu'il s'agit d'un immeuble bâti et non d'un immeuble à bâtir encombré,

- retenir la méthode de comparaison,

En conséquence, à titre principal

- fixer le montant des indemnités lui revenant à la somme de 318 000 euros au titre de l'indemnité principale, sur une base de 848 euros le m² et une surface de 375 m², outre 33 000 euros au titre de l'indemnité de remploi et 4500 euros au titre de l'indemnité de perte de loyers,

à titre subsidiaire,

- fixer le montant des indemnités lui revenant à la somme de 252 750 euros au titre de l'indemnité principale sur une base de 674 euros le m², outre 26 475 euros au titre de l'indemnité de remploi et 4500 euros au titre de l'indemnité de perte de loyers,

- confirmer la date de référence au 3 mars 2023,

- condamner la commune de [Localité 2] à lui payer 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Dans ses conclusions en réplique adressées le 13 novembre 2025, elle maintient ces demandes et verse aux débats sept pièces supplémentaires.

Elle demande à la cour de fixer la date à laquelle la consistance de l'immeuble doit être appréciée à la date de l'ordonnance d'expropriation, conformément aux dispositions de l'article L322-1 alinéa 1 du code de l'expropriation, la seule exception à cette règle étant l'absence d'ordonnance d'expropriation, selon la jurisprudence de la Cour de cassation. Il s'agissait à la date de l'ordonnance d'expropriation d'un immeuble bâti, certes inoccupé, dont les façades avaient été taguées, mais dont la structure, les murs porteurs, la charpente et la couverture étaient restés en bon état et ce jusqu'à l'incendie.

Elle précise qu'elle avait pris en charge la sécurisation du site depuis 2021 par la mise en place de rondes, de patrouilles d'agents de sécurité, par la location d'un système d'alarmes, la pose de bennes à l'entrée du site pour en empêcher l'entrée des gens du voyage.

Elle indique qu'elle avait reçu le 10 mai 2022 de la société Implanctation, une offre d'achat de 200 000 euros pour le terrain nu ou de 400 000 euros pour le terrain avec le bâtiment.

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S'agissant d'un terrain bâti, elle demande de retenir la méthode d'évaluation par comparaison, avec application de coefficients de pondération, soit 375 m² pour le bien exproprié et demande de retenir à titre principal, un prix au m² de 848 euros sur la base des deux ventes suivantes :

- la vente du 26 novembre 2019 d'un local commercial sis à [Localité 2] [Adresse 13], pour un prix de 280 000 euros, avec une surface commerciale de 371 m² et de 610 m² pour les surfaces secondaires, ces dernières devant être affectées d'un coefficient de pondération de 0,20, ce qui donne une valeur au m² de 567,95 euros,

- la vente du 23 septembre 2022 d'un local sis à [Adresse 14], pour un prix de 350 000 euros, avec une surface commerciale de 260 m² et de 200 m² pour les surfaces secondaires, ces dernières devant être affectées d'un coefficient de pondération de 0,25, ce qui donne une valeur au m² de 1129,03 euros.

A titre subsidiaire, elle demande de fixer le prix à 678 euros le m², acceptant de retenir les autres termes de référence proposés par le commissaire du gouvernement se déclinant comme suit :

- la vente du 31 mai 2022 d'un local commercial sis à [Localité 7] [Adresse 15], pour un prix de 165 000 euros, avec une surface commerciale de 514 m² et 42 m² pour les surfaces secondaires, ces dernières doivent être affectées d'un coefficient de pondération de 0,50, ce qui donne une valeur au m² de 321 euros le m².

- la vente du 18 juillet 2022 pour un prix de 550 000 euros d'un local commercial avec parking à [Localité 8], [Adresse 16], sur des parcelles d'une surface totale 5268 m², avec une surface commerciale de 724 m² et 465 m² pour les surfaces secondaires, ces dernières doivent être affectées d'un coefficient de pondération de 0,20, ce qui donne une valeur au m² de 673,19 euros le m².

- la vente du 29 décembre 2023 d'un local commercial avec parking à [Localité 6], [Adresse 17] sur une parcelle d'une surface totale 1300 m², avec une surface commerciale de 295 m², pour un prix de 200 000 ce qui donne une valeur au m² de 678 euros le m², les modalités de paiement du prix n'étant pas un critère pertinent pour écarter ce terme.

Elle demande de retenir la perte de loyers sur une période de trois années.

Le 16 juillet 2025, la commune de [Localité 2] a déposé ses conclusions au fond au greffe de la cour, ainsi que

11 pièces annexées ; les écritures ont été notifiées par le greffe au conseil de la SCI Jadi Brequigny et à la direction régionale des finances publiques des Hauts de France et du département du Nord par lettres recommandées avec demande d'avis de réception signées respectivement les 22 et 29 juillet 2025.

Elle demande à la cour de :

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A titre principal,

confirmer le jugement n°24/00019 rendu le 7 février 2025 par la juridiction de l'expropriation du tribunal judiciaire de Lille en ce qu'il a :

- fixé la date de référence au 3 mars 2023 ;

- fixé l'indemnité de dépossession totale revenant à la SCI Jadi Brequigny pour la parcelle cadastrée A [Cadastre 13] d'une contenance de 2906 m² située à Cuincy [Adresse 5] à la somme de 119 047 euros se décomposant ainsi :

indemnité principale : 105 770 euros

indemnité de remploi : 11 777 euros ;

indemnité pour perte de revenus : 1500 euros,

- débouté les parties de leurs autres demandes.

- laissé les dépens à la charge de la commune de [Localité 2].

En conséquence débouter la SCI Jadi Brequigny de ses conclusions d'appel.

A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la cour déciderait de réformer le jugement et d'évaluer le bien selon sa consistance à la date de l'ordonnance d'expropriation :

- fixer l'indemnité de dépossession totale revenant à la SCI Jadi Brequigny pour la parcelle cadastrée A [Cadastre 13] d'une contenance de 2906 m² située à Cuincy [Adresse 5] à la somme de :

indemnité principale : 95 000 euros dont devra être déduite l'indemnité d'assurance que la SCI aurait perçue suite au sinistre incendie sauf à justifier d'un refus de prise en charge par la compagnie d'assurances,

indemnité de remploi : 10 700 euros,

indemnité pour perte de revenus : 1500 euros,

En tout état de cause,

- condamner la SCI Jadi Brequigny aux dépens de la procédure d'appel,

- condamner la SCI Jadi Brequigny à lui payer 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeter les demandes de la SCI Jadi Brequigny.

Elle demande à titre principal de retenir l'analyse du premier juge quant :

- à la date d'appréciation de la consistance du bien, précisant que cette analyse correspond à la doctrine notamment celle exposée dans l'ouvrage de référence de MM. [C] [S] et [E] [F], traité de l'expropriation des biens, 13° édition, Editions le Moniteur,

- à l'application de la méthode de récupération foncière.

A titre subsidiaire, elle demande de fixer l'indemnité principale à la somme de 95 000 euros, correspondant à la valeur de l'immeuble selon l'évaluation des domaines du 22 mars 2022, le bien à exproprier étant constitué, à la date de l'ordonnance d'expropriation, d'un terrain d'une surface de 2906 m² accueillant des emplacements

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de parking, des aires de circulation bitumées et un local commercial où était antérieurement exercée une activité de restauration, sur une surface de 371 m² ; le bâtiment de plain-pied, avec un bardage bois et des tuiles bitumées avait déjà été entièrement vandalisé (électricité, châssis, équipements), il n'était plus chauffé, n'était pas sécurisé. La construction était décrite comme étant basique, les huisseries PVC étaient de qualité mauvaise et en partie détruites. Le bien était une coquille vide, inutilisable en l'état, dont les accès avaient été en partie barrés par des plaques de bois.

Elle précise que l'offre d'achat dont se prévaut la SCI Jadi Brequigny ne peut être prise en compte, dès lors qu'il s'agit d'un simple courrier.

Elle demande en appel de retenir les termes de comparaison suivants :

Terme n° 21 du jugement : vente du 29 septembre 2020 d'un immeuble industriel d'une surface de 686 m², sis à [Adresse 18], au prix de 140 000 euros, soit 204,08 euros le m²,

Terme n° 23 du jugement : vente du 23 septembre 2019 d'un immeuble anciennement à usage commercial d'une surface de 897 m², sis à [Adresse 19] au prix de 250 000 euros, soit 278,71 euros le m².

Terme n° 1 et 5 du jugement : vente du 26 novembre 2019 d'un local à usage industriel et commercial, sur deux niveaux, d'une surface de 360 m², sis à [Localité 2] [Adresse 13], sur une parcelle cadastrée AD [Cadastre 3], au prix de 280 000 euros, soit 285 euros le m², précisant qu'il n'y avait pas lieu de pondérer la surface du bâtiment comme le fait l'appelante.

Terme n° 20 du jugement : vente du 31 mai 2022 d'un bâtiment à usage commercial, d'une surface de 514 m², sis à [Localité 7] [Adresse 15], sur des parcelles cadastrées BC [Cadastre 14] et [Cadastre 15], au prix de 165 000 euros, soit 321,01euros le m².

Elle demande d'écarter :

- le terme n°7 (numérotation du jugement) proposé par la SCI Jadi Brequigny : vente du 23 septembre 2022 d'un immeuble d'une surface de 380 m², sis à [Adresse 20], sur une parcelle cadastrée B [Cadastre 16], au prix de 350 000 euros, soit 921 euros le m², dans la mesure où il s'agit d'un bien tout à fait fonctionnel occupé par une entreprise au moment de sa cession.

- le terme n°22 (numérotation du jugement) proposé par la SCI Jadi Brequigny : vente du 18 juillet 2022 d'un immeuble d'une surface utile pondérée de 956 m², sis à [Localité 8] [Adresse 16], sur des parcelles cadastrées AD [Cadastre 17]-[Cadastre 18]-[Cadastre 19], au prix de 550 000 euros, soit 575,31 euros le m², dans la mesure où il s'agit d'un bien tout à fait fonctionnel occupé par une entreprise au moment de sa cession et éloigné du bien exproprié.

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- le terme, non cité par le premier juge, proposé par le commissaire du gouvernement : vente du 29 décembre 2023 d'un immeuble d'une surface de 295 m², sis à [Adresse 21], sur une parcelle cadastrée AO [Cadastre 20], au prix de 200 000 euros, soit 677,97 euros le m², dès lors qu'il s'agit d'un bâtiment en briques en bon état avec des conditions de règlement du prix très particulières.

La direction régionale des finances publiques des Hauts de France et du département du Nord a adressé ses conclusions datées du 18 mars 2025, le 19 juin 2025. Celles-ci ont été notifiées par le greffe aux conseils de la SCI Jadi Bréquigny et de la commune de Cuincy par lettres recommandées avec demande d'avis de réception reçues le 10 juillet 2025.

Elle demande à la cour de :

- confirmer le jugement du juge de l'expropriation du Nord du 7 février 2025, le bien ayant été à juste titre qualifié de terrain à bâtir encombré et évalué à la date du transport selon la méthode de la récupération foncière, sous réserve des travaux de démolition,

- de débouter les parties de toutes leurs demandes, fins ou conclusions.

Elle demande de retenir une surface utile de 371 m², hors stationnement, terrain intégré et non de 375 m² comme annoncé par la SCI, précisant que l'offre d'achat du 10 mai 2022 indiquait une surface de bâtiment de 350 m².

Elle indique que cette offre d'achat comportait de nombreuses clauses suspensives, parmi lesquelles la possibilité d'un accès direct venant de la départementale ou du rond-point ou de la clinique voisine et qu'il est de jurisprudence constante en tout état de cause qu'une offre d'achat ne peut être retenue comme terme de comparaison.

Elle précise que l'application de coefficients de pondération suppose la production des baux et la visite des biens afin de déterminer la répartition fine, éléments inconnus en l'espèce, de sorte qu'il convient de se fier aux surfaces cadastrales issues des déclarations des propriétaires eux-mêmes

Elle demande de retenir les termes de comparaison suivants :

Vente du 22 février 2022 (terme 12 du jugement, cité plus haut)

Vente du 12 février 2024 (terme 13 du jugement, cité plus haut)

Vente du 28 octobre 2021 (terme 14 du jugement, cité plus haut)

Vente du 8 décembre 2023 (terme 15 du jugement, cité plus haut)

Vente du 27 février 2024 (terme 16 du jugement, cité plus haut)

Vente du 28 décembre 2020 (terme 17 du jugement, cité plus haut)

Vente du 19 août 2020 (terme 21 du jugement, cité plus haut).

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A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026 et il a été demandé au conseil de la SCI Jadi Brequigny de produire dans les huit jours un justificatif du versement ou non versement d'une indemnité par la compagnie d'assurances, à la suite de l'incendie de l'immeuble litigieux.

Suivant note en délibéré du 7 mai 2026, ce conseil a adressé à la cour un courriel de l'inspecteur d'assurances du 5 mai 2026 qui précise que seuls des frais et honoraires d'expert ont été acquittés par l'assurance.

MOTIFS DE LA DECISION

1. La date de référence relative à l'usage effectif de l'immeuble exproprié

Cette disposition du jugement de la juridiction de l'expropriation en date du 7 février 2025 n° RG 24/00019 est incluse dans la déclaration d'appel ; toutefois dans ses conclusions, la SCI Jadi Brequigny appelante sollicite la confirmation de cette disposition fixant au 3 mars 2023 la date de référence et les autres parties à l'instance ne sont pas appelantes.

La cour n'est donc plus saisie d'une demande de réformation de cette disposition.

2. La date d'appréciation de la consistance du bien exproprié

L'article L 322-1 du code de l'expropriation précise que :

" Le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordon-nance portant transfert de propriété.

Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l'immeuble, à l'industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l'ordonnance d'expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1. "

Contrairement à ce que soutient la commune de [Localité 2], le premier juge n'a pas considéré que le bien devait être évalué selon sa consistance réelle à la date de la décision de première instance, mais à la date du transport soit au 2 juillet 2024.

La cour note que l'ordonnance portant transfert de propriété date du 21 novembre 2023 et que le texte de l'article L 322-1 alinéa 1 du code de l'expropriation est clair et ne comporte aucune exception à la fixation de la consistance du bien au jour de l'ordonnance d'expropriation, date à laquelle la commune de [Localité 2] est devenue propriétaire du bien.

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Le fait que l'article L 321-1 du code de l'expropriation précise que 'les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation' ce qui implique que les indemnités allouées ne doivent pas conduire à un enrichissement de l'exproprié, n'est nullement un empêchement à ce que la date d'appréciation de la consistance du bien exproprié soit fixée au 21 novembre 2023 date à laquelle la SCI Jadi Bréquigny a perdu la qualité de propriétaire du bien, étant précisé qu'elle n'a pas été indemnisée des dommages causés au bien exproprié par l'incendie du 20 mai 2024.

S'il est exact qu'à la date de l'incendie du 20 mai 2024, la commune n'avait pas pris possession des lieux, cette situation résulte de son propre choix et ne peut influer sur l'indemnisation de l'exproprié.

3. La méthode d'évaluation

A la date du 21 novembre 2023, le bien exproprié était encore un immeuble bâti à usage commercial, quand bien même le dernier commerce de pizzeria était fermé depuis près de cinq ans, de sorte que sera retenue non point la méthode de la récupération foncière, mais la méthode de comparaison avec des immeubles bâtis à usage commercial, vendus libres, sur la base de ventes de biens comparables et non sur la base d'une offre d'achat du bien litigieux datée du 10 mai 2022, variant entre 200 000 euros et 400 000 euros et assortie de très nombreuses conditions suspensives.

4. Les termes de comparaison

4.1 La SCI Jadi Brequigny, la commune de Cuincy et le commissaire du gouvernement proposent de retenir le terme n°5 (numérotation du jugement), correspondant à la vente du 26 novembre 2019 d'un immeuble à usage commercial, libre, pour un prix de 280 000 euros, sis [Adresse 22] à Cuincy, cadastré AD [Cadastre 3], à 150 mètres du bien exproprié, sur une parcelle de 2761 m².

Les parties s'opposent en revanche sur la superficie bâtie :

- la SCI Jadi Brequigny demande de fixer la surface bâtie principale à 371 m² et les surfaces bâties secondaires à 610 m², affectées d'un coefficient de pondération de 0,20, comme le préconise la charte de l'expertise en estimation immobilière, pour les locaux en périphérie soit un total de 493 m² et donc un prix au m² de 567,95 euros.

- la commune demande de retenir une surface bâtie de 981 m² et donc un prix au m² de 285 euros ;

- le commissaire du gouvernement demande de retenir une surface bâtie de 676 m², soit une surface principale de 371 m² et des surfaces secondaires de 610 m², affectées d'un coefficient de 0,50, et donc un prix au m² de 414,20 euros.

Les photographies de ce bien versées aux débats font état d'un bâtiment pratiquement d'un seul tenant, avec une toiture à la même hauteur. Le fait que le propriétaire ait déclaré au cadastre que 610 m² étaient utilisés comme réserve ne suffit pas à retenir un coefficient de moins-value pour des surfaces qui ne sont secondaires que pour le propriétaire vendeur, mais non au vu de la configuration du bâti.

Le prix moyen au m² sera donc retenu à hauteur de 285 euros.

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4.2 L'appelante principale et le commissaire du gouvernement proposent de retenir le terme n°7 (numérotation du jugement), correspondant à la vente du 23 septembre 2022 d'un immeuble à usage commercial, libre, pour un prix de 350 000 euros, sis [Adresse 23] à [Localité 4], sur une parcelle cadastrée B [Cadastre 16] de 1012 m², avec une surface bâtie de 380 m² selon le premier jugement, de 360 m² selon le commissaire du gouvernement et de 310 m² selon l'appelante principale.

La commune de [Localité 2] s'oppose à ce que ce terme soit retenu, au motif qu'il s'agit d'un immeuble fonctionnel occupé au moment de sa cession.

Ce terme ne peut en effet être retenu dès lors que l'immeuble n'a nullement des caractéristiques semblables au bien exproprié, qui non seulement n'était plus loué depuis de nombreuses années à la date de l'ordonnance d'expropriation, mais avait été squatté et dégradé, selon le propre aveu de la SCI Jadi Brequigny qui faisait déjà état dans sa plainte en date du 24 novembre 2021, d'un grillage extérieur découpé et de panneaux en bois démontés pour pénétrer à l'intérieur.

De même le service des domaines indiquait dès le 22 mars 2022 que l'intérieur du bien avait été entièrement vandalisé. Ce terme n'apparaît donc pas probant.

4.3 La commune de [Localité 2] et le commissaire du gouvernement proposent de retenir le terme n°20 (numérotation du jugement), correspondant à la vente du 31 mai 2022 d'un immeuble à usage commercial, libre, pour un prix de 350 000 euros, sis [Adresse 15] à [Localité 7], sur deux parcelles cadastrées BC [Cadastre 14] et [Cadastre 15] de 1861 m², avec une surface bâtie de 514 m².

L'appelante principale accepte ce terme à titre subsidiaire également pour une surface bâtie de 514 m².

Ce terme sera retenu pour un prix au m² de 321 euros, car correspondant à un bien ayant sensiblement les mêmes caractéristiques que le bien exproprié.

4.4. La commune de [Localité 2] et le commissaire du gouvernement proposent de retenir le terme n°21 (numérotation du jugement), correspondant à la vente du 29 septembre 2020 d'un immeuble à usage commercial, libre, pour un prix de 140 000 euros, sis [Adresse 24] à [Localité 6], sur des parcelles cadastrées BO [Cadastre 21]-[Cadastre 21]-[Cadastre 22]-[Cadastre 23]-[Cadastre 24]-[Cadastre 25] d'une superficie de 1984 m², avec une surface bâtie de 686 m².

L'appelante rejette ce terme implicitement, mais n'en explique pas les raisons, alors que l'immeuble à usage commercial a été vendu libre et qu'il n'est pas en bon état apparent.

Ce terme sera retenu pour un prix au m² de 204,08 euros, arrondi à 204 euros.

4.5 Le commissaire du gouvernement propose de retenir le terme n°22 (numérotation du jugement), correspondant à la vente du 18 juillet 2022 d'un immeuble à usage commercial, libre, pour un prix de 550 000 euros, sis [Adresse 16] à [Localité 8], sur des parcelles cadastrées AD [Cadastre 17]-[Cadastre 18]-[Cadastre 19] de 5268 m², avec une surface bâtie de 956 m².

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L'appelante principale accepte ce terme à titre subsidiaire, mais pour une surface bâtie de 817 m².

La commune de [Localité 2] s'oppose à ce que ce terme soit retenu compte tenu de l'état du bien.

Ce terme ne sera pas retenu car ne correspondant pas à un bien ayant des caractéristiques comparables au bien exproprié, dès lors que s'il a été vendu libre, il était occupé jusqu'au 9 mars 2022, date de résiliation amiable du bail et n'était donc pas un bien à l'état d'abandon.

4.6 La commune de [Localité 2] et le commissaire du gouvernement proposent de retenir le terme n°23 (numérotation du jugement), correspondant à la vente du 23 septembre 2019 d'un immeuble à usage commercial, libre, pour un prix de 250 000 euros, sis [Adresse 25], à [Localité 7], sur des parcelles cadastrées BB [Cadastre 26]-[Cadastre 27] d'une superficie de 6435 m², avec une surface bâtie de 897 m².

L'appelante rejette ce terme implicitement, mais n'en explique pas les raisons, alors que l'immeuble à usage commercial a été vendu libre.

Ce terme, correspondant à un immeuble à usage commercial, qui n'était plus occupé au moment de la vente, sera retenu pour un prix au m² de 278,71 euros, arrondi à 279 euros.

4.7. L'appelante propose en cause d'appel un nouveau terme de comparaison à savoir la vente du 29 décembre 2023 d'un immeuble à usage commercial, pour un prix de 200 000 euros, sis à [Adresse 26] sur les parcelles cadastrées A0 [Cadastre 28] d'une superficie de 1300 m², avec une surface bâtie de 295 m².

Ce terme correspond à la vente par le propriétaire au locataire d'un immeuble à usage commercial en bon état, et ne peut être comparé au bien exproprié. Il ne sera pas retenu.

4.8 La moyenne des 4 termes de comparaison retenus s'élève à 272,25 euros ramenés à 272 euros. Eu égard à la superficie du bâti du bien exproprié de 371 m², l'indemnité principale sera fixée à 100 912 euros et l'indemnité de remploi à 9 291 euros.

5. La perte de loyers

La SCI Jadi Brequigny estime à 3 ans le temps pour retrouver un emplacement pour un panneau publicitaire similaire à celui dont elle disposait sur un rond-point très passant. Le délai d'un an retenu par le premier juge sera confirmé, l'appelante ne versant aux débats aucun élément objectif à l'appui de son estimation.

6. Les dépens et indemnité d'article 700 du code de procédure civile

La SCI Jadi Brequigny partie perdante en appel sera condamnée aux dépens d'appel. Chaque partie conservera en appel les frais qu'elle a exposés non compris dans les dépens.

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PAR CES MOTIFS