CA Colmar, 15 juin 2026, RG 25/02846

MINUTE N° 26/288

Copie exécutoire à :

- Me Céline RICHARD

- Me Noémie BRUNNER

Copie conforme à :

- greffe civil TJ [Localité 1]

(Site Athena)

Le

Le greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 15 Juin 2026

Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 25/02846

N° Portalis DBVW-V-B7J-ISTI

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 05 novembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse

APPELANT :

Monsieur [N] [D]

[Adresse 1]

Représenté par Me Céline RICHARD, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉES :

Madame [I] [J]

[Adresse 2]

Non représentée, assignée le 05 septembre 2025 par acte de commissaire de justice selon les dispositions de l'article 659 du code de procédure civile

S.C.I. FONCIERE DI 01/2004, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

Représentée par Me Noémie BRUNNER, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 27 avril 2026, en audience publique, devant la cour composée de :

Mme FABREGUETTES, présidente de chambre

M. LAETHIER, vice-président placé

Mme MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

- rendu par défaut

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Suivant contrat sous-seing-privé en date du 4 juin 2014 avec prise d'effet au 1er juillet 2024, la Sci Foncière DI 01/2004 a donné en location à Madame [I] [J] et Monsieur [N] [D] un logement à usage d'habitation situé à Mulhouse [Adresse 4] moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable dont le montant a été initialement fixé à la somme de 492,51 € pour l'appartement, à celle de 52,78 € pour le garage outre une provision sur charges d'un montant de 95 €.

Par courrier du 20 juin 2023, la Sci Foncière DI 01/2004 a notifié à Madame [I] [J] la révision du loyer au 1er juillet 2024 pour un montant de 540,47 €.

Le 11 octobre 2023, le bailleur a fait signifier à Madame [I] [J] et à Monsieur [N] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour avoir paiement d'un arriéré locatif d'un montant de 1 604,33 € en principal.

Par acte de commissaire de justice signifié le 8 avril 2024, la bailleresse a fait assigner Madame [I] [J] et Monsieur [N] [D] devant le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur, en conséquence, voir ordonner l'expulsion des parties défenderesses sous astreinte de 200 € par jour de retard, les voir condamner solidairement ou in solidum au paiement d'une somme de 3 005,29 € avec intérêts légaux à compter de chaque échéance mensuelle outre une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat avait été maintenu, ce à compter du 22 novembre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux loués.

Elle a également sollicité la condamnation solidaire ou in solidum de Madame [I] [J] et de Monsieur [N] [D] aux dépens comprenant les frais relatifs au commandement de payer et à lui payer une somme de 1 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Ni Madame [I] [J] ni Monsieur [N] [D] n'ont comparu.

Par jugement réputé contradictoire du 5 novembre 2024, le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Mulhouse a :

-déclaré recevable la demande en résiliation de bail formée par la Sci Foncière DI 01/2004,

-constaté la résiliation du bail du 4 juin 2014 à compter du 21 novembre 2023,

-ordonné en conséquence à Madame [I] [J] et à Monsieur [N] [D] de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens,

-dit qu'à défaut d'avoir libéré les lieux les deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef,

- fixé à la somme de 705,39 € le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due par Madame [I] [J] et Monsieur [N] [D] à la Sci Foncière DI 01/2004 au paiement de laquelle ils seront condamnés solidairement à compter du 22 novembre 2023 et jusqu'à libération des lieux,

- rejeté la demande d'astreinte,

-condamné Madame [I] [J] et Monsieur [N] [D] à payer solidairement à la Sci Foncière DI 01/2004 la somme de 3 005,29 € au titre des loyers et charges impayés au 1er février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2023 pour la somme de 1 604,33 € et de la décision pour le surplus,

-condamné Madame [I] [J] et Monsieur [N] [D] à payer in solidum à la Sci Foncière DI 01/2004 la somme de 700 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamné in solidum les mêmes aux entiers dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement de payer d'un montant de 128,59 €.

Monsieur [N] [D] a interjeté appel à l'encontre de cette décision suivant déclaration d'appel en date du 7 juillet 2025, intimant Madame [I] [J] et la Sci Foncière DI 01/2004.

L'affaire a été fixée à bref délai en application de l'article 906 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 2 mars 2026, la présidente de la chambre, délégataire de la première présidente, a déclaré l'appel formé par Monsieur [N] [D] recevable.

Par dernières écritures notifiées le 10 mars 2026, Monsieur [N] [D] conclut à l'infirmation partielle de la décision entreprise et demande à la cour, statuant à nouveau, de':

Sur l'expulsion

-dire qu'il n'y a lieu d'ordonner la libération des lieux par Monsieur [N] [D] et son expulsion et en conséquence :

' débouter la Sci Foncière DI 01/2004 de sa demande d'expulsion à l'encontre de Monsieur [N] [D]

' ordonner seulement à Madame [I] [J] de libérer les lieux loués de tous occupants de son chef

' dire qu'à défaut d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef,

Sur les loyers et l'indemnité d'occupation

-constater que Monsieur [N] [D] a quitté le logement dès 2015 et l'absence de clause de solidarité, et en conséquence :

À titre principal,

' débouter la Sci Foncière DI 01/2004 de ses demandes en paiement à l'encontre de Monsieur [N] [D],

' fixer à la somme de 705,39 € le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation due par Madame [I] [J], seule occupante des lieux depuis la résiliation du bail et la condamner seule à payer cette somme à la Sci Foncière DI 01/2004 à compter du 22 novembre 2023 jusqu'à libération des lieux,

' condamner Madame [I] [J] , seul, à payer à la Sci Foncière DI 01/2004 la somme de 1 382,90 € au titre des loyers et charges impayés au 21 novembre 2023,

À titre subsidiaire, dans l'hypothèse où des condamnations seraient prononcées contre Monsieur [N] [D],

' réduire le montant de la dette de loyers à la somme de 1 382,90 €,

' condamner Madame [I] [J] à relever et garantir Monsieur [N] [D] de toutes condamnations au paiement des loyers ou de l'indemnité d'occupation, tant en principal, intérêts et frais et accessoires, au titre de la contribution à la dette.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens en première instance

À titre principal,

-dire n'y avoir lieu à condamner Monsieur [N] [D] au paiement d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile ou aux dépens lors de la première instance et en conséquence :

' débouter la Sci Foncière DI 01/2004 de toutes ses demandes en paiement à l'encontre de Monsieur [N] [D],

' condamner Madame [I] [J] seule à payer à la Sci Foncière DI 01/2004 la somme de 700 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 octobre 2023,

À titre subsidiaire,

' condamner Madame [I] [J] à relever et garantir Monsieur [N] [D] de toute condamnation au paiement des sommes dues en application de l'article 700 du code de procédure civile, des dépens, tant en principal, intérêts et frais et accessoires, au titre de la contribution à la dette,

En tout état de cause,

- confirmer le jugement en ce qu'il constate la résiliation du bail à compter du 21 novembre 2023,

- débouter les parties adverses de toute demande contraire y compris un éventuel appel incident,

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens un appel

-condamner in solidum la Sci Foncière DI 01/2004 et Madame [I] [J] à payer à Monsieur [N] [D] la somme de 4 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamner in solidum la Sci Foncière DI 01/2004 et Madame [I] [J] aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de la Selarl Remond Guy Lazard Avocats, représentée par Maître Cécile Guy, sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de son appel, Monsieur [N] [D] affirme avoir donné congé au bailleur lorsqu'il a quitté le logement au cours de l'année 2015 et tire la preuve de son allégation

de la circonstance que divers courriers adressés par le bailleur au locataire en 2023 et 2024, comme celui adressé par lui à la caisse d'allocations familiales, ne mentionnent que Madame [I] [J] en qualité de locataire.

Il estime qu' ayant donné congé et faute d'une clause contractuelle de solidarité, il ne peut être recherché pour le paiement des loyers. À ce titre, il relève en tout état de cause que le premier juge a commis une erreur sur le montant des loyers impayés dans la mesure où après la résiliation du bail il n'est plus question de loyer mais d'indemnité d'occupation.

De même, il fait valoir qu'il ne peut être tenu au paiement des indemnités d'occupation dans la mesure où il n'occupait plus effectivement les lieux au jour de la résiliation du contrat de bail.

A titre subsidiaire, il entend appeler en garantie Madame [I] [J] qui réside seule dans les lieux.

Par écritures d'intimée notifiées le 28 octobre 2025, la Sci Foncière DI 01/2004 conclut à la confirmation de la décision entreprise et sollicite la condamnation de Monsieur [N] [D] aux dépens de la procédure d'appel et à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que Monsieur [N] [D] ne justifie pas d'un congé régulièrement délivré alors que la preuve lui en incombe'; qu''en l'absence de congé et de restitution des clés, elle est fondée à lui réclamer l'intégralité des loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à la date d'expulsion ou de libération effective.

Elle considère que le premier juge n'a pas commis d'erreur quant au calcul de la dette locative, la période d'occupation se poursuivant jusqu'à la régularisation formelle ou la libération des lieux et qu'elle est par ailleurs fondée à solliciter l'expulsion des occupants, y compris de Monsieur [N] [D], qui n'a pas donné valablement congé.

Madame [I] [J], à qui la déclaration d'appel et les conclusions d'appel ont été signifiées par acte de commissaire de justice en date du 5 septembre 2025, par procès- verbal de l'article 659 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat.

La clôture de la procédure a été ordonnée par ordonnance du 30 mars 2026.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile';

Vu les pièces régulièrement communiquées';

Sur le périmètre de la saisine de la cour

Il convient, à titre liminaire, de constater que ne sont pas remises en cause à hauteur d'appel les dispositions du jugement déféré en ce qu'elles concernent strictement Madame [I] [J], ni cette dernière ni la Sci Foncière DI 01/2004 ne les ayant contestées.

La cour n'est donc saisie que des chefs de décision concernant Monsieur [N] [D] dans ses rapports avec la Sci Foncière DI 01/2004 bailleresse et de l'appel en garantie formée par celui-ci à l'encontre de Madame [J].

Sur la résiliation du bail et l'expulsion

Monsieur [N] [D] demande à la cour de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail. Cependant, il considère ne pas avoir à faire l'objet d'une décision d'expulsion, ne demeurant plus dans les lieux depuis de nombreuses années après avoir délivré congé au bailleur au cours de l'année 2015 .

Selon l'article 12 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15.

L'article 15 de ladite loi prévoit que le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Monsieur [N] [D], qui supporte la charge de la preuve, ne justifie pas avoir donné congé au bailleur suivant les modalités prévues par la loi.

La circonstance que divers courriers ou mise en demeure adressés par le bailleur en 2023 et 2024 ne l'ont été qu'à Madame [I] [J] ou ne visait que Madame [I] [J] (signalement à la caisse d'allocations familiales d'un défaut de paiement des loyers) et que la situation de compte établi par le bailleur pour la période du 22 février 2023 au 31 janvier 2024 faisant état d'un arriéré d'un montant de 3 005,29 € est à la seule adresse de Madame [I] [J], n'est pas susceptible de pallier l'absence de preuve de la délivrance du congé dans les formes prévues à l'article 15.

Monsieur [N] [D] n'est donc pas fondé à opposer aux demandes un congé délivré en 2015 dont il ne rapporte pas la preuve de la délivrance.

La demande de résiliation du bail a été ainsi à bon escient dirigée contre lui'; cependant, la demande d'expulsion doit être considérée comme sans objet puisque Monsieur [N] [D] n'occupe plus les lieux loués.

Sur l'obligation à la dette

Il est acquis aux débats que le bail conclu entre les parties ne comporte aucune clause de solidarité entre les preneurs qui ne sont ni mariés ni pacsés.

Celà étant posé, il convient de constater qu'aucune des parties ne conteste que la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire est intervenue, comme l'a retenu le premier juge, à compter du 21 novembre 2023.

Faute de justifier de la délivrance d'un congé, Monsieur [N] [D] est en conséquence tenu du règlement des loyers jusqu'à cette date conjointement avec Madame [I] [J] quand bien même il établit qu'il ne résidait plus dans les lieux depuis plusieurs années.

La somme de 3 005,29 € au paiement de laquelle le premier juge a condamné Monsieur [N] [D] ne correspond que pour partie au montant des loyers échus au 20 novembre 2023, le surplus de cette somme correspondant en réalité aux indemnités d'occupations qui ont commencé à courir à compter du 21 novembre 2023, date à laquelle le contrat de bail a pris fin .

Ainsi, il convient de déduire de la somme de 3 005,29 € arrêtée au 31 janvier 2024 le montant des indemnités d'occupation dues pour le mois de décembre 2023 et pour le mois de janvier 2024, soit un montant de 1 410,78 € ainsi que le montant de l'indemnité d'occupation courue du 21 au 30 novembre 2023, soit 235,13 €.

Ainsi, Monsieur [N] [D] reste débiteur des loyers impayés conjointement avec Madame [I] [J] pour la somme de 3 005,29 - 1 410,78 - 235,13 = 1 359,38 €.

L'indemnité d'occupation, qui sanctionne une responsabilité quasi délictuelle, a pour vocation d'indemniser le bailleur à raison du préjudice qu'il subit du fait du maintien du locataire dans les lieux bien que le contrat de bail a été résilié et qu'il ne dispose plus d'aucun titre pour ce faire.

Or, Monsieur [N] [D] justifie amplement, notamment par la production de décisions de justice en matière familiale qu'il avait abandonné les lieux de longue date au jour de la résiliation du bail.

En effet, il ressort notamment de la production de ses situations déclaratives à l'impôt sur le revenu des années 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020, qu'il a, durant ces années, résidé [Adresse 5] à [Localité 2]. Ill ressort ensuite de son avis de situation déclarative à l'impôt sur le revenu 2020, de la production de son acte de naissance portant mention de son mariage en 2020 avec Madame [W] et d' une attestation de Maître [G] et [X], notaires à [Localité 3], que les époux [Q] [D] ont acquis une maison à [Localité 4] ([Localité 5]) [Adresse 6].

C'est d'ailleurs à cette adresse que les actes d'exécution lui ont été signifiés par l'huissier poursuivant'et qu'il a pu être enfin informé de la procédure suivie devant le tribunal judiciaire de Mulhouse à son encontre.

Monsieur [N] [D] ne s'étant pas effectivement maintenu dans les lieux après résiliation du bail, il ne peut être recherché par le bailleur au titre des indemnités d'occupation.

Le bailleur ne peut lui faire reproche de ne pas avoir délivré les clés alors que Madame [I] [J] , colocataire, est demeurée dans les lieux et que le contrat s'est poursuivi à son bénéfice.

La Sci Foncière DI 01/2004 sera donc déboutée de ses demandes au titre de l'indemnité d'occupation.

Sur l'appel en garantie de Monsieur [N] [D] dirigé contre Madame [I] [J]

Il est acquis aux débats que Madame [I] [J] a eu, seule, la jouissance intégrale du logement situé [Adresse 7] à Mulhouse, donné à bail par la Sci Foncière DI 01/2004 .

Elle doit donc relever et garantir Monsieur [N] [D] de toute condamnation mise à sa charge dans le cadre de la présente instance.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

La décision déférée sera infirmée en ce que Monsieur [N] [D] sera tenu conjointement et non pas solidairement avec Madame [I] [J] aux dépens qui comprendront le commandement de payer visant la clause résolutoire.

L'équité justifie dire n'y avoir lieu à l'encontre de Monsieur [N] [D] à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance.

La Sci Foncière DI 01/2004 sera ainsi déboutée de ce chef de demande.

S'agissant de l'instance d'appel, si Monsieur [N] [D] n'a pas eu entièrement gain de cause, il reste que la Sci Foncière DI 01/2004 apparaît comme la partie essentiellement perdante.

Elle sera donc condamnée aux dépens d'appel et déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de Monsieur [N] [D] à hauteur de la somme de 2 000 €.

Madame [I] [J] sera condamnée aux dépens de l'appel en garantie et à payer à Monsieur [N] [D] la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS