CA Colmar, 15 juin 2026, RG 25/02695

MINUTE N° 26/289

Copie exécutoire à :

- Me Christine BOUDET

Copie conforme à :

- Me Valérie PRIEUR

- greffe JCP TJ [Localité 1]

Le

Le greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 15 Juin 2026

Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 25/02695

N° Portalis DBVW-V-B7J-ISKV

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 27 mai 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse

APPELANTE :

Madame [I] [Z] épouse [A]

[Adresse 1]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2025/2875 du 08/07/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 2])

Représentée par Me Valérie PRIEUR, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉ :

Monsieur [T] [V]

[Adresse 2]

Représenté par Me Christine BOUDET, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 27 avril 2026, en audience publique, devant la cour composée de :

Mme FABREGUETTES, présidente de chambre

M. LAETHIER, vice-président placé

Mme MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Par acte sous-seing-privé en date du 25 mars 2014, Monsieur [T] [V] a donné à bail à usage d'habitation à Madame [I] [A] un studio et une cave situés [Adresse 3] à [Localité 1] et ce, moyennant le paiement d'un loyer d'un montant de 370 € outre 30 € à titre de provision sur charges.

Le contrat de bail prévoit une clause résolutoire de plein droit en cas de défaut de paiement de tout ou partie du loyer ou des charges deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Monsieur [T] [V] a fait signifier à Madame [I] [A] en date du 17 août 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour avoir paiement de la somme en principal de 1 313 €, correspondant au montant de la régularisation des charges pour l'année 2022.

Par acte du 4 juillet 2024, le bailleur a fait assigner la locataire devant le tribunal judiciaire de Mulhouse au fin de voir constater la résiliation de plein droit du contrat de bail, voir ordonner l'expulsion de la locataire et sa condamntion au paiement de l'arriéré locatif, d'une indemnité d'occupation, d'une somme à titre de dommages et intérêts et d'une autre au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire en date du 27 mai 2025, le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Mulhouse a':

-déclaré recevable la demande en résiliation de bail formé par Monsieur [T] [V], 

-constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 mars 2014 sont réunies à la date du 18 octobre 2023 et que le contrat de bail s'est donc trouvé résilié à cette date,

-dit n'y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire,

-ordonné en conséquence à Madame [I] [A] de libérer les lieux et restituer les clés dès la signification du jugement,

-dit qu'à défaut d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [T] [V] pourra, deux mois après la signification de commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [I] [A],

-fixé l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [I] [A] à la somme de 400 €,

-condamné en conséquence Madame [I] [A] à payer à Monsieur [T] [V] cette indemnité d'occupation mensuelle à compter du 18 octobre 2023 et ce jusqu'au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité étant majorée des charges locatives dûment justifiées,

-condamné Madame [I] [A] à payer à Monsieur [T] [V] en deniers ou quittances la somme de 4 400 € au titre des loyers et indemnités d'occupation pour la période de septembre 2023 à juillet 2024, inclus avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 4 juillet 2024,

-condamné Madame [I] [A] à payer à Monsieur [T] [V] la somme de 1 313 € au titre de la régularisation des charges pour l'année 2022, avec les intérêts au taux légal à compter du 17 août 2023, date du commandement de payer,

-dit n'y avoir lieu d'accorder d'office des délais de paiement,

-débouté Monsieur [T] [V] de sa demande de dommages-intérêts,

-rejeté le surplus des demandes,

-condamné Madame [I] [A] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l'assignation et de sa notification à la préfecture,

-dit n'y avoir lieu de statuer sur les dépens liés à l'exécution forcée,

-condamné Madame [I] [A] à payer à Monsieur [T] [V] la somme de 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Madame [I] [A] a interjeté appel à l'encontre de cette décision suivant déclaration en date du 26 juin 2025, signifiée à Monsieur [T] [V] le 16 septembre 2025.

L'affaire a été fixée à bref délai en application de l'article 906 du code de procédure civile.

Par écritures d'appel notifiées le 13 mars 2026, Madame [I] [A] conclut à l'infirmation de la décision entreprise sauf en ce qu'elle a rejeté la demande de dommages-intérêts de Monsieur [T] [V] et demande à la cour, statuant à nouveau, de débouter Monsieur [T] [V] de l'intégralité de ses demandes, de le condamner aux dépens et à payer à Maître [D] [F] la somme de 1 800 € au titre de l'article 700-2 du code de procédure civile.

À titre subsidiaire, elle sollicite les plus larges délais de paiement, le prononcé de la suspension de la clause résolutoire du bail le temps d'exécution des délais de paiement ainsi accordés et demande à la cour de dire et juger non avenue la clause résolutoire mise en jeu par le biais du commandement de payer du 17 août 2023 en cas de règlement intégral de la dette au terme des délais de paiement accordés, de dire et juger que le bail litigieux se poursuivra entre les parties et que chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens.

Au soutien de son appel, Madame [I] [A] fait valoir qu'elle est à jour du paiement des loyers'et de l'indemnité d'occupation ; qu'elle n'a pas eu connaissance en première instance des pièces justificatives des charges qui devront en conséquence être écartées des débats ; que le décompte des charges produit par le propriétaire est erroné dès lors qu' y figure la taxe foncière qui n'est pas à la charge du locataire'; que le bailleur lui a réclamé abruptement un montant de régularisation de charges équivalent à six mois de loyer, ce qui justifie à titre subsidiaire l'octroi d'un délai de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Par écritures d'intimé notifiées le 23 décembre 2025, Monsieur [T] [V] conclut à la confirmation du jugement entrepris et forme une demande additionnelle en paiement de la somme de 1 177 € au titre des charges 2023 et de 1 374 € au titre des charges 2024.

Il sollicite la condamnation de Madame [I] [A] au frais et dépens d'appel ainsi qu'à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [T] [V] rappelle que Madame [I] [A] a pu prendre connaissance des pièces justificatives des charges 2022 lors de l'audience devant le juge des contentieux de la protection et soutient avoir adressé les décomptes de régularisation des charges des années 2022 et 2023 à l'appelante par lettre recommandée postée le 20 novembre 2024 et revenue avec la mention «'non réclamée'».

Il précise ne pas solliciter le remboursement de la taxe foncière mais le paiement de la taxe des ordures ménagères qui est à la charge du locataire.

Il affirme que Madame [I] [A] n'a versé qu'une somme de 74 € le 21 juin 2025 et que, depuis lors elle s'abstient de régler le montant dû et n'a procédé à aucun règlement au titre des condamnations qui ont été prononcées à son encontre.

Il entend produire les décomptes de régularisation des charges pour 2022, 2023 et 2024 ainsi que les décomptes du syndic de copropriété et justificatifs des avis de taxe foncière, comprenant la taxe d'ordures ménagères.

*

L'ordonnance de clôture de la procédure a été prise le 30 mars 2026.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile';

Vu les pièces régulièrement communiquées';

Sur l'arriéré locatif

En vertu de l'article 23 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle.

En l'espèce, le bailleur verse aux débats les décomptes de régularisation des charges pour les années 2022, 2023 et 2024, les décomptes de charges établis par Agestia, syndic de la copropriété «'[Adresse 4]'», faisant apparaître le mode de répartition desdites charges soit par tantièmes (chauffage), soit par compteur individuel (eau chaude, eau froide) ainsi que les justificatifs de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères due pour chacune des trois années, laquelle taxe se répercute sur le locataire en vertu du décret numéro 87-713 du 26 août 1987.

Si le premier juge a maladroitement retenu que la « taxe foncière'» était récupérable sur le locataire, il n'a pris en compte que le montant de la taxe des ordures ménagères et non la totalité de la taxe foncière réclamée au bailleur par les services fiscaux.

Madame [I] [A] conteste l'opposabilité à sa personne des justificatifs des charges de l'année 2022 dont elle prétend qu'ils ne lui ont pas été communiqués en première instance.

Cependant, même s'il apparaît qu'un renvoi de l'affaire avait été ordonné par le premier juge pour permettre à Madame [I] [A] de prendre connaissance desdites pièces, ce qui tend à invalider son allégation, il doit être rappelé que l'effet dévolutif de l'appel remet en question le litige devant le juge d'appel et que les parties sont libres de produire de nouvelles pièces à l'appui de leurs prétentions.

Il ressort des pièces justificatives versées aux débats et des décomptes établis par le bailleur, qui ne sont pas autrement contestés, que Madame [I] [A] est redevable à Monsieur [T] [V] des sommes de':

-1 313 € au titre de la régularisation des charges pour l'année 2022,

-1 177 € au titre de la régularisation des charges de l'année 2023,

-1 374 € au titre de la régularisation des charges pour l'année 2024.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu'il a condamné Madame [I] [A] au paiement de la somme de 1 313 € au titre des charges locatives de l'année 2022 et, derechef, elle sera condamnée à s'acquitter auprès de Monsieur [T] [V] du paiement des sommes représentatives des charges pour les années 2023 et 2024.

Sur la résiliation du bail

Le premier juge a, par des motifs que la cour adopte en raison de leur pertinence, parfaitement appliqué aux faits de l'espèce la règle de droit applicable, en constatant que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 25 mars 2014 ont été réunies à la date du 18 octobre 2023 et que le contrat de bail s'est trouvé résilié à cette date.

Madame [I] [A] n'est pas fondée à soutenir que le bailleur lui aurait réclamé en une fois le paiement des régularisations des charges 2022 et 2023 puisque le commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été signifié le 17 août 2023, soit à une date à laquelle la totalité des charges 2023 n'était pas connue et pour le montant de 1 313 €, qui correspond bien aux charges de l'année 2022 et elles seules.

Madame [I] [A] sollicite l'application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

La dette locative de Madame [I] [A] s'élève actuellement à la somme de 3 864 €, sous réserve de la régularisation des charges 2025.

Les loyers sont partiellement réglés par la caisse d'allocations familiales qui verse mensuellement au bailleur la somme de 397 €.

Les ressources de l'appelante sont de 907,07 euros par mois, composés d'une somme de 199,18 € au titre de l'allocation de soutien familial et celle de 707,89 € au titre du revenu de solidarité active.

Même si elle justifie être à jour du paiement des loyers, elle n'est manifestement pas en situation d'apurer la dette locative sur trente-six mois alors même qu'elle a nécessairement au moins une personne à charge. Au demeurant, elle n'a pu verser aucune somme au bailleur au titre de la dette de régularisation des charges depuis le jugement du 27 mai 2025, comme elle n'a pas même pu aux termes prévus, de septembre 2023 à mars 2026, régler le delta de quelques euros entre le montant du loyer et de l'avance sur charges dû mensuellement et le montant de l'allocation logement versée au bailleur.

Madame [I] [A] ne démontrant pas être en mesure d'apurer la dette locative dans le délai prévu par les dispositions précitées, il n'y a pas lieu de lui accorder un délai de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Dès lors, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire, a ordonné la libération des lieux et à défaut l'expulsion de Madame [I] [A].

Pour le même motif, il ne peut être a fortiori accordé un délai de paiement de deux années à Madame [I] [A] sur le fondement de l'article 1244-1 du code civil.

***

Les dispositions du jugement déféré ne sont pas expressément contestées quant à la fixation de l'indemnité d'occupation et la condamnation de Madame [I] [A] à son paiement ainsi qu'à celui de la somme de 4 400 € au titre des loyers et indemnités d'occupation pour la période de septembre 2023 à juillet 2024 inclus, de sorte qu'il n'y a pas lieu à statuer de ces chefs.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Les dispositions du jugement déféré quant aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

Partie perdante à hauteur d'appel, Madame [I] [A] sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et déboutée de sa demande au titre de l'article 700-2 du code de procédure civile.

En revanche, il sera fait droit à la demande formée par Monsieur [T] [V] au titre de l'article 700 du code de procédure civile dans la limite de la somme de 600 euros.

PAR CES MOTIFS