CA Bordeaux, 15 juin 2026, RG 25/04872

COUR D'APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 15 JUIN 2026

N° RG 25/04872 - N° Portalis DBVJ-V-B7J-ONVP

[J] [R]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro N330632025015224 du 06/11/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])

c/

S.A. DOMOFRANCE

Nature de la décision : APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE

Copie exécutoire délivrée aux avocats.

Décision déférée à la cour : ordonnance rendu le 26 septembre 2025 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] (RG : 25/00813) suivant déclaration d'appel du 07 octobre 2025

APPELANTE :

[J] [R]

née le 15 Septembre 1979 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 1] [Adresse 2]

Représentée par Me Lisiane FENIE-BARADAT, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A. DOMOFRANCE venant aux droits de la société CLAIRSIENNE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 3]

Représentée par Me Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par Me Laurent DEMAR, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 mai 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel BREARD, conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Bénédicte LAMARQUE, conseillère, faisant fonction de Présidente

Emmanuel BREARD, conseiller,

Tatiana PACTEAU, conseillère

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1. Par contrat de bail du 5 avril 2023, la SA Clairsienne, devenue la société Domofrance suivant acte de fusion-absorption du 18 juin 2025, a donné à bail à Mme [J] [R] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel net de 623,61 euros outre une provision sur charges de 86,68 euros.

Le 8 avril 2024, à la suite de loyers étant demeurés impayés, la société Clairsienne a fait délivrer à la locataire un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette de 4.148,29 euros et lui a fait commandement de fournir le justificatif d'une assurance locative.

2. Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2025, à défaut de régularisation complète de la dette postérieurement au commandement, la société Clairsienne a fait assigner Mme [R], en référé, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, notamment, de voir constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, ordonner son expulsion des lieux, condamner Mme [R] à la somme de 3.871,47 euros outre le paiement d'une indemnité d'occupation et à une pénalité de 7,62 euros majorée de 7,62 euros par mois entier de retard à compter du mois de janvier, pour un montant de 91,44 euros arrêté au 10 avril 2025.

3. Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 26 septembre 2025, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- constaté, à la date du 9 mai 2024, l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 avril 2023 et liant la société anonyme Clairsienne à Mme [R], concernant le bien à usage d'habitation, situé [Adresse 5] à [Localité 3] ;

- ordonné en conséquence à Mme [R] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

- dit qu'à défaut pour Mme [R] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société anonyme Clairsienne pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

- rejeté la demande de suppression du délai de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ainsi que le surplus des demandes

- rappelé que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamné Mme [R] à payer à la société Clairsienne à titre provisionnel la somme de 729,30 euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges, indemnités de supplément de loyer de solidarité, et indemnités d'occupation (décompte arrêté au 11 juillet 2025, échéance de juin 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

- condamné Mme [R] à payer à la société Clairsienne à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er juillet 2025 et jusqu'à la date de la libération des lieux ;

- fixé cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 805,06 euros ;

- dit que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans les contrats de bail ;

- condamné Mme [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d'une assurance, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ;

- condamné Mme [R] à payer à la société Clairsienne la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté les plus amples demandes des parties ;

- rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

4. Mme [R] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 7 octobre 2025, en ce qu'elle a :

- constaté, à la date du 9 mai 2024, l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 avril 2023 et liant la société Clairsienne à Mme [R], concernant le bien à usage d'habitation, situé [Adresse 5] à [Localité 3] ;

- ordonné en conséquence à Mme [R] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

- dit qu'à défaut pour Mme [R] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société anonyme Clairsienne pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

- rejeté la demande de suppression du délai de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ainsi que le surplus des demandes

- rappelé que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamné Mme [R] à payer à la société Clairsienne à titre provisionnel la somme de 729,30 euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges, indemnités de supplément de loyer de solidarité, et indemnités d'occupation (décompte arrêté au 11 juillet 2025, échéance de juin 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

- condamné Mme [R] à payer à la société Clairsienne à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er juillet 2025 et jusqu'à la date de la libération des lieux ;

- fixé cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 805,06 euros ;

- dit que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans les contrats de bail ;

- condamné Mme [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d'une assurance, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ;

- condamné Mme [R] à payer à la société Clairsienne la somme de 150 euros au titre del'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté les plus amples demandes des parties ;

- rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

5. La société Clairsienne est devenue la société Domofrance le 31 août 2025 à la suite d'une fusion-absorption.

6. Par dernières conclusions déposées le 18 mars 2026, Mme [R] demande à la cour de :

- infirmer l'ordonnance de référé rendue le 26 septembre 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu'elle a :

- constaté, à la date du 9 mai 2024, l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 avril 2023 et liant la société Clairsienne à Mme [R], concernant le bien à usage d'habitation, situé [Adresse 5] à [Localité 3] ;

- ordonné en conséquence à Mme [R] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

- dit qu'à défaut pour Mme [R] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société anonyme Clairsienne pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

- rejeté la demande de suppression du délai de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ainsi que le surplus des demandes ;

- rappelé que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamné Mme [R] à payer à la société Clairsienne à titre provisionnel la somme de 729,30 euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges, indemnités de supplément de loyer de solidarité, et indemnités d'occupation (décompte arrêté au 11 juillet 2025, échéance de juin 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

- condamné Mme [R] à payer à la société Clairsienne à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er juillet 2025 et jusqu'à la date de la libération des lieux ;

- fixé cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 805,06 euros ;

- dit que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans les contrats de bail ;

- condamné Mme [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d'une assurance, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ;

- condamné Mme [R] à payer à la société Clairsienne la somme de 150 euros au titre de I'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté les plus amples demandes des parties.

Statuant à nouveau :

- débouter la société Domofrance venant aux droits de la société Clairsienne de sa demande visant à voir confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, sur le fondement de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

- débouter la société Domofrance venant aux droits de la société Clairsienne de sa demande visant à voir confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail sur le fondement de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

- débouter la société Domofrance venant aux droits de la société Clairsienne de sa demande visant à voir confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a ordonné l'expulsion des lieux, sans délai, de Mme [R] ainsi que de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si nécessaire ;

- débouter la société Domofrance venant aux droits de la société Clairsienne de sa demande visant à voir actualiser le montant de la dette locative de Mme [R] à la somme de 2 420, 92 euros suivant décompte actualisé au 23 février 2026 ;

- débouter la société Domofrance venant aux droits de la société Clairsienne visant à voir confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné Mme [R] au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers et des charges, depuis la date de résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, cette indemnité devant être revalorisée comme une redevance avec des provisions sur charges révisables et régularisables ;

- débouter la société Domofrance venant aux droits de la société Clairsienne de sa demande visant à voir confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné Mme [R] au paiement d'une indemnité de 150 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers et de justifier de l'assurance, de l'assignation et de sa notification à la préfecture ;

- fixer la dette locative de Mme [R] à la somme de 17,62 euros et à parfaire au jour de la décision à intervenir ;

- accorder à Mme [R] de procéder au règlement de sa dette, en ce compris les éventuels dépens et indemnités de procédure à sa charge, de façon échelonnée en 36 mensualités (soit trois ans) en application de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

- suspendre pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire prévue au contrat de bail ;

- donner acte à la société Domofrance de ce qu'elle ne s'oppose pas aux délais de paiement sollicités par Mme [R] et à la suspension des effets du jeu de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés ;

- juger n'y avoir lieu au paiement d'une indemnité sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouter la société Domofrance venant aux droits de la société Clairsienne de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- statuer ce que de droit quant aux dépens.

7. Par dernières conclusions déposées le 18 mars 2026, la société Domofrance demande à la cour de :

- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du 26 septembre 2025 sauf à actualiser le montant de la dette locative de Mme [R] qui s'élève à la somme de 2 910,07 euros suivant décompte actualisé au 16 mars 2026 ;

- donner acte à la société Domofrance à ce qu'elle ne s'oppose pas aux délais de paiement sollicités par Mme [R] et à la suspension des effets du jeu de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés ;

- juger qu'à défaut de règlement d'une seule mensualité de loyer courant ou d'une seule mensualité de règlement de l'arriéré locatif et 7 jours après une mise en demeure infructueuse adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, la clause résolutoire retrouvera son plein et entier effet et la société Domofrance pourra faire expulser Mme [R] ainsi que celle de toute personne entrée de son chef et de tous meubles et objets mobiliers lui appartenant des locaux donnés à bail avec au besoin le concours et l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

- condamner Mme [R] au paiement d'une juste indemnité de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- la condamner aux entiers dépens.

8. L'affaire a été fixée à bref délai à l'audience rapporteur du 2 avril 2026, avec clôture de la procédure au 19 mars 2026.

9. L'affaire, initialement fixée à l'audience rapporteur du 2 avril 2026, a été envoyée à l'audience rapporteur du 4 mai 2026.

10. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 20 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

I Sur le montant de la dette.

11. L'appelante rappelle que le commandement de payer en date du 8 avril 2024 la concernant mentionnait un arriéré locatif d'un montant de 3.871,47 €, mais qu'il n'a été retenu par le premier juge que celui de 729,30 €, notamment du fait d'un accord entre les parties au litige en date du 22 avril 2024.

12. Elle affirme qu'au 7 octobre 2025, la dette locative ne s'élevait plus qu'à la somme de 804,17 €, réglant le loyer courant et continuant d'apurer sa dette, qu'il resterait au jour des débats un solde de 1.011,59 €, outre que suite au signalement de la dette locative, la CAF a suspendu l'aide au logement, soit un montant total de 993,26 € entre décembre 2025 et mars 2026 et un reste dû selon ses dires de 17,62 €.

13. Elle souligne la modicité de la somme restant en jeu et considère que la mise en oeuvre de la clause résolutoire est disproportionnée, qu'elle est de bonne foi, que sa situation financière s'est stabilisée.

14. Elle précise être employée, percevoir un salaire mensuel d'un montant de 1.740,34 €, avoir 3 enfants à charge, percevoir de ce fait un montant total de la CAF de 1.279,76 €, soit un montant de revenu total de 3.020,10 €.

15. Elle fonde ainsi sa demande de délais pour régler le solde restant dû sur un délai de 36 mois en application de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

16. La société Domofrance entend pour sa part que le montant de l'arriéré locatif soit fixé à la somme de 2.910,07 € au vu de son décompte du 16 mars 2026,remettant en cause la déduction opérée par son adversaire du montant des allocations logement suspendu des sommes dues.

17. Elle ne s'oppose pas à ce qu'il soit alloué des délais de paiement à son adversaire, sollicitant cependant qu'il soit prévu une clause de déchéance du terme et l'expulsion de la locataire à défaut de paiement d'une seule échéance du loyer courant ou des mensualités de règlement de l'arriéré locatif 7 jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception infructueuse.

***

18. L'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que 'Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; [...]'.

L'article 24 I de cette même loi mentionne que 'I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l'Etat dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article.'

L'article 24 V de cette même loi précise que 'V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.'

L'article 1353 du code civil prévoit que 'Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.'

19. La cour constate, s'agissant du montant de la dette locative, qu'il n'est justifié par Mme [R] à propos des paiements dont elle se prévaut afin de justifier des déductions qu'elle oppose à son bailleur uniquement du virement en date du 5 mars 2026 d'un montant de 330 € (pièce 12 de cette partie), élément qui est repris par le décompte en date du 16 mars 2026 de la partie intimée (pièce 11 de cette partie).

20. Il s'ensuit que le montant de l'arriéré locatif doit être arrêté à la somme de 2.910,07 €, le fait que l'allocation logement soit suspendue ne pouvant être imputé du montant restant dû, faute qu'il soit établi que cette prestation sociale doive être versée à l'avenir par l'organisme en charge de son attribution. Mme [R] sera donc condamnée à verser ce montant à son adversaire.

21. En ce qui concerne la résiliation du bail, il y a lieu de constater l'accord des parties sur ce point, notamment en ce que la preneuse remplie les conditions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précité. Aussi, des délais de grâce seront accordés à la locataire, suspendant la clause résolutoire. En outre, afin d'assurer la bonne exécution du remboursement de la dette objet du litige, il y a lieu d'ordonner qu'en cas de non-paiement d'une échéance à régler au titre des sommes dues ou d'un loyer courant, il sera ordonné la déchéance des délais ainsi alloués une semaine après la remise d'une lettre recommandée avec accusé réception envoyée par le bailleur, outre une indemnité d'occupation.

22. Il convient, pour le surplus à propos des délais ainsi accordé, ainsi que des questions afférentes à ce point, de se reporter au dispositif de la présente décision, à la lecture duquel il résulte qu'il y a lieu d'infirmer de ces chefs la décision attaquée.

II Sur les demandes annexes.

23. En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l'espèce, l'équité et la situation financière de la partie appelante ne commandent pas qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la présente instance.

24. Aux termes de l'article 696 alinéa premier du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Sur ce fondement, la société Domofrance, qui succombe au principal, supportera la charge des entiers dépens.

PAR CES MOTIFS.