TJ 93008, 7 mai 2026, RG 25/02263

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/02263 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2X6N

Minute : 26/342

S.A. SEQENS
Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CATTONI BRIOLE SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Monsieur [X] [W]
Madame [V] [E]

Exécutoire délivrée le :
à :Maître Frédéric CATTONI

Copies certifiées conformes délivrées le :
à :Monsieur [X] [W]

Madame [V] [E],

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 07 Mai 2026 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 22 Janvier 2026 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. SEQENS, dont le siège social, IMMEUBLE [Adresse 2]
[Localité 2] (92)

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CATTONI BRIOLE SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [W], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [V] [E], demeurant [Adresse 4]

à donné pouvoir à son époux Monsieur [X] [W] pour la représentée à l’audience du 22 janvier 2026

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 21 mai 2024, la société SEQENS a donné à bail à Monsieur [X] [W] et Madame [V] [E] épouse [W] un appartement (Porte A602) et un emplacement de stationnement (n°1021) situés [Adresse 5][Adresse 6] [Adresse 7] [Localité 3], pour un loyer mensuel initial de 1.415,63 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la société SEQENS a fait signifier par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2024 un commandement de payer la somme en principal de 4.471,53 euros, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 février 2025, la société SEQENS a fait assigner Monsieur [X] [W] et Madame [V] [E] épouse [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- à titre principal, constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
- ordonner leur expulsion et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, ainsi que de l’emplacement de stationnement,
- condamner solidairement Monsieur [X] [W] et Madame [V] [E] épouse [W] à lui payer la somme de 6.274,71 euros, au titre des loyers et charges impayés au 8 janvier 2025, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer sur la somme visée à cet acte et de l’assignation pour le surplus,
- condamner solidairement Monsieur [X] [W] et Madame [V] [E] épouse [W] à lui payer une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner solidairement Monsieur [X] [W] et Madame [V] [E] épouse [W] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience.

L'affaire a fait l'objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l'audience du 22 janvier 2026.

La société SEQENS, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 7.900,50 euros, arrêtée au 12 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse. Elle indique qu’il n’y pas de reprise du paiement du loyer courant et s’oppose à l’octroi de tout délai.

Monsieur [X] [W] comparait et représente son épouse, Madame [V] [E] épouse [W], suivant pouvoir dûment présenté. Ils reconnaissent le principe de la dette locative mais en contestent le montant, indiquant avoir effectué un versement, lequel ne serait pas repris dans le décompte produit. Ils demandent à bénéficier de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, faisant valoir que le paiement intégral du loyer courant a été repris et que leur situation financière leur permet de faire face à un échéancier de paiement. Ils proposent de régler la dette par des versements mensuels de 200 euros par mois.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation de la société SEQENS pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 mai 2026.

Par note en délibéré autorisée, la société SEQENS a été autorisée à produire un décompte locatif actualisé, lequel a été transmis au greffe du tribunal le 4 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 4] le 19 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société SEQENS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 14 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

L'article 1229 du même code précise que la résolution met fin au contrat; qu’elle prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Il ajoute que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 21 mai 2024, après le 29 juillet 2023, et contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 17).

De plus, un commandement de payer visant cette clause et un délai de six semaines a été signifié le 7 novembre 2024, pour la somme en principal de 4.471,53 euros euros, outre la mention de la possibilité pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement du département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Il convient donc de vérifier si les locataires ont réglé la dette dans le délai de deux mois.

Il est constant que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 janvier 2025.

L’acquisition de la clause résolutoire étant acquise, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judicaire du contrat de bail.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit, en application de l’article 1240 du code civil, à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société SEQENS produit un décompte démontrant que Monsieur [X] [W] et Madame [V] [E] épouse [W] restent lui devoir la somme de 8.373,32 euros euros, arrêtée au 4 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse, en ce compris 352,31 euros imputés pour frais, lesquels seront déduits en ce qu’il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens.(155,29 + 13 + 184,02)

Le décompte comporte le versement mentionné à l’audience par Monsieur [X] [W].

Les défendeurs sont unis par les liens du mariage, ainsi que cela a été indiqué à l’audience, et la dette a une nature ménagère. Ils seront donc condamnés solidairement sur le fondement de l'article 220 du code civil.

Monsieur [X] [W] et Madame [V] [E] épouse [W] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 8.021,01 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4.471,53 euros, de l’assignation sur la somme de 1.803,18 euros et de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Monsieur [X] [W] et Madame [V] [E] épouse [W] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte produit à l’audience que Monsieur [X] [W] et Madame [V] [E] épouse [W] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Toutefois, il ressort du diagnostic social et financier que le couple a la charge de trois enfants en bas âge, âgés de 3 à 5 ans, et perçoit des ressources mensuelles à hauteur de 3.694 euros ; qu’en sus de la dette locative, ils ont souscrit un crédit à la consommation dont il reste à régler la somme de 5.433 euros et sont également débiteurs à l’égard de la CAF (créance) et de leur établissement bancaire (découvert).

Il en résulte que leur situation personnelle et financière ne permet pas l'apurement de la dette dans les délais légaux prescrits par les textes.

Au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de Monsieur [X] [W] et Madame [V] [E] épouse [W] de délais de paiements suspensifs de la clause résolutoire.

Monsieur [X] [W] et Madame [V] [E] épouse [W] étant occupants sans droit ni titre depuis le 8 janvier 2025, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

II - Sur les mesures de fin de jugement

Monsieur [X] [W] et Madame [V] [E] épouse [W], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 7 novembre 2024.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d'équité, il n'y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de rejeter la demande formulée à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS