TJ 93008, 7 mai 2026, RG 25/06563

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/06563 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3KYY

Minute : 26/

Société CDC HABITAT
Représentant : Me Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33

C/

Monsieur [M] [R]
Madame [L] [I]

Exécutoire délivrée le :
à :Maître Gaëlle LE DEUN

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :Monsieur [M] [R]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 07 Mai 2026 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 22 Janvier 2026 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR:

Société CDC HABITAT, dont le siège est situé, [Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [R] demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [L] [I], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé conclu par voie électronique le 19 juin 2024, la société CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [D] [R] et Madame [L] [I] un appartement (Porte 1002) et un emplacement de stationnement (n°2) situés [Adresse 5], pour un loyer mensuel initial de 993,77 euros (logement) et de 70 euros (emplacement de stationnement) outre une provision sur charges de 231,91 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la société CDC HABITAT a fait signifier par acte de commissaire de justice du 7 février 2025 un commandement de payer la somme en principal de 5.243,06 euros, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2025, la société CDC HABITAT a fait assigner Monsieur [D] [R] et Madame [L] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- à titre principal, constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
- ordonner leur expulsion et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner solidairement Monsieur [D] [R] et Madame [L] [I] à lui payer la somme de 3.903,70 euros, au titre des loyers et charges impayés au 17 avril 2025,
- condamner solidairement Monsieur [D] [R] et Madame [L] [I] à lui payer une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner solidairement Monsieur [D] [R] et Madame [L] [I] à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner solidairement Monsieur [D] [R] et Madame [L] [I] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 22 janvier 2026.

La société CDC HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 13.946,31 euros, hors frais, arrêtée au 14 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse. Elle indique qu’il n’y pas de reprise du paiement du loyer courant, précisant qu’il n’y a pas eu de règlement depuis avril 2025, et s’oppose à l’octroi de tout délai.

Monsieur [D] [R] comparait et reconnait le principe de la dette locative mais en conteste le montant, indiquant avoir effectué un versement de 5.000 euros le 14 janvier 2026, lequel n’est pas repris dans le décompte produit. Il indique avoir quitté le logement depuis avril 2025 sans avoir signifié son congé au bailleur. Il ajoute que Madame [L] [I] est restée dans le logement et qu’ils n’ont pas d’enfants. Il expose être salarié à la RATP et percevoir un salaire mensuel de 2.500 euros. Il précise qu’il a, par ailleurs, à sa charge, un loyer de 700 euros, avec sa compagne actuelle, ainsi qu’un crédit voiture de 300 euros. Il demande à bénéficier de délais de paiement, faisant valoir que le paiement intégral du loyer courant a été repris et que sa situation financière lui permet de faire face à un échéancier de paiement. Il propose de régler la dette par des versements mensuels de 260 euros.

Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice signifié à étude, Madame [L] [I] n’est ni présente, ni représentée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation de la société CDC HABITAT pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 mai 2026.

Par note en délibéré autorisée, la société CDC HABITAT a été autorisée à produire un décompte locatif actualisé, lequel a été transmis au greffe du tribunal le 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 474 du code de procédure civile indique qu’n cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne. Lorsque la décision n'est pas susceptible d'appel et que l'une au moins des parties qui n'a pas comparu n'a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut.

I - Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 3] le 12 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 5 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

L'article 1229 du même code précise que la résolution met fin au contrat; qu’elle prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Il ajoute que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 19 juin 2024, après le 29 juillet 2023, et contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans un délai de six semaines à compter de la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 7).

De plus, un commandement de payer visant cette clause et un délai de deux mois a été signifié le 7 février 2025, pour la somme en principal de 5.243,06 euros, outre la mention de la possibilité pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement du département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable. Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois mentionné dans le commandement de payer.

Il convient donc de vérifier si les locataires ont réglé la dette dans le délai de deux mois.

Il est constant que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 avril 2025.

L’acquisition de la clause résolutoire étant acquise, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judicaire du contrat de bail.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit, en application de l’article 1240 du code civil, à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société CDC HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [D] [R] et Madame [L] [I] restent lui devoir la somme de 9.294,31 euros, arrêtée au 4 février 2026, échéance de février 2026 incluse, en ce compris 348,23 euros imputés pour frais, lesquels seront déduits en ce qu’il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens.(163,26 + 184,97)

Le décompte comporte le versement mentionné par Monsieur [D] [R] à l’audience.

Madame [L] [I], non comparante, n'apporte aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette. L'actualisation de la demande au titre de l'arriéré locatif demeure recevable malgré son absence à l'audience, dès lors que la créance, d’un montant déterminable, est établie par un décompte précis et actualisé.

En présence d’une clause de solidarité dans le contrat de bail (article 4), les défendeurs seront condamnés au paiement de cette somme solidairement.

Monsieur [D] [R] et Madame [L] [I] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 8.946,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 février 2026, échéance de février 2026 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil.

Monsieur [D] [R] et Madame [L] [I] seront également condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

L’article 24 V de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte produit à l’audience que le paiement intégral du loyer courant a repris avant la date de l’audience.

Il sera relevé que Monsieur [D] [R], seul défendeur comparant, sollicite des délais de paiement mais non la suspension des effets de la clause résolutoire, ayant quitté le logement en avril 2025.

L'absence de comparution de Madame [L] [I] et d'éléments sur sa situation personnelle et financière ne permet pas au tribunal de déterminer le montant des mensualités susceptibles d’être honorées pour acquitter la dette dans le délai légal précité.

Toutefois, au vu des éléments exposés à l’audience par Monsieur [D] [R] et de la baisse significative du montant de la dette locative, des délais de paiement leur seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision.

Monsieur [D] [R] et Madame [L] [I] étant occupants sans droit ni titre depuis le 8 avril 2025, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la société SEQENS ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande.

II - Sur les mesures de fin de jugement

Monsieur [D] [R] et Madame [L] [I], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d'équité, il n'y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de rejeter la demande formulée à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS