TJ 93008, 7 mai 2026, RG 25/07098

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/07098 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3N5W

Minute : 26/352

Société SEQENS
Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CATTONI BRIOLE SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Monsieur [Q] [F] [N]
Madame [P] [F] [N]

Exécutoire délivrée le :
à : Maître Frédéric CATTONI

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 07 Mai 2026 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 22 Janvier 2026 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF,juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société SEQENS, siège social [Adresse 2]

représentée par le cabinet SELARL CABINET SALLARD CATTONI, représentée par Maître Frédéric CATTONI, avocat au barreau de Paris

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [Q] [F] [N], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [P] [F] [N], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 6 juin 2023, la société SEQENS a donné à bail à Monsieur [Q] [F] [N] et Madame [P] [F] [N] un appartement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel initial de 1.141,52 euros outre une provision sur charges de 178,76 euros.

Par contrat sous seing privé en date du 10 novembre 2023, la société SEQENS a donné à bail à Monsieur [Q] [F] [N] et Madame [P] [F] [N] un emplacement de stationnement situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel initial de 41,44 euros outre une provision sur charges de 9,92 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la société SEQENS a fait signifier par acte de commissaire de justice du 14 février 2025 un commandement de payer la somme en principal de 2.262,98 euros, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er juillet 2025, la société SEQENS a fait assigner Monsieur [Q] [F] [N] et Madame [P] [F] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 6 juin 2023,
- prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail du 10 novembre 2023,
- ordonner leur expulsion et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- condamner solidairement Monsieur [Q] [F] [N] et Madame [P] [F] [N] à lui payer la somme de 5.134,61 euros, au titre des loyers et charges impayés, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer sur la somme visée à cet acte et de l’assignation pour le surplus concernant le bail du 6 juin 2023 et à compter de l’assignation concernant le bail du 10 novembre 2023,
- condamner solidairement Monsieur [Q] [F] [N] et Madame [P] [F] [N] à lui payer une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner solidairement Monsieur [Q] [F] [N] et Madame [P] [F] [N] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Par courrier reçu le 13 janvier 2026, Monsieur [Q] [F] [N] et Madame [P] [F] [N] ont sollicité le renvoi de l’affaire à une audience ultérieure, arguant du dépôt d’un dossier de surendettement.

L’affaire a été appelée à l'audience du 22 janvier 2026.

La société SEQENS, représentée par son conseil, s’oppose au renvoi faisant valoir que le dépôt d’un dossier de surendettement par les défendeurs était sans incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire.

L’affaire a été retenue.

La société SEQENS sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 17.316,23 euros, arrêtée au 12 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse. Elle précise qu’il n’y pas de reprise du paiement du loyer courant et s’oppose à l’octroi de tout délai.

Bien que régulièrement cités par actes de commissaire de justice signifiés à personnes, Monsieur [Q] [F] [N] et Madame [P] [F] [N] ne sont ni présents, ni représentés.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation de la société SEQENS pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

I - Sur la loi applicable aux contrats

En application de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, les baux d’habitation et d’emplacement de stationnement conclus par contrats distincts intéressent néanmoins les mêmes parties. En outre, le stationnement est situé au sein de la même résidence et le bailleur se réfère expressément à la loi du 6 juillet 1989 dans son assignation.

Dès lors, l’emplacement de stationnement doit être considéré comme accessoire du logement loué et est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

II - Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 2] le 2 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société SEQENS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 1er juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

L'article 1229 du même code précise que la résolution met fin au contrat; qu’elle prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Il ajoute que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il ressort de cet avis que s'agissant des baux en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et dotés d'une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour défaut de paiement, le délai de deux mois doit être respecté. Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit donc viser le délai de deux mois.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 6 juin 2023, avant le 29 juillet 2023, et contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 17).

De plus, un commandement de payer visant cette clause et un délai de deux mois a été signifié le 14 février 2025, pour la somme en principal de 2.262,98 euros euros, outre la mention de la possibilité pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement du département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Il convient donc de vérifier si les locataires ont réglé la dette dans le délai de deux mois.

Il est constant que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 avril 2025.

L’acquisition de la clause résolutoire étant acquise et le contrat de stationnement étant accessoire au bail d’habitation, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de résiliation judicaire du contrat de stationnement, étant relevé que ledit contrat comporte également une clause résolutoire.

Par ailleurs, il convient de préciser que, la décision de recevabilité du dossier de surendettement déposé par Monsieur [Q] [F] [N] et Madame [P] [F] [N] le 17 décembre 2025 est sans incidence sur l’acquisition de la clause résolutoire, la décision de recevabilité étant nécessairement postérieure à l’expiration du délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit, en application de l’article 1240 du code civil, à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société SEQENS produit un décompte démontrant que Monsieur [Q] [F] [N] et Madame [P] [F] [N] restent lui devoir la somme de 17.316,23 euros, arrêtée au 12 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, en ce compris 334,36 euros imputés pour frais, lesquels seront déduits en ce qu’il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens.(141,54 + 13 + 179,82)

Monsieur [Q] [F] [N] et Madame [P] [F] [N], non comparants, n'apportent aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette. L'actualisation de la demande au titre de l'arriéré locatif demeure recevable malgré leur absence à l'audience, dès lors que la créance, d’un montant déterminable, est établie par un décompte précis et actualisé.

S'il apparaît à la lecture du contrat de bail que Madame [P] [F] [N] fait usage du nom du défendeur, la preuve du mariage des locataires n'est pas rapportée. Toutefois, le bail d’habitation comporte une clause de solidarité (article 3). En conséquence, les défendeurs seront condamnés au paiement de cette somme solidairement.

Monsieur [Q] [F] [N] et Madame [P] [F] [N] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 16.981,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 12 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.262,98 euros, de l’assignation sur la somme de 2.871,63 euros et de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Monsieur [Q] [F] [N] et Madame [P] [F] [N] seront également condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte produit à l’audience que Monsieur [Q] [F] [N] et Madame [P] [F] [N] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

De plus, l'absence de comparution de Monsieur [Q] [F] [N] et Madame [P] [F] [N] et d'éléments sur leur situation personnelle et financière ne permet pas au tribunal de déterminer le montant des mensualités susceptibles d’être honorées pour acquitter la dette dans le délai légal précité.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l'article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement.

Monsieur [Q] [F] [N] et Madame [P] [F] [N] étant occupants sans droit ni titre depuis le 15 avril 2025, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

IiI - Sur les mesures de fin de jugement

Monsieur [Q] [F] [N] et Madame [P] [F] [N], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 14 février 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société SEQENS les frais exposés par ses soins dans la présente instance et non compris dans les dépens. Monsieur [Q] [F] [N] et Madame [P] [F] [N] seront donc condamnés in solidum à lui verser la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS