TJ 33063, 15 juin 2026, RG 26/00951

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

71G

Minute

N° RG 26/00951 - N° Portalis DBX6-W-B7K-3XZY

1 copie

Décision nativement numérique délivrée
le 15/06/2026
à la SELARL BARDET & ASSOCIES
la SCP BAYLE - JOLY
la SELARL WELSCH - KESSLER & ASSOCIES

Rendue le QUINZE JUIN DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 01 Juin 2026

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Isabelle LEBOUL, Greffière.

DEMANDERESSE

S.A.R.L. ZENITUDE [Localité 1]
Dont le siège social est :
[Adresse 1]
[Localité 1]

Représentée par Maître Christophe BAYLE de la SCP BAYLE - JOLY, avocats au barreau de BORDEAUX, Maître Valérie BACH de la SELARL WELSCH - KESSLER & ASSOCIES, avocats au barreau de STRASBOURG

DÉFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires [Etablissement 1]
représenté par son syndic ABAQUE GESTION
Dont le siège social est :
[Adresse 2]
[Localité 2]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Max BARDET de la SELARL BARDET & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte de commissaire de justice délivré le 04 mai 2026, la SARL ZENITUDE [Localité 1] a fait assigner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Etablissement 1] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de le voir condamné:
- à procéder à la réparation pérenne du système de pompe à chaleur équipant la copropriété, incluant le cas échéant son remplacement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- à procéder à la réparation pérenne de l’ascenseur équipant la copropriété, incluant le cas échéant son remplacement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- à lui verser la somme provisionnelle de 6.000 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
- à lui verser la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;
- à assumer la charge des entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 1er juin 2026, au cours de laquelle la SARL ZENITUDE [Localité 1] a maintenu ses demandes, à l’exclusion de celle relative à l’ascenseur.

Elle expose au soutien de ses prétentions, être locataire exploitante d’une résidence d’hébergement para-hôtelière dans l’ensemble immobilier [Etablissement 2], soumis au statut de la copropriété, et avoir constaté au mois d’octobre 2025 des défaillances de la PAC, conduisant à une panne totale du système de chauffage. Elle soutient que ces dysfonctionnements ont compliqué l’exercice de son activité et que les démarches amiables faites auprès du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Etablissement 1] n’ont pas permis d’aboutir. Elle affirme que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a la charge de l’entretien et la conservation des équipements de la copropriété et que sa responsabilité est engagée de plein droit dès lors que le dommage trouve son origine dans les parties communes.

Aux termes de ses écritures auxquelles il convient de se référer pour un exposé des moyens, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Etablissement 1] a conclu au rejet des demandes de la SARL ZENITUDE [Localité 1] et a sollicité à titre reconventionnel sa condamnation à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à assumer la charge des entiers dépens de l’instance.

Évoquée à l’audience du 1er juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 15 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il procède de la méconnaissance d'un droit, d'un titre ou, corrélativement, d'une interdiction les protégeant.
Aux termes de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoire.

La SARL ZENITUDE [Localité 1] sollicite en l’espèce la condamnation du Syndicat des copropriétaires, sous astreinte, à procéder à la réparation pérenne du système de pompe à chaleur équipant la copropriété, incluant le cas échéant son remplacement.

Il est constant que la pompe à chaleur litigieuse constitue une partie commune de la copropriété, ainsi qu’il résulte du règlement de copropriété versé aux débats. La société ZENITUDE [Localité 1], locataire exploitante des lots de la résidence [Etablissement 1], a la qualité de tiers à l’égard du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Etablissement 1] au sens du texte précité.

Il résulte des pièces produites aux débats, et notamment, des fiches d’intervention de la société de maintenance, que la pompe à chaleur présente des défaillances avérées et non résolues.

En réplique, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Etablissement 1] oppose à la demande de la SARL ZENITUDE [Localité 1], d’une part, les stipulations du bail commercial, aux termes desquelles le preneur prend à sa charge l’ensemble des réparations afférentes aux locaux loués ainsi qu’aux équipements situés au sein de la résidence, d’autre part, les contrats d’entretien de la pompe à chaleur souscrits et enfin, une décision de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 30 janvier 2026 imputant la charge du remplacement de cet équipement à l’exploitante.

Il convient toutefois de relever que le bail commercial invoqué en défense ne lie que les parties qui en sont signataires, à savoir la demanderesse et son bailleur, de sorte que le Syndicat des copropriétaires, qui n’est pas partie à cette convention, ne peut utilement s’en prévaloir pour s’exonérer des obligations que la loi précitée met à sa charge. De même, la décision d’assemblée générale invoquée, qui ne régit que les rapports internes à la copropriété, est sans effet sur la responsabilité de plein droit instituée par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Il en va de même de la circonstance selon laquelle la SARL ZENITUDE [Localité 1] a souscrit des contrats d’entretien de la PAC.

L’existence du trouble manifestement illicite invoqué étant avérée, il convient de faire droit à la demande formée par la SARL ZENITUDE [Localité 1] et, partant, de condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Etablissement 1] à procéder à la réparation, ou le cas échéant au remplacement, du système de pompe à chaleur équipant la copropriété, dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, durant deux mois.

Selon l’article 835 du Code de procédure civile, le Président du Tribunal Judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
La demande ne doit donc se heurter à aucune contestation sérieuse, ce qui suppose la certitude des faits de la cause et du droit applicable.
Au soutien de sa demande tendant à voir condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Etablissement 1] à lui verser la somme provisionnelle de 6.000 euros, la SARL ZENITUDE [Localité 1] verse aux débats des factures d’achat de radiateurs et de vêtements chauds ainsi que des captures d’écran d’avis de leur clientèle faisant état des pannes de chauffage.
Le préjudice subi par la SARL ZENITUDE [Localité 1], trouvant son origine dans un dysfonctionnement d’un équipement équipant les parties communes, étant établi dans son principe, il y a lieu de condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Etablissement 1], responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, à lui verser une somme provisionnelle de 3000 euros, à valoir sur la réparation de ses préjudices.
Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Etablissement 1], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens de l’instance.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL ZENITUDE [Localité 1], tenue d’ester en justice, la part des frais non compris dans les dépens, et il convient en conséquence de condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Etablissement 1] à lui verser une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,