TJ 81004, 15 juin 2026, RG 26/00027
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Texte de la décision
DÉCISION DU : 15 Juin 2026
DOSSIER : N° RG 26/00027 - N° Portalis DB3A-W-B7K-EIHT
NAC : 5AA
AFFAIRE : [W] [F], [S] [L], [D] [A] [E] épouse [L] C/ [P] [O], [H], [N] [K]
MINUTE N° : 26/
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
COMPOSITION DU TRIBUNAL
PRESIDENT : Mme CABANES,
GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Mme ODRION, Greffière
PARTIES : DEMANDEURS
Monsieur [W] [F], [S] [L]
né le 13 Mai 1949 à [Localité 1] (81)
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Alain COMBAREL, avocat au barreau D’ALBI
Madame [D] [A] [E] épouse [L]
née le 29 Juillet 1949 à [Localité 3] (81)
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Alain COMBAREL, avocat au barreau D’ALBI
DEFENDEUR
Monsieur [P] [O], [H], [N] [K]
né le 13 Septembre 1972 à [Localité 4] (59)
[Adresse 2]
[Localité 2]
comparant
Débats tenus à l'audience du : 04 Mai 2026
Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 15 Juin 2026
Le 15 Juin 2026
ccc délivrées aux parties
cccrfe délivrée à Me [Y]
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat signé le 26 février 2024, à effet au 1er mars 2024, M. [W] [L] et Mme [D] [E] épouse [L] ont donné à bail à M. [P] [K] un appartement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 510 €, outre provision sur charges de 80 €.
Des loyers étant demeurés impayés, les époux [L] ont fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte du 19 novembre 2025.
Le 20 novembre 2025, cet acte a été notifié à la CCAPEX.
Puis, par acte de commissaire de justice du 19 janvier 2026, M. [W] [L] et Mme [D] [E] épouse [L] ont fait assigner en référé M. [P] [K] devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d'Albi, aux fins d'obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion, et la condamnation au paiement des sommes dues.
A l’audience du 4 mai 2026, M. [W] [L] et Mme [D] [E] épouse [L], représentés par leur Conseil, sollicitent du Juge, sur le fondement de l'article 1728 du code civil, et de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, de :
- Constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation au 1er janvier 2026, en application de la clause résolutoire insérée au contrat,
- Ordonner l’expulsion de M. [K], ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique,
- Condamner M. [K] à leur payer la somme provisionnelle de 1467,96 €, représentant les loyers, charges et indemnités échus (décompte actualisé au 29/04/2026), et ce avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- Le condamner à leur payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges à compter de la résiliation du bail, et jusqu'à libération effective des lieux,
- Le condamner à leur payer la somme de 1200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- Le condamner au paiement des dépens de l'instance.
Les époux [L] font valoir avoir pris en compte le dernier virement réalisé par le locataire en date du 29 avril 2026.
Ils maintiennent l'ensemble de leurs demandes, mais précisent néanmoins être d'accord sur l'octroi de délais de paiement au défendeur et la suspension de la clause résolutoire.
En défense, M. [P] [K] sollicite des délais de paiement sur 6 mois maximum, et la suspension de la clause résolutoire.
Il déclare avoir connu des difficultés financières et la perte de son emploi, mais explique avoir repris le paiement du loyer depuis janvier 2026.
Il est d'accord avec le montant réclamé, et affirme qu'il va verser la somme de 600 € la semaine suivante, en vue de solder rapidement sa dette.
Il indique être travailleur indépendant dans la menuiserie, et percevoir des ressources mensuelles comprises entre 2500 et 3000 euros.
La décision a été mise en délibéré au 15 juin 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I. Sur la résiliation du contrat de bail
Sur la recevabilité des demandes
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Tarn par la voie électronique le 20 janvier 2026 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige.
Les demandes sont donc recevables.
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
Selon l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le contrat de bail conclu le 26 février 2024 contient une clause résolutoire (article VIII) prévoyant explicitement un délai de six semaines pour régularisation de la dette.
Or, un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 19 novembre 2025.
Ce commandement est manifestement demeuré infructueux durant plus de six semaines.
Le contrat de bail a donc pris fin le 1er janvier 2026, par acquisition de la clause résolutoire.
II. Sur les sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
De plus, en application des dispositions de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales. L'une d'elles est celle de payer le loyer aux termes convenus.
En l'espèce, les époux [L] produisent un décompte actualisé au 29 avril 2026, présentant un solde de la dette d'un montant de 1 467,96 €.
M. [K] confirme le montant de la dette.
En conséquence, M. [P] [K] sera condamné à payer à M. [W] [L] et Mme [D] [E] épouse [L] la somme de 1 467,96 € au titre des loyers, charges et indemnités impayés échus au 29 avril 2026, à titre provisionnel.
Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2026, date de délivrance de l'assignation.
III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que : "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation."
En l'espèce, M. [P] [K] sollicite des délais de paiement, faisant valoir qu'il a repris les paiements depuis le mois de janvier 2026, et qu'il s'engage à rembourser l'intégralité de la dette dans le délai de six mois.
Les époux [L] sont d'accord pour l'octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.
Compte tenu des éléments présentés lors des débats, M. [P] [K] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Néanmoins, tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et/ou des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de M. [P] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, et la reprise des effets de la clause résolutoire.
IV. Sur les autres demandes
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, M. [P] [K] sera condamné au paiement des dépens de l'instance.
Sur les frais irrépétibles
En application des dispositions de l'article 700 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En l'espèce, l'équité commande de condamner M. [K] à payer aux consorts [L] la somme de 1 000 euros sur ce fondement.
Sur l'exécution provisoire
En application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
La Juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 février 2024, à effet au 1er mars 2024, entre M. [W] [L] et Mme [D] [E] épouse [L] d'une part, et M. [P] [K] d'autre part, portant sur l'appartement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 1er janvier 2026,
CONDAMNONS M. [P] [K] à payer à M. [W] [L] et Mme [D] [E] épouse [L], à titre provisionnel, la somme de 1467,96 € (mille-quatre-cent-quatre-soixante-sept euros et quatre-vingt-seize centimes) au titre des loyers, charges et indemnités échus au 29 avril 2026,
DISONS que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2026,
AUTORISONS M. [P] [K] à s’acquitter des sommes dues, outre le loyer et les charges courants, en cinq mensualités d'un montant de 250 € (deux cent-cinquante euros), et une sixième mensualité d'un montant de 217,96 € (deux-cent-dix-sept euros et quatre-ving-seize centimes),
DISONS que la première mensualité devra être réglée au plus tard le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :
que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
qu'à défaut pour M. [P] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [W] [L] et Mme [D] [E] épouse [L] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est;
que M. [P] [K] soit condamné à payer à M. [W] [L] et Mme [D] [E] épouse [L] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; et ce étant observé que cette indemnité sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative du bien;
CONDAMNONS M. [P] [K] à payer à M. [W] [L] et Mme [D] [E] épouse [L] la somme de 1000 € (mille euros), au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNONS M. [P] [K] aux dépens de l'instance,
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
LA GREFFIÈRE LA JUGE
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