TJ 59350, 16 juin 2026, RG 25/05806

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/05806 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZSYR

JUGEMENT

DU : 16 Juin 2026

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la SARL GLV IMMOBILIER

C/

S.A.S. WID'OP

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la SARL GLV IMMOBILIER
représentée par Maître David GOLDSTEIN, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Sakina BEN DERRADJI, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

S.A.S. WID'OP, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Sébastien CARNEL, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 17 Mars 2026

Marie-Cécile VILLA, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Juin 2026, date indiquée à l'issue des débats par Marie-Cécile VILLA, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

La S.A.S. WID’OP est propriétaire des lots n°23, 51, 53 et 54 dépendants de la copropriété de l’immeuble, sise [Adresse 4] à [Localité 3], représentée par son syndic, la S.A.R.L. GLV IMMOBILIER SYNDIC.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 mai 2024 puis du 03 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a mis en demeure la S.A.S. WID’OP de payer ses charges de copropriété.

Par procès-verbal du 14 novembre 2024, Madame [Y] [L], médiatrice de justice, a constaté la carence de la S.A.S. WID’OP qui a refusé d’entrer en médiation.

Par acte de commissaire de justice délivré le 09 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sise [Adresse 4] à LILLE (59000), représenté par son syndic, la S.A.R.L. GLV IMMOBILIER SYNDIC, a fait assigner la S.A.S. WID’OP à l’audience du 10 juin 2025 du Tribunal judiciaire de LILLE afin, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :
- la condamner à payer la somme de 3.494,36 € arrêtée au 08 octobre 2024 au titre des charges de copropriété assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2024, outre leur capitalisation,
- la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 € en réparation de son préjudice en raison de sa résistance abusive,
- la condamner à payer la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
A cette audience, le syndicat des copropriétaires et la S.A.S. WID’OP étaient tous deux représentés de leur conseil. L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises pour permettre aux parties de se mettre en état.

L’affaire a été retenue à l’audience du 17 mars 2026 au cours de laquelle les parties ont procédé au dépôt de leur dossier de plaidoiries.

Aux termes de ses conclusions n°3, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], maintient l’intégralité de ses demandes, actualisant celle formulée au titre de la condamnation au règlement des charges de copropriété à la somme de 5.325,48 € arrêtée au 06 mars 2026.

Elle sollicite également le débouté de la S.A.S. WID’OP de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles.

En défense, la S.A.S. WID’OP sollicite, aux termes de ses conclusions récapitulatives III, de réputer non écrite l’article 4ème du chapitre 6ème du règlement de copropriété (page 54) du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], et en conséquence, le débouté du syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions et de répartir les 128/1000e de charges d’ascenseur attribuées à tort au lot n°23 de manière égalitaire entre les 10 lots suivants : lot n°3,4,5,6,7,8,9,10,11 et 24.

A titre subsidiaire, elle sollicite, sous le visa de l’article 1240 du code civil, la condamnation du syndicat des copropriétaires, à lui payer à titre de dommages et intérêts une somme équivalente aux charges communes d’ascenseur mises à sa charge depuis le 30 août 2023, date d’acquisition des lots, soit la somme de 3.042,42 €.

En tout état de cause, elle demande de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le procès-verbal de constat du 04 novembre 2025, enfin, de la dispenser de toute participation aux frais supportés par le syndicat dans le cadre de la présente instance et sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Au soutien de ses prétentions, la S.A.S. WID’OP conteste la réclamation correspondante à la régularisation des charges au titre de l’exercice 2022/2023 pour 3.301,18 € en raison d’inexactitudes et approximations. Ensuite, elle prétend ne pas être redevable des charges d’ascenseur, la clause relative à cette charge pour son lot n°23 situé à l’entresol serait non écrite, faute d’utilité objective de l’ascenseur pour ce lot ; une nouvelle répartition des charges devrait donc être opérée.

En réponse, le syndicat des copropriétaires se prévaut du caractère régulier de sa créance approuvée en assemblée générale dont les décisions s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en est pas prononcée. Le fait qu’elle ait procédé à des rectifications quant au montant, ne prouverait pas le caractère incertain de sa créance mais le sérieux de la gestion des comptes par le syndic. De même, les frais nécessaires au recouvrement seraient justifiés par la carence persistante de la S.A.S. WID’OP et par les démarches nécessaires que le syndic a dû accomplir de ce fait.

S’agissant de l’obligation au paiement des charges d’ascenseur par le lot n°23, le syndicat répond que cette obligation est justifiée par le fait que l’ascenseur dessert l’entresol où se situe le lot n°23. De surcroît, elle ajoute que la S.A.S. WID’OP aurait déjà demandé à l’assemblée générale des copropriétaires une résolution sur cette question, laquelle résolution a été rejetée. La S.A.S. n’aurait formé aucun recours contre cette décision et serait donc forclos à en contester la validité dans la présente instance. Enfin, elle soutient que les charges antérieures correspondantes à des comptes régulièrement approuvés en assemblées générales demeurent dues.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens du demandeur.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2026, date qui a été portée à la connaissance des parties présentes à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Au préalable, il est rappelé que, conformément à l’article 9 du code de procédure civile, les parties doivent prouver les faits propres à fonder leurs prétentions et, conformément à l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui prétend en être libéré prouver son paiement ou la cause qui justifierait qu’elle soit exonérée de son paiement.

-Sur la régularité des charges d’ascenseur à l’égard du lot n°23

Aux termes de l’article 10 la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) ».

Aux termes de l’article 43 de la même loi, « toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive ».

En application de ces dispositions, le fait que l’assemblée générale de la copropriété ait rejeté un projet de résolution tendant à missionner un professionnel pour mettre en conformité le règlement de copropriété à l’initiative de la société WID’OP ne fait pas obstacle à la demande de cette dernière tendant à déclarer non écrite une clause qui serait contraire aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1965, quand bien même n’aurait-elle pas contesté la décision de l’assemblée générale.

En l’espèce, il convient donc d’apprécier l’utilité objective de l’ascenseur pour le lot n°23, étant précisé que la question est de vérifier si l’ascenseur dessert ou non le lot n°23.

Le règlement de copropriété décrit, à son chapitre deuxième, la division de l’immeuble composé en deux corps de bâtiments juxtaposés dénommés bâtiment A et bâtiment B. Il est mentionné que le hall d’entrée du bâtiment A permettra l’accès aux bureaux situés au premier étage du bâtiment B et au-dessus du niveau du parking B.
Plus loin dans le règlement, page 20, est répertorié le lot n°23, inclus au bâtiment B, et décrit ainsi : « un local à usage de bureaux, avec ses sanitaires, situé à l’entresol et auquel on accèdera par le bâtiment A et qui sera aménagé selon les besoins du futur propriétaire ».

La société WID’OP produit des clichés photographiques et un constat par procès-verbal du 04 novembre 2025 établi par Maître [R] [F], commissaire de justice, montrant un accès au local de la société WID’OP situé en rez-de-chaussée « de l’immeuble » au même niveau qu’un ascenseur, lequel dispose à l’intérieur, comme le montre le constat, d’un panneau de boutons permettant le déplacement de l’ascenseur sur plusieurs niveaux dont un niveau « ES », signifiant entresol.

Dans ses écritures la société WID’OP ne conteste pas que le lot n°23 se situe à l’entresol du bâtiment B, et non en rez-de-chaussée, alors que les clichés photographiques et le constat de commissaire de justice montrent des locaux en rez-de-chaussée, visiblement du bâtiment A, et non du bâtiment B, bien que les pièces ne le précisent pas, le constat se contentant de mentionner « l’immeuble ».

En tout état de cause, il apparaît, au vu des pièces versées aux débats, que l’ascenseur dessert un entresol donc le lot n°23 situé en entresol. La société WID’OP n’apporte nullement la preuve du contraire.

Partant, elle sera déboutée de sa demande tendant à réputer non écrite l’article 4ème du chapitre 6ème du règlement de copropriété (page 54) du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et tendant à répartir, en conséquence, les 128/1000e de charges d’ascenseur attribuées à tort au lot n°23 de manière égalitaire entre les 10 lots suivants : lot n°3,4,5,6,7,8,9,10,11 et 24.

De même, elle sera déboutée de sa demande subsidiaire, sous le visa de l’article 1240 du code civil, tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires, à lui payer à titre de dommages et intérêts une somme équivalente aux charges communes d’ascenseur mises à sa charge depuis le 30 août 2023.

-Sur la condamnation principale en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

Ainsi, L'article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ». 

En outre, L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur (…)

Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Il résulte de ces dispositions, que le syndicat doit justifier de la qualité de copropriétaire du défendeur, du principe et du montant de la créance par, respectivement, le procès – verbal des assemblées générales concernées ainsi que les régularisations annuelles / relevés individuels de charges, appels de fonds et relevé de compte du copropriétaire en cause

En l’espèce, le syndicat verse aux débats le relevé de propriété démontrant que la S.A.S. WID’OP est propriétaire des lots n°23, 51, 53 et 54 dépendants de la copropriété de l’immeuble, sise [Adresse 4] à [Localité 3], les appels de provisions jusqu’au 2eme appel de fonds 2025/2026 pour la période du 01/01/2026 au 31/03/2026, les procès-verbaux des assemblées générales correspondants à la période des charges de copropriété dont le règlement est sollicité.

Il ressort du dernier décompte versé également aux débats que la société WID’OP serait redevable de la somme de 5.325,48 € arrêtée au 6 mars 2026 en ce compris :
frais de mise en demeure du 17/05/2024 pour un montant de 45 €frais de « transmission à avocat » du 21/06/2024 pour un montant de 195 €frais MONCEAU LITIS mise en demeure d’avocat du 30/07/2024 pour un montant de de 189,04 €frais de « transmission à avocat » du 06/09/2024 pour un montant de 195 €frais MONCEAU LITIS échange de correspondances du 29/10/2024 pour un montant de 1.080 €frais [Y] [L] mise en place d’une médiation du 04/11/2024 pour un montant de 180€frais d’assignation du 24/01/2025 pour un montant de 162,85 €La société WID’OP fait grief au syndicat des copropriétaires d’avoir adressé à trois reprises la synthèse des charges pour l’exercice 2022/2023, mentionnant le montant à répartir par nature de charge et les tantièmes et la quote-part définitive appelée pour la société WID’OP, de sorte qu’en faisant ainsi, le syndicat ne démontrerait pas que la somme retenue correspondrait effectivement à la répartition relative aux lots dont est propriétaire la société WID’OP ; la créance du syndicat ne serait donc pas prouvée.
De même, le fait que les comptes de l’exercice 2022/2023 n’aient été approuvés que lors de l’assemblée générale du 27 février 2024 attesterait du caractère non fondé de sa créance.
Il sera observé que le syndicat a, d’abord, adressé un simple projet de répartition des charges. Par la suite, le syndicat a apporté, en effet, un correctif s’agissant de la répartition de la charge de chauffage entre les lots appartenant à la société et retient, in fine, un montant total de régularisation des charges pour la société WID’OP à hauteur de 3.301,18 € au lieu de 3.476,51 €.
La société WID’OP justifie effectivement d’un correctif apporté par le syndic, mais ne conteste ni la nature des dépenses imputées, ni le fait qu’elles n’auraient pas été approuvées en assemblée générale, ni ne conteste la clé de répartition ou la quote-part retenues qui ne seraient pas conformes au règlement de copropriété, de sorte qu’il n’apparaît pas prouvé que la somme définitivement appelée ne correspondrait pas exactement à la quote-part contractuelle et légale des lots de la société WID’OP, privant ainsi sa contestation de tout objet sérieux, dès lors que l’approbation des comptes est intervenue lors de l’assemblée générale du 27 février 2024, opposables à tous les copropriétaires en absence de contestation conformément à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

S’agissant des sommes dues au titre des frais de contentieux

Le syndicat de copropriété produit le contrat de syndic conclu le 28/02/2024 avec le syndic, la SARL GVL Immobilier Syndic. Aux termes de ce contrat, il est convenu entre les parties que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais de mise en demeure au tarif de 45 € TTC, ainsi que les frais de constitution de dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) de 195 € TTC.

Les frais de mise en demeure ont été nécessaires au regard de l’article 10-1 de la loi précitée, puisque la société WID’OP n’avait pas réglé ses charges de copropriétés dans leur intégralité à la date, ni de la première mise en demeure du 16 mai 2024, notamment la régularisation des charges au titre de l’exercice 2022/2023 pour un montant de de 3.301,08 €, ni à la date de la deuxième mise en demeure du 03 juillet 2024.

En revanche, les frais « constitution dossiers avocats (195 €) relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété, et non des frais nécessaires au sens des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité. En outre, le contrat de syndic prévoit la facturation de ces prestations « uniquement en cas de diligences exceptionnelles », ce qui n’est nullement démontré en l’espèce.

S’agissant des frais MONCEAU LITIS « mise en demeure d’avocat du 30/07/2024 » pour un montant de de 189,04 € et « échange de correspondances du 29/10/2024 » pour un montant de 1.080 €, ces frais correspondent aux honoraires d’avocat et seront pris en compte dans le cadre de la demande accessoire au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, les frais d’assignation du 24/01/2025 pour un montant de 162,85 € sont pris en charge dans le cadre des dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

L’ensemble de ces frais seront donc déduits de la créance principale du syndicat.

En revanche, s’agissant des frais pour [Y] [L] « mise en place d’une médiation » pour un montant de 180 €, indispensables dans le cadre de la présente instance, seront laissés à la charge de la société WID’OP ;

Ainsi, la société WID’OP est redevable de la somme de 3.503,59 € (5.328,48-195-189,04-195-1.080-162,85) au titre des charges de copropriété arrêtées au 06/03/2026 et des frais de mises en demeure et de médiation, à l’exclusion des autres frais de recouvrement. Elle sera condamnée à régler cette somme au syndicat des copropriétaires.

Sur le règlement de la somme de 2.867,79 € par la société WID’OP le 17/11/2025

Cette somme figure bien au crédit du dernier décompte de la société WID’OP, répartie entre les règlements du fonds de travaux ALUR et les règlements des 3eme et 4eme appel de fonds 2024/2025.
Par conséquent, la société WID’OP de démontre pas s’être acquittée de la somme réclamée par le syndicat.

Sur la condamnation aux intérêts de retard

Aux termes de l’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 (charges de copropriété exigibles) portent intérêt au profit du syndicat en principe au taux légal, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété.

En l’espèce, le décompte de la société WID’OP démontre qu’à la date de la mise en demeure du 16 mai 2024, elle était redevable de la somme de 5.121,96 €.

La société WID’OP sera donc condamnée à régler la somme de 3.503,59 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sise [Adresse 4] à [Localité 3], représenté par son syndic, la S.A.R.L. GLV IMMOBILIER SYNDIC, outre les intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2024 ;

Sur la capitalisation des intérêts

Conformément à l’article 1343-2 du code civil, il sera fait droit à la capitalisation des intérêts pour les intérêts échus, dus au moins pour une année entière.

Sur la résistance abusive

En l’absence de preuve d’un préjudice distinct de celui de celui déjà réparé par les intérêts moratoires, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Suivant l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
L’article 700 du code de procédure civile énonce que “ le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
(…)
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations (…).”
En l’espèce, La S.A.S. WID’OP est la partie perdante, elle sera donc condamnée aux dépens.
De même, elle sera condamnée à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du même code, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS