TJ 59350, 28 mai 2026, RG 25/08537

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/08537 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZZ3E

JUGEMENT

DU : 28 Mai 2026

S.A. VILOGIA

C/

[X] [R]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 28 Mai 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par M. [B] [Y], muni d'un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [X] [R], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Caroline THERY, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 22 Janvier 2026

Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Mai 2026, après prorogation, par Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Suivant acte sous seing privé en date du 18 juillet 2024 prenant effet le 24 juillet 2024, la SA VILOGIA a donné à bail à Madame [X] [R] un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial révisable de 876,82 euros, charges comprises, pour une durée d’un mois renouvelable.
Par acte de commissaire de justice du 20 février 2025, la SA VILOGIA a fait signifier à Madame [X] [R] un commandement d’avoir à lui payer la somme principale de 3 413,42 euros, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.
Ce commandement a été notifié à la caisse d’allocations familiales (CAF) le 13 février 2025.
Puis, par acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2025, la SA VILOGIA a fait assigner Madame [X] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir, au visa des dispositions de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462, :

-   constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail et, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges ;
-     ordonner au preneur de quitter les lieux et, à défaut de départ volontaire, l’autoriser à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
-     condamner le preneur à lui payer la somme de 6 570,40 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
-     condamner le preneur à lui payer une indemnité d'occupation à compter de la date de la résiliation du bail, égale au montant du loyer contractuel et des charges et droits normalement dus et majorée des augmentations légales et dire que cette indemnité pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision ;
-    condamner le preneur à lui payer la somme de 150 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
-     condamner le preneur aux dépens, incluant le coût du commandement de payer ;
-     ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que la locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'elle a été mise en demeure de le faire par commandement de payer, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 23 juillet 2025.
L'enquête de la plateforme de prévention des expulsions a été réalisée le 1er octobre 2025 et transmise à la juridiction avant l’audience.
L’affaire est appelée et retenue à l’audience du 22 janvier 2026.
A cette audience, la SA VILOGIA est représentée par Monsieur [B] [Y], régulièrement muni d’un pouvoir pour ce faire. Celui-ci maintient les demandes telles que contenues dans son assignation, actualisant toutefois la dette locative à la somme de 11 899,92 euros à la date du 22 janvier 2026. Il ne se positionne pas quant à la demande de délais de paiement formulée par la défenderesse, précisant toutefois que, s’ils étaient accordé, il sollicite qu’ils soient non suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Madame [X] [R] comparaît en personne, assistée de son avocate. Elle ne conteste pas le montant de la dette. Elle indique avoir déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable par décision du 30 décembre 2025. Elle se propose de verser 20 euros par mois pendant 3 ans en plus du loyer courant pour apurer sa dette. Elle explique avoir deux enfants à charges, se trouver en arrêt maladie, percevoir 1 000 euros par mois d’indemnités ainsi que 67 euros d’aide au logement, 151 euros d’allocations familiales et 305 euros par trimestre de prime d’activité. Elle indique payer 63 euros d’électricité en plus des charges comprises dans le loyer.

A l’issue de l’audience, les parties sont informées que la décision sera rendue le 02 avril 2026. Celle-ci a été prorogée au 28 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur la loi applicable
Le contrat en cause est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.
Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail
L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de six semaines suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. 
En outre, l'article 24 III de la loi précitée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.
En l'espèce, la CAF a été informée de la situation d’impayé par le bailleur le 13 février 2025, soit plus de six semaines avant l'assignation délivrée le 22 juillet 2025.
En outre, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 23 juillet 2025, soit plus de deux mois avant la première audience le 22 janvier 2026.
L’action en résiliation de bail est donc recevable.
Sur la résiliation du bail et l’expulsion
L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
-       Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).
En l’espèce, la clause résolutoire contenue dans le bail prévoit un délai de deux mois à partir de la délivrance du commandement de payer pour constater l’acquisition de la clause résolutoire. C’est donc ce délai qu’il convient d’appliquer.
La SA VILOGIA justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 20 février 2025, fait signifier à Madame [X] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d’obtenir le règlement d’une somme de 3 413,42 euros au titre des loyers et charges impayés.

Suivant le décompte arrêté au 22 janvier 2026 produit par la SA VILOGIA, les causes du commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois imparti, aucun versement n’ayant été effectué par Madame [X] [R].
Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 21 avril 2025 et de constater la résiliation du bail à cette date conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.
-       Sur l’incidence de la procédure de surendettement

Madame [X] [R] a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 30 décembre 2025.

A cette date, les effets de la clause résolutoire étaient déjà acquis.

Aux termes de l’article 24 VI de cette même loi, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : « 1°) Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ; ».

Le VII du même article dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. (…) Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort de l’historique de compte produit par le bailleur que la locataire n’a pas repris le paiement des loyers avant l’audience.

Dans ces conditions, elle ne peut pas bénéficier des mesures favorables de l’article 24 VI de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient par suite, d’ordonner à Madame [X] [R] de restituer le logement loué.

A défaut, son expulsion et celle de tous occupants de son chef pourra être exécutée à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.
 
Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.
Sur les sommes dues
Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
Par ailleurs, en application de l'article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail doit être réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation à la libération des lieux.
Ainsi, Madame [X] [R] sera condamnée à payer à la SA VILOGIA une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, dont le montant est fixé à la somme de 899,81 euros par mois, correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice du bailleur découlant de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
La part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision.
La SA VILOGIA verse aux débats les pièces suivantes :
−€€€€€ le contrat de bail souscrit entre les parties le 18 juillet 2024 ;
−€€€€€ le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 20 février 2025 ;
−€€€€€ le décompte de la créance arrêté au 22 janvier 2026, mois de décembre 2025 inclus.
Il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte produit que Madame [X] [R] reste à devoir à la SA VILOGIA la somme de 11 899,92 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.
Madame [X] [R] ne conteste pas cette dette. Si elle demande à pouvoir bénéficier de délais de paiement, il a été exposé ci-avant que la loi empêche de pouvoir lui accorder des délais, faute pour elle d’avoir repris le paiement du loyer courant.
Il convient par conséquent de condamner Madame [X] [R] à payer à la SA VILOGIA la somme de 11 899,92 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 22 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluses, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Les indemnités d’occupation du 21 avril 2025 au 22 janvier 2026 (échéance de décembre 2025 incluse mais janvier 2026 non comprise) sont comprises dans la condamnation principale.
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [X] [R] sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la CAF et à la préfecture.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Au regard de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Le jugement est de plein droit exécutoire par provision en application de l'article 514 du code de procédure civile à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, ni de rappeler le principe applicable de plein droit au dispositif de ce jugement.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire, rendu après débats publics, en premier ressort et mis à disposition au greffe, Déclare l’action de la SA VILOGIA recevable ; Constate la résiliation du bail à usage d'habitation concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 3], conclu le 18 juillet 2024 entre la SA VILOGIA, d'une part, et Madame [X] [R], d'autre part, à compter du 21 avril 2025 par effet de la clause résolutoire du contrat ; Ordonne à Madame [X] [R] de libérer les lieux dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et, à défaut, dit qu’il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec l’aide de la force publique si besoin est ; Rappelle qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution “ Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire"; Rappelle à Madame [X] [R] qu'elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social pourvue d'un numéro unique et, le cas échéant, renouvelé ou à défaut d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire CERFA N°15036*1, téléchargeable sur le site internet des services de l'Etat dans le NORD "nord.gouv.fr", à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :