TJ 59350, 28 mai 2026, RG 25/09806

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/09806 - N° Portalis DBZS-W-B7J-Z44T

JUGEMENT

DU : 28 Mai 2026

S.A. VILOGIA LOGIFIM

C/

[B] [C] [N]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 28 Mai 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. VILOGIA LOGIFIM, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Mme [M], munie d'un mandat écrit

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [B] [C] [N], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 28 Mai 2026

Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Mai 2026, après prorogation, par Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Suivant actes sous seing privé en date du 06 décembre 2023, la société anonyme d’HLM VILOGIA (ci-après SA VILOGIA LOGIFIM) a donné à bail à Madame [B] [C] [N] un logement situé [Adresse 3] ([Adresse 4] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial révisable de 631,82 euros, outre une provision sur charges de 53,01 euros, pour une durée d’un mois renouvelable, ainsi qu’une place de stationnement au B17 de la même adresse pour un loyer de 21,11 euros, charges comprises.
Par acte de commissaire de justice du 11 février 2025, la SA VILOGIA LOGIFIM a fait signifier à Madame [B] [C] [N] un commandement de payer la somme principale de 5 935,38 euros au titre des loyers et charges impayés (du logement et du stationnement), en se prévalant de la clause résolutoire insérée aux contrats.
Ce commandement a été notifié à la CCAPEX le 12 février 2025.
Puis, par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2025, la SA VILOGIA LOGIFIM a fait assigner Madame [B] [C] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

-   constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail et, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail ;
-     ordonner au preneur de quitter les lieux et, à défaut de départ volontaire, l’autoriser à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
-    condamner le preneur à lui payer la somme de 6 312,67 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, sous réserve des acomptes versés le cas échéant d’ici à l’audience ;
-      condamner le preneur à lui payer une indemnité d'occupation à compter de la date de la résiliation du bail, égale au montant du loyer contractuel et des charges et droits normalement dus, révisable selon les dispositions contractuelles du bail, jusqu’à libération des lieux ;
-    condamner le preneur à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
-     condamner le preneur aux dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation, des actes de procédure qui suivront et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires.
A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que la locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'elle a été mise en demeure de le faire par commandement de payer, qu'elle n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 18 juillet 2025.
L'enquête de la plateforme de prévention des expulsions a été réalisée le 06 janvier 2026.
L’affaire est appelée et retenue à l’audience du 22 janvier 2026.
La SA VILOGIA LOGIFIM est représentée par Madame [M], régulièrement munie d’un pouvoir pour ce faire. Elle maintient les demandes telles que contenues dans son assignation, actualisant toutefois la dette locative à la somme de 7 905,91 euros (logement et stationnement compris) à la date du 22 janvier 2026.
Madame [B] [C] [N] comparaît en personne. Elle ne conteste pas le montant de la dette. Elle souhaiterait rester dans les lieux mais n’a pas les moyens de régler un supplément au loyer pour apurer sa dette. Elle demande le bénéfice d’un délai d’un an avant son éventuelle expulsion.
La SA VILOGIA LOGIFIM marque son accord de principe pour que soit accordé à Madame [B] [N] un délai pour quitter les lieux mais sollicite qu’il soit d’une durée moindre.
A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 02 avril 2026 puis prorogée au 28 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur la loi applicable
Le contrat en cause est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.
Sur la recevabilité de l’action en résiliation des baux
L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de six semaines suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. 
En outre, l'article 24 III de la loi précitée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.
En l'espèce, la saisine de la CCAPEX est intervenue le 12 février 2025, soit plus de six semaines avant l'assignation du 15 juillet 2025.
En outre, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 18 juillet 2025, soit plus de deux mois avant la première audience le 22 janvier 2026.
L’action en résiliation de bail est donc recevable.
Sur la résiliation des baux et l’expulsion
L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).
En l’espèce, les clauses résolutoires des deux baux (du logement et du stationnement) prévoient un délai de deux mois à partir de la délivrance du commandement de payer pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et c’est donc ce délai qu’il convient d’appliquer.
La SA VILOGIA LOGIFIM justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 11 février 2025, fait signifier à Madame [B] [C] [N] un commandement de payer visant les clauses résolutoires des deux baux afin d’obtenir le règlement d’une somme de 5 935,38 euros au titre des loyers et charges impayés, tant du logement que du stationnement.
Suivant le décompte arrêté au 20 janvier 2026 produit par la SA VILOGIA LOGIFIM, les causes du commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois de sa délivrance, aucun versement n’ayant été effectué par Madame [B] [C] [N].

Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition des clauses résolutoires des deux baux étaient réunies à la date 12 avril 2025 et de constater la résiliation des baux à cette date conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.
Il convient par suite, d’ordonner à Madame [B] [C] [N] de restituer le logement loué ainsi que la place de stationnement louée.
A défaut, son expulsion et celle de tous occupants de leur chef pourra être exécutée à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.
Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l'article L433-1 du Code des procédures civiles d'exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.
Sur la demande de délai avant expulsion
Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion d’une personne d’un lieu d’habitation ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux.
En application des articles L.412-3 alinéa 2 et L.412-4 du même code, le juge qui ordonne l’expulsion d’un local d’habitation peut accorder un délai d’un mois à un an maximum pour quitter les lieux, en tenant compte notamment de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant et des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.
En l’espèce, Madame [B] [C] [N] sollicite un délai d’un an pour quitter les lieux. Elle explique que son titre de séjour a expiré en cours de bail de sorte qu’elle ne trouvait plus d’emploi stable et ne percevait plus les ressources lui permettant de payer le loyer. Si elle s’est vue réattribuer un titre de séjour valable, elle a, depuis, subi une grave blessure au poignet, l’empêchant de reprendre un travail. Elle ne perçoit plus que des aides sociales versées par la CAF.
Elle explique avoir la charge de ses deux enfants de 06 et 13 ans.
A l’audience, la représentante de la SA VILOGIA LOGIFIM a donné son accord pour qu’un délai soit octroyé à la défenderesse avant son expulsion mais a demandé à ce que la durée soit réduite par rapport à la demande de Madame [B] [N]
Considérant la présence d’enfants à la charge de Madame [B] [C] [N], il lui sera accordé un délai de 03 mois pour quitter les lieux (du logement et du stationnement), en plus du délai de 02 mois prévu par l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur les demandes en paiement
Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
Par ailleurs, en application de l'article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail doit être réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation à la libération des lieux.
Madame [B] [L] sera condamnée à payer à la SA VILOGIA LOGIFIM une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, dont le montant est fixé à la somme de 736,28 euros par mois concernant le logement et 22,51 euros par mois concernant la place de stationnement, correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice du bailleur découlant de l'occupation indue de ses biens et de son impossibilité de les relouer.
La SA VILOGIA LOGIFIM verse aux débats les pièces suivantes :
−€€€€€ les contrat de bail (du logement et du stationnement) conclus entre les parties le 06 décembre 2023 ;
−€€€€€ le commandement de payer visant les clauses résolutoires des baux, en date du 11 février 2025 ;
−€€€€€ le décompte de la créance arrêté au 22 janvier 2026, mois de décembre 2025 inclus.
Il résulte des contrats liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte produit que Madame [B] [C] [N] reste devoir à la SA VILOGIA LOGIFIM la somme de 7 905,91 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (logement et stationnement confondus).
Madame [B] [C] [N] ne conteste pas cette dette.
Il convient par conséquent de condamner Madame [B] [C] [N] à payer à la SA VILOGIA LOGIFIM la somme de 7 905,91 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 20 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse (janvier 2026 non compris), avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2025 (date de l’assignation) sur la somme de 6 312,67 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.
Les indemnités d’occupation (tant du logement que du stationnement) du 12 avril 2025 au 20 janvier 2026 (échéance de décembre 2025 incluse) sont comprises dans la condamnation principale.
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [B] [C] [N] sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la Ccapex et à la préfecture.
Il n’y a pas lieu en revanche de prévoir dans cette condamnation le coût d’actes hypothétiques comme demandé par la SA VILOGIA LOGIFIM.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Au regard de la situation respective des parties, l’équité commande de rejeter la demande formée par la bailleresse au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Le jugement est de plein droit exécutoire par provision en application de l'article 514 du code de procédure civile à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, ni de rappeler le principe applicable de plein droit au dispositif de ce jugement.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire, rendu après débats publics, en premier ressort et mis à disposition au greffe, Déclare l’action de la SA VILOGIA LOGIFIM recevable ;