TJ 40088, 10 juin 2026, RG 24/00926

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

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JUGEMENT DU 10 Juin 2026

N° RG 24/00926 - N° Portalis DBYL-W-B7I-DC3T

DEMANDEUR

S.A.S. [X] IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 321 112 583
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Rep/assistant : Maître Barbara CANLORBE de la SELARL HEUTY - LONNE - CANLORBE - AVOCATS, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

DEFENDEURS

Madame [O] [J] épouse [T]
[Adresse 3]
[Localité 3]
Rep/assistant : Maître Nicolas LACOMME de la SELARL LACOMME AVOCAT, avocat au barreau de DAX

Monsieur [B] [T]
[Adresse 3]
[Localité 3]
Rep/assistant : Maître Nicolas LACOMME de la SELARL LACOMME AVOCAT, avocats au barreau de DAX

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

PRÉSIDENT : Elodie DARRIBÈRE, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de DAX, siégeant en qualité de juge unique,

GREFFIER : Sandra SEGAS, Greffier.

DÉBATS

L'affaire a été appelée à l'audience publique du 04 Mars 2026, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis elle a été mise en délibéré au SIX MAI DEUX MIL VINGT SIX, délibéré prorogé au DIX JUIN DEUX MIL VINGT SIX pour la décision être rendue par mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant mandat de vente simple des 27 et 28 décembre 2022 conclu sans exclusivité pour une durée de douze mois, révocable à tout moment à l’issue d’un délai de trois mois, M. et Mme [T] ont confié à l’agence immobilière ORPI [X] Immobilier [Z] (ci-après désignée comme l’agence ORPI) la vente de la maison de M. [B] [T], au prix de 980 000 euros en ce compris 50 000 euros de frais d’agence.

Le mandat contenait l’engagement suivant du vendeur :

“Je m’engage à vendre le bien objet du mandat à tout acquéreur présenté par les agences du réseau ORPI aux prix, charges et conditions du mandat ou de ses avenants et m’interdis de le vendre sans le concours de l’Agent immobilier ORPI à un acquéreur qu’il m’aura présenté ou signalé.
Les honoraires de l’Agent immobilier ORPI sont dus lorsque la vente est conclue :
- par son intermédiaire ou par toute agence du réseau ORPI, avec tout acquéreur présenté et envoyé par lui,
- avec tout titulaire d’un droit de préemption,
- même après l’expiration de ce mandat, et ce durant 12 mois, avec un acheteur présenté par toute agence ORPI durant la validité de ce mandat.

A défaut de respecter une seule de mes obligations prévues au présent paragraphe, je devrai à l’agent immobilier ORPI, sur le fondement de l’article 1217 du code civil, une indemnité forfaitaire de dommages intérêts, d’un montant égal à celui des honoraires prévus au mandat.”

Un avenant au contrat portant le prix de vente à 958 000 euros a été signé le 22 mars 2023.

Les époux [T] avaient également signé un mandat de vente sans exclusivité avec l’agence ESPACES ATYPIQUES LES LANDES le 13 décembre 2022.

Le 9 mars 2023, Mme [L] [R] et M. [B] [W], qui avaient signé un mandat de recherche avec l’agence immobilière L’AGENCERIE, ont visité le bien en question.

Ils ont fait une première offre d’achat transmise par un mail de l’agence ORPI qui a été refusée par le vendeur.

Des échanges de SMS et de mails ont eu lieu entre l’agence ORPI, le vendeur et l’AGENCERIE pour la négociation du prix de vente et des frais d’agence entre mars 2023 et avril 2023.

Par courrier recommandé du 11 avril 2023 avec accusé de réception du 2 mai 2023, les époux [T] ont dénoncé le mandat avec l’agence ORPI.

Le 2 octobre 2023, M. [B] [T] a vendu son bien à la société PHILBRI-ANDCO, dont les cogérants sont M. [B] [W] et Mme [L] [R] pour le prix de 900 000 euros net vendeur. Son épouse est intervenue à l’acte pour autoriser la vente du logement de famille en application de l’article 215 alinéa 3 du code civil. L’acte de vente indique que la vente a été négociée par l’agence ESPACES ATYPIQUES LES LANDES et que le vendeur doit à l’agence la rémunération de 20 000 euros.

Par courrier de son conseil en date du 27 octobre 2023, l’agence ORPI a mis en demeure les époux [T] d’avoir à lui payer les honoraires prévus par le mandat pour faute contractuelle.

Par actes de commissaire de justice du 23 juillet 2024, l'agence ORPI [X] Immobilier [Z] a assigné devant le tribunal judiciaire de Dax Monsieur [B] [T] et Madame [O] [T] aux fins d’obtenir, sur le fondement des articles 1103 et 1231-1 du code civil, leur condamnation à la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts et 5 000 euros au titre de la résistance abusive, outre la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 septembre 2025, l'agence ORPI [X] Immobilier [Z] maintient les demandes de son assignation.

A l’appui de ses demandes elle fait valoir que, aux termes du mandat de vente, les époux s’étaient engagés à ne pas vendre le bien sans son concours à un acquéreur qu’elle lui aurait présenté ou signalé. Elle rappelle que ce droit de suite de l’agence est prévu pour une durée de douze mois après la fin du mandat. Elle rappelle que les vendeurs ont vendu le bien aux acquéreurs qu’elle a présentés, sans son concours, dans le délai prévu pour l’application de la clause pénale. Elle explique qu’il importe peu que le mandat de vente soit sans exclusivité ou que les négociations qu’elle a menées aient conduit ou non à une vente parfaite. Elle explique qu’il est impossible que plusieurs agences en concurrence aient été présentes pour une même visite à un même acquéreur. Elle expose que l’agence immobilière l’AGENCERIE qui disposait du mandat de recherche des acquéreurs a confirmé être passée par son biais pour la présentation de la maison. Elle soutient qu’un bon de visite signé n’est pas obligatoire pour l’application de la clause pénale. Elle expose que personne ne conteste qu’elle a réalisé la première visite et présenté au vendeur la première offre d’achat des acquéreurs. Elle affirme enfin que la clause pénale prévoit empressement l’octroi de dommages et intérêts à hauteur des honoraires d’agence dans le cas d’une signature avec un acquéreur présenté par l’agence sans le concours de l’agence.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 août 2025, les époux [T] demandent au tribunal de débouter l'agence ORPI [X] Immobilier [Z] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et en cas de condamnation écarter l'exécution provisoire, outre le paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de leurs demandes, ils font valoir que les acquéreurs n’ont pas été présentés par ORPI mais par l’AGENCERIE. Ils expliquent que cette agence immobilière avait un mandat de recherche avec les acquéreurs et qu’ORPI n’avait aucun mandat avec ces derniers. Ils exposent que lors de la première visite, les trois agences immobilières avec qui ils avaient signé un mandat de vente étaient présentes, pas seulement ORPI. Ils font valoir qu’ORPI ne justifie pas d’un bon de visite signé par les acquéreurs et qu’elle ne prouve donc pas avoir fait visiter le bien. Ils expliquent qu’en tout état de cause, la signature de la vente a été réalisée par l’intermédiaire de [Adresse 4] qui avait un mandat de vente simple, car cette dernière a facilité les diligences de la vente et a accepté de baisser sa commission. Ils rappellent qu’au contraire, ORPI n’a pas fait aboutir les négociations. Ils indiquent qu’en tout état de cause, ORPI n’a pas été privée d’une commission à hauteur de 50 000 euros mais uniquement de 25 000 euros compte tenu du nouveau prix négocié. Enfin, ils font valoir qu’il n’existe pas pour l’agence de préjudice certain, direct et déterminé lié à une résistance abusive.

La clôture de l'instruction a été fixée au 18 décembre 2025 et l'affaire fixée pour être plaidée à l'audience du 4 mars 2026. La date de délibéré, par mise à disposition au greffe, a été fixée au 6 mai 2026. Le délibéré a été prorogé au 10 juin 2026 en raison d’un surcroît de la charge de travail du magistrat;

MOTIFS DE LA DÉCISION

I Sur l’application de la clause pénale

En droit, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le mandat signé par les époux [T] comporte une clause de droit de suite interdisant aux mandants de vendre le bien, sans l’intervention de l’agence, à un acquéreur présenté par celle-ci pendant la durée du mandat ou dans les douze mois suivant sa dénonciation. Cette clause est assortie d’une clause pénale prévoyant le versement de dommages et intérêts du montant des honoraires de l’agence.

Les défendeurs soutiennent que l’agence ne prouve pas leur avoir présenté les acquéreurs.

Il ressort toutefois de l’attestation de M. [P] [V] [G], titulaire du mandat de recherche des acquéreurs, que : "J’ai identifié un bien correspondant parfaitement à leur recherche, situé au [Adresse 5] à [Localité 4], proposé par l’agence ORPI [X]. J’ai alors sollicité une visite par l’intermédiaire de cette agence, puis organisé également des revisites avec mes clients. À la suite de ces visites, M. [W] et Mme [R] m’ont transmis une offre d’achat que j’ai relayée à l’agence."

De plus, il est établi que Mme [F] [N], de l’agence ORPI, a transmis le 14 mars 2023 par courriel cette première offre d’achat de M. [W] et Mme [R] d’un montant de 840 000 euros. M. [B] [T] a refusé l'offre en question par retour de mail fait à l'agence ORPI.

Les échanges de courriels et de SMS versés aux débats démontrent également que des négociations ont eu lieu entre Mme [F] [N], M. [T] et M. [P] [V] représentant les acquéreurs au cours des mois de mars et avril 2023, avant la dénonciation du mandat d'ORPI.

Ces éléments établissent ainsi que les acquéreurs, M. [W] et Mme [R], ont été présentés au vendeur et à son épouse par l’intermédiaire de l’agence ORPI.

Les acquéreurs ont effectué une première visite du bien le 9 mars 2023, pendant la période de validité du mandat confié à ORPI. La vente a ensuite été régularisée le 2 octobre 2023 entre le vendeur et ces mêmes acquéreurs, par l’intermédiaire d’une société PHILBRI-ANDCO, soit dans le délai de douze mois suivant la dénonciation du mandat intervenue le 11 avril 2023 et reçue par l’agence le 2 mai suivant.

Les défendeurs affirment que les trois agences titulaires d’un mandat simple étaient présentes lors de la première visite. Toutefois, ils ne produisent aucun élément au soutien de cette allégation. Celle-ci est d’ailleurs contredite par l’attestation de M. [P] [V], qui précise que la visite et la mise en relation ont été organisées par l’agence ORPI, sans préciser qu'une autre agence était présente.

Ils soutiennent également que l’agence ESPACES ATYPIQUES LES LANDES aurait été plus diligente dans les négociations et permis la conclusion de la vente. Néanmoins, aucune pièce produite ne permet d’établir l’existence de négociations entre cette agence et les acquéreurs, ni même avec le titulaire de leur mandat de recherche. Le seul élément démontré est que cette agence avait accepté des honoraires de 20 000 euros, contre les 25 000 euros proposés par ORPI.

Les défendeurs prétendent enfin que la présentation des acquéreurs aurait été réalisée non par ORPI, mais par l’AGENCERIE. Cependant, il n’est pas contesté que M. [P] [V] a eu connaissance du bien grâce à l’annonce diffusée par ORPI et qu’il a pris contact avec cette agence afin d’organiser les visites. Les échanges de courriels produits montrent d’ailleurs que les discussions se sont tenues directement entre ORPI et M. [P] [V], sans l’intervention d’une autre agence. Dès lors, l’intervention du mandataire de recherche des acquéreurs ne saurait écarter le rôle d’ORPI dans la mise en relation des parties.

Par ailleurs, l’absence de bon de visite est sans incidence sur l’application de la clause pénale attachée au droit de suite. Ce document ne constitue qu’un mode de preuve parmi d’autres de l’intervention de l’agence dans la présentation de l’acquéreur. Or, cette preuve est suffisamment rapportée par les éléments précités.

Dans ces circonstances, la vente conclue entre M. [B] [T] et M. [B] [W] et Mme [L] [R] correspond bien à l’hypothèse prévue par la clause pénale, à savoir la vente du bien à des acquéreurs présentés par l’agence, réalisée sans le concours de cette dernière.

Par conséquent, les époux [T] seront condamnés à verser des dommages et intérêts conformément à l'application de la clause pénale du mandat de vente donné à l'agence ORPI.

II Sur le montant des dommages et intérêts

En droit, l'article 1231-5 du code civil prévoit que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, la partie demanderesse sollicite la condamnation des vendeurs au paiement de la somme de 50 000 euros au titre de la clause pénale stipulée dans le mandat de vente.

Toutefois, ce montant correspond aux honoraires prévus pour une vente conclue au prix de 980 000 euros. Or, il résulte des échanges de SMS versés aux débats que la dernière proposition formulée portait sur un prix de vente de 900 000 euros, dont 875 000 euros net vendeur, les honoraires de l’agence s’élevant alors à la somme de 25 000 euros.

La vente a ensuite été conclue entre les parties au prix de 900 000 euros en ce compris 20 000 euros à l’agence ESPACES ATYPIQUES LES LANDES.

Dans ces conditions, il convient de réduire le montant de la clause pénale à de plus justes proportions et de fixer l’indemnité due à la somme de 25 000 euros.

Par conséquent, les époux [T] seront condamnés à verser la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts à l'agence ORPI [X] Immobilier [Z].

En revanche l’agence ne justifie pas de la résistance abusive des époux [T] et d’un préjudice lié à cette résistance abusive. Elle sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

III Sur le surplus des demandes

M. [B] [T] et Mme [O] [J] épouse [T], succombant, seront condamnés à verser à l’agence ORPI la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il convient enfin de rappeler que l'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.

En application de l'article 514-1, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, les défendeurs ne développent aucun motif valable permettant d'écarter l'exécution provisoire de droit. Ils seront donc déboutés de cette demande.

PAR CES MOTIFS