TJ 75056, 3 juin 2026, RG 26/01195

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [Q] [E] [V]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Christian PAUTONNIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 26/01195 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCAPD

N° MINUTE : 9/2026

JUGEMENT
rendu le 03 juin 2026

DEMANDEUR
La société anonyme d’habitations à loyer modéré dénommée “[Y] RESIDENCES” dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par la SELARL PAUTONNIER & Associés en la personne de Maître Christian PAUTONNIER, avocat au barreau de PARIS,vestiaire L159

DÉFENDERESSE
Madame [Q] [E] [V]
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection
assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 27 mars 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 juin 2026 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 03 juin 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 26/01195 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCAPD

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 mai 2013, la S.A d’HLM [Y] RESIDENCES a consenti un bail d’habitation à Mme [E] [V] sur des locaux situés au [Adresse 2] - appartement n° [Adresse 4] - à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 521,84 euros et d’une provision pour charges de 191,67 euros.

Des loyers sont restés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 27 août 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2.274,24 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [E] [V] le 28 août 2025.

Par assignation du 23 janvier 2026, la S.A d’HLM [Y] RESIDENCES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [E] [V] avec astreinte, voir statuer sur le sort de ses biens mobiliers garnissant les lieux et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:
−
Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3.891,96 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, les intérêts échus produisant intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 janvier 2026, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 27 mars 2026, la S.A d’HLM [Y] RESIDENCES représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par la défenderesse. La S.A d’HLM [Y] RESIDENCES considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [E] [V] qui se prénomme [Q] (selon vérification de la pièce d’identité lors de l’audience) reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 100 euros, en plus du loyer courant.

Mme [Q] [E] [V] précise qu’elle est auxiliaire de vie ; elle occupe les lieux avec son époux et leurs deux enfants mineurs.
Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [Q] [E] [V] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.A d’HLM [Y] RESIDENCES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 27 août 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2.274,24 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 octobre 2025.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande d’astreinte

L’astreinte constitue une mesure de contrainte destinée à assurer l’exécution d’une obligation, dont le prononcé relève du pouvoir souverain d’appréciation du juge.

En l’espèce, la locataire est condamnée à libérer les lieux, son expulsion pouvant, le cas échéant, être poursuivie par les voies légales, avec le concours de la force publique dans les conditions prévues par la loi.

Il n’apparaît toutefois pas nécessaire d’assortir cette obligation de quitter d’une astreinte, dès lors que les modalités d’exécution forcée de la décision sont suffisamment encadrées par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution et que l’astreinte ne présenterait pas, en l’état, de caractère utile ou proportionné.

En outre, l’astreinte, qui aurait pour effet d’aggraver la situation financière du locataire sans garantir une libération plus rapide des lieux, ne se justifie pas au regard des circonstances de l’espèce et de la situation personnelle du débiteur.

La demande tendant au prononcé d’une astreinte sera en conséquence rejetée.

Attendu que le bailleur forme, à titre subsidiaire, une demande de résiliation judiciaire du bail ;
Mais attendu que la résiliation du bail est d’ores et déjà acquise par le jeu de la clause résolutoire, cette demande subsidiaire est devenue sans objet ;

Il n’y a donc pas lieu de statuer de ce chef ;

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la S.A d’HLM [Y] RESIDENCES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 mars 2026, Mme [Q] [E] [V] lui devait la somme de 508,02 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus peuvent produire eux-mêmes intérêts lorsqu’ils sont dus pour au moins une année entière et qu’il en est fait la demande en justice.

En l’espèce, le demandeur sollicite la capitalisation des intérêts sans toutefois justifier que les intérêts seraient échus pour une durée d’au moins une année entière à la date de la demande.

En tout état de cause, la capitalisation des intérêts ne constitue pas un droit automatique pour le créancier et relève de l’appréciation du juge.

Compte tenu de la nature du litige, de la situation du débiteur et du risque d’aggravation excessive de la dette que ferait peser une telle mesure, il n’apparaît ni opportun ni équitable de faire droit à cette demande.

La demande de capitalisation des intérêts sera en conséquence rejetée.

Mme [Q] [E] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant de 508,02 euros, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 27 août 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [Q] [E] [V] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.
Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 octobre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A d’HLM [Y] RESIDENCES ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Q] [E] [V], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,