TJ 87085, 12 juin 2026, RG 26/00231

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES
N° du dossier : N° RG 26/00231 - N° Portalis DB3K-W-B7K-GUKP
Nature:72Z Autres demandes relatives à la copropriété

Le Juge du Tribunal judiciaire de Limoges statuant selon la
procédure accélérée au fond

JUGEMENT DU

du 12 Juin 2026

Mélanie PETIT-DELAMARE, Présidente au Tribunal judiciaire de LIMOGES, assistée de Sonia ROUFFANCHE, Greffier, a rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.D.C. [Adresse 1] représenté par la SARL [Z] et Associés, dont le siège social est sis [Adresse 2] 75 009 PARIS, inscrite au RCS de PARIS sous le numéro 799 018 510, désignée par ordonnance sur requête rendue par Madame le Présidente du Tribunal Judiciaire de LIMOGES en date du 25 mars 2024.
Activité :
[Adresse 3]
[Localité 1]

DEMANDEUR ayant pour avocat Me Véronique CHARTIER du Barreau de LIMOGES.

ET :

S.C.I. [B]
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par ses gérants en exercice Monsieur et Madame et [B]

DEFENDEURS comparants

Après avoir entendu les représentants des parties à notre audience du 07 mai 2026, avons mis l’affaire en délibéré au 12 Juin 2026 pour que la décision soit prononcée ce jour, par mise à disposition au greffe, ainsi qu’il suit :

EXPOSE DU LITIGE
La SCI [B], immatriculée le 4 juin 2024, ayant son siège social à Saint-Sylvestre (87240) et pour activité l’achat, la vente et la location de biens immobiliers, est propriétaire du lot n°29 (un appartement) de la résidence [Adresse 5] sis à Limoges, [Adresse 6].
Par acte de commissaire de justice du 24 mars 2026, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par la SELARL [Z] & ASSOCIES, désignée administrateur provisoire par ordonnance présidentielle du 25 mars 2024, l’a faite assigner devant le président du tribunal judiciaire de Limoges selon la procédure accélérée au fond prévue par l’article 481-1 du code de procédure civile et au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 aux fins de voir constater la déchéance du terme telle que prévue par l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1967 et voir le défendeur condamné à lui payer les sommes de :
- 810,60 euros au titre des arriérés de charges, compte arrêté au 30 septembre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
- 259,69 euros au titre de la provision pour charges du 4ème trimestre 2025 ;
- 10,51 euros au titre de la provision fonds travaux du 4ème trimestre 2025 ;
- 56,20 euros au titre de l’apurement des charges pour l’année 2024 ;
- 274,80 euros au titre de la première provision pour charges 2026 ;
- 10,51 euros au titre de la première cotisation fonds travaux 2026 ;
- 193,33 euros au titre du 1er tiers de l’appel de fonds exceptionnel 2026 ;
- 824,40 euros au titre des provisions sur charge pour l’année 2026 (274,80 euros x 3) ;
- 31,53 euros au titre des cotisations fonds travaux pour l’année 2026 (10,51 euros x 3) ;
- 1500 euros à titre de dommages et intérêts ;
- 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 10 avril 2026 à l’issue de laquelle elle a été renvoyée aux fins de permettre aux parties de trouver un accord.
Les parties ne sont pas parvenues à la résolution amiable de leur différend.
A l’audience du 7 mai 2026, le SDC [Localité 3] Loubier, représenté par son conseil, a réitéré ses demandes et s’est opposé à la demande reconventionnelle en délais de paiement, la défenderesse n’ayant pas repris le paiement des charges courantes.
En défense, la SCI [B], représentée par ses gérants, M. [F] [B] et Mme [Y] [S] épouse [B], a demandé des délais de paiement en quatre échéances, expliquant envisager de payer en utilisant ses économies. La SCI [B] explique ne plus payer depuis qu’elle n’a plus de locataire dans les lieux. Elle déclare que la copropriété n’est pas entretenue, qu’il n’y a plus de chauffage et qu’elle ne peut pas vendre le bien en raison de l’état d’insalubrité de l’immeuble.
En application des dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance, aux conclusions et aux notes d’audience.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l’absence du défendeur
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.
La décision sera donc réputée contradictoire à l’encontre du défendeur à charge pour la partie demanderesse de procéder à la signification du présent jugement.
Sur les demandes de donner acte, constater, dire et/ou juger
En application de l'article 768 du code de procédure civile, le juge ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.
Or, ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater » ou « dire et juger » en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments.
Il n’y sera donc répondu que dans la mesure où elles viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions.
Sur la demande principale
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.
Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale.
Il appartient ainsi à tout créancier réclamant paiement d'établir la preuve de l'obligation à la dette conformément à l'article 1353 du code civil.
L'article 19-2 alinéas 1er et 2 de la loi prévoit qu’ « à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.”
La mise en œuvre de l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 suppose qu'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2 soit demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure de la régler.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, et conformément aux prescriptions des articles 14-1 et 14-2 de la loi précitée, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
En l’espèce, le syndicat de copropriétaires produit au soutien de ses demandes le relevé de propriété, les procès-verbaux de l’assemblée générale ordinaire du 5 juillet 2023, les procès-verbaux des décisions de l’administrateur provisoire des 5 décembre 2024, 24 novembre 2025 et 22 décembre 2025, portant approbation des comptes et travaux des années antérieurs, budgets prévisionnels 2025 et 2026, et appel de fonds exceptionnel, un extrait de compte propriétaire du 3 mars 2026, les appels de fonds trimestriels 2024, 2025 et 1er trimestre 2026, le 3ème rapport d’étape de l’administrateur provisoire pour la période du 18 mars 2025 au 3 mars 2026, le compte-rendu de la réunion du conseil syndical du 24 novembre 2025, la note aux copropriétaires du 24 décembre 2025 ainsi que la lettre de mise en demeure du 4 février 2026 de payer la somme de 259,69 euros au titre de la provision du 4ème trimestre 2025 dans un délai de trente jours, sous peine de déchéance du terme et d’exigibilité de la totalité de l’arriéré de provisions de charges en cours et appels de cotisation sur fonds de travaux.
Il n’est pas sérieusement contesté que le copropriétaire n’a pas payé la somme réclamée au titre de la 4ème provision sur charges et travaux 2025 d’un montant de 259,69 euros dans le délai de trente jours.
La déchéance du terme est donc encourue en application de l’article 19-2 précité.
Il ressort du relevé de compte arrêté au 3 mars 2026 que la SCI [B] est débitrice de la somme totale de 1503,24 euros au titre des appels de fonds provisionnels et fonds travaux 2024, 2025 et 1er trimestre 2026, ainsi que premier tiers de fonds exceptionnel 2026.
Il sera donc fait droit à la demande de condamnation au paiement de cette somme selon les détails précisés par le syndicat des copropriétaires et rappelés au dispositif.
En application de l’article 1153 devenu 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Il sera donc fait droit à la demande de condamnation aux intérêts au taux légal.
Compte-tenu de la déchéance du terme, la SCI [B] sera également condamnée à payer les sommes de 824,40 euros et 31,53 euros au titre des provisions sur charges et cotisations fonds travaux, votées et non encore appelées, pour le reste de l’année 2026.
Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Selon l’article 1241 du même code, chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.
La condamnation à des dommages et intérêts suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et un lien de causalité.
Le syndicat des copropriétaires soutient que les manquements systématiques et répétés de la SCI [B] à son obligation essentielle de payer les charges de copropriété caractérise sa mauvaise foi et constitue une faute qui a causé un déséquilibre dans la trésorerie de la copropriété, la privant de sommes importantes et nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.
Au cas présent, il s’évince du relevé de compte propriétaire que la SCI [B] a acquis en 2024, en vue de la mise en location, un appartement dans la résidence [Adresse 5], en connaissance du mauvais état d’entretien de la résidence.
Elle s’est régulièrement abstenue de payer les charges de copropriété depuis l’acquisition de ce bien, sauf le versement d’une somme de 930,24 euros le 24 novembre 2025 qui a alors permis de réduire la dette de moitié.
Il est constant que la SCI [B] ne saurait légitimement se prévaloir de l’absence de revenus locatifs pour se soustraire à son obligation essentielle de payer les charges de copropriété, sous peine de mettre en danger la gestion de la copropriété et de contribuer au mauvais état de l’immeuble qu’elle déplore.
Ce manquement à l’obligation de paiement, non justifié, revêt donc un caractère fautif.
Toutefois, ce manquement fautif ne saurait être considéré comme ayant causé ou même contribué de façon significative au préjudice financier de la copropriété, qui s’élève à près de 400000 euros (3ème rapport d’étape de l’administrateur provisoire) et correspond au montant des créances que la copropriété détient contre 33 des 56 copropriétaires.
Aussi, faute pour le requérant d’apporter la preuve qui lui incombe du lien de causalité entre le manquement fautif du copropriétaire et son préjudice, qui ne serait pas déjà et autrement réparé par l’octroi des intérêts au taux légal prévus par l’article 1231-6 du code civil et de l’indemnité due au titre des frais irrépétibles, il sera débouté de ce chef de demande.
Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement
L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, la SCI [B] demande un échelonnement de sa dette sur quatre mois.
Le créancier s’oppose aux délais de paiement.
Il n’est pas sérieusement contesté que la SCI [B] n’a, ni depuis la mise en demeure du 4 février 2026 (portant sur la somme de 259,69 euros correspondant à l’appel de fonds du 4ème trimestre 2025), ni depuis l’assignation du 24 février 2026, procédé à un quelconque règlement.
Par ailleurs, elle n’apporte pas la preuve de sa capacité financière. En effet, son capital social est de 1200 euros, soit d’un montant inférieur à celui de la dette, et elle ne produit aucun élément de nature à établir la réalité et le montant des économies alléguées à l’audience du 7 mai 2026 qui serviraient au paiement tant de l’arriéré des charges dues et des sommes dues qu’au titre de la déchéance du terme.
Aussi, la demande de délais de paiement sera rejetée.
Sur les frais de procès
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI [B], succombant, sera condamnée aux dépens de l’instance, et à payer une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure.
PAR CES MOTIFS
Statuant par jugement mis à disposition, contradictoire en matière de procédure accélérée au fond et en premier ressort ;
Condamne la SCI [B] à payer, en deniers et quittances, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sis [Adresse 7] à Limoges les sommes de :
- 810,60 euros au titre des arriérés de charges, compte arrêté au 30 septembre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
- 259,69 euros au titre de la provision pour charges du 4ème trimestre 2025 ;
- 10,51 euros au titre de la provision fonds travaux du 4ème trimestre 2025 ;
- 56,20 euros au titre de l’apurement des charges pour l’année 2024 ;
- 274,80 euros au titre de la première provision pour charges 2026 ;
- 10,51 euros au titre de la première cotisation fonds travaux 2026 ;
- 193,33 euros au titre du 1er tiers de l’appel de fonds exceptionnel 2026 ;
Et, compte-tenu de la déchéance,
Condamne la SCI [B] à payer, en deniers et quittances, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sis [Adresse 7] à Limoges les sommes de :
- 824,40 euros au titre des provisions sur charge pour l’année 2026 votées et non encore appelées ;
- 31,53 euros au titre des cotisations fonds travaux pour l’année 2026 votées et non encore appelées ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sis [Adresse 7] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
Condamne la SCI [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] sis [Adresse 7] à Limoges la somme de 500 euros (cinq-cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCI [B] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût de l’assignation et de la signification à venir du présent jugement ;
Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,