TJ 13055, 24 mars 2026, RG 25/02176
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
Pôle de Proximité
JUGEMENT DU : 23 Juin 2026
Président : Monsieur BIDAL, Juge
Greffier : Madame KAOUDJI,
Débats en audience publique le : 24 Mars 2026
GROSSE :
Le ...................................................
à Me .Elsa FOURRIER-MOALLIC.......................
Le ...................................................
à Me ...............................................
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à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................
N° RG 25/02176 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6JQM
PARTIES :
DEMANDERESSE
S.A. UNICIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE
DEFENDEURS
Madame [I] [E] épouse [F]
née le 30 Avril 1958 à , demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Marion BONNOT, avocat au barreau de MARSEILLE
Monsieur [P] [F]
né le 07 Août 1954 à , demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Marion BONNOT, avocat au barreau de MARSEILLE
EXPOSE DU LITIGE
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé, en date du 6 avril 1978, la SA UNICIL a loué à Monsieur [P] [F] et Madame [I] [E] ép [F] un appartement sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 671 francs outre 150 francs de provision sur charges.
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé, en date du 11 février 2001, la SA UNICIL a loué à Monsieur [P] [F] et Madame [I] [E] ép [F] un garage n° 24 sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 400 francs.
Des loyers étant demeurés impayés, la SA UNICIL a fait signifier à Monsieur [P] [F] et Madame [I] [E] ép [F] un commandement de payer, visant la clause résolutoire, le 12 mars 2024.
Par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé de ses moyens et prétentions, la SA UNICIL a fait assigner Monsieur [P] [F] et Madame [I] [E] ép [F] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 27 mai 2025.
L’affaire, après des renvois, a été appelée et retenue à l’audience du 24 mars 2026.
A cette audience, Madame [R] [F], représentée par son Conseil, est intervenue volontairement en qualité de tutrice de Monsieur [P] [F], et de curatrice de Madame [I] [E] ép [F], suivant jugements du 14 novembre 2025.
Les parties, représentées par leur Conseil, ont repris leurs conclusions auxquelles il est renvoyé pour l’intégralité de leurs prétentions et moyens.
La SA UNICIL s’oppose aux demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement.
L’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2026.
Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,
MOTIFS DE LA DECISION
Vu l’article 9 du code de procédure civile,
Vu l’article 1353 du code civil,
Sur la recevabilité
Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,
La SA UNICIL produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 10 avril 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 27 mai 2025.
La SA UNICIL justifie par ailleurs avoir procédé à la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, qui est intervenue le 19 mars 2024, la situation d’impayés ayant perduré.
L’action est donc recevable.
Sur les demandes principales
Sur la résiliation du contrat des baux et ses conséquences
Vu les articles 2, 1103, 1217, 1224 à 1230, 1240, 1709, 1728 et 1741 du code civil,
Vu les articles 4, 7 a), 23 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l'une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,
Vu le caractère d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,
Vu les contrats de bail liant les parties,
En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [P] [F] et Madame [I] [E] ép [F], le 12 mars 2024, pour un arriéré locatif de 11 588,55 euros.
Il est constant que les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai imparti. De même, il n’est pas contesté que le garage, objet du bail signé le 11 février 2001, est accessoire au logement objet du bail conclu le 6 avril 1978.
Reste que la clause résolutoire dans le bail signé le 6 avril 1978 stipule un délai de huit en cas de non-paiement du loyer et de ses accessoires. Elle fait ainsi échec aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, induit en erreur les locataires sur l'étendue de leurs droits et obligations et leur cause grief, de sorte que le commandement de payer délivré sur le fondement d’une telle clause - qu’il ne reproduit pas - est irrégulier, nul et privé d’effet, nonobstant le fait qu’il mentionne de manière erronée que ce n’est qu’à l’expiration d’un délai de six semaines et faute par le débiteur de s’être exécuté, que le bailleur pourra se prévaloir de la clause.
La SA UNICIL sera ainsi déboutée de sa demande aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire.
Reste qu’il ressort des pièces produites que Monsieur [P] [F] et Madame [I] [E] ép [F], n’ont pas régulièrement payé le loyer depuis leur entrée dans les lieux (ce qui n’est pas contesté, malgré le fait que les paiements aient repris depuis le mois de mars 2025) ; qu’au 5 septembre 2024 et au 19 mars 2026, la dette locative de Monsieur [P] [F], représenté par Madame [R] [F] en qualité de tutrice, et Madame [I] [E] ép [F], assistée par Madame [R] [F] en qualité de curatrice, n’était pas soldée.
En conséquence de la grave inexécution contractuelle qui leur est imputable, il y a lieu de prononcer la résiliation des baux aux torts de Monsieur [P] [F], représenté par Madame [R] [F] en qualité de tutrice, et Madame [I] [E] ép [F], assistée par Madame [R] [F] en qualité de curatrice, et d’ordonner leur expulsion des lieux occupés.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, soit réduit ou supprimé.
Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.
Enfin, Monsieur [P] [F], représenté par Madame [R] [F] en qualité de tutrice, et Madame [I] [E] ép [F], assistée par Madame [R] [F] en qualité de curatrice, seront condamnés solidairement à payer à la SA UNICIL une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si les baux s'étaient poursuivis (et à défaut de justificatifs, à la somme de 568,48 euros), à compter du présent jugement jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la SA UNICIL.
Sur le paiement de sommes au titre de l’arriéré locatif
Vu les articles 4, 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989,
Vu les contrats de bail,
En l’espèce, les montants du loyer et des charges dus ne sont aucunement contestés.
Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que la dette locative de Monsieur [P] [F], représenté par Madame [R] [F] en qualité de tutrice, et Madame [I] [E] ép [F], assistée par Madame [R] [F] en qualité de curatrice, s’élevait au 5 septembre 2024 à la somme de 4 201,29 euros.
Le décompte actualisé au 19 mars 2026 fixe le montant de la dette locative à la somme de 2 108,39 euros, terme du mois de février 2026 inclus, déduction faite de la somme de 17 563,92 euros (arriéré locatif arrêté au 31 août 2024 au paiement duquel Monsieur [P] [F] et Madame [I] [E] ép [F] ont été condamnés de payer en vertu d’une ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille le 5 décembre 2024), des frais de procédure, des dommages et intérêts et des pénalités locataire non assuré, non justifiés. Force est de constater que ce décompte mentionne le versement de 300 euros effectué courant mars 2026, évoqué dans leurs écritures par Monsieur [P] [F], représenté par Madame [R] [F] en qualité de tutrice, et Madame [I] [E] ép [F], assistée par Madame [R] [F] en qualité de curatrice.
Il convient de condamner solidairement Monsieur [P] [F], représenté par Madame [R] [F] en qualité de tutrice, et Madame [I] [E] ép [F], assistée par Madame [R] [F] en qualité de curatrice, à payer à la SA UNICIL cette somme, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
Vu l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,
Vu l’article 1343-5 du code civil,
Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,
Il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d'autoriser Monsieur [P] [F], représenté par Madame [R] [F] en qualité de tutrice, et Madame [I] [E] ép [F], assistée par Madame [R] [F] en qualité de curatrice, à se libérer de la dette locative en 24 mois par mensualités de 87 euros, le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente décision, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.
Il convient d'attirer l'attention de Monsieur [P] [F], représenté par Madame [R] [F] en qualité de tutrice, et Madame [I] [E] ép [F], assistée par Madame [R] [F] en qualité de curatrice, sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Vu l’article 695 du code de procédure civile, dont il résulte que :
Un procès-verbal de constat d’huissier n'entre pas dans les dépens si l’huissier n'a pas été commis à cet effet par une décision judiciaire ;Les actes faits avant d'introduire l'instance sont considérés comme y étant afférents, à la condition qu'ils se situent dans un rapport étroit et nécessaire avec le litige ;
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [P] [F], représenté par Madame [R] [F] en qualité de tutrice, et Madame [I] [E] ép [F], assistée par Madame [R] [F] en qualité de curatrice, succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, dont les frais engagés au titre du commandement de payer.
Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Compte tenu des démarches judiciaires accomplies, Monsieur [P] [F], représenté par Madame [R] [F] en qualité de tutrice, et Madame [I] [E] ép [F], assistée par Madame [R] [F] en qualité de curatrice, seront condamnés in solidum à verser à la SA UNICIL la somme de 250 euros en application de l’article précité.
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,
DECLARE l’action de la SA UNICIL recevable ;
ANNULE le commandement de payer signifié à Monsieur [P] [F] et Madame [I] [E] ép [F] le 12 mars 2024, et le déclarons de nul effet ;
DEBOUTE la SA UNICIL de sa demande aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
PRONONCE la résiliation judiciaire des baux conclus les 6 avril 1978 et le 11 février 2001 concernant l’appartement et le garage n° 24 sis [Adresse 3] ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [P] [F], représenté par Madame [R] [F] en qualité de tutrice, et Madame [I] [E] ép [F], assistée par Madame [R] [F] en qualité de curatrice, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Monsieur [P] [F], représenté par Madame [R] [F] en qualité de tutrice, et Madame [I] [E] ép [F], assistée par Madame [R] [F] en qualité de curatrice, d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA UNICIL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE Monsieur [P] [F], représenté par Madame [R] [F] en qualité de tutrice, et Madame [I] [E] ép [F], assistée par Madame [R] [F] en qualité de curatrice, solidairement, à payer à la SA UNICIL une indemnité mensuelle d’occupation à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;
FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 568,48 euros) ;
CONDAMNE Monsieur [P] [F], représenté par Madame [R] [F] en qualité de tutrice, et Madame [I] [E] ép [F], assistée par Madame [R] [F] en qualité de curatrice, solidairement, à verser à la SA UNICIL la somme de 2 108,39 euros, au titre de la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDE des délais de paiement de 24 mois à Monsieur [P] [F], représenté par Madame [R] [F] en qualité de tutrice, et Madame [I] [E] ép [F], assistée par Madame [R] [F] en qualité de curatrice, pour s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de la dette locative de 2 108,39 euros et dit qu’ils devront régler cette somme selon 24 mensualités de 87 euros chacune, le 08 de chaque mois, et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière étant augmentée du solde de la dette ;
DIT qu’à défaut du paiement de toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la dette deviendra immédiatement exigible ;
CONDAMNE Monsieur [P] [F], représenté par Madame [R] [F] en qualité de tutrice, et Madame [I] [E] ép [F], assistée par Madame [R] [F] en qualité de curatrice, in solidum, à payer à la SA UNICIL la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [P] [F], représenté par Madame [R] [F] en qualité de tutrice, et Madame [I] [E] ép [F], assistée par Madame [R] [F] en qualité de curatrice, in solidum, aux entiers dépens de l'instance ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS
La greffière, Le juge,
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