TJ 78646, 16 juin 2026, RG 25/00753

N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 16 Juin 2026

N° RG 25/00753 - N° Portalis DB22-W-B7J-TITW

DEMANDEUR :

Association FREHA
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Marie CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

Mme [J] [M]
[Adresse 2]
[Localité 2]
assistée de Me BINASSOUA YEHOUESSI Aymar, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mme Myrtille SURAN
Greffier : Madame Hélène COSTE

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Juin 2026 par Mme Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Hélène COSTE, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

Copie exécutoire à :
Copie certifiée conforme à l’original à : Me [A] et Me [E] [R]
délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

L’ASSOCIATION FREHA a consenti, par contrat de bail en date du 10 octobre 2022, la location d’un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] [Localité 3] [Adresse 3] à Mme [J] [M], moyennant un loyer mensuel de 506,72€.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire et portant sur un montant en principal de 3622,09€ a été délivré à Mme [J] [M] le 27 juin 2023.

Devant l'absence de régularisation, l’ASSOCIATION FREHA, par acte du 28 février 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 4 mars 2024, a fait assigner Mme [J] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion de Mme [J] [M] et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a fait l’objet d’une radiation avant d’être rétablie au rôle sur demande de l’ASSOCIATION FREHA. Après deux renvois à la demande des parties, elle a été appelée et retenue à l’audience du 5 mai 2026.

L’ASSOCIATION FREHA, représentée par son conseil, sollicite du juge qu’il :
Déboute Mme [M] de toutes ses demandes ;Condamne Mme [J] [M] à lui payer la somme de 3116,49€ incontestablement due au titre des loyers et charges impayés, échéance d’avril 2026 incluse, et en cas de résiliation prononcée par le juge, à payer les loyers et charges dus au jour du prononcé de la résiliation judiciaire ;Subsidiairement, prononce la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la défenderesse ;Ordonne l’expulsion de Mme [J] [M] et de toutes personnes dans les lieux de son chef ;Condamne Mme [J] [M] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, comme si le bail s’était poursuivi ;Condamne Mme [J] [M] à lui verser la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
L’ASSOCIATION FREHA souligne que les impayés locatifs perdurent depuis l’entrée dans les lieux de Mme [J] [M] et s’oppose aux demandes d’expertise et de réduction du loyer formées par la défenderesse. En effet, elle indique que lors de la prise à bail par Mme [J] [M], le logement était en bon état. Lorsque la locataire s’est plainte de désordres, le bailleur s’est déplacé sur place et des travaux ont été entrepris pour remédier à ceux-ci. L’ASSOCIATION FREHA a ainsi procédé notamment au remplacement de la chaudière, à la reprise des peintures et la remise en état du palier suite à un dégât des eaux, ainsi qu’à la désinsectisation complète du logement. Mme [J] [M] a multiplié les demandes auprès de la mairie et du [Etablissement 1], auxquelles le bailleur s’est efforcé de répondre et de remédier à chaque fois, bien que la locataire ne soit pas toujours présente lors des rendez-vous fixés, faisant obstacle aux interventions des entreprises. Elle considère ainsi qu’il n’est pas démontré que la présence d’humidité et de traces de moisissures dont Mme [J] [M] continue de faire état résulteraient de la faute du bailleur, en ce que le système de ventilation a été réparé par ses soins depuis longtemps, et s’interroge sur l’aération suffisante du logement par la locataire. Elle estime par conséquent que la demande d’expertise ne saurait pallier l’absence de preuve de Mme [J] [M]. Concernant la demande d’indemnisation pour insalubrité du logement, l’ASSOCIATION FREHA soutient que la preuve de l’insalubrité n’est pas rapportée, aucun arrêté d’insalubrité n’ayant été pris par la mairie et Mme [J] [M] ne rapportant pas la preuve d’un lien de causalité direct, certain et légitime entre l’état actuel du logement et une quelconque inaction de sa part.

Mme [J] [M], assistée de son conseil, demande au juge de :
Ordonner la réduction rétroactive des loyers, à compter du 21 octobre 2023, puisque le logement est inhabitable, pour un montant de 15.201,60€ (506,72€ x 40 mois x ¾) ;Condamner le bailleur au remboursement de 15.201€, à parfaire, au titre de la réduction des loyers ;Suspendre tout paiement de loyers jusqu’à la remise en conformité à la loi du logement litigieux ;Condamner le bailleur à procéder au relogement du locataire pendant la mise en conformité du logement, à ses frais ;Condamner le bailleur au paiement de 12000€ (300 x 40) à parfaire au titre du préjudice d’agrément et de 10000€ au titre du préjudice moral ;Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;Lui octroyer des délais de paiement sur 36 mois ou à défaut 24 mois avec reprise du loyer courant, après compensation avec les sommes dues par le bailleur ;
A titre reconventionnel :
Ordonner une mesure d’expertise judiciaire ;Nommer tel expert qu’il lui plaira aux fins de :Recenser l’ensemble des désordres et non-conformités tenant à la présence de moisissures, la défaillance du système d’aération qui semble inadapté ou insuffisant dans l’ensemble du logement ;Rechercher l’origine de la fuite à l’origine du dégât d’eaux dans le logement, y compris si ces fuites trouvent leur origine dans un autre logement ;Constater la présence de rats, moisissures, humidité ;Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;Procéder ou confier la réalisation d’un diagnostic technique ;Déterminer l’ensemble des travaux de mise en conformité du logement loué par Mme [J] [M] et sa famille ;Entendre tous sachants ;Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;Prendre acte de l’étendue des dommages subis par la locataire ;Fixer la durée de la mission à six mois ;Dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du Code de procédure civile, en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts établis près ce tribunal ;Dire qu’en cas de difficulté, l’expert s’en référera au Président qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui ;Dire qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert désigné, il sera procédé à son remplacement par ordonnance de Mme ou M. le président du Tribunal de proximité de Poissy, rendue sur simple requête ;Dire que l’expert devra déposer son pré-rapport dans un délai de quatre mois à compter de la décision à intervenir, et qu’il devra le notifier aux parties préalablement au dépôt de son rapport définitif ;Fixer la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, à la charge du bailleur dans le délai qui sera imparti par la décision à intervenir ;Dire et juger qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [J] [M] les frais irrépétibles qu’il aurait été contraint d’exposer en justice aux fins de défendre ses intérêts en l’absence de l’aide juridictionnelle ;Ordonner un sursis à statuer sur toute autre demande, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ;En tout état de cause, condamner l’ASSOCIATION FREHA au paiement de la somme de 2500€ au titre de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991.
Mme [J] [M] conteste, d’une part, l’arriéré locatif, considérant que le bailleur n’a ni tenu compte de certains versements qu’elle a réalisé, ni de l’ensemble des versements de la CAF au titre de l’APL. En outre elle estime que le montant des provisions sur charges n’est pas justifié au regard de l’état général de l’appartement. Elle soutient ainsi que l’ASSOCIATION FREHA ne justifie pas du caractère certain et exigible de sa créance, de sorte que sa demande en paiement doit être rejetée ou à défaut cantonnée à la somme de 1009€. D’autre part, en application des articles 6, 10-1 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, elle justifie sa demande de réduction du loyer et d’indemnisation par l’insalubrité du logement résultant du manque de diligence du bailleur à faire des travaux, laquelle a été constatée par plusieurs rapports. Elle expose ainsi que l’appartement est sinistré par des fuites d’eau dont la recherche et la réparation relèvent de la responsabilité du bailleur ainsi que l’a précisé le rapport définitif de la MACIF ILE DE FRANCE. Elle ajoute que l’état des fenêtres est problématique, et que le rapport de visite de la Communauté Urbaine [Localité 4] [Localité 5] Seine & Oise fait état d’un logement « particulièrement dégradé », avec plusieurs défaillances imputables selon elle au bailleur. L’insuffisance du système d’aération, l’absence de chauffage pendant plusieurs années, l’humidité persistante, les dégâts des eaux rendent le logement impropre à l’usage auquel il est destiné, l’exposant elle et ses enfants à des difficultés respiratoires, de l’asthme chronique et du désagrément.

A titre reconventionnel, sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, elle confirme sa demande de désignation d’un expert afin qu’il effectue une appréciation sur les prétendus travaux effectués dans le logement et ceux restant à réaliser eu égard à l’ensemble des anomalies qu’elle constate (présence de moisissures, détérioration des murs, remontée d’eaux, volets en métal défectueux, invasion de rongeurs).

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 5 juillet 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015.

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 4 mars 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

L'action est donc recevable.

Sur la demande d’expertise avant dire-droit 

Conformément à l’article 143 du Code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible.

Les mesures d’instructions peuvent, aux termes de l’article 144 du même code, être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer.

Nonobstant, l’article 146 du même code précise qu’une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

Il résulte de ces dispositions que la faculté d'ordonner ou de refuser une mesure d'instruction relève du pouvoir discrétionnaire des juges du fond. 

De même, les juges du fond apprécient souverainement la carence du demandeur dans l'administration de la preuve qui leur incombe.

En l’espèce, si l’ASSOCIATION FREHA produit diverses factures démontrant qu’elle est intervenue à plusieurs reprises dans le logement de Mme [J] [M] en réponse aux réclamations faites par cette dernière (notamment, remplacement de la chaudière en octobre 2022, désinsectisation début 2023, réparation d’un volet cassé, vérification du problème d’évacuation de la salle-de-bain, reprise des peintures et des plinthes en décembre 2023, dégorgement des tuyaux d’évacuation de la cuisine en mars et avril 2024, dépannage de la chaudière en février 2025, travaux de chauffage en janvier 2026), toutefois force est de constater que des désordres locatifs importants sont présents depuis plusieurs années et persistent au jour de l’audience, ce que le bailleur ne conteste d’ailleurs pas.

Mme [J] [M] produit à ce titre des photographies, des échanges de courriels entre les services du CCAS et ceux du bailleur, des éléments médicaux relatifs à l’état de santé de ses enfants, une pétition de plusieurs locataires adressée au directeur de l’ASSOCIATION FREHA relative à une humidité excessive dans les logements constatée par l’ensemble des signataires, ainsi que des rapports de visite.

Parmi ces derniers figurent celui de la police municipale d’[Localité 6] en date du 20 octobre 2023, qui relève des cloques et des écaillements de peintures sur les plafonds de la salle de bain et de la cuisine, des traces de moisissures sur le plafond au-dessus et autour de la douche ainsi que sur le sol de l’ensemble du logement, lequel se décolle, une fuite d’eau sous la chaudière, outre des murs et plinthes gorgés d’eau.

Un rapport d’expertise du cabinet Ferrand & Associés suite à une visite du 7 mai 2025 constate des infiltrations d’eau persistantes par le plancher haut de la salle de bain et préconise au bailleur une recherche de fuite à l’étage supérieur par rapport à celui où réside Mme [J] [M].

En outre, le rapport définitif de la MACIF ILE DE FRANCE, assureur de la locataire, expose que la remise en état du logement est subordonnée à la recherche de la fuite et sa réparation, précisant que l’assurée subit également un phénomène condensatoire dans toutes les pièces.

Enfin, un rapport de visite de la Communauté Urbaine [Localité 4] [Localité 5] Seine & Oise du 25 février 2026, soit très récent, confirme que l’appartement est dans un état dégradé, avec des signes visibles d’humidité dans toutes les pièces, en particulier la salle de bain et les deux chambres, outre des traces de moisissures dans l’ensemble du logement. Le rapport ajoute que la chargée de visite a pu constater que le logement était bien entretenu par la locataire (propre et air intérieur sain). Les fenêtres sont décrites comme anciennes et laissant passer l’air.

Si, comme indiqué ci-dessus, la bailleresse démontre avoir réalisé certains travaux, une contestation persiste quant à leur effectivité et à la persistance des désordres, notamment au regard des critères de décence et de salubrité du logement.

Par ailleurs, en raison des griefs contradictoires exposés par les parties, il existe une incertitude quant à la nature précise, à l’actualité, à l’origine et à l’imputabilité des désordres affectant le bien loué, et ce d’autant plus que contrairement à ce qu’indique l’ASSOCIATION FREHA, l’état des lieux d’entrée du 10 octobre 2022 laissait déjà apparaitre certaines anomalies ou à tout le moins un logement pas entièrement en bon état (plinthes et murs en état d’usage dans certaines pièces avec des traces de salissure et des fissures, fenêtres en état d’usage, ventilation sale dans la salle de bain, voire HS dans la cuisine, moisissures dans la salle de bain…).

Ce différend manifeste traduit un antagonisme persistant sur l’état réel du logement.

Eu égard à l’ensemble des documents produits et à la nature des débats, il y a lieu d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire, dont la mission sera définie au dispositif, afin de permettre une analyse objective et complète de la situation litigieuse et des préjudices subis par les parties.

La mesure sollicitée repose sur un motif légitime, elle est cohérente avec l’intérêt de chacune des parties pour assurer une défense loyale de leurs droits respectifs, et ce sans préjuger du fond du litige.
Les frais afférents à cette expertise, laquelle est ordonnée à la demande de Mme [J] [M], seront avancés par l’Etat, eu égard à son bénéfice de l’aide juridictionnelle.

Dans l’attente des résultats de l’expertise, il convient de réserver toutes les demandes formulées par les parties, dont le traitement dépendra nécessairement des conclusions du rapport d’expertise.

Sur les demandes accessoires

Sur l'exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile
En l’espèce, les dépens seront réservés de même que les demandes des parties au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS