TJ 78646, 12 juin 2026, RG 25/00653

MINUTE N°
N° RG 25/00653 - N° Portalis DB22-W-B7J-TEJJ

Syndicat des propriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la société A2BCD

C/

Monsieur [U] [R]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 Juin 2026

DEMANDEUR :

Syndicat des propriétaires de la [Adresse 1],
pris en la personne de son syndic en exercice, la société A2BCD, socété anonyme immatriculée au R.C.S. de Versailles sous le numéro B 304 497 183, ayant son siège social au [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS

d'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [R], demeurant [Adresse 5] [Localité 2], non-comparant, ni représenté

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Présidente : Sophie VERNERET-LAMOUR
en présence de Mathilde AUTIER, magistrate à titre temporaire stagiaire, et de [C] [Y], attachée de justice
Greffière : Hoang Oanh LE-THANH

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DE LA MISE À DISPOSITION :

Présidente : Sophie VERNERET-LAMOUR
Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Dominique TOURNIER

1 copie certifiée conforme à Monsieur [U] [R]
EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], [Adresse 7] (ci-après “le syndicat des copropriétaires”), prise en la personne de son syndic, le cabinet A2BCD, a fait assigner Monsieur [U] [R], devant le tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE afin d'obtenir sa condamnation à lui payer, les sommes suivantes :

-6.653,98 euros en principal, appel de charges du 2ème trimestre 2025 inclus, majorée des intérêts légaux sur la somme de 3.576,12 euros à compter du 28 mai 2024, puis sur celle de 4.323,32 euros à compter du 29 octobre 2024, puis sur celle de 5.558,39 euros à compter du 23 janvier 2025, puis à compter de la présente assignation pour le suprlus
- ordonner la capitalisation annuelle des intérêts,
-1.900 euros à titre de dommages et intérêts,
-1.800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- les entiers dépens,

L’affaire a été fixée à l’audience du 14 avril 2026.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil et a maintenu oralement les prétentions formulées dans son assignation.

Bien que régulièrement cité à l’étude du commissaire de [Etablissement 1], Monsieur [U] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 12 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement :

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ainsi qu'à celles relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

- la matrice cadastrale selon laquelle Monsieur [U] [R] est propriétaire des lots n°56 et 19, au sein de la résidence,
- le décompte de la dette de charges arrêté au 15 mai 2025,
- les appels de charges de l’année 2023 au 2ème trimestre 2025 inclus,
- la relance du 22 avril 2023 et mise en demeure et AR du 28 mai 2024 et mise au contentieux du 17 juin 2024,
- courriel du 26 juin 2024 et protocole d’accord,
- les procès-verbaux d’assemblées générales de 2022, 2023, et 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes afférents à la période précédente et voté le budget prévisionnel relatif à la période à venir et les attestations de non recours,
- les attestations de non recours,
- le contrat de syndic.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir fait délivrer le 29 octobre 2024, une mise en demeure de payer les charges dues, puis une sommation de payer le 23 janvier 2025 pour un montant de de 5.397,14 euros de charges.

Le décompte produit par le demandeur laisse apparaître que le solde débiteur s’élève à la somme de 5.353,73 euros au titre des charges de copropriété et des appels de travaux.

En l’absence de contestation et de recours formé à l’encontre des décisions d’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires justifie être créancier de Monsieur [U] [R] de 5.353,73 euros au titre des charges de copropriété dues du 1er janvier 2023 au 1er avril 2025 (2ème trimestre 2025 inclus).

Monsieur [U] [R] sera par conséquent condamné à payer au syndicat des copropriétaires cette somme de 5.353,73 euros, avec intérêts légaux à compter du 3 juin 2025, date de l’assignation.

S’agissant des frais réclamés, le juge peut les réduire ou supprimer en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Ainsi, si les frais de relance, mise en demeure, sommation sont nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et comme tels, dus en principe par le copropriétaire débiteur, le juge a le pouvoir de supprimer ceux qu’il considère abusifs, comme augmentant artificiellement la dette.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, verse aux débats les lettres de relance et de mise en demeure envoyées par le syndic en date du 28 mai 2024, 17 juin 2024 et 29 octobre 2024 pour un montant total de 128 euros.

Doivent également figurer dans ces frais le protocole d’accord passé avec la défenderesse pour un montant de 168 euros.

Le syndicat des copropriétaires impute également au débit du compte du copropriétaire des honoraires de transmission à l’auxiliaire de Justice qui n’ont pas être comptabilisés au titre des frais de l’article 10-1 de la loi de 1966.

Les honoraires de transmission à l’avocat doivent s’analyser en frais irrépétibles.

Enfin, le syndicat ne justifie pas d’une prise d’hypothèque.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [U] [R] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires, au titre des frais de recouvrement la somme de 296 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, “les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.”

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d'un préjudice distinct du retard indemnisé par l'octroi des intérêts au taux légal. En effet, la seule privation légitime de rentrées de fonds pendant plusieurs mois subie par le syndicat ne suffit pas à justifier une condamnation à des dommages et intérêts.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les autres demandes :

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [U] [R], qui succombe, sera condamné aux dépens, qui comprendront les frais de sommation de payer du 23 janvier 2025.

Il est de plus équitable de condamner ce dernier à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS