TJ 78646, 12 juin 2026, RG 25/00844

MINUTE N°

N° RG 25/00844 - N° Portalis DB22-W-B7J-TIWL
Syndicat des copropriétaires dénommé “[Adresse 1]”

C/

Monsieur [O] [C] [K]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 JUIN 2026

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires dénommé “[Adresse 1]”, sise à [Adresse 4], [Adresse 5] et [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de son syndic la société OPTIMO GESTION, société à responsabilité limitée, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 434 492 187, dont le siège social est sis [Adresse 7], représentée par son représentant légal en exercice domicilié audit siège, représenté par Maître Franck FISCHER, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Isabelle MONTAGNE, avocat au barreau de PARIS
d'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [C] [K], demeurant [Adresse 8]
non-comparant, ni représenté
d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie VERNERET-LAMOUR
Greffier : Hoang Oanh LE-THANH

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Franck FISCHER

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [O] [C] [K]
EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires dénommé “[Adresse 1]”, sis [Adresse 9] - [Adresse 10] et [Adresse 11] (ci-après “le syndicat des copropriétaires”), représenté par son syndic la société OPTIMMO GESTION SARL a fait assigner Monsieur [O] [C] [K], devant le tribunal de proximité de SAINT-GERMAIN-EN-LAYE afin d'obtenir sa condamnation solidaire à lui payer, les sommes suivantes :

-5.716,84 euros au titre de l’arriéré de charges et travaux de copropriété et des frais nécessaires pour la période du 4ème trimestre 2022 au 16 mai 2025 (2ème trimestre 2025 inclus) ;
-Dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
- ordonner la capitalisation annuelle des intérêts ;
-1.300 euros à titre de dommages et intérêts ;
-1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- les entiers dépens ;
- ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été fixée à l’audience du 14 avril 2026.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil et a maintenu oralement les prétentions formulées dans son assignation.

Bien que régulièrement cité à l’étude du commissaire de [Etablissement 1],Monsieur [O] [C] [K] n’ pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 12 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ainsi qu'à celles relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :
- la matrice cadastrale selon laquelle Monsieur [O] [C] [K] est propriétaire des lots n°124 et 339 au sein de la résidence ;
le décompte récapitulatif du 4ème trimestre 2022 au 2ème trimestre 2025 ;
- les appels de charges du 4ème trimestres 2022 au 2ème trimestre 2025 ;
- la mise en demeure par avocat, et mises en demeure du syndic ;
- les procès-verbaux d’assemblée générale de 2023 à 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes afférents à la période précédente et voté le budget prévisionnel relatif à la période à venir et les attestations de non recours ;
- le règlement de copropriété ;
- les factures des frais de procédure ;

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir mis en demeure Monsieur [O] [C] [K] de payer la somme de 4.139,83 euros, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 14 février 2025.

Le décompte produit par le demandeur laisse apparaître que le solde débiteur s’élève à la somme de 4.766,88 euros au titre des charges de copropriété et des appels de travaux.

En l’absence de contestation et de recours formé à l’encontre des décisions d’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires justifie être créancier de Monsieur [O] [C] [K] pour la somme de 4.766,88 euros au titre des charges dues du 4ème trimestre 2022 au 2ème trimestre 2025 inclus.

Monsieur [O] [C] [K] sera par conséquent condamné à payer au syndicat des copropriétaires cette somme de 4.766,88 euros avec intérêts au taux légal à compter du
25 juillet 2025, date de l’assignation.

S’agissant des frais réclamés, le juge peut les réduire ou supprimer en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Ainsi, si les frais de relance, mise en demeure, sommation sont nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et comme tels, dus en principe par le copropriétaire débiteur, le juge a le pouvoir de supprimer ceux qu’il considère abusifs, comme augmentant artificiellement la dette.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, verse aux débats les lettres de relance et de mise en demeure envoyées par le syndic. Pour autant, il convient de relever que plusieurs relances ont été faites dans un délai très court après l’envoi d’une relance précédente.

Il convient dès lors de ne pas prendre en compte les relances en date du 6 mars 2024 et
19 novembre 2024.

Le syndicat fournit également la mise en demeure par avocat en date du 14 février 2025 pour un montant de 120 euros.

Le syndicat des copropriétaires impute encore au débit du compte du copropriétaire des frais d’avocatd’un montant de 255 euros et de 247,46 euros qui doivent s’analyser en frais irrépétibles.

Les défendeurs seront donc condamnés à payer au titre des frais de recouvrement la somme de 351,80 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, “les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.”

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d'un préjudice distinct du retard indemnisé par l'octroi des intérêts au taux légal. En effet, la seule privation légitime de rentrées de fonds pendant plusieurs mois subie par le syndicat ne suffit pas à justifier une condamnation à des dommages et intérêts.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.
Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [O] [C] [K] qui succombe sera condamné aux dépens.

Il est de plus équitable de ce dernier à payer au syndicat des copropriétaires la somme de
300 euros au titre des frais irrépétibles.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS