TJ 42187, 16 juin 2026, RG 24/00448

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROANNE

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ AUDIENCE DU 16 JUIN 2026

PROCÉDURE
N° : N° RG 24/00448 - N° Portalis DBYP-W-B7I-CLGQ

JUGEMENT

N° 26/00058

DU 16 JUIN 2026

Expédition le :
- Me BELLONI (ccc)
- Me SENGEL (ccc + 1 grosse)

DEMANDERESSE :

Madame [A] [R] [M] [B]
née le 13 Octobre 1979 à [Localité 1]
de nationalité FRANCAISE
Profession : Infirmière, demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]
représentée par Maître Marie-harmony BELLONI de la SELARL BELLONI, avocats au barreau de ROANNE

D’UNE PART

DÉFENDERESSE :

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE « [Adresse 2] » Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE « [Adresse 1] » est représenté par son syndic en exercice, la SARL INNOVATION IMMO dont le siège est sis [Adresse 3] à [Localité 3]
[Adresse 1] - [Localité 2]

représentée par Maître Sylvain SENGEL de la SELAR AD JUSTITIAM, avocats au barreau de ROANNE substitué par Maître MATHEVET Adrien, avocat au barreau de ROANNE

D’AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ:

Jocelyne POYARD, statuant à juge unique

ORDONNANCE DE CLÔTURE du 09 mars 2026.

DÉBATS : à l’audience publique du 21 AVRIL 2026, en présence de Isabelle BERTHIER, Greffier, greffier, les parties ayant été avisées à l’issue des débats que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile

JUGEMENT : prononcé publiquement le 16 JUIN 2026, par sa mise à disposition au greffe, et signé par Jocelyne POYARD, et Isabelle BERTHIER, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 2] était composé de Mme [Z] [N] détenant 7 064 dix millièmes des parties communes, et de Mme [A] [Y] épouse [B] détenant 2 936 dix millièmes desdites parties communes.

Mme [Z] [N] a cédé :

le 23 juin 2023 le lot n°50 de la copropriété représentant 50 dix millièmes des parties communes à Mme [E] [Q], sa fille, le 8 novembre 2023 le lot n°51 de la copropriété représentant 50 dix millièmes et des parties communes à Mme [O] [Q], son autre fille.

Mme [A] [Y] épouse [B] a fait citer le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 2] devant le tribunal judiciaire de Roanne, par assignation signifiée le 5 juin 2024 aux fins de condamnation pour fraude à la loi dans le cadre de la tenue d’une assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble réunie le 8 avril 2024.

Au terme de ses dernières conclusions transmises par le RPVA le 7 janvier 2026, Mme [A] [Y] épouse [B] formule les demandes suivantes :

JUGER recevable et bien fondée l’action intentée par Madame [A] [B] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] représenté par son syndic en exercice,

En conséquence :

A titre principal :

JUGER que les votes de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] du 8 avril 2024, réalisés par une fraude à la loi et à un détournement des dispositions de l’article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 sont incontestablement nuls,

PRONONCER, à défaut, l’annulation de toutes les résolutions de l’assemblée générale du 8 avril 2024 auxquelles Madame [B] a voté contre, telles que mentionnées dans le procès-verbal, comme ayant été adoptées au terme d’un scrutin irrégulier en raison de la fraude à la loi commise par Madame [N] et de la violation de l’article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir :
✓ Résolution n° 4 – Approbation des comptes arrêtés au 30 septembre 2023,
✓ Résolution n° 6 – Renouvellement du conseil syndical et désignation de sa présidente,
✓ Résolution n° 7 – Adoption du budget prévisionnel 2023/2024,
✓ Résolution n° 8 – Ouverture d’un fonds de réserve pour travaux,
✓ Résolution n° 9 – Répartition de l’eau dans les appels de fonds en fonction de la consommation réelle 2023,
✓ Résolution n° 12 – Entretien des parties communes intérieures (contrat JNNA SERVICES),
✓ Résolution n° 13 – Entretien des parties communes extérieures (contrat JNNA SERVICES),
✓ Résolution n° 14 – Entretien du local poubelles et sortie des poubelles (contrat JNNA SERVICES),
✓ Résolution n° 15 – Réparation de la serrure de la porte d’entrée de l’immeuble,
✓ Résolution n° 16 – Réparation du chêneau au-dessus de la porte d’accès au logement RDC côté grand portail,
✓ Résolution n° 20 – Réparation du mur du local poubelles côté rue (pour laquelle il est indiqué à tort sur le procès-verbal qu’elle aurait été adoptée à l’unanimité, alors que Madame [B] avait voté contre),
✓ Résolution n° 21 – Reconduction de l’autorisation d’obtention d’un permis de construire pour les lots 101, 102, 201, 202, 203 et 303,

A titre subsidiaire :

JUGER que les résolutions ci-après de l’assemblée générale du 8 avril 2024 ont été adoptées au moyen d’un abus de majorité commis par le bloc familial [N]-[Q], en ce qu’elles sont contraires à l’intérêt collectif du syndicat des copropriétaires et visent à favoriser les seuls intérêts de Madame [N] au détriment de Madame [B],

PRONONCER, en conséquence, l’annulation desdites résolutions, à savoir :
✓ Résolution n° 4 – Approbation des comptes arrêtés au 30 septembre 2023,
✓ Résolution n° 6 – Renouvellement du conseil syndical et désignation de sa présidente,
✓ Résolution n° 7 – Adoption du budget prévisionnel 2023/2024,
✓ Résolution n° 8 – Ouverture d’un fonds de réserve pour travaux,
✓ Résolution n° 9 – Répartition de l’eau dans les appels de fonds en fonction de la consommation réelle 2023,
✓ Résolution n° 12 – Entretien des parties communes intérieures (contrat JNNA SERVICES),
✓ Résolution n° 13 – Entretien des parties communes extérieures (contrat JNNA
SERVICES),
✓ Résolution n° 14 – Entretien du local poubelles et sortie des poubelles (contrat JNNA SERVICES),
✓ Résolution n° 15 – Réparation de la serrure de la porte d’entrée de l’immeuble,
✓ Résolution n° 16 – Réparation du chêneau au-dessus de la porte d’accès au logement RDC côté grand portail,
✓ Résolution n° 20 – Réparation du mur du local poubelles côté rue (pour laquelle il est indiqué à tort sur le procès-verbal qu’elle aurait été adoptée à l’unanimité, alors que Madame [B] avait voté contre),
✓ Résolution n° 21 – Reconduction de l’autorisation d’obtention d’un permis de construire pour les lots 101, 102, 201, 202, 203 et 303,

En tout état de cause :

REJETER l’intégralité des demandes, fins et conclusions formulées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] représenté par son syndic en exercice,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] représenté par son syndic en exercice à verser à Madame [B] la somme de 3 000,00 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par le RPVA le 7 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 2] formule les demandes suivantes :

Débouter Madame [A] [Y] épouse [B] de l’intégralité de ses demandes ;
Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Condamner Madame [A] [Y] épouse [B], à payer au SYNDICAT DES
COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE [Adresse 1], représenté par son syndic en
exercice, la société INNOVATION IMMO, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700
du code de procédure civile ;

Condamner Madame [A] [Y] épouse [B] aux entiers dépens de
l’instance.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, et conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières conclusions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 mars 2026 et l’affaire a été fixée à l’audience du 21 avril 2026.

Saisi par conclusions du syndicat des copropriétaires défendeur et par conclusions du 30 mars 2026 aux fins de révocation de l’ordonnance de clôture, le juge de la mise en état a, par ordonnance notifiée le 20 avril 2026, rejeté la demande de révocation de l’ordonnance de clôture, rappelé que l’affaire restait fixée à ‘audience civile du 21 avril 2026 à 9 heures et dit que les dépens de l’incident suivraient le sort des dépens sur le fond.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 2] a alors notifié le 20 avril 2026 les mêmes conclusions que celles dont il avait saisi le juge de la mise en état le 30 mars 2026, pour formuler exactement les mêmes demandes et exposer exactement les mêmes moyens, mais devant le tribunal.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il doit être rappelé que les « demandes » tendant à voir « juger », « dire et juger », « donner acte » ou encore « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le tribunal lorsque celles-ci développent en réalité des moyens, lesquels ne sont examinés qu’à la condition d’être invoqués dans la discussion et au soutien d’une prétention, comme le rappelle l’article 768 du code de procédure civile.

Sur la nouvelle demande de révocation de la clôture

Le juge de la mise en état a statué sur cette demande, en répondant aux prétentions et moyens des conclusions du syndicat des copropriétaires défendeur, développés dans ses conclusions du 30 mars 2026.

Les conclusions du 20 avril 2026 qui saisissent le tribunal de demandes strictement identiques et exposent des moyens strictement identiques à l’appui ne sont pas de nature à revenir sur la chose jugée, en l’absence de circonstance nouvelle intervenue entre l’ordonnance du juge de la mise en état du 20 avril 2026 et les conclusions immédiatement notifiées le même jour par le syndicat des copropriétaires défendeur, tendant aux mêmes fins et avec les mêmes moyens.

Il n’y a donc pas lieu de révoquer l’ordonnance de clôture du 9 mars 2026 ni de renvoyer l’affaire à la mise en état pour de nouvelles conclusions des parties.

Sur les demandes principales

Mme [A] [Y] épouse [B] agit en nullité de l’assemblée générale du 8 avril 2024 dans son ensemble, ou à défaut en nullité de certaines délibérations de l’assemblée générale du 8 avril 2024 du syndicat des copropriétaires défendeur, en premier lieu pour fraude et en second lieu pour abus de majorité.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Mme [Z] [N] était ultra majoritaire dans la copropriété constituée de seulement deux copropriétaires, puisqu’elle détenait à elle-seule 7 064 dix millièmes des parties communes, tandis que Mme [A] [Y] épouse [B] en détenait 2 936 dix millièmes.

Peu de temps avant la tenue de l’assemblée générale des copropriétaires litigieuse du 8 avril 2024, Mme [Z] [N] a vendu le 23 juin 2023 le lot n°50 de la copropriété représentant 50 dix millièmes des parties communes à Mme [E] [Q], sa fille, et le 8 novembre 2023 le lot n°51 de la copropriété représentant 50 dix millièmes et des parties communes à Mme [O] [Q], son autre fille, ce qui n’est pas non plus contesté.

Ces deux ventes portent sur des lots de très faible importance dans la copropriété puisqu’il s’agit de deux garages auxquels sont rattachés une très faible proportion des parties communes soit respectivement 50 dix millièmes pour l’un et 51 dix millièmes pour l’autre.

Le procès-verbal de l’assemblée Générale du 8 avril 2024 versé aux débats mentionne la présence de :

Mme [B] représentant 2 396 / 10 000èmes Mme [N] représentant 6 963 / 10 000èmes Mme [Q] [E] représentant 50 / 10 000èmes Mme [Q] [O] représentant 51 / 10 000èmes.
Le procès-verbal de l’assemblée Générale du 10 janvier 2025 versé aux débats mentionne en revanche et désormais seulement la présence de :

Mme [B] représentant 2 396 / 10 000èmes Mme [N] représentant 7 064 / 10 000èmes.
Le tribunal constate donc que la situation de la copropriété est rétablie dans sa composition antérieure à la vente des deux garages de Mme [Z] [N] à chacune de ses deux filles et donc dans sa composition originelle antérieure à l’assemblée Générale du 8 avril 2024.

Sur la fraude

Dans les copropriétés à deux copropriétaires, le mécanisme de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 est écarté au profit de la reconnaissance du pouvoir majoritaire du copropriétaire détenant le plus grand nombre de voix.

Toutes les décisions relevant de la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, de même que la désignation du syndic, peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix, et les décisions nécessitant la majorité des voix de tous les copropriétaires sont prises par celui détenant au moins deux tiers des voix, comme le prévoit l’article 41-16-1° de la loi.

Tel était le cas de Mme [Z] [N], qui détenait 7 064 / 10 000èmes des parties communes de la copropriété constituée de deux copropriétaires, avant la tenue de l’assemblée générale du 8 avril 2024.

La vente par Mme [Z] [N] d’un premier garage auquel 50 / 10 000èmes sont rattachés, puis la vente d’un second garage auquel 50 / 10 000èmes sont rattachés, a permis de mettre fin à la micro-copropriété à deux qui est devenue une petite copropriété fonctionnant sur le mode principal de la consultation des copropriétaires, avec ou sans réunion, et dont les décisions sont prises dans le respect des majorités prévues aux articles 24 à 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Ces deux ventes ne sont donc pas constitutives d’une fraude à la loi, en l’espèce une manœuvre destinée à éluder le mécanisme de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 comme le soutient Mme [A] [Y] épouse [B], puisqu’au contraire, elles ont eu pour effet d’en permettre l’application.

Le tribunal écarte par conséquent le moyen tiré de la fraude.

Sur l’abus de majorité

Lorsqu’il est saisi d’une demande d’annulation d’une résolution votée en assemblée générale, le juge ne peut statuer en opportunité et, selon les moyens qui lui sont soumis, il doit vérifier la régularité du vote et la conformité du résultat exprimé, la conformité de la disposition querellée au règlement de la copropriété et l’absence d’abus de majorité.

Une décision, bien qu’adoptée dans les formes régulières et dans la limite des pouvoirs de l’assemblée générale, est susceptible d’être annulée lorsqu’elle lèse un ou plusieurs copropriétaires sans répondre à l’intérêt commun. Dans ce cas, il incombe aux copropriétaires minoritaires de rapporter la preuve de l’abus caractérisé par une intention de nuire, et d’un préjudice injustement infligé, ce qui suppose que la résolution soit sans intérêt réel pour la collectivité et rompe l’équilibre entre les copropriétaires au détriment du demandeur.

En l’espèce, par le moyen subsidiaire de l’abus de majorité, Mme [A] [Y] épouse [B] critique les mêmes résolutions votées en assemblée générale des copropriétaires le 8 avril 2024 que celles qu’elle estimait, à tort, avoir été prises en fraude de la loi.

Elle invoque une approbation de comptes contestés au regard de travaux réalisés en méconnaissance d’un permis de construire rendant impossible un échange de lots envisagés lors de son acquisition du 1er avril 2022, un cumul des pouvoirs du conseil syndical et de sa présidence par Mme [N] qui le détournerait de sa fonction, l’adoption d’un budget prévisionnel et d’un fonds de travaux qu’elle conteste au regard d’irrégularités qu’elle estime avoir été commises par Mme [N], l’instauration d’une répartition de l’eau en fonction des consommations réelles qui selon elle aboutit à une charge disproportionnée pour elle du fait des différences d’occupation réelle des lieux, la conclusion de contrats d’entretien des parties communes intérieures, extérieures et du locale poubelle qu’elle estime avoir été négociés sans mise en concurrence ce qui la contraint à en assumer la charge, des travaux ponctuels portant sur la réparation de la porte d’entrée de l’immeuble et sur la réparation du chenaux au-dessus du logement au rez-de-chaussée qu’elle estime avoir été décidés sans transparence ni prise en compte de ses observations, l’adoption de travaux de réparation du mur de côté rue sans examen des responsabilités à l’origine des dégradations, et enfin la reconduction d’une autorisation d’obtention d’un permis de construire qui résulterait du non-respect des engagements pris envers elle par Mme [N] concernant un lot qui devait lui revenir dans le cadre d’un échange de lots envisagé lors de son acquisition du 1er avril 2022.

Au-delà de ces seules allégations, Mme [A] [Y] épouse [B] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un abus de majorité qui serait guidé par l’intention de lui nuire lors de l’adoption des résolutions dont elle demande l’annulation, une telle intention ne pouvant se résumer au seul fait qu’elle n’était pas d’accord avec les projets de résolution.

Elle ne démontre pas non plus l’existence d’une rupture de l’équilibre entre les copropriétaires et à son détriment, les griefs formulés relevant principalement de la mésentente entre elle et Mme [N] et portant principalement sur le non-respect d’engagements que cette dernière aurait pris ou annoncés au moment de son acquisition du mois d’avril 2022, ce que la nullité des délibérations querellées ne peut avoir pour vocation ni pour effet de rétablir.

Le moyen tire de l’abus de majorité sera écarté.

En consequence, Mme [A] [Y] épouse [B] sera déboutée de toutes ses demandes.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au principal, Mme [A] [Y] épouse [B] sera condamnée aux dépens.

Compte-tenu de la situation des parties et de l’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procedure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, en l’espèce compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS