TJ 65440, 16 juin 2026, RG 25/01206

TRIBUNAL JUDICIAIRE
Service civil
Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 16 Juin 2026

N° de minute :

Affaire :
N° RG 25/01206 - N° Portalis DB2B-W-B7J-ETAT

Prononcé le 16 Juin 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 24 mars 2026 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame TOURON Sandrine, greffier présent lors des débats et Madame Amel EL AMACHE, cadre greffier présent lors de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 02 Juin 2026, prorogé au 16 juin 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

[R] [C] [A] [L], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Christine CLAUDE-MAYSONNADE, avocat au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[D] [K], demeurant [Adresse 2] - [Localité 1]
représenté par Maître Julien SOULIE de la SELARL SOULIE MAUVEZIN, avocats au barreau de TARBES

[O] [K], demeurant [Adresse 2] - [Localité 1]
représentée par Maître Julien SOULIE de la SELARL SOULIE MAUVEZIN, avocats au barreau de TARBES

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 09 janvier 2021, ayant pris effet le 1er février suivant, Monsieur [D] [K] et Madame [O] [K] ont donné à bail à Madame [W] [C] [A] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant le payement d'un loyer mensuel d'un montant de 550 €, sans provisions sur charges.

En mars 2022, le loyer a été diminué à 530 €.
En janvier 2024, le loyer a été augmenté à 540 €.

Par courrier en date du 21 décembre 2024, les bailleurs ont sollicité une indexation du loyer à hauteur de 2,47%, soit un montant mensuel de 553,33 €.
Par courrier en date du 26 décembre 2024, Madame [W] [C] [A] s'est opposée à la demande faute d'avoir reçu communication du diagnostic performance énergétique du logement justifiant le classement de ce dernier dans une catégorie (A à E) permettant l'indexation du loyer.

Un diagnostic performance énergétique a été réalisé le 30 janvier 2025 par la société PYRENEES DIAGNOSTICS indiquant une performance énergétique et climatique du logement avec un classement E et une surface habitable de 48,93 m².

Par courrier recommandé en date du 13 février 2025, distribué le 20 février suivant, Madame [W] [C] [A] a demandé la diminution du loyer pour erreur de surface suivant les mentions du diagnostic technique et la fixation du loyer à la somme de 386,77 €.
Par courrier recommandé en date du 25 mars 2025, les bailleurs ont proposé une diminution du loyer à compter du 1er février 2025 et une fixation d'un nouveau loyer à hauteur de 387,32 € en tenant compte d'une « réindexation de 2,47% à la date de renouvellement du bail ».

Par acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2025, Madame [W] [C] [A] a assigné Monsieur [D] [K] et Madame [O] [K] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TARBES aux fins de voir :
- condamner les bailleurs à l'indemniser de leur faute et du préjudice lié,
- réduire le loyer mensuel de 165 € rétroactivement à compter du mois de janvier 2021 et jusqu'en décembre 2024,
- condamner les bailleurs à lui verser la somme de 7 920 € à titre de dommages et intérêts,
- condamner les bailleurs à l'indemniser de l'achat des poêles à gaz nécessaires à hauteur de 869,10 €,
- constater que la surface du bien donné à bail est erronée,
- réduire le montant du loyer en conséquence à la somme de 377,40 € à compter du 26 décembre 2024,
- condamner le bailleur à lui rembourser la somme de 794,89 €,
- condamner le bailleur à délivrer à sa locataire l'intégralité des diagnostics obligatoires et réserver les demandes qui pourraient en découler, sous astreinte de 50 €/jour de retard,
- dire que, dans l'hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l'exécution forcée devra être réalisée par un commissaire de justice, le montant des sommes retenues par ce dernier en application de l'article 10 du Décret du 8 mars 2001 portant modification du Décret du 12 décembre 1996 n°96/1080 (tarif huissier) devra être supporté par le débiteur,
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner le bailleur à lui payer une somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner le bailleur aux entiers dépens.

Le dossier a été appelé pour la première fois à l'audience du 24 juin 2025 et a fait l'objet d'une radiation administrative pour manquement aux dispositions de l'article 850 du Code de procédure civile relatives à la procédure électronique.

Par courrier reçu au greffe le 25 juin 2025, Madame [W] [C] [A] [L] a, par l'intermédiaire de son conseil, sollicité la réinscription du dossier en justifiant des modalités d'inscription de l'affaire via le RPVA le 24 avril 2025. Le dossier a été rappelé à l'audience du 25 novembre 2025 et a fait l'objet d'un renvoi à la demande de Madame [W] [C] [A].

A l'audience du 24 mars 2026, Madame [W] [C] [A] [L] – représentée par Maître Christine CLAUDE MAYSONNADE – sollicite du Juge des contentieux de la protection, par conclusions responsives n°4 auxquelles elle se rapporte oralement, qu'il :
- juge recevable la demande de diminution de loyer formée par Madame [A] sur le fondement de l’article 3-1 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989,
- déboute les époux [K] de leur exception d'irrecevabilité, de leur argumentation tirée d'un prétendu accord amiable et de l'ensemble de leurs demandes contraires aux prétentions de Madame [A],
- juge que la surface habitable réelle du logement est de 48,93 m² et non de 70 m² comme mentionné au bail du 09 janvier 2021,
- juge que Madame [A] est fondée, en application de l’article 3-1 de la loi du 06 juillet 1989, à obtenir une diminution de loyer proportionnelle à cet écart,
- fixe, en conséquence, le loyer mensuel à la somme de 377,40 € hors charges à compter du 26 décembre 2024,
- condamne les époux [K] à payer à Madame [A] les sommes suivantes :
* 2 039,73 € au titre du trop-perçu de loyers entre le 1er décembre 2024 et le 30 novembre 2025,
* 175,93 € par mois à compter du 1er décembre 2025 jusqu'au jour du jugement,
* 7 920 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,
* 1 500 € à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et manquement à l'obligation de délivrer un logement décent,
* 869,10 € au titre du remboursement des poêles à gaz,
* 324 € au titre du remboursement de la TEOM indûment perçue,
- constate les manquements graves et répétés des bailleurs (erreur de surface, absence de diagnostics complets, nuisibles, infiltrations, chauffage défaillant, comportement vexatoire et harcelant),
- prononce la résiliation judiciaire du bail du 09 janvier 2021 aux torts exclusifs des époux [K],
- juge que cette résiliation produira effet à la date de départ effectif de Madame [A] des lieux loués, telle qu'elle résultera du congé qu'elle délivrera aux bailleurs, le loyer dû jusqu'à cette date étant celui fixé à 377,40 € hors charges,
- ordonne aux époux [K] de faire procéder, dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement, à une dératisation complète, à une désinfection/nettoyage professionnel du logement et à la remise en état de la chambre affectée par les infiltrations d'eau, sous astreinte de 50 € par jour de retard passé ce délai,
- enjoigne aux époux [K] de communiquer à Madame [A] l'intégralité des diagnostics obligatoires afférents au logement, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification du jugement,
- condamne les époux [K] à verser à Madame [A] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître [H], conformément à l’article 699 du Code de procédure civile,
- dise n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit du jugement.

Madame [W] [C] [A] [L] s'oppose à la prétendue irrecevabilité de sa demande de diminution de loyer. Elle soutient que, conformément aux dispositions de l'article 3-1 de la loi du 06 juillet 1989 et à la jurisprudence, elle a demandé au bailleur de diminuer le loyer par écrit le 26 décembre 2024 et assigné le 23 avril 2025 soit en respectant le délai de 4 mois de rigueur, faute d'accord amiable sur la fixation du nouveau loyer puisqu'elle conteste le calcul du bailleur.
Concernant la demande de diminution de loyer, elle fait valoir que le bail mentionne une surface habitable de 70m² alors que le diagnostic technique du 30 janvier 2025 fait état d'une surface réelle de 48,93m². Elle estime que l'écart est supérieur à un vingtième et ouvre droit à une diminution proportionnelle du loyer, conformément aux textes, à compter de la date de la première demande faite soit dès le 26 décembre 2024.
La locataire conteste le calcul du bailleur pour la fixation du nouveau loyer au motif qu'il a pratiqué son calcul sur la base d'un loyer indexé, alors même que le bail ne le prévoyait pas. Elle établit le calcul du nouveau loyer à la somme de 377,40 € selon le calcul suivant : loyer initial sans indexation fixé à 540 € pour 70m² soit 7,71€ / m² x 48,95m².
Elle rappelle que les bailleurs lui ont imposé une indexation abusive depuis décembre 2024 sans aucune clause la prévoyant dans le bail (ladite clause ayant été rayée et non complétée). Elle fait valoir qu'en l'absence de toute clause écrite aucun mécanisme d'indexation n'est applicable suivant les dispositions de la loi du 06 juillet 1989 et elle sollicite le remboursement du trop perçu.

Se fondant sur l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989, Madame [W] [C] [A] [L] rappelle que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat. Elle estime que les bailleurs n'ont pas respecté leurs obligations et ont engagé leur responsabilité dans le trouble de jouissance subi en raison de la présence de nuisibles et d'une infiltration d'eau.
Tout d'abord, la locataire fait valoir que, depuis 2021, elle a signalé à de nombreuses reprises la présence de rongeurs dans les lambris de la chambre et de la cuisine et qu'elle a du acheter des produits anti rongeurs sans parvenir à les éradiquer. Elle soutient que le professionnel qui est venu installer des appâts atteste bien d'une consommation par les rongeurs des appâts installés et de l'infestation qu'elle dénonce. La demanderesse explique avoir saisi l'ARS et la CAF par courriers en date des 19 et 29 décembre 2025, en raison de l'inertie des bailleurs et de la persistance de ces désordres. Elle soutient que les bailleurs tentent de dissimuler la réalité de l'infestation de rongeurs en minimisant le trouble subi par la locataire depuis de nombreux mois.
Ensuite, Madame [A] dénonce une infiltration d'eau dans le mur de la chambre, signalée dès fin décembre 2024, puis à nouveau le 30 janvier 2026, sans qu'il n'y soit remédié, et des désordres répétés d’évacuation à l'évier de cuisine. Elle explique que les bailleurs n'ont pas fait diligence pour gérer ce sinistre, retardant la résolution des désordres, ainsi que la prise en charge par son assurance. Elle rappelle que les bailleurs ne peuvent pas avoir réglé le problème d'infiltration par des travaux faits antérieurement et ne peuvent pas non plus se retrancher derrière les contraintes météorologiques pour justifier leur inaction, sans avoir pris la moindre mesure conservatoire.
Enfin, Madame [A] rappelle que le logement est classé E ou F au DPE, ce qui confirme son caractère énergivore. Elle soutient avoir des difficultés récurrentes pour chauffer le logement dans des conditions normales, puisque le chauffage de la salle de bain est en panne et qu'elle a été contrainte d'acquérir 5 poêles à gaz pour un total de 869,10 € pour se chauffer à défaut d'équipement adapté pour ce faire.

Se fondant sur la gravité des manquements des bailleurs quant à la surface du logement, l'absence de DPE et l'indécence du logement loué, outre le comportement agressif et vexatoire à son égard remettant en doute la gravité de son état de santé, Madame [A] sollicite la résiliation du bail aux torts des bailleurs suivant les dispositions de l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989. Elle nuance cependant sa demande, expliquant n'avoir pas trouvé de logement de remplacement, et souhaite voir prononcer la résiliation immédiate du bail avec effet différé à la date de son départ effectif, suivant congé qu'elle donnera aux bailleurs, moyennant un loyer fixé judiciairement à la somme de 377,40 € hors charges par mois.

Madame [W] [C] [A] [L] formule plusieurs demandes de condamnation au payement de ses bailleurs.
Ainsi, concernant la taxe d'ordures ménagères, Madame [A] conteste le montant qui lui a été réclamé à hauteur de 324 € pour les années 2022, 2023 et 2024, puisqu'aucune clause du bail ne met cette taxe à sa charge, et que les bailleurs ne justifient ni d'un décompte annuel régularisé, ni d'un mode de calcul transparent. Elle explique que la surface du logement retenue pour le calcul de la taxe ordures ménagères par les services fiscaux (71m²) ne correspond pas à la réalité du bien loué et estime que la taxe doit être réduite à proportion de la surface réelle du logement (49m²). Elle conclut que les bailleurs doivent être condamnés à lui rembourser la somme de 324 €, indûment perçue à ce titre.
Concernant les poêles à gaz et les surcoûts liés au chauffage, la locataire explique que le logement loué était équipé initialement d'un poêle à bois qui a cessé de fonctionner dès le premier hiver. Elle précise avoir dû payer des surconsommations électriques importantes pour se chauffer. Pour pallier à cette situation, elle soutient avoir du acquérir 5 poêles à gaz et un chauffage d'appoint pour la salle de bain, dont elle demande le remboursement par les bailleurs à hauteur de 869,10 €.
La défenderesse considère avoir été victime d'un dol en raison de « l'erreur de surface » du logement de plus de 30%. Elle soutient que la surface habitable est un élément déterminant du choix du logement et de la fixation du loyer. Elle rappelle que les bailleurs ne lui ont pas communiqué les diagnostics techniques lors de la signature du bail, ce qui a conduit à dissimuler non seulement la surface du bien, mais aussi sa très mauvaise performance énergétique. Elle fait valoir que le comportement des bailleurs, qui ont refusé de reconnaître leur erreur et d'y remédier loyalement, et qui ont remis en question son état de santé très dégradé, a aggravé le dol initial. Elle conclut que l'ensemble des manœuvre et réticences à communiquer les informations pendant le cours du bail lui a causé un stress important, lui donnant l'impression d'être trompée sur un élément essentiel du bail. Elle considère avoir subi un préjudice moral important distinct du trouble de jouissance, du fait du harcèlement moral des bailleurs, des accusations mensongères et des pressions psychologiques exercées sur sa propre personne malade et vulnérable.

En réponse aux conclusions adverses, s'agissant du délai de trois mois pour intervenir en cas d'infestation de rongeurs, elle rappelle avoir signalé la présence de rongeurs dès le 16 mai 2025 et que l'intervention de la société FIERI n'a eu lieu que le 04 septembre 2025, malgré de nombreuses relances aux bailleurs. Selon elle, un tel délai au regard de la nature du trouble subi caractérise un manquement du bailleur à ses obligations de délivrance d'un logement décent. Elle conclut que le retard d'intervention, conjugué à la persistance du trouble malgré les traitements suffit à caractériser le manquement contractuel et à ouvrir droit à indemnisation.
Elle conteste l'attestation de non infestation de mai 2025 établie par un diagnostiqueur en ce qu'elle est antérieure aux désordres dénoncés et établie par un intervenant choisi et rémunéré par les bailleurs. Elle soutient que l'ensemble des éléments produits par elle sont postérieurs et que l'infestation n'est pas contestable.
Concernant le système de chauffage, Madame [A] s'insurge contre la tentative des époux [K] de mettre les frais exposés à sa charge. Elle rappelle qu'il n'est pas contestable que le poêle à granulés a cessé de fonctionner dès le premier hiver et que les interventions des bailleurs n'ont pas permis de le remettre en état de fonctionnement. Elle considère que le logement a été fourni sans système de chauffage fonctionnel et que les réparations concernant la remise en état du poêle excédent manifestement le simple entretien courant à la charge du locataire. Elle conclut que la carence persistance de chauffage l'a conduite à acquérir cinq poêles à gaz pour un total de 869,10 € et maintient sa demande de remboursement.
Concernant les diagnostics techniques, elle rappelle que les bailleurs ne lui ont pas transmis les diagnostics obligatoires lors de la conclusion du bail et elle demande à ce qu'il soit enjoint aux bailleurs de lui remettre l'intégralité des diagnostics utiles sous astreinte de 50 € par jour de retard.
Elle conteste l'exception soulevée par les bailleurs concernant la dispense de diagnostic pour les logements de moins de 50m², estimant qu'elle ne peut s'appliquer à un logement loué à titre de résidence principale pour une surface de 70m². Elle relève d'ailleurs que les bailleurs ont fait réaliser en 2025 le diagnostic de performance énergétique, dont ils prétendent pouvoir se dispenser et qu'ils le produisent à la procédure. Elle considère que l'obligation de communiquer le DPE est acquise, même pour les logements de petite surface, et confirmée par la jurisprudence constante, et que le défaut de communication constitue un préjudice ouvrant droit à indemnisation. Elle explique que le diagnostic technique, existant mais non communiqué lors de la conclusion du bail, mentionne une surface de 48m² et un classement énergétique en classe F et que le diagnostic technique réalisé en 2025, communiqué peu avant l'audience dans son intégralité, mentionne une surface de 48,93m² et un classement énergétique en classe E. Elle conclut que ces éléments confirment la réticence dolosive des bailleurs et leur volonté opportuniste et récente de se prévaloir de documents discutables pour justifier de l'état du bien, et contester la réalité vécue par la locataire.

*
En défense, Monsieur [D] [K] et Madame [O] [K] – représentés par Maître [P] [S] – sollicitent du Juge des contentieux de la protection, par conclusions responsives n°4 auxquelles ils se rapportent, qu'il :
- à titre principal et in limine litis : déclare Madame [A] irrecevable dans sa demande de diminution du loyer,
- à titre subsidiaire :
* déboute Madame [A] de l'ensemble de ses demandes, conclusions et fins contraires,
* dise et juge que le montant du loyer diminué ne peut être inférieur à la somme de 387,32 € à compter du 13 février 2025, date de réception de la demande par les bailleurs,
- en toute hypothèse :
* déboute Madame [A] de sa demande de condamnation des époux [K] à lui verser la somme de 7 920 € à titre dommages et intérêts,
* déboute Madame [A] de sa demande de condamnation des époux [K] à lui verser la somme de 869,10 € au titre de l'achat de poêles à gaz,
* déboute Madame [A] de sa demande de condamnation des époux [K] à lui communiquer l'intégralité des diagnostics obligatoires afférents au logement sous astreinte de 50 €/ jour de retard,
* déboute Madame [A] de sa demande de condamnation des époux [K] à lui rembourser la somme de 794,89 €,
* déboute Madame [A] de sa demande de réduction du montant du loyer à la somme de 377,40 € à compter du 26 décembre 2024,

* déboute Madame [A] de sa demande de condamnation des bailleurs à lui rembourser la somme de 2 039,73 € du ler décembre 2024 au 31 novembre 2025 ainsi qu'au payement de la sur contribution mensuelle de 175,93 € à compter du 1er décembre 2025 et jusqu'à la date du jugement à intervenir, modifiant le loyer,
* déboute Madame [A] de sa demande de condamnation des époux [K] à lui rembourser la somme de 324 € au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères,
* déboute Madame [A] de sa demande de condamnation des époux [K] à lui rembourser la somme de 1 500 € au titre du préjudice de jouissance,
* déboute Madame [A] de sa demande de condamnation du bailleur à faire procéder à une dératisation efficace et à une désinfection/nettoyage professionnel des lieux, sous astreinte,
- à titre reconventionnel :
* prononce la résiliation du bail aux torts du locataire à compter du jugement à intervenir,
* condamne Madame [A] à verser à Monsieur et Madame [K] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens.

Les bailleurs soulèvent in limine litis l'irrecevabilité de la demande de modification du loyer. Ils expliquent qu'il n'est pas contesté que la surface habitable du logement est inférieure à la surface mentionnée au bail et qu'en réponse à la demande de diminution de la locataire, ils ont proposé dans le délai de deux mois de rigueur un calcul de loyer diminué à 387,32 €. Dès lors, selon eux, la locataire, qui n'a pas manifesté son désaccord sur la proposition de diminution de loyer, n'est pas recevable à saisir la juridiction. Si par extraordinaire, la juridiction estimait la demande de diminution recevable, les bailleurs sollicitent de voir fixer le loyer diminué à 387,32 € par mois et ce à compter du 13 février 2025, date de la demande, en application des dispositions de l'article 3-1 de la loi du 06 juillet 1989. Ils soutiennent que le calcul proposé par la locataire est erroné car elle se base sur un loyer initial de 540 € alors que le loyer réindexé était fixé à 558,15 € au 1er février 2025.
Concernant la communication des diagnostics techniques, les bailleurs font valoir les dispositions combinées de l'article R 126-15 du Code de la construction et de l'habitation et de l'article R 111-22 du Code de l'urbanisme pour dire qu'en raison de la surface du logement inférieure à 50m², ils n'avaient pas d'obligation légale de fournir le DPE au locataire. Ils exposent, en outre, que la locataire est entrée dans les lieux en janvier 2021 et que le texte de la loi de 1989 a été modifié postérieurement concernant l'obligation de fournir le diagnostic technique, pour entrer en vigueur au 1er janvier 2025. Ils concluent n'avoir donc pas commis de faute et que leur responsabilité ne saurait être engagée à ce titre. Ils rappellent que, bien qu'ils ne soient pas soumis à une obligation de communication de ces pièces, celles ci ont été communiquées à la procédure et concluent au débouté de la demande qui est sans objet.
Concernant la clause d'indexation, les bailleurs se prévalent des dispositions de l'article 17 de la loi du 06 juillet 1989 pour s'opposer aux arguments de la locataire visant à dire que, sans clause écrite dans le bail, le loyer ne peut être indexé. Ils estiment qu'il existe bien une clause d'indexation au bail qui n'a pas été complétée avec la date et l'indice de révision et qu'en conséquence, rien ne s'oppose à pratiquer une indexation annuelle.

Concernant la décence du logement, les bailleurs estiment avoir parfaitement respecté les obligations découlant de l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989. Ils rappellent que la locataire procède par allégations, produisant seulement ses propres courriers de réclamation, puisque ni l'ARS, ni la commune de [Localité 2] n'ont constaté l'insalubrité du logement. Ils considèrent qu'elle n'apporte pas la preuve de l'indécence alléguée du logement.
Concernant l'infestation de rongeurs, ils expliquent avoir été particulièrement réactifs pour avoir tenté de solutionner le souci eux-mêmes et avoir ensuite mandaté un professionnel pour disposer des appâts. Ils précisent que le professionnel a constaté que les appâts étaient peu consommés (1/3) et qu'il n'y avait pas « d'infestation de rats » comme allégué par la locataire. Ils ajoutent que le professionnel a identifié le rongeur présent comme un loir, ce qui limite les interventions possibles, s'agissant d'une espèce protégée qui nécessite une intervention particulière qui ne peut être assimilée à une « dératisation ».

Ils rappellent que Madame [A] conteste l'espèce de rongeurs identifiée, mais estiment qu'elle ne prouve pas qu'il s'agirait de « rats », procédant simplement par allégations et justifiant uniquement de témoignages de ses aides ménagères quant aux excréments découverts sur place. Les bailleurs expliquent avoir pris contact avec une seconde société de dératisation l'entreprise SARAZE 3D, qui n'a pas pu convenir d'un créneau d'intervention en raison des refus répétés de la locataire, pourtant première intéressée à l'affaire. Ils estiment le comportement de cette dernière très contradictoire puisque l'état de santé ou la présence de ses aides ménagères au domicile ne justifient pas les multiples refus d'intervention, alors même qu'elle se prévaut du caractère insupportable de l'infestation. Dès lors, ils concluent qu'il ne peut pas leur être reproché une inaction alors même que la locataire a refusé les nombreuses interventions proposées.
Concernant l'infiltration d'eau, les bailleurs expliquent que la locataire s'est plaint à plusieurs reprises et qu'ils sont déjà intervenus l'année dernière pour réaliser des travaux. Concernant la dernière demande, ils précisent avoir contacté des professionnels dédiés qui ont refusé d'intervenir sur le toit du chalet avant la fonte intégrale des neiges pour des raisons évidentes de sécurité. Ils font valoir qu'il n'est pas de leur intérêt de laisser perdurer des infiltrations d'eau risquant de détériorer leur patrimoine immobilier.
Ils concluent que la locataire échoue à prouver l'état d'indécence du logement et qu'elle doit être déboutée de sa demande indemnitaire au titre du trouble de jouissance.

Concernant le remboursement des TEOM, les bailleurs rappellent que la taxe ordures ménagères figure dans les charges récupérables établies par décret n°87-713 du 26 août 1987. Ils contestent l'argument visant à dire que la taxe aurait été calculée sur des bases erronées et soutiennent que la locataire est de particulière mauvaise fois quant à sa demande. Ils concluent au débouté de la demande de remboursement.

Concernant le dol, les époux [K] rappellent que le dol requiert non seulement un élément matériel mais également un élément intentionnel. Ils soutiennent n'avoir pas dissimulé intentionnellement la surface du logement. En effet, ils expliquent avoir réalisé des travaux d'extension du logement et avoir cru légitimement pouvoir ajouter 22,72m² à la surface existante, allant même déclarer la surface totale de 71m² aux services fiscaux. Ils estiment que la déclaration aux services fiscaux prouve leur bonne foi, puisqu'ils payent les impôts fonciers sur cette surface totale.
Ils concluent que la locataire est de mauvaise foi en contestant les travaux réalisés. Ils concluent au débouté de la demande au titre du préjudice moral.

Concernant la demande de résiliation judiciaire du bail, les époux [K] confirment souhaiter la résiliation du bail, en raison des nombreuses difficultés évoquées, mais s'opposent à la résiliation aux torts du bailleur telle que sollicitée par Madame [A].
Ils soutiennent en effet n'avoir commis aucune faute dans l'exécution du bail pour avoir accepté de diminuer le loyer suite à l'erreur de surface dénoncée par la locataire, n'avoir pas d'obligation légale de communiquer les diagnostics en raison de la petite surface du logement, n'avoir pas manqué à leur obligation de délivrer un logement décent.
Ils relèvent que la multiplicité des pièces médicales produites démontre seulement que l'état de santé dégradé de la locataire est lié à des troubles anciens, des pathologies chroniques et interventions médicales lourdes, sans lien avec l'état prétendu du logement. Ils considèrent que la locataire ne peut imputer sérieusement ses pathologies aux attitudes des bailleurs ou à la présence de rongeurs dans le logement, sans être de particulière mauvaise foi. Ils exposent que cette dernière ne justifie pas, non plus, des violences et propos vexatoires dont elle prétend avoir été victime, procédant par simples allégations. Ils s'étonnent enfin de la demande de voir les effets de la résiliation différés à la date du départ effectif, qui est un non-sens, dans la mesure où la locataire peut adresser son congé à tout moment dans le cadre du bail.
Les demandeurs concluent reconventionnellement qu'en absence de faute du bailleur, le bail doit être résilié aux torts de la locataire au regard de sa mauvaise foi et du harcèlement dont elle a fait preuve à leur égard.

Concernant la demande de remboursement des poêles à gaz et surcoûts de chauffage, les bailleurs s'en étonnent puisqu'ils estiment qu'il n'est pas démontré que le poêle à bois n'a jamais fonctionné correctement et ne fonctionne plus depuis plusieurs années. Ils rappellent que la locataire est tenue des dégradations causées aux équipements se trouvant dans le logement loué et qu'il lui incombe de réparer le poêle défaillant. Ils ajoutent qu'elle ne saurait demander l’indemnisation d'un préjudice dont elle est responsable.

En outre, Monsieur et Madame [K] relèvent le caractère fantaisiste de la demande qui vise le remboursement de 5 poêles à gaz pour un logement de 48m² alors que la facture ne concerne que trois appareils et que la locataire prétend n'occuper que le rez de chaussée. Ils concluent au débouté pur et simple de la demande qui n'est pas justifiée.

Pour l’exposé exhaustif des moyens des parties, il sera renvoyé, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, aux conclusions déposées par ces dernières à l'audience et soutenues oralement.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 02 juin 2026, prorogé au 16 juin suivant, par mise à disposition au greffe.

Par courrier en date du 24 avril 2026, reçu au greffe le jour même, Maître [Q] [H] entend produire une note en délibéré non autorisée par le Président d'audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 444 du Code de procédure civile, « Le président peut ordonner la réouverture des débats ».

L’article 16 du Code de procédure civile prévoit que « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement ».

De jurisprudence constante, dans le cadre d’une procédure orale sans représentation obligatoire, le juge ne peut fonder sa décision sur l'absence au dossier d'une pièce invoquée par une partie, alors que la production aux débats de cette pièce était mentionnée dans des conclusions écrites soutenues oralement et n’était pas contestée. Le juge doit donc inviter les parties à s’expliquer sur cette absence (voir notamment Cass 2ème civ. 9 juin 2022, n° 20-12.190).

En l’espèce, il résulte de l'exposé du litige qu'une partie non négligeable du présent contentieux porte sur la superficie et la classe énergétique du logement loué par Madame [W] [C] [A] [L]. La demanderesse sollicite même, dans ses dernières écritures, qu'il soit enjoint aux époux [K] de lui communiquer l'intégralité des diagnostics obligatoires afférents au logement, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification du jugement.

Or, le bordereau de pièce des défendeurs mentionne en pièces 22 et 23 la production respectivement du « Diagnostic technique immobilier » et du « Rapport de risque ».

Ces pièces, parfaitement essentielles aux débats, ne sont cependant pas produites dans le dossier de plaidoirie remis à la juridiction. La pièce 21 des défendeurs est également manquante.

Dans ces conditions, il convient d’ordonner la réouverture des débats pour production de l’ensemble de ces pièces par Monsieur [D] [K] et Madame [O] [K] dans les conditions mentionnées au dispositif de la présente décision.

Cette réouverture des débats sera également l'occasion :
- pour Madame [W] [C] [A] [L] de faire valoir, dans le respect du principe du contradictoire, le contenu de la note en délibéré non autorisée adressée à la juridiction,
- pour le Juge d'enjoindre à chacune des parties de produire son exemplaire original du contrat de bail.

PAR CES MOTIFS