TJ 65440, 16 juin 2026, RG 25/01489

TRIBUNAL JUDICIAIRE
Service civil
Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 16 Juin 2026

N° de minute :

Affaire :
N° RG 25/01489 - N° Portalis DB2B-W-B7J-ETZ3

Prononcé le 16 Juin 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 14 avril 2026 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, cadre greffier présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 16 Juin 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. PROMOLOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Mme [J] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[F] [D], demeurant [Adresse 2]
( aide juridictionnelle Totale accordée par le BAJ)
représenté par Me Marie-hélène ABADIE, avocat au barreau de TARBES substitué par Me Mélanie NICLOUX, avocat au barreau de TARBES

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

La SA PROMOLOGIS a donné à bail à Monsieur [F] [D] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] par contrat en date du 30 janvier 2019, ayant pris effet le lendemain, pour un loyer mensuel de 259,65 €, outre 10,18 € de loyer pour la location du parking et 68,95 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA PROMOLOGIS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 06 décembre 2024 pour un montant de 1 287,98 €.

La SA PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Monsieur [F] [D] par acte de commissaire de justice en date du 12 août 2025 devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 2] pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au payement.

Le dossier a été appelé pour la première fois à l'audience du 02 décembre 2025 et a fait l'objet d'un renvoi à la demande du défendeur.

A l'audience du 14 avril 2026, la SA PROMOLOGIS - représentée par Madame [A] [J], responsable recouvrement et contentieux, régulièrement munie d'un pouvoir - demande de constater l'acquisition de la clause résolutoire ; d'ordonner l'expulsion de Monsieur [F] [D] ; et de condamner ce dernier au payement de l'arriéré locatif actualisé à la somme de 4 193,33 €, d'une indemnité mensuelle d'occupation indexée, outre une somme de 500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

La SA PROMOLOGIS précise que le payement du loyer courant n'a pas été repris et que le dernier règlement a été reçu au mois d'octobre 2025.

*

En défense, Monsieur [F] [D] - représenté par Maître [Y] [T] - sollicite du Juge des contentieux de la protection :
- sur la demande de résiliation de bail :
* à titre principal, qu'il suspende les effets de la clause résolutoire,
* à titre subsidiaire, qu'il lui accorde un délai de trois mois pour quitter les lieux,
- sur la demande en payement, qu'il l'autorise à s'acquitter de sa dette en 36 mensualités,
- qu'il dise n'y avoir lieu à article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [F] affirme être débiteur malheureux et de bonne foi. Il explique avoir rencontré des problèmes de santé suite à un accident du travail.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 28 novembre 2025.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA CONDAMNATION AU PAYEMENT DE L'ARRIERE LOCATIF :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)".

La SA PROMOLOGIS produit un décompte démontrant que Monsieur [F] [D] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4 193,33 € à la date du 31 mars 2026.

Monsieur [F] [D] ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au payement de cette somme de 4 193,33 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 287,98 € à compter du commandement de payer (06 décembre 2024), sur la somme de 143,99 € à compter de l'assignation (12 août 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

II. SUR LA RESILIATION DU BAIL ET SES CONSEQUENCES :

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 13 août 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA PROMOLOGIS justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 09 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 12 août 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ".
De jurisprudence constante, les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 I alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (voir notamment Cass avis 3ème civ. 13 juin 2024).

En l'espèce, le bail conclu le 30 janvier 2019 contient une clause résolutoire (article 4-7-1 - Résiliation pour non-paiement) octroyant un délai de régularisation de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 06 décembre 2024, pour la somme en principal de 1 287,98 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 07 février 2025.

Sur la demande de délais de payement avec suspension de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ".

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

Monsieur [F] [D] sollicite le bénéfice de délais de payement afin de lui permettre d'apurer sa dette et de se maintenir dans les lieux en suspendant l'action de la clause résolutoire.

Il ressort du diagnostic social et financier reçu au greffe le 28 novembre 2025 que Monsieur [F] [D] vit seul dans son logement. Son épouse et sa fille vivent à l'étranger. Il perçoit un salaire d'environ 1 000 € outre des prestations sociales.
A l'audience, Monsieur [F] [D] affirme avoir été victime d'un accident du travail qui aurait impacté ses ressources. Cet évènement n'a cependant pas été mentionné auprès du travailleur social chargé de réaliser le diagnostic social et financier.

Il ressort en outre du décompte produit par le demandeur que le versement des APL est suspendu depuis le mois de juin 2025 et que Monsieur [F] [D] n'a réglé aucune somme au titre du loyer courant depuis le mois de novembre 2025.

Le défendeur sollicite le bénéfice des plus larges délais de payement afin de lui permettre d'apurer sa dette. Cependant, d'une part, le payement du loyer courant n'ayant pas été repris, il apparaît difficile d'envisager, sans évolution de sa situation, comment Monsieur [F] [D] pourrait affecter une somme supplémentaire à l'apurement de la dette locative. D'autre part, le Juge des contentieux de la protection peut octroyer des délais de payement sur une durée maximale de 3 années. Or, au regard des ressources et des charges du défendeur, un délai de 3 ans ne sera pas suffisant pour permettre l'apurement de la dette contractée dans ce délai. Seule la Banque de France, dans le cadre du dépôt d'un dossier de surendettement, est en mesure d'octroyer des délais de payement plus importants.

En conséquence, Monsieur [F] [D] sera débouté de sa demande de délais de payement et son expulsion sera ordonnée.

Sur le payement d'une indemnité d'occupation

Monsieur [F] [D] sera condamné au payement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 1er avril 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

L'indemnité d'occupation a pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien. Son fondement est délictuel et trouve son origine dans la faute commise par celui qui se maintient sans droits dans les lieux. Elle présente donc à la fois un caractère compensatoire et indemnitaire, étant destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à indemniser le préjudice qu'il subit du fait que son logement est indisponible. Dès lors, le principe de la réparation intégrale du préjudice a vocation à s'appliquer.

Comme pour toute indemnité réparatrice d'un préjudice, il est reconnu aux juges du fond un pouvoir souverain pour en fixer le montant (voir notamment Cass 3ème civ 11 octobre 1977 et 21 janvier 1998). Dès lors, le juge dispose de la faculté d'indexer le montant de l'indemnité d'occupation s'il estime que cette indexation est nécessaire pour assurer la réparation intégrale du préjudice (voir notamment Cass civ avis 04 juillet 2017).

En l'espèce, il apparaît que le préjudice de la SA PROMOLOGIS sera intégralement réparé par l'octroi d'une indemnité d'occupation fixée à 413,87 € et non indexée.

Sur le délai pour quitter les lieux

En application des articles L 412-3 et -4 du Code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants d'un local d'habitation dont l'expulsion est ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Ces délais sont compris entre 3 mois et 3 ans.
Pour leur fixation, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l'espèce, Monsieur [F] [D] occupe seul le logement loué. Il ne règle pas régulièrement son loyer depuis deux années. Le commandement de payer qui lui a été délivré le 06 décembre 2024 n'a eu aucun effet et la dette locative n'a cessé d'augmenter. Cette augmentation est même devenue exponentielle ces derniers mois, aucun loyer n'étant plus réglé depuis le mois de novembre 2025 et les APL étant suspendues depuis le mois de juin précédent.

Dans ces conditions, malgré une situation personnelle difficile, d'une part Monsieur [F] [D], officiellement informé de la dette par commandement de payer en date du 06 décembre 2024, a déjà bénéficié de délais suffisants pour organiser son départ du logement. D'autre part, compte tenu des délais nécessaires pour faire procéder à une expulsion (temps de délibéré + deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux), Monsieur [F] [D] bénéficiera, de fait, du délai requis sans qu'il soit besoin de lui octroyer davantage de temps pour quitter les lieux.

Monsieur [F] [D] sera, dès lors, débouté de sa demande tendant à se voir octroyer un délai supplémentaire pour quitter les lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [F] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 06 décembre 2024, de sa notification à la CCAPEX le 09 décembre 2024, de l'assignation du 12 août 2025 et de sa notification à la Préfecture le 13 août 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SA PROMOLOGIS, Monsieur [F] [D] sera condamné à lui verser une somme de 100 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En l'espèce, il n'y a pas lieu de déroger au principe de l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS