TJ 83050, 16 juin 2026, RG 22/02882

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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Chambre 3 - CONSTRUCTION

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DU 16 Juin 2026
Dossier N° RG 22/02882 - N° Portalis DB3D-W-B7G-JLV4
Minute n° : 2026/182

AFFAIRE :

[B] [D] C/ [V] [W]

JUGEMENT DU 16 Juin 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

JUGES : Madame Marie-Florence BRENGARD
Madame Nadine BARRET

GREFFIER : Madame Evelyse DENOYELLE, faisant fonction de greffier,

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Mars 2026
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Juin 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile, les parties ayant été avisées à l’audience de la présence d’un juge rapporteur en ayant rendu compte de la collégialité ;

pie exécutoire à :
Me Jenny CARLHIAN
Maître Grégory MARCHESINI de la SELARL ITEM AVOCATS
Délivrées le
Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEUR :
Monsieur [B] [D]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Grégory MARCHESINI de la SELARL ITEM AVOCATS, avocats au barreau de TOULON, avocats plaidant

D’UNE PART ;
DÉFENDEUR :
Monsieur [V] [W]
demeurant [Adresse 2] (BELGIQUE)
représenté par Maître Caroline GOUZY de la SCP LAGASSE-GOUZY, avocats au barreau d’ALBI, avocats plaidant, Me Jenny CARLHIAN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DES FAITS

Par acte notarié du 2 mai 2017, M. [B] [D] a acquis auprès de M. [V] [W], un immeuble exploité en maison d’hôtes à [Localité 2] [Adresse 3] [Adresse 4], qui avait fait l’objet d’une rénovation par le précédent propriétaire suivant permis de construire accordé par la mairie le 22 mars 2007 moyennant un prix de 1.200.000 € .
Dès 2018, [B] [D] s’est plaint d’infiltrations importantes affectant l’immeuble.
Il a fait dresser un procès-verbal de constat d’huissier le 6 décembre 2018 et établir un rapport d’expertise privée le 15 avril 2019.
[B] [D] a engagé une procédure de référé- expertise qui a donné lieu à la désignation d’un expert suivant ordonnance rendue le 2 août 2019 .

M. [N] [Y], expert judiciaire a rendu son rapport en date du 3 mai 2021.
***
Par acte d’huissier du 24 mars 2022, [B] [D] a assigné [V] [W] devant le tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en garantie des vices cachés.

[V] [W] a présenté un incident tendant à voir déclarer irrecevable l’action engagée par [B] [D] au motif que la forclusion de l’action lui était acquise : suivant ordonnance rendue le 27 novembre 2023, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non recevoir et déclaré recevable l’action formée par M. [B] [D] fondée sur les vices cachés.
L’affaire a été renvoyée devant le juge du fond .

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En ses conclusions du 29 août 2024, [B] [D] demande au tribunal de condamner [V] [W] à lui verser la somme principale de 432 248 € à titre de restitution d’une partie du prix de la vente de l’immeuble, outre une somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire, et de rappeler que le jugement est exécutoire par provision.
En ses conclusions responsives n°2 du 5 juin 2025, [V] [W] entend voir le tribunal,
– à titre principal, juger qu’il est en droit d’opposer à M. [D] la clause d’exclusion de garantie des vices cachés stipulée à l’acte de vente de l’immeuble, et en conséquence débouter celui-ci de ses prétentions,
– à titre subsidiaire si le tribunal lui déniait le droit d’opposer la clause d’exclusion de garantie, juger que M. [D] n’apporte aucune preuve des vices cachés au jour de la vente,
– à titre très subsidiaire, juger les demandes indemnitaires infondées,
– en tout état de cause, condamner M. [D] paiement d’une indemnité de procédure de 5000 € outre les dépens.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 septembre 2025 . L’affaire a été fixée à l’audience du 5 mars 2026, date à laquelle elle a été évoquée puis mise en délibéré .

MOTIFS DE LA DECISION
Il résulte des explications des parties et des pièces versées aux débats que M.[D] ayant acquis l’immeuble en mai 2017, a dénoncé la présence d’infiltrations à compter de début 2018.
Dans le rapport d’expertise garantie protection juridique établi le 15 avril 2019 à la demande de son assureur, et au contradictoire de M. [W] et de son assureur, il est indiqué que les infiltrations ont donné lieu à des déclarations de sinistre et ont causé des dommages aux biens le 16 avril 2018, le 4 novembre 2018 et le 23 novembre 2018. L’expert de la compagnie d’assurances indique que ce phénomène d’inondation est récurrent et ne pouvait être ignoré par le précédent propriétaire. Il attribue les dommages à la configuration pentue des lieux propices aux ruissellements de surface et souterrains, compte tenu du mode constructif du bâtiment dépourvu de protection étanche au niveau des soubassements enterrés.
En son rapport d’expertise déposé à la demande du juge des référés le 3 mai 2021, M. [N] [Y] expert judiciaire, fournit les éléments d’appréciation suivants :
– le bien en cause est une maison réhabilitée entre 2006 et 2008 transformée en chambre d’hôtes. La construction est élevée d’un étage sur un rez-de-chaussée semi enterré. L’établissement compte 5 chambres de tourisme et habitation privée, le tout entouré d’espaces verts,
– les désordres d’humidité constatés ne rendent pas l’ouvrage impropre à sa destination ; ils sont plus importants au rez-de-chaussée en provenance de l’adossement à la colline dépourvue d’étanchéité. La propagation est causée par un curieux vide situé entre les deux niveaux dans lequel circulent des réseaux. Les dernières infiltrations ne provenant pas du toit, M. [D] a fait procéder à des sondages à l’arrière sous la direction du maître d’œuvre [S] [G] qui a constaté l’absence d’étanchéité régulière.
– les désordres sont listés comme suit:
*désordre n°1 : chambre sud-ouest à l’étage
– le 9 septembre 2017 ( quatre mois après la vente) à la suite d’une tempête : des infiltrations par le toit,
– le 5 décembre 2017, pour un dégât des eaux,
– le 16 avril 2018,
*désordre n° 2 : plénum et murs enterrés
– le 29 octobre 2018 : des infiltrations par le plafond pied de mur enterré ( déclaration du 4 novembre 2018 à la suite d’intempéries)
– le 23 novembre 2018 à la suite d’intempéries : à la suite de ces infiltrations, le 6 décembre 2018, le faux plafond du séjour s’est effondré,
l’expert indique que des travaux ont été effectués à la demande de M.[D] et que le désordre ne s’est plus manifesté.
* autres désordres :
– lors de la réunion d’expertise de novembre 2019, il a été constaté des désordres d’humidité contre le mur enterré. Le demandeur confirme que le désordre concernant le parquet dans la chambre sud-ouest lui était connu lors de l’achat.
L’expert retient que,
– Le désordre du parquet était connu des parties avant la vente ;
– sur le désordre de contre cloison mouillée, il n’existe pas d’éléments en procédure qui pourraient établir que ce dommage existait avant la vente ;
– le désordre d’humidité des pieds de murs et cloisons est causé par des remontées capillaires quisont dus à la construction réhabilitée ; ils sont susceptibles d’avoir été connus par le vendeur obligé à des entretiens sévères compte tenu du caractère récurrent de ces infiltrations et la nécessité de maintenir le standing de la prestation de maison d’hôtes ; le vendeur ne justifie pas d’une information préalable donnée à l’acquéreur et en outre, l’entretien est de nature à dissimuler ce dommage.
L’expert attribue ce vice, à la construction du soubassement, expliquant que lorsque M. [W] a procédé aux travaux de réhabilitation de l’immeuble, le mur de soutènement existait déjà et qu’il ne lui est pas apparu possible d’engager des travaux d’étanchéité de l’ouvrage sauf à le reconstruire entièrement. Le mur a été réintégré dans l’habitation mais la norme obligeait au cuvelage du mur par l’intérieur et au drainage des eaux d’infiltration.
Il indique que la non-étanchéité du mur n’apparaît pas comme un défaut de construction mais par contre, l’absence de cuvelage et de drainage est une faute.
Il maintient que le vendeur était informé de ce vice, en décrivant le mur enterré, non étanche et sans cuvelage, dissimulé derrière une contre cloison de propreté,
L’expert chiffre les travaux de reprise comme suit :
– pour la remise en état de la contre cloison mouillée, une somme de 72 600 € TTC,
– pour l’humidité des pieds de murs et cloisons et l’humidité au sol, une somme de 210 000 € TTC, rappelant que les frais de dommages ouvrage sont obligatoires et que les frais de maîtrise d’œuvre pour des travaux aussi techniques sont nécessaires.
L’expert estime que le demandeur subit des préjudices matériels d’une valeur correspondant au coût des réparations et subira un préjudice partiel de jouissance au moment des travaux, pouvant durer quatre mois. Cependant, il déclare ne pas partager l’avis de M. [D] sollicitant l’indemnisation de frais de relogement pendant les travaux, soulignant que plus de la moitié de l’immeuble restera accessible.
Sur le bien-fondé de l’action en garantie des vices cachés
A l’appui de sa demande en paiement d’une somme de 432 248 € correspondant à la restitution d’une partie du prix de vente de l’immeuble, [B] [D] invoque les articles 1641 et suivants du Code civil.
L’article 1641 dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.
L’article 1643 ajoute que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même ils ne les auraient pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’est stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.
[B] [D] soutient que les éléments du dossier établissent l’antériorité du vice affectant le bien qu’il a acheté, mais également son caractère caché et non apparent, confirmé par dire d’expert. Il se prévaut de l’atteinte importante portée à l’usage de l’immeuble qu’il a acheté, et qui justifie selon ses conclusions, les demandes indemnitaires qu’il présente au tribunal.
En défense, [V] [W] oppose qu’il n’est pas tenu à garantie des vices cachés car l’acte authentique de vente du 2 mai 2017 inclut une clause l’exonérant d’une telle responsabilité. Il critique le rapport d’expertise judiciaire en laissant entendre que l’expert a outrepassé le cadre de sa mission. Il affirme qu’en tout état de cause, il n’a pas été démontré l’existence d’un vice caché dont il aurait eu connaissance avant la vente. Enfin, il conteste le montant des demandes indemnitaires présentées par [B] [D].
Sur les vices affectant le bien acquis par [B] [D]

Pour étayer ses prétentions, outre le rapport d’expertise judiciaire dont il se prévaut pour les conclusions qui lui sont favorables, M.[D] verse aux débats :
– une attestation établie le 5 décembre 2018 par M. [S] [G] maître d’œuvre, indiquant avoir constaté la pénétration d’eau dans le mur arrière de la maison avec des coulures dans les contre-cloisons sur le carrelage intérieur, ainsi que dans certains faux plafonds et spots électriques du plafond, indiquant que les sondages extérieurs montrent un manque d’étanchéité normalisé sur les parois enterrées,
– un constat d’huissier dressé le 6 décembre 2018 auquel sont annexés des clichés photographiques confirmant les mentions du procès-verbal selon lesquelles le plafond porte des traces d’infiltrations, la peinture cloque et les bandes joints du faux plafond se décollent, une humidité générale affectantla maison,
– le rapport d’expertise de l’assurance protection juridique de M.[D], dressé au contradictoire de la partie adverse, constatant, clichés photographiques à l’appui, les traces significatives d’infiltrations au plafond, la dégradation du faux plafond ainsi qu’une humidité résiduelle dans le plancher, le diagnostic étant posé de l’absence de revêtement étanche sur les soubassements enterrés de la maison ; l’expert spécifie que le précédent propriétaire, M. [W], a conservé la maison pendant plus de 10 ans et qu’il est difficile de penser que les phénomènes d’infiltrations ne se sont manifestés qu’après la vente du bien à M.[D], puisque les désordres se reproduisent systématiquement lors d’épisodes d’averses importantes.
Les opérations d’expertise judiciaire menées par M. [Y] confirment l’important vice affectant l’étanchéité de la maison.

M. [W] conteste les conclusions de l’expert judiciaire mais ne sollicite pas l’annulation du rapport . Il ne produit pas non plus un autre avis technique de nature à remettre en cause les constatations de l’expert qui a procédé aux opérations d’expertise contradictoire des parties et a déposé ses conclusions après avoir examiné l’ensemble des pièces (nombreuses) que lui ont communiqué les parties et après avoir répondu aux dires déposés par les avocats.
L’expert n’a en aucun cas outrepassé sa mission qui était de rechercher si des désordres existaient et si certains d’entre eux pouvaient être attribués à un vice caché de l’immeuble. Dans son rapport, il a éliminé les dommages pouvant avoir une cause indéterminée ou apparente, et a conclu de ces travaux que seuls les désordres d’humidité des pieds de murs et cloisons ayant pour cause l’absence d’étanchéité du mur enterré, étaient imputables à cette non-conformité de construction (défaut de cuvelage et de drain dissimulé derrière des cloisons nécessairement repeintes compte tenu de son caractère récurrent) . Il a estimé que ce vice était incontestablement connu du vendeur, d’autant que celui-ci avait fait procéder à des travaux de réhabilitation de la maison en 2007 pour la transformer en chambre d’hôtes.
Il conclut de ses constatations que ces infiltrations qui reviennent de manière récurrente lors de pluies significatives, ne pouvaient être ignorées du vendeur qui ne justifie pas une information préalable donnée à l’acquéreur sur ce point. Il poursuit en expliquant que lorsque M. [W] a procédé à la réhabilitation de l’immeuble, le mur de soutènement enterré existait et qu’il n’a pu ignorer le fait que ce mur est non étanche car non pourvu de cuvelage et de drainage. En effet l’ouvrage est dissimulé derrière une contre cloison de propreté et l’expert précise qu’à l’époque des travaux de réhabilitation, il avait été considéré que la reconstruction totale du mur pour l’étancher totalement était impossible.Cependant, à l’époque de la réhabilitation, le cuvelage était déjà une obligation technique.
Or, M. [W] ne justifie pas avoir informé d’une quelconque manière M.[D] de ce vice de construction ni de la survenance récurrente des infiltrations qui en résultait mais n’était pas apparente.
M.[W] se prévaut de la clause d’exclusion de garantie des vices apparents et cachés insérée dans l’acte authentique mais il s’évince de l”article 1643 précité qu’une telle exclusion contractuelle ne fonctionne que si le vendeur est de bonne foi et peut justifier qu’il n’était pas informé du vice en question. En l’espèce, il est suffisamment démontré que M. [W] a vendu le bien en connaissant le vice d’humidité des pieds de murs et de cloisons, consécutifs à un défaut d’étanchéité du mur enterré dépourvu de cuvelage et en se gardant d’en informer son acquéreur.
Par conséquent, il a engagé sa responsabilité et doit la garantie des vices cachés à son acquéreur.
Sur le montant des demandes indemnitaires de l’acquéreur
L’article 1644 précise que dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

L’article 1645 ajoute que le vendeur qui connaissait les vices de la chose, est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages intérêts envers l’acheteur.
M.[D] chiffre sa demande à une somme totale de 432 248 € qui correspondrait à la restitution justifiée d’une partie du prix de la vente de l’immeuble.
M. [W] conteste les sommes demandées en faisant observer que M.[D] rejette le chiffrage qui a été proposé par l’expert et procède à son propre chiffrage mais sans établir les préjudices dont il se prévaut.
L’acquéreur est fondé à réclamer la réparation intégrale du préjudice qu’il a subi du fait du manquement du vendeur qui ne l’a pas informé des vices cachés affectant la maison, mais ne peut prétendre à obtenir une indemnisation au-delà du dommage que lui a causé la faute contractuelle de la partie adverse.
Le tribunal ne peut retenir au titre de l’indemnisation, la réparation du désordre dit de « contre cloison mouillée » car l’expert indique qu’il n’existe pas d’éléments dans la procédure qui pourrait justifier de l’existence de ce dommage avant la vente. Dès lors, il n’est pas établi que M. [W] en était informé de sorte qu’il doit bénéficier de l’application de la clause contractuelle d’exclusion de garantie .
En revanche, l’expert dont M.[D] déclare approuver les conclusions en ce qui concerne la constatation des désordres en lien avec un vice caché du bien vendu par M.[W], chiffre les travaux pour remédier à l’humidité au pied des murs et cloisons à la somme de 254 100 € TTC expliquant qu’il n’est pas suffisant de réaliser un cuvelage et qu’il faut une reprise totale de l’ouvrage pour mettre fin aux désordres .
Dans son calcul, l’expert a déjà inclus le coût de la maîtrise d’œuvre à hauteur de 17 %et celui de l’assurance dommages ouvrage obligatoire s’élevant à 4 % du montant hors taxes des travaux .Il comprend aussi les travaux d’embellissement incluant la peinture nécessaire à la rénovation intérieure en lien avec la réparation du vice caché
Contrairement à ce qu’allègue M.[W], rien n’oblige l’expert à prendre le montant du devis le plus faible, étant rappelé que sa mission est uniquement de donner son avis et non de fixer le quantum de l’indemnisation finale . Enl’espèce, le tribunal considère que vu l’ancienneté du rapport, et en l’absence d’autres devis plus récents versés aux débats, le chiffrage de l’expert est la plus proche du coût actuel estimé des travaux.
S’agissant des autres préjudices, l’expert fait observer à juste titre que le préjudice de jouissance serait modéré puisque les travaux d’une durée de quatre mois peuvent se faire pendant la saison d’hiver, sans entraver l’activité de la maison d’hôtes qui fonctionne essentiellement pendant l’été.
Sur ce point, M.[D] réclame un préjudice de jouissance d’un montant de 2500 € par mois pendant quatre mois soit 10 000 €.
L’expert judiciaire énonce avoir reçu de nombreuses pièces de la défense qu’il a pu analyser et qui sont communiquées au tribunal. Il en ressort que durant la saison touristique 2018 et 2019, la maison d’hôtes dénommée « [Adresse 5] » à [Localité 3] a reçu des touristes qui ont posté des avis élogieux sur les réseaux sociaux.

M. [D] ne verse aux débats aucune pièce pour établir qu’au contraire, les infiltrations constatées essentiellement pendant les intempéries hivernales ont entravé l’exploitation de son établissement. Dès lors sa demande au titre du préjudice de jouissance doit être écartée, faute de preuve de ce que la maison d’hôtes fonctionne également pendant la saison d’hiver et que cette activité hors saison a été impactée par le vice de construction.
S’agissant des frais de déménagement pendant les travaux, il convient également de rejeter cette demande au regard des conclusions d’expert qui indiquent que pendant les travaux, une surface d’au moins 50 % de l’habitation restera habitable, et sans élément matériel contraire produit aux débats.
M. [D] réclame également une indemnisation au titre du préjudice moral dû « aux tracasseries psychologiques endurées et aux diverses démarches devant désormais être assumé par celui-ci afin de prévenir de nouveaux désagréments » mais force est de constater qu’il n’est communiqué aucun élément concret alors qu’il est constant que le juge ne peut allouer indemnisation d’un préjudice que si celui-ci est démontré comme étant certain et actuel.
Par conséquent, M. [W] sera condamné à payer une somme de 254 100 € au titre de l’indemnisation du préjudice qu’il a causé en dissimulant le vice caché du bien qu’il a vendu à M. [D], le surplus de la demande de celui-ci étant rejetée.
Sur les frais de procédure
M.[W] succombant, devra supporter les entiers dépens de la procédure et verser au demandeur une indemnité de procédure de 2000 € le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant en audience publique par jugement contradictoire en premier ressort ;
Déclare recevable et fondée, l’action en garantie des vices cachés formés par M. [B] [D],
Condamne en conséquence, M. [V] [W] à payer M. [B] [D], une somme de 254 100 € au titre de la réparation du préjudice subi,
Condamne également M. [W] à payer à M. [D] une indemnité de procédure de 2000 €, et à supporter les entiers dépens de l’instance qui pourront être distraits au profit de la SELARL ITEM Avocats qui en fait la demande, en application des articles 696 et 699 du code de procédure,
Rejette le sur plus des demandes de M. [D],
Rappelle qu’ en vertu de l’article 74 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit, exécutoire par provision.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT