TJ 83050, 16 juin 2026, RG 23/04454

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

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Chambre 3 - CONSTRUCTION

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DU 16 Juin 2026
Dossier N° RG 23/04454 - N° Portalis DB3D-W-B7H-J4S6
Minute n° : 2026/185

AFFAIRE :

[C] [U] épouse épouse [P] C/ Le Cabinet INTERSERVICES JMD, Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL JMD INTERSERVICES

JUGEMENT DU 16 Juin 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

JUGES : Madame Marie-Florence BRENGARD
Madame Nadine BARRET

GREFFIER : Madame Evelyse DENOYELLE, faisant fonction de greffier,

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Mars 2026
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Juin 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile, les parties ayant été avisées à l’audience de la présence d’un juge rapporteur en ayant rendu compte de la collégialité ;
copie exécutoire à :
Me Julien DARRAS
Me Claude LAUGA
Délivrées le
Copie dossier

NOM DES PARTIES :
DEMANDERESSE :
Madame [C] [U] épouse épouse [P], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Claude LAUGA de la SELARL LAUGA & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

D’UNE PART ; DÉFENDEURS :

Le Cabinet INTERSERVICES JMD, dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 2]
représenté par Me Julien DARRAS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL JMD INTERSERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représenté par Me Julien DARRAS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

D’AUTRE PART ;

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EXPOSE DE FAITS

Mme [J] [H] [U] épouse [P] est propriétaire de deux appartements de deux places de parking au sein de la copropriété [Adresse 5], à [Localité 3].

Le syndic de la copropriété est la SARL cabinet JMD Interservices représentée par son gérant M.[O] [M].
Par assignation du 22 juin 2023, Mme [U] a engagé une action à l’égard de la copropriété en demandant l’annulation de délibérations prises par l’assemblée générale des copropriétaires du 1er mai 2023.
En ses conclusions récapitulatives et en réplique signifiées le 5 mars 2025, Mme [U] demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 du décret du 17 mars 1967,
– prononcer l’annulation des résolutions n° 5,7, 8, 15,16, 29,30 et 35 bis prises par l’assemblée générale des copropriétaires du 1er mai 2023,
– condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] et le cabinet JMD Interservices à lui payer une somme de 10 000 €,
en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens,
– répartir au vu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 les sommes mises à la charge du syndicat des copropriétaires entre les autres copropriétaires à l’exclusion de Mme [U].
En ses conclusions du 2 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] entend voir le tribunal débouter la demanderesse de ses prétentions et la condamner au paiement d’une somme de 10 000 € au titre de la procédure abusive, et celle de 5013 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
Le 10 mars 2025, le juge de la mise en état a rendu une ordonnance fixant la clôture différée au 27 novembre 2025 et l’affaire à plaider à la même date après la clôture des débats. L’audience a été reportée au 13 janvier 2026 puis au 5 mars 2026 date à laquelle elle a été évoquée puis mise en délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 42 de la loi n° 65 – 557 du 10 juillet 1965 dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée.
L’assemblée générale contestée a été tenue le 1er mai 2023 de sorte que la demande introduite par Mme [U] le 22 juin 2023 est recevable.

– Sur la nullité alléguée des résolutions contestées
Les règles de fonctionnement des assemblées générales sont régies par les articles 22 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis .
L’article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d’administration publique pour l’application de la loi n°65-557 et modifié par décret n°20202-834 du 2 juillet 2020 édicte qu’il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée générale des copropriétaires qui est signé, à la fin de la séance ou dans les 8 jours suivant la tenue de l’assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.
Il indique les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le procès-verbal dressé par l’assemblée générale : ainsi, le procès-verbal doit mentionner, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote et préciser les noms et nombre des voix des copropriétaires qui se sont opposés à la décision, et les noms et nombre de voix des copropriétaires qui se sont abstenus.
Sur l’erreur affectant le décompte des tantièmes.
À cet égard, Mme [U] soutient qu’à la suite du rachat par la copropriété de six places de parking qui sont devenus des parties communes, le nombre des tantièmes généraux de la copropriété est 9843 depuis le 20 mai 2022 et non 10 623 comme mentionné dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 1er mai 2023.

Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale que les résolutions contestées concernent,
- la résolution 5 : l’approbation des comptes de gestion de l’exercice arrêté au 31 décembre 2022,
– la résolution 7 : le quitus au syndic pour sa gestion du 1er janvier au 31 décembre 2022,
– la résolution 8 : la reconduction du mandat de syndic du cabinet JMD Interservices ,
– les résolutions 15 et 16 : l’élection de deux copropriétaires [Y] [T] et Mme [A] [D] comme membres du conseil syndical,
– la résolution 29 : le rappel de l’usage des places de stationnement temporaire,
– la résolution 35 bis : la création de lots intermédiaires de jouissance privative,
ces résolutions étant adoptées par 12 votants représentant 5876 tantièmes, un seul copropriétaire représentant Mme [U] et 757 tantièmes ayant voté contre.
La résolution 30 se rapportant à des modifications faites par le propriétaire du lot 101 a été adoptée par 10 votants représentant 5037 tantièmes contre trois opposants représentant 1596 tantièmes.

Le syndic produit la feuille de présence de l’assemblée générale du 1er mai 2023 qui est émargée par les copropriétaires qui étaient présents ou représentés à ladite assemblée, mentionnant qu’ils étaient bien13 copropriétaires représentant ensemble 6633 tantièmes .
L’article 17 du décret du 17 mars 1967 précité ne mentionne pas que doit figurer dans le procès-verbal de l’assemblée, le nombre des tantièmes que détient chaque copropriétaire, mais seulement le nombre de voix qui se sont opposées ou abstenues.
Les résolutions querellées ont été adoptées à la majorité du nombre des votants . Or, le nombre global des tantièmes de la copropriété - qu’il soit 10623 comme mentionné en première page du procès-verbal ou 9843 comme allégué par Mme [U] - n’a aucune incidence sur le nombre des copropriétaires présents ou représentés et sur le sens de leur vote en faveur ou contre les délibérations.
Du reste, Mme [U] ne prouve pas que les copropriétaires votants détenaient plus ou moins que les tantièmes qui leur ont été attribués sur le procès-verbal .
Par conséquent, l’erreur dans le décompte des tantièmes, à la supposer avérée, est d’ordre matériel et ne cause aucun grief à Mme [U] dont le vote contre toutes les résolutions contestées a bien été acté.
Sur la résolution numéro 5
Mme [U] fait grief à cette délibération approuvant les comptes de l’exercice arrêté au 31 décembre 2022, d’avoir été prise par l’ensemble des copropriétaires alors que, parmi les dépenses, figurent des travaux d’étanchéité de la terrasse du bâtiment B et que selon le règlement de copropriété, cette dépense ne devait être soumise qu’au vote des copropriétaires du bâtiment B.
Elle soutient également qu’une irrégularité affectait la convocation en ce sens qu’elle ne précisait pas conformément à l’article 9 du décret 67-223 du 17 mars, les modalités de consultation des pièces justificatives des charges.
Elle affirme encore que de nombreuses dépenses sont “incompréhensibles, incohérentes et de toute évidence injustifiées”.
Ceci étant, il est acquis que la délibération ne soumettait pas au vote, des charges ou une dépense particulières mais seulement le budget global .
En outre, dans la formulation de la question soumise à l’assemblée générale, il est indiqué que l’assemblée générale des copropriétaires vote après avoir pris connaissance des pièces concernant les comptes de charges de l’exercice au 31 décembre 2022 pour un montant de 94 825,78 €, et que les pièces comptables et justificatives avaient été mises à disposition de tous les copropriétaires sur rendez-vous au cabinet Interservices JMD.
La convocation reçue par Mme [U] en vue de l’assemblée générale du 1er mai 2023 comporte un ordre du jour mentionnant bien le projet de résolution 5 dans les termes exacts dans lesquels elle a été votée. A la convocation, sont jointes les pièces comptables et justificatives qui y sont obligatoirement annexées conformément à l’article 11 du décret du 17 mars 1967.

Ainsi Mme [U] qui, comme les autres copropriétaires, a été avertie que les pièces comptables et justificatives avaient été mises à sa disposition sur rendez-vous au cabinet Interservices JMD, ne justifie pas avoir été empêchée de consulter d’autres documents que ceux qui lui ont été envoyés avec la convocation.
Ayant reçu la convocation à l’assemblée générale, et s’étant faite représenter par son conjoint lors de la tenue de ladite assemblée, elle n’a fait inscrire aucune autre question ou demandé aucun éclaircissement en amont ou pendant l’assemblée générale en question.
Enfin, il apparait que la question de l’autorisation donnée à la copropriété d’acheter les emplacements de parking a été adoptée à une précédente assemblée générale n’ayant pas fait l’objet d’un recours, et qu’étant définitive, elle ne peut plus être contestée par le biais d’une action contestant le vote du budget .
Cette résolution 5 est régulière.
Sur l’annulation des résolutions 7 et 8
Il est argué de ce que ces délibérations donnant quitus donné au cabinet Interservices JMD syndic sortant pour sa gestion et le désignant pour un nouveau mandat, sont entachées d’un abus de majorité.
Ces résolutions répondent à l’obligation légale de régler la question budgétaire de la copropriété et de nommer un syndic . 12 copropriétaires sur 13 ont décidé de renouveler le mandat du cabinet Interservices JMD, comme annoncé sur l’ordre du jour figurant dans la convocation à laquelle était annexée le contrat de syndic proposé et qui n’a fait l’objet d’aucune observation soumise à l’appréciation de l’assemblée générale.
Mme [U] qui est la seule à avoir voté contre ces résolutions doit expliquer en quoi le fait que tous les autres copropriétaires aient pris une décision contraire constitue un abus de majorité .
Mme [U] affirme que le cabinet Interservices JMD a commis de graves fautes professionnelles et que sa réelection était donc contraire à l’intérêt collectif.
Certaines des accusations portées dans ses conclusions ( le gérant userait de sa qualité pour se soustraire au paiement des charges pour faire supporter les frais lui incombant à l’ensemble des copropriétaires, il aurait ajouté une inexplicable augmentation de 12 045 €au prix de rachat par la copropriété de places de parking appartenant à la SCI Méditerranée Paradise, etc...) confinent au pénal mais il n’est fait état d’aucune plainte qui aurait été déposée. Or, dans le cadre d’une action civile en annulation de délibérations d’une assemblée générale, le tribunal ne peut statuer sur le bien-fondé de telles assertions mais peut toutefois constater que tous les autres copropriétaires votants qui ont tous également intérêt à choisir un syndic compétent et intègre, ont renouvelé leur confiance au cabinet JMD Interservices . Mme [U] fait également état d’une négligence criante du syndic dans la gestion d’infiltrations et dans l’entretien de parties communes, mais il s’agit d’un litige distinct dont le tribunal de céans n’est pas saisi .
Ces résolutions sont régulières.

Sur les délibérations 15 et 16
Mme [U] fait valoir que ces résolutions portant élection de deux membres du conseil syndical
n’étaient pas été inscrites à l’ordre du jour.
L’assemblée générale est tenue, si la question lui est soumise, d’élire les copropriétaires qui feront partie du conseil syndical . Le seul impératif édicté par la loi est que le vote se fasse séparément pour chacune des candidatures.
L’ordre du jour annexé à la convocation prévoyait pour les résolutions 9 à 15, l’élection des membres du conseil syndical. L’assemblée générale étant libre sous réserve de ne pas dénaturer le projet de résolution, de modifier la question finalement soumise au vote, il est indifférent que les candidatures de copropriétaires présentées dans le cadre des deux délibérations querellées ne soient pas celles qui ont été mentionnées sur l’ordre du jour dès lors qu’elles ont été soumises au vote séparé de l’assemblée générale qui pouvait les refuser mais qui les a acceptées à la quasi-unanimité des votants, Mme [U] excepté.
Ces résolutions sont régulières.
Sur l’annulation de la résolution 29
Cette résolution intitulée : « places de stationnement temporaire » rappelle l’usage des places de stationnement temporaire, notamment au copropriétaire du lot 101 auquel il est reproché d’avoir empiété sur une de ces places par ses récentes installations.
Mme [U] fait valoir que la question posée à l’ordre du jour était intitulée « modifications apportées autour de son lot par le propriétaire du lot 101 ».
Ce point 29 de l’ordre du jour a été en fait traité à la délibération 30 de l’assemblée générale .
La résolution 29 est en fait le point 28 de l’ordre du jour : il s’agit donc d’une modification dans la numérotation des questions sans emport dès lors que les questions soumises au vote figuraient toutes dans la convocation.
Au surplus, ce point 29 ne comporte qu’un rappel de l’usage des deux places devant l’entrée de la résidence réservée aux arrêts minute et n’a donc aucun caractère décisionnel.
Cette résolution est régulière.
Sur l’annulation de la résolution 35 bis
Cette délibération concerne la création de lots intermédiaires de jouissance privative.
Mme [U] fait valoir qu’elle est irrégulière car les copropriétaires ont cru pouvoir soumettre à un second vote cette même question qui a été rejetée dans la résolution 35. Elle ajoute que la question posée ne pouvait être adoptée qu’à l’unanimité dans la mesure où il est question de consentir à l’acquisition pour l’euro symbolique d’un droit de jouissance privative sur des parties communes.

Cependant, il apparaît que le point 35 concernait bien la création de lots intermédiaires de jouissance privative dont le détail est d’ailleurs fourni par lot concerné mais que la résolution n’a pas été adoptée faute de majorité, de sorte qu’il a été procédé immédiatement à un second vote dans le cadre du point 35 bis qui a finalement été entériné par 12 votants sur 13.
Cependant, le tribunal constate que la résolution 35 bis n’est pas identique à la résolution 35 qui ne comporte plus la liste personnalisée des cessions autorisées avec les numéros des lots concernés (Mme [U] figurant d’ailleurs dans la liste) mais se borne à mandater le syndic et un notaire pour établir l’ensemble des actes, sur procurations données par les copropriétaires intéressés. Par conséquent il ne s’agissait pas d’un second vote mais bien du premier vote d’une délibération modifiée sans dénaturation de son contenu .
En outre, la résolution votée se référait à des résolutions prises par des précédentes assemblées générales devenues définitives et ne valide pas une cession de parties communes à usage privative à un euro symbolique ou à titre gratuit . Dès lors, cette résolution a été votée dans des conditions régulières.
Mais sur l’annulation de la résolution 30
Elle est intitulée « modifications apportées autour de son lot par le propriétaire du lot 101 » . Il s’agit du point 29 sur l’ordre du jour joint à la convocation.
Cependant, comme le relève Mme [U], les termes de la délibération finale sont affectés d’une irrégularité : en effet, dans le projet de résolution (29 dans l’ordre du jour), il est bien rappelé les modifications apportées autour de son lot par le propriétaire du lot 101 mais le projet finit par cette phrase : « l’AG décide que le propriétaire du lot 101 enlève les modifications apportées, et n’est autorisé à réaliser un nouveau projet que s’il recueille auparavant l’accord formel du bureau syndical et du syndic. ».
En revanche, la résolution 30 est libellée de la même façon excepté qu’in fine, il est rajouté cette phrase totalement contradictoire : « l’assemblée générale accepte et donne son accord sur les travaux réalisés par le propriétaire du lot 101. ».
C’est donc un accord qui a été donné par l’assemblée générale aux travaux en question causant manifestement un empiètement sur les parties communes, alors que la question inscrite à l’ordre du jour tendait à les refuser.
L’assemblée générale a donc dénaturé le projet de résolution figurant dans la convocation de sorte qu’il y a d’annuler la résolution 30 qui n’a pas été portée à la connaissance des copropriétaires dans la convocation à l’assemblée générale du 1er mai 2023 et, qui, en outre, est contraire aux dispositions légales s’il est question d’accorder sans plus ample examen des aménagements en cause, l’autorisation à un copropriétaire d’empiéter sur des parties communes.

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Il s’évince de ce qui précède que seule la délibération 30 doit être annulée et que Mme [U] doit être déboutée de l’ensemble de ses prétentions portant sur les autres délibérations querellées qui sont régulières en la forme et au fond.
Sur les autres demandes
Le syndicat des copropriétaires ne caractérisant pas l’abus de droit commis par Mme [U] qui obtient gain de cause sur l’annulation d’une délibération critiquée, il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.
Mme [U] succombe sur l’essentiel de son action. En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, elle doit donc être condamnée à supporter les entiers dépens, et à payer au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice une indemnité procédure de 3000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS