TJ 91228, 15 juin 2026, RG 23/05584

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY

3ème Chambre

MINUTE N°

DU : 15 Juin 2026

AFFAIRE N° RG 23/05584 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PMYE

NAC : 63B

CCCRFE et CCC délivrées le :________
à :
Maître Pierre ELLUL de la SELARL ELLUL-GREFF-ELLUL,
Me Sophie MOINS

Jugement Rendu le 15 Juin 2026

ENTRE :

La SCPAT [1],
dont le siège social est sis [Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Sophie MOINS, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEMANDERESSE

ET :

La S.A.R.L. [2],
dont le siège social est sis [Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Nicolas KHUN de la SCP KHUN, avocats au barreau de PARIS plaidant, Maître Pierre ELLUL de la SELARL ELLUL-GREFF-ELLUL, avocats au barreau d’ESSONNE postulant

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sandrine LABROT, Vice-Présidente,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :
Président : Sandrine LABROT, Vice-Présidente,
Assesseur : Clément MAZOYER, Vice-président,
Assesseur : Stéphanie HAINCOURT, Juge,

Assisté de Genoveva BOGHIU, Greffière lors des débats à l’audience du 16 Mars 2026 et de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière lors de la mise à disposition au greffe

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 27 Janvier 2026 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 16 Mars 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 15 Juin 2026

JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,
Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE
Par acte notarié du 12 octobre 2017, reçu par la SCP [3], la SCI [1] (devenue SCPAT [1] en 2021, crédit-preneur) a conclu avec la SA [4] (crédit-bailleur) un contrat de crédit-bail immobilier d’une durée de 15 ans portant sur un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 3]. Ce contrat a prévu la possibilité pour le crédit-preneur de lever l’option d’achat afin d’acquérir le bien.
L’ensemble immobilier a été mis en sous-location par la SCPAT [1] au bénéfice de la SARL [5] pour une durée de 12 ans, conformément aux stipulations contractuelles. La SARL [5] a libéré les locaux le 1er octobre 2020.
La SCPAT [1] a, par acte notarié du 10 août 2021 reçu par la SARL [2], levé l’option d’achat par anticipation des biens immobiliers moyennant le prix de 1.728.596 euros hors taxes, soit 2.074.315 euros toutes taxes comprises. Cette opération a été assujettie à la TVA, si bien que le vendeur, la SA [4], a collecté un montant de 345.719 euros de TVA.
Par acte du même jour, reçu par la même étude notariale, la SCPAT [1] a cédé les biens immobiliers acquis à la SASU [6] moyennant le prix de 4.250.000 euros. Cette opération n’a pas été assujettie à la TVA mais au paiement de la taxe de publicité foncière.
En septembre 2021, la SCPAT [1] a effectué une demande de remboursement de crédit de TVA comprenant les 345.719,00 euros acquittés au titre de la levée d’option.
Suite à un contrôle sur place, l’administration fiscale a rejeté partiellement la demande de remboursement par une décision du 1er juin 2022 expliquant que l’opération de levée d’option devait obligatoirement être dispensée de TVA en application de l’article 257 bis du code général des impôts, si bien que le remboursement devenait, par conséquent, impossible.
Par acte du 1er août 2023, la SCPAT [1] a assigné la SARL [2] devant le tribunal judiciaire d’Évry aux fins d’indemnisation eu égard au paiement erroné de la TVA.
La clôture a été fixé au 27 janvier 2026 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour, l’affaire ayant été renvoyée à l’audience des plaidoiries du 16 mars 2026 et a été mise en délibéré au 15 juin 2026, date du présent jugement.

Dans ses dernières conclusions, notifiées le 13 octobre 2025, la SCPAT [1] demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
- CONDAMNER la SARL [2] à lui payer la somme de 345.719 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la décision ;
- CONDAMNER la SARL [2] aux dépens ;
- CONDAMNER la SARL [2] à lui payer une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La SCPAT [1], se fondant sur l’article 1240 du code civil, considère que la SARL [2] a manqué à son devoir de conseil en ayant soumis l’opération de levée d’option au régime fiscal de la TVA.
La société demanderesse relève que l’acte du 10 août 2021 de levée d’option stipule que « les conditions d’applications de l’article 257 bis du code général des impôts ne sont pas réunies au jour de la levée d’option, de telle sorte que l’option pour la taxe sur la valeur ajoutée en application de l’article 260 5° bis du code général des impôts peut être exercée ». Or, la société cédante, la SA [4], a opté pour assujettir la levée d’option à la TVA.
Ainsi, la SCPAT [1] souligne que si l’opération de levée d’achat a été soumise au régime fiscal de la TVA, l’acte de revente des biens immobiliers à la SASU [6] ne l’a pas été. Elle s’interroge sur ce choix de la SARL [2] de faire diverger les deux régimes fiscaux des deux opérations alors qu’elles s’inscrivent dans une même opération globale aux tenants juridiques et économiques similaires. La SCPAT [1] affirme, en outre, que la société défenderesse reconnaît, dans ses écritures, que la dispense de TVA était applicable.
Contrairement à ce qu’indique la SARL [2], la SCPAT [1] précise qu’il importe peu que la SA [4] ait conservé la TVA collectée, elle ne peut de toute façon pas en obtenir le remboursement dès lors que l’opération ne devait pas être assujettie à la TVA.
De plus, pour s’opposer aux dires de la SARL [2] relatif à l’existence d’un bail entre la SASU [6] et la SCOP [7] sur les biens en cause, la SCPAT [1] estime qu’elle n’a pas à communiquer ledit contrat, puisqu’elle n’y est pas partie, et que l’office notarial en avait connaissance. Surtout, la société demanderesse soutient que l’occupation ou non des locaux n’a aucune incidence sur le régime fiscal applicable. Enfin, la SCPAT [1] nie avoir été sollicitée par la SARL [2] aux fins de rectification de l’acte de levée d’option.

Dès lors que la SCPAT [1] ne peut obtenir le remboursement de la TVA versée, celle-ci n’étant pas due selon elle, elle affirme en subir un préjudice devant donner lieu à indemnisation.
Dans ses dernières conclusions, notifiées le 26 mai 2025, la SARL [2] demande au tribunal de :
- DEBOUTER la SCPAT [1] de toutes ses demandes ;
- CONDAMNER la SCPAT [1] aux entiers dépens, avec droit au recouvrement direct au profit de la SCP [8] ;
- CONDAMNER la SCPAT à lui payer une indemnité de 4.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- ECARTER, à titre subsidiaire, l’exécution provisoire ou à tous le moins prévoir une garantie à la charge de la SCPAT [1].
Tout d’abord, la SARL [2] relève que la SA [4] a conservé la TVA collectée et que c’est à elle que la SCPAT [1] devrait s’adresser afin de se la voir reverser.
De plus, la société défenderesse estime que d’après la SCPAT [1], l’administration fiscale a retenu que les locaux en litige étaient vacants au jour de la levée d’option ce qui conduit à considérer l’exemption obligatoire prévue à l’article 257 bis du code général des impôts comme applicable.
Elle ajoute qu’aucune précision n’est fournie par la SCPAT [1] sur le déroulé de l’instruction de l’administration fiscale.
La SARL [2] considère en conséquence que la SCPAT [1] n’a pas informé l’administration fiscale de la situation matérielle réelle de l’immeuble, à savoir qu’il était d’ores et déjà loué par la SASU [6] à la SCOP [7] et que c’est pour cette raison que la TVA n’est pas récupérable.
S’agissant de la faute, la SARL [2] soutient ne pas avoir manqué à son devoir de conseil et avoir justement apprécié la situation des parties. Elle affirme que l’immeuble n’étant pas vacant, les dispositions de l’article 257 bis du code général des impôts n’étaient pas applicables. La SARL notariale considère in fine n’avoir commis qu’une seule erreur en n’ayant pas modifié le projet d’acte s’agissant de la situation de l’immeuble en précisant qu’il était occupé et non vacant.
Concernant les demandes indemnitaires, outre le fait que selon la société défenderesse celles-ci ne sont pas en lien avec les diligences de l’étude notariale, la SARL [2] soulève que la demande de récupération de la TVA n’a pu prospérer auprès de l’administration fiscale parce que la société demanderesse ne lui a pas indiqué que le bien était occupé. L’étude notariale ajoute qu’elle a proposé à la société cédante de rectifier les actes préalablement à la signature.
Par ailleurs, la SARL [2] précise qu’il conviendrait de minorer la demande indemnitaire puisqu’en raison de la charge de TVA s’imputant sur son bénéfice imposable, la SCPAT [1] a réalisé une économie d’impôt estimée par la société défenderesse au quart de la charge de TVA soit 86.429 euros.
De surcroit, selon la société défenderesse, le préjudice invoqué par la SCPAT [1] revêt le caractère de perte de chance, en ce que si le notaire n’avait pas fait une mauvaise appréciation du régime TVA de l’acte de levée d’option, la société cédante n’aurait pas eu à supporter le coût de la TVA, cette perte de chance devant par ailleurs revêtir un caractère raisonnable pour donner lieu à indemnisation. La SARL [2] demande en conséquence de retenir un coefficient de perte de chance subie de 25%.
Enfin, s’agissant de l’exécution provisoire, l’étude notariale fait valoir que si elle est assurée au titre de sa responsabilité civile professionnelle, et que partant aucun risque n’existe pour la société demanderesse de ne pas percevoir les sommes qui pourraient lui être allouées, en revanche, en cas de condamnation, la société défenderesse n’est pas garantie de pouvoir récupérer ces sommes au titre d’un jugement exécutoire par provision si une infirmation des condamnations intervenait.

MOTIFS
Sur la demande indemnitaire de la SCPAT [1]
A) Sur la détermination du régime fiscal applicable
L’article 257 bis du code général des impôts, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, dispose que les livraisons de biens et les prestations de services, réalisées entre redevables de la taxe sur la valeur ajoutée, sont dispensées de celle-ci lors de la transmission à titre onéreux ou à titre gratuit, ou sous forme d'apport à une société, d'une universalité totale ou partielle de biens.
Selon le rescrit n°2006/34 (TCA) du 12 septembre 2006, la dispense de TVA prévue par l’article 257 bis du code général des impôts présente un caractère obligatoire et s’applique aux cessions d’immeubles attachés à une activité de location immobilière avec reprise ou renégociation des baux en cours […] dès lors que ces cessions s’inscrivent dans une logique de transmission d’entreprise.
De plus, le rescrit n°2018/01 (TCA) du 3 janvier 2018 précise que l’article 257 bis du code général des impôts concerne aussi le cas d’un immeuble loué en crédit-bail soumis à la TVA cédé au crédit preneur lors de sa levée d’option et que celui-ci, qui affectait l’immeuble à une activité de sous-location taxée entend continuer à affecter l’immeuble à une telle activité locative soumise à la TVA.
Enfin, la réponse à la question écrite de l’Assemblée Nationale 8-3-2016 p.2040 n°90962 indique que même si l’immeuble est provisoirement vacant, la cession bénéficie de la dispense posée à l’article 257 bis du code général des impôts. Il en résulte que seule l’intention de louer le bien est retenue en cas de vacance pour permettre l’application de cette dispense.
En l’espèce, il ressort de l’acte de levée d’option du 10 août 2021 en page 6 que « les conditions d’application de l’article 257 bis du code général des impôts ne sont pas réunies » sans qu’il n’en soit précisé la raison. L’opération a par conséquent, sur option de la SA [4], été soumise à la TVA.
Or, l’opération concerne la cession d’un immeuble par un crédit-bailleur, la SA [4], au crédit-preneur, la SCPAT [1], qui l’affecte à la réalisation d’une activité de location immobilière. Il s’agit donc d’une transmission d’une universalité à titre onéreux.
Par ailleurs, les deux sociétés, parties au contrat, sont assujetties à la TVA comme le stipule l’acte de levée d’option du 10 août 2021 en page 6.
D’ailleurs, l’acte de revente du 10 août 2021 confirme que l’opération concerne une transmission d’entreprise éligible à la dispense de TVA puisqu’en page 5 il est précisé que « le vendeur (sous-entendu la SCPAT [1]) déclare qu’il est assujetti à la TVA […] et que la vente s’inscrit pour lui dans le cadre de son activité économique et qu’il a valablement opté pour l’assujettissement des loyers à la TVA ». Tel était donc, nécessairement, le cas du contrat précédent de levée d’option.
En outre, dans son courrier du 1er juin 2022, l’administration fiscale rappelle ce point en indiquant que l’opération ne pouvait être soumise à la TVA au regard des dispositions de l’article 257 bis du code général des impôts, d’une part, et, d’autre part, des rescrits et de la réponse ministérielle qui en précisent la portée. Elle affirme que la vacance de l’immeuble ne s’opposait pas à la dispense de TVA.
Enfin, contrairement à ce qu’indique la SARL [2], si la vacance de l’immeuble cédé n’est pas un obstacle à l’application de la dispense de TVA, le fait que le logement soit occupé n’apparaît pas non plus, et même a fortiori, comme empêchant la disposition de s’appliquer.
En effet, le transfert de l’universalité de bien en serait encore plus prégnant puisqu’une activité économique serait en cours au sein des locaux.
Partant, que l’immeuble soit occupé ou non, l’administration fiscale considère que la dispense de TVA est applicable. L’étude notariale le relève d’ailleurs elle-même dans ses conclusions en indiquant que « la dispense de TVA prévue à l’article 257 bis du code général des impôts s’applique lors d’une cession entre deux assujettis même si le bien est provisoirement vacant, peu important la durée de la vacance ». Si la dispense s’applique même en cas de vacance, c’est qu’elle a vocation à s’appliquer avec d’autant plus de raison lorsque le bien est occupé.
Dès lors, il apparaît que le régime fiscal applicable à l’acte de levée d’option du 10 août 2021 est celui de la dispense de TVA obligatoire de l’article 257 bis du code général des impôts.

B) Sur la responsabilité de la SARL [2]
L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il convient donc de caractériser, d’une part, une faute civile et, d’autre part, un préjudice entrant en lien de causalité avec cette faute.
1. Sur la faute alléguée de la SARL [2]

La faute civile peut être définie comme l’écart entre le comportement adopté par la personne et celui normalement attendu d’une personne raisonnable placée dans la même situation au regard de ses connaissances, compétences et capacités. La faute civile s’apprécie avec d’autant plus d’exigence lorsqu’il s’agit d’un professionnel. Le devoir de conseil est l'obligation pour un professionnel d'informer ses clients, de les aider à contracter en toute connaissance de cause et de les éclairer sur la portée, les effets et les risques, notamment juridiques et fiscaux, de l'acte par lequel ils s'engagent, dans la limite des possibilités de contrôle et de vérification qui lui sont offertes, des informations connues des parties et sans avoir, en principe, à porter d'appréciation sur l'opportunité économique de l'opération.
En l’espèce, il est constant que la SARL [2] a agi dans le cadre de l’exercice de son activité professionnelle de notariat. Il ressort des deux actes qu’elle a reçus le 10 août 2021 que, d’une part, la levée d’option par la SCPAT [1] était assujettie à la TVA comme indiqué page 6, et, d’autre part, que la revente de l’ensemble immobilier à la SASU [6] était assujettie au paiement de la taxe de publicité foncière comme indiqué page 5.
En outre, la SARL [2] avait bien connaissance du fait que le bien était occupé comme l’indique la déclaration d’aliéner qu’elle a complétée et signé le 31 mai 2021. En tout état de cause, et surtout, il convient de rappeler que ce point est parfaitement indifférent à la résolution du présent litige, le régime fiscal de l’opération n’en dépendant pas.
Enfin, si la société défenderesse affirme avoir proposé à la SCPAT [1] de rectifier l’acte de levée d’option elle n’en rapporte aucunement la preuve.
Il y a donc lieu de considérer qu’en faisant opter la société pour le régime de la TVA alors que celui-ci n’était pas applicable, l’étude notariale a manqué à son devoir de conseil.
2. Sur le préjudice, entrant en lien de causalité avec la faute, subi par la SCPAT [1]
En vertu des objectifs fixés par la directive n°77/388/CEE du Conseil des communautés européennes du 17 mai 1977, le droit à déduction ne s’étend pas à un montant de taxe sur la valeur ajoutée facturée à tort.
Par ailleurs, les conséquences d’un manquement à un devoir de conseil ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance dès lors qu’il n’est pas certain que mieux informé, le créancier de l’obligation de conseil se serait trouvé dans une situation différente et plus avantageuse.
En l’espèce, il ressort du contrat de levée d’option du 10 août 2021 en page 4 que « la vente est conclue moyennant un prix de 2.074.315,53 euros. Taxe sur la valeur ajoutée incluse au taux de 20%. Le prix hors taxes s’élève à 1.728.596,30 euros ».
La société SCPAT [1] s’est donc acquittée du paiement d’une TVA à un taux de 20%, pour un montant de 345.719,23 euros, versée à la SA [4].

Comme le relève l’administration fiscale dans son courrier du 1er juin 2022 actant son refus partiel de remboursement de la TVA payée, celle-ci ne saurait être récupérée en ce qu’elle n’était initialement pas due dans l’opération de levée d’option.
Contrairement à ce qu’indique la SARL [2], c’est bien parce qu’elle a assujetti l’opération au paiement de la TVA, alors que tel ne devait pas être le cas, que la société demanderesse a payé ce montant. Il y a donc un lien de causalité certain et direct entre la faute commise par l’étude notariale et le préjudice financier allégué par la SCPAT [1].
S’agissant de la nature du préjudice, si la société défenderesse fait valoir que celui-ci ne saurait constituer qu’une perte de chance, il convient de relever que contrairement à la jurisprudence invoquée par cette dernière, la SCPAT [1] ne s’est pas bornée à suivre un conseil de l’étude notariale, mais lui a confié la rédaction de l’acte. Or le régime fiscal de dispense de TVA était acquis de plein droit, de sorte qu’aucun aléa ne pesait sur son application. D’ailleurs, il ressort des courriels envoyés par Maître [J] [G] les 5 mai et 29 juin 2022 que la société défenderesse ne dispose pas de l’information relative à la dispense de TVA ou, à tous le moins, n’en connaît pas le régime. Dans ces conditions, si la dispense de TVA avait été correctement appliquée, la société SCPAT [1] ne l’aurait pas payée et ne subirait aucun préjudice. En conséquence, le préjudice invoqué par la société doit être apprécié comme une pure perte.
Enfin, la SARL [2] soutient à tort que la TVA payée par la SCPAT [1] vient diminuer le résultat de cette dernière en ce qu’elle constitue une charge complémentaire déductible de l’impôt sur les sociétés. En effet, la TVA ne constitue pas une charge déductible, dans une telle situation, puisqu’elle est initialement indue et donc non récupérable. Elle ne peut donc pas être déduite du résultat imposable.
Il y a donc lieu de condamner la SARL [2] à payer à la SCPAT [1] la somme de 345.719 euros.
Conformément à l’article 1231-6, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et ce jusqu’à parfait paiement.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La SARL [2], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.
Sur les demandes au titre des frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
La SARL [2], condamnée aux dépens, devra payer à la SCPAT [1], au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros et sera déboutée de sa propre demande de ce chef.
Sur l’exécution provisoire
L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
En l’espèce, eu égard au fait que la SARL [2] dispose d’une assurance en matière de responsabilité civile professionnelle, les risques d’inexécution de la présente décision de justice apparaissent comme très réduit. Inversement, si la présente décision venait à être infirmée en appel, la récupération des sommes issues des présentes condamnations apparaît comme plus incertaine. Il n’y a donc pas lieu d’assortir la présente décision de l’exécution provisoire, celle-ci ayant des conséquences manifestement excessives.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, CONDAMNE la SARL [2] à payer à la SCPAT [1] la somme de 345.719 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice financier, ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à parfait paiement ; CONDAMNE la SARL [2] aux entiers dépens ; CONDAMNE la SARL [2] à payer à la SCPAT [1] une indemnité de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE la SARL [2] de sa propre demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ; ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision. Ainsi fait et rendu le QUINZE JUIN DEUX MIL VINGT SIX, par Sandrine LABROT, Vice-Présidente, assistée de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,