TJ 77284, 13 mai 2026, RG 25/05930

Min N° 26/00501
N° RG 25/05930 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEHIX

S.A.S. HARSA

C/
Mme [S] [A]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 mai 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. HARSA
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Stéphanie THIERRY-LEUFROY, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [S] [A]
[Adresse 2]
[Localité 1]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel
Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 11 mars 2026

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Stéphanie THIERRY-LEUFROY

Copie délivrée
le :
à : Madame [S] [A]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SAS HARSA invoque un bail verbal ayant pris effet le 30 juin 2018, consenti par elle à Mme [S] [A], portant sur un logement situé [Adresse 3], à [Localité 2], pour un loyer mensuel initial de 600 euros et des provisions mensuelles sur charges de 50 euros.

Par acte de commissaire de justice du 14 février 2025, la SAS HARSA a fait sommation à Mme [S] [A] de lui régler un arriéré de 1 702 euros et de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2025, la SAS HARSA a fait assigner Mme [S] [A] à l’audience du 11 mars 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
– prononcer la résiliation du contrat de bail ;
– ordonner l’expulsion de Mme [S] [A] ainsi que tous occupants de son chef, et ce, au besoin, avec l’assistance de la force publique, aux frais, risques et périls de la locataire ;
– condamner Mme [S] [A] à lui payer la somme de 2 821 euros au titre de la régularisation des charges sur les années 2022, 2023 et 2024, ainsi qu’une indemnité d’occupation égale à 650 euros mensuels, qui sera due jusqu’au jour de l’expulsion effective ;
– condamner Mme [S] [A] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais de sommation.

À l’audience du 11 mars 2026, la SAS HARSA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 4 838,40 euros (dont 318,40 euros de charges de consommation d’eau) selon décompte arrêté au 03 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse. Elle précise que le dernier loyer réglé l’a été pour l’échéance d’octobre 2025. Elle souligne solliciter la résiliation judiciaire en raison de l’existence d’un bail verbal, pour des manquements graves et répétés de la locataire, notamment en paiement des loyers mais également pour les troubles qu’elle a causé aux autres occupants de l’immeuble.

Mme [S] [A], comparant en personne, conteste le montant de la dette locative, faisant valoir que la caisse d’allocations familiales a réglé ses loyers. Elle dit par ailleurs justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs. Elle mentionne ne pas solliciter de délais de paiement et souhaiter demeurer dans le logement.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SAS HARSA justifie avoir saisi la CCAPEX par voie électronique le 18 février 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation du 13 décembre 2025.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SAS HARSA justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 15 décembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

La SAS HARSA est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

2. Sur l’existence du contrat de bail

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 1715 du même code, la preuve d’un bail verbal ayant reçu commencement d’exécution peut de faire par tous moyens, sans être subordonnée à la production d’un commencement de preuve par écrit.

Le bail verbal est valable et il est soumis à la loi du 06 juillet 1989.

En l’espèce, la SAS HARSA produit un ensemble de pièces pour justifier du bail verbal portant sur le logement ainsi que du montant des loyers :
– un courrier du 03 octobre 2022 adressé à Mme [S] [A] lui mentionnant qu’elle est entrée dans les lieux donnés à bail, au [Adresse 2] à [Localité 2] le 01er juillet 2018 et que son bail sera reconduit tacitement jusqu’au 30 juin 2024, après un premier renouvellement ;
– un courrier recommandé avec avis de réception du 03 octobre 2024 mentionnant que son bail est renouvelé tacitement pour une durée de trois années, à partir du 30 juin 2024, et jusqu’au 30 juin 2027 ;
– la sommation de payer du 14 février 2025, déposé à étude, mais mentionnant que l’identité de la locataire est présente sur une boite-aux-lettres de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 2] ;
– L’assignation du 13 décembre 2025, déposé à étude, mentionnant l’identité de la locataire figure sur la boite-aux-lettres et que son domicile est confirmé par des voisins ;
– le diagnostic social et financier mentionnant un loyer de 650 euros pour le logement occupé par Mme [S] [A] ;

Par ailleurs, lors de l’audience Mme [S] [A] n’a pas contesté être locataire du logement et toujours l’occuper.

Ces éléments permettent d’établir que la SAS HARSA a effectivement consenti un bail d’habitation à Mme [S] [A] portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 2], effectif à compter du 01er juillet 2018, et dans lequel réside toujours la locataire.

3. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 12 juin 2025 et le décompte de la créance actualisé au 03 mars 2026 démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par la locataire au bailleur.

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 4 838,40 euros au 03 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, montant prenant en compte les loyers dus dont ont été déduits les sommes versées par la locataire.

Cependant, pour justifier des charges relatives à la consommation d’eau, elle verse une facture générale pour l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] pour l’année 2025, laquelle ne permet pas de distinguer la consommation réelle des différents appartements de l’immeuble.
De plus, sur la base de cette facture, elle calcule le cout du mètre cube d’eau pour évaluer la consommation d’eau de la locataire, à partir de deux relevés de compteurs entre le 25 mars 2025 et le 29 mai 2025. Ces éléments ne permettent en rien de calculer la consommation d’eau réelle de la locataire, laquelle ne peut se contenter d’une évaluation.

De même, la bailleresse verse un courrier adressé à la locataire lui mentionnant qu’elle évalue sa consommation d’eau en fonction des statistiques officielles pour quatre enfants et deux adultes et du prix du mètre cube d’eau. Ces éléments ne démontrent pas davantage la consommation réelle de la locataire.

La bailleresse, pour justifier des charges, produit également une facture d’entretien pour le mois de février 2025 pour le bien situé aux [Adresse 2]. Cependant, le calcul du montant imputable à la locataire est effectué en en divisant le montant par quatre, sans tenir compte de la superficie du logement, sans clé de répartition, et alors que par ailleurs, la SAS HARSA divise par six la taxe sur les ordures ménagères pour calculer le cout des charges imputables à la locataire pour le même immeuble.

Enfin, la bailleresse produit son avis de taxes foncières pour l’année 2022 et l’année 2023 pour calculer le montant de la taxe sur les ordures ménagères. Cependant, force est de constater que les décomptes qu’elle verse à l’instance ne remontent pas à ces périodes, ceci ne permettant pas de déterminer si elles ont été réglées par la locataire. En outre, pour ces avis de même que celui pour l’année 2024, le montant des charges dues par la locataire est calculé pour le [Adresse 5], mais également le [Adresse 6]. Par ailleurs, les charges sont calculées en divisant par six le montant des factures, alors qu’il est divisé par quatre pour calculer le cout de l’entretien de l’immeuble.

Dans ces conditions, la bailleresse ne démontre pas le montant des charges locatives et il convient de les déduire de la dette qui sera ainsi fixée à 2 520 euros.

Il sera souligné que si la locataire a indiqué que c’est en raison de la faute du bailleur que les aides personnelles au logement n’étaient plus réglées, les documents qu’elle a présentés ne permettent pas d’en conclure ainsi. En effet, il ressort du courrier du 19 janvier 2026 adressé à Mme [S] [A] que c’est en raison de ses impayés que ses aides personnelles au logement ont été suspendues.

Il convient, dès lors, de condamner Mme [S] [A] à payer à la SAS HARSA la somme de 2 520 euros, au titre de la dette locative arrêtée au 03 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse.

4. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, il ressort des développements qui précèdent que la dette locative a atteint un total de 2 520 euros au 03 mars 2026. il ressort par ailleurs du décompte produit que les loyers et charges courants ont été réglés de manière très irrégulière depuis le mois de novembre 2025 et que, depuis lors, aucun loyer n’a été réglé en intégralité.

Force est de constater que les manquements de la locataire ont été répétés dans le temps et réguliers, de sorte qu’est justifiée la résiliation judiciaire du bail à effet au 04 mars 2026, lendemain de la date du dernier décompte produit.

En application des articles 1730 et 1240 du code civil, Mme [S] [A] étant occupante sans droit ni titre depuis le 04 mars 2026, elle sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 844,11 euros pour le logement et 36,43 euros pour l’emplacement de stationnement), et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Par conséquent, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Mme [S] [A] étant occupante sans droit ni titre depuis la date de résiliation du bail, la SAS HARSA sera autorisée à faire procéder à son expulsion ainsi que tous occupants de son chef selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, Mme [S] [A] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter 04 mars 2026, égale au montant du loyer (soit 600 euros) augmenté des charges dûment justifiées qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, indemnité qui sera due jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

5. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [S] [A] aux dépens de l’instance mais à l’exclusion du cout de la sommation de payer du 14 février 2025 qui ne constitue pas un acte essentiel à l’instance dans le cadre d’une résiliation judiciaire.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SAS HARSA les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Mme [S] [A] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS