TJ 92050, 16 juin 2026, RG 23/04632

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

4ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE
16 Juin 2026

N° RG 23/04632 - N° Portalis DB3R-W-B7H-YOWV

N° Minute :

AFFAIRE

Société d’H.L.M ERIGERE

C/

S.A.S.U. EMMA

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Société d’H.L.M ERIGERE
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Emmanuel NOMMICK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1647

DEFENDERESSE

Société EMMA
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Pierre-olivier VILLAIN de la SELARL V.V .A, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1917

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Avril 2026 en audience publique devant Camille COSQUER, Vice-présidente, statuant en Juge Unique, assistée de Marion COUSIGNE, Greffière placée, lors des débats, et de Elza BELLUNE, Greffière placée, lors du prononcé.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 6 mai 2021, la société D’H.L.M ERIGERE a donné à bail commercial à la S.A.S.U EMMA des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 3], composés d’une surface commerciale située à droite du hall d’entrée, de 68m² de surface, d’une cave attenante de 13 m² et d’un parking double portant sur numéros 19/20 du plan du 2ème sous-sol, pour une durée de 9 années à compter rétroactivement du 26 février 2021, moyennant un loyer annuel de 23 730, 48 euros TTC, hors charges, payable mensuellement le 1er de chaque mois.
Par acte extrajudiciaire du 26 novembre 2021, la société D’H.L.M ERIGERE a fait délivrer à la SASU EMMA un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2023, la socété D’H.L.M ERIGERE a fait assigner la SASU EMMA devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de :
Constater, à titre principal, l’acquisition de la clause résolutoire du bail ; Résilier, à titre subsidiaire, le bail aux torts exclusifs de la SASU EMMA ; Ordonner l’expulsion de la SASU EMMA, et de tout occupant de son chef, des locaux commerciaux sis [Adresse 3] à [Localité 3], avec le concours de la force publique et d’un serrurier nécessaire, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, courant de la signification de l’ordonnance à intervenir jusqu’à la libération complète des lieux par la remise des clefs à la SA D’H.L.M ERIGERE ou représentant ; Autoriser la S.A. d’H.L.M. ERIGERE, si besoin est, à faire transporter et séquestrer les biens meubles et objets mobiliers trouvés sur place dans le garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la SASU EMMA ; Condamner la SASU EMMA à verser à la S.A. d’H.L.M ERIGERE une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer contractuel révisé, augmentée de la provision sur charges, qui sera due jusqu’à la libération complète des lieux par la remise des clefs à la S.A. d’H.L.M ERIGERE ou son représentant ; Condamner la SASU EMMA à verser à la S.A. d’H.L.M ERIGERE € 7.758,64 au titre des sommes dues au 12/04/2023, avec intérêts au taux légal depuis le commandement de payer du 26/11/2021 ; Compenser le montant de la créance de la SA D’H.L.M ERIGERE avec celui du dépôt de garantie, conformément aux articles 1347 et suivants du code civil, les sommes en question étant connexes ; Refuser tout délai à la SASU EMMA ; Condamner la SASU EMMA à verser à la SA D’H.L.M ERIGERE € 2.500 au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
La SASU EMMA, a constitué avocat, mais n’a pas conclu.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 octobre 2024 et l'affaire fixée pour être plaidée à l'audience tenue à juge rapporteur de la 8ème chambre du 2 juin 2026. A la suite de la création de la 4ème chambre, la fixation de l’affaire a été avancée à l'audience tenue à juge unique du 8 avril 2026. A l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2026, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

Les parties ayant régulièrement constitué avocat, le jugement, rendu en premier ressort, sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle que les mentions, figurant dans le dispositif des conclusions des parties, qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l'objet d'une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement.
En application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Le tribunal relève que le dossier de plaidoirie de la SA D’H.L.M ERIGERE contient des pièces qui ne figurent pas au bordereau de l’assignation délivrée à la SASU EMMA, et qui n’ont pas été notifiées par voie électronique à la partie adverse. En conséquence, ces pièces ne seront pas examinées, et le tribunal ne statuera qu’en prenant en compte les pièces contradictoirement versées aux débats.

Sur la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article L145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le deuxième alinéa de l'article 1229 du code civil dispose quant à lui que la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
En l’espèce, la clause intitulée « Article 29 – Clause résolutoire » insérée au contrat de bail commercial liant les parties stipule qu’ « à défaut de paiement par le Preneur à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de remboursement de frais, charges, contributions, taxes ou prestations dus en vertu du présent bail (…) et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter délivré par acte extrajudiciaire contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause et resté sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur ».
De plus, SA D’H.L.M ERIGERE justifie avoir fait signifier à la SASU EMMA un commandement de payer par acte extrajudiciaire en date du 26 novembre 2021, portant sur la somme principale de 11 687,27 euros (contrairement à ce qu’indique le demandeur dans ses écritures, qui mentionnent la somme de 7 758,64 euros), lequel vise expressément la clause résolutoire insérée au contrat de bail, laquelle est jointe en annexe du commandement de payer, de même que le décompte locatif et rappelle le délai d'un mois dont dispose la locataire pour s'acquitter des sommes dues.
La SASU EMMA, en ne déposant aucune pièce ni conclusion, ne démontre pas avoir acquitté les causes du commandement de payer dans le délai d’un mois de sa délivrance.
En présence d'un commandement valide, et en l'absence d'apurement des dettes visées dans le délai prescrit, à compter de la délivrance du commandement de payer, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire. En l’absence de demande sur la date d’acquisition de la clause, il convient de constater son acquisition à compter du présent jugement.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatifAux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En outre, en application des dispositions des premier et dernier alinéas de l'article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.
Enfin, selon les dispositions de l'article 1353 de ce code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du décompte actualisé au 12 avril 2023 produit aux débats (pièce n°3 du demandeur) que la dette de la SASU EMMA au titre des loyers, charges et taxes locatives s'élevait au 12 avril 2023 à la somme de 7 758,64 euros.
Faute d’avoir conclu ou produit des pièces, la SASU EMMA s’interdit de rapporter la preuve du paiement de cette somme.
En conséquence, il convient de condamner la SASU EMMA à payer à la SA D’H.L.M ERIGERE la somme de 7 758,64 euros au titre de l'arriéré de loyers, de charges et de taxes locatives arrêté au 12 avril 2023.
En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. En l’espèce, l’arriéré locatif est arrêté au 12 avril 2023, et le demandeur ne produit aucune preuve de mise en demeure à compter de cette date, étant précisé que le commandement de payer délivré le 26 novembre 2021 ne peut valoir mise en demeure pour une créance née postérieurement. En conséquence, les intérêts courront à compter de l’assignation, qui vaut mise en demeure au sens de l’article 1344 du code civil, soit à compter du 23 mai 2023.

Sur la compensation des créances
La SA D’H.L.M ERIGERE sollicite la compensation du montant de sa créance avec celui du dépôt de garantie conformément aux articles 1347 et suivants du code civil, considérant que les sommes sont connexes.
En vertu des dispositions de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.
En outre, selon les dispositions de l'article 1348 du même code, la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. À moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.
Dès lors, en application des dispositions légales précitées, il y a lieu de faire droit à la demande du bailleur et d'ordonner la compensation entre le dépôt de garantie et l'arriéré locatif dû par la preneuse.
Le tribunal ordonnera donc la compensation entre, d'une part, la somme de 7 758,64 euros, au titre de l'arriéré locatif dû par la SASU EMMA, et d'autre part, la somme de 1 647,95 euros représentant le dépôt de garantie détenu par la SA D’H.L.M ERIGERE, à hauteur de la somme la plus faible.

Sur les délais de paiement
La SA D’H.L.M ERIGERE demande au tribunal de « refuser tout délai à la SASU EMMA » pour apurer le montant de sa dette locative.
En l’espèce, le tribunal constate que la SASU EMMA n’ayant demandé aucun délai de paiement dans le cadre de la présente instance, faute d’avoir conclu, la demande de la société D’H.L.M ERIGERE est sans objet.

Sur l’expulsion de la SASU EMMA et l’indemnité d’occupation Sur l’expulsion
En conséquence de la résolution du bail, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de la SASU EMMA, devenue occupant sans droit ni titre, ainsi que de celle de tous occupants de son chef, des locaux loués, à défaut de départ volontaire dans le délai de trois mois suivant la signification du présent jugement, dans les conditions précisées au dispositif.
En l’absence d’élément laissant craindre que la défenderesse ne se conformera pas à cette décision, l’expulsion ordonnée ne sera pas assortie d’une astreinte et la SA d’H.L.M ERIGERE sera déboutée de sa demande en ce sens.
Le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation
La société D’H.L.M ERIGERE sollicite que le montant de l’indemnité d’occupation due par la société EMMA à compter de la date de résolution du bail soit fixé au montant du dernier loyer contractuel révisé, outre les charges, jusqu’à la libération complète des lieux par la remise des clefs.
Il est constant que celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation.
Il est constant que l'indemnité d'occupation est destinée à rémunérer la jouissance des lieux par l'occupant et à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de leur occupation sans droit ni titre ; elle a donc une nature à la fois compensatoire et indemnitaire.
En l'espèce, le contrat ayant pris fin par l'acquisition de la clause résolutoire, la SASU EMMA se retrouve sans droit, ni titre, à compter du présent jugement.
En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de la société D’H.L.M ERIGERE d'obtenir une indemnité d'occupation en condamnant la SASU EMMA à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date du présent jugement et jusqu'à la restitution des lieux, d’un montant égal au loyer contractuel en cours, outre les charges dues.

Sur les demandes accessoiresAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La SASU EMMA, qui succombe, sera condamnée aux dépens.
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
La SASU EMMA, supportant les dépens, sera condamnée à verser à la société D’H.L.M ERIGERE la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :