TJ 42218, 16 juin 2026, RG 24/05101

N° RG 24/05101 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-IOBR

N° minute:

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile

JUGEMENT DU 16 JUIN 2026

ENTRE:

Monsieur [Z] [F]
né le 22 Février 1994 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Pascale JULIEN-BOISSERAND et Me Clément ABEL de la SELARL BOISSERAND JULIEN-BOISSERAND, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET:

Monsieur [U] [E]
né le 10 Avril 1960 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Grégoire MANN de la SELAS LEX LUX AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Antoine GROS
Greffier : Valérie DALLY

DÉBATS: à l'audience publique du 12 Mai 2026. L’affaire a été mise en délibéré au 16 Juin 2026.

DÉCISION: contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, en matière civile, en premier ressort.

FAITS ET PROCÉDURE:

Monsieur [Z] [F] est propriétaire d'une parcelle de terrain à bâtir située sur la commune de [Localité 3] ([Localité 4]) d'une superficie de 10 ha et 91 ca.

Par acte notarié en date du 24 mars 2023, Monsieur [Z] [F] a consenti sur ce terrain une promesse de vente pour une durée expirant le 10 novembre 2023 à 16 heures à Monsieur [U] [E].

La réalisation de la vente devait se faire pour le prix de 70 000 € payable comptant le jour de la signature de l'acte de vente.

Une indemnité d'immobilisation était fixée à la somme forfaitaire de 7 000 €.

Par mail en date du 25 octobre 2023, Monsieur [U] [E] a indiqué ne pas vouloir donner suite à la vente au motif que Monsieur [Z] [F] n'aurait pas tenu ses engagements.

Par acte du 14 novembre 2024, Monsieur [Z] [F] assignait Monsieur [U] [E] devant le Tribunal Judiciaire de Saint Etienne.

Dans ses dernières conclusions, Monsieur [Z] [F] demande, au visa des articles 1231-5, 1103 et 1104 du Code civil
- Juger recevable et bien fondée sa demande.
- Condamner Monsieur [U] [E] à lui régler le montant de l'indemnité d'immobilisation soit la somme de 7 000 € sous astreinte de 100 € par jour de retard à défaut de paiement dans le mois du jugement définitif.
- Condamner Monsieur [U] [E] à lui régler la somme de 3 600 € pour les frais engagés pour le déplacement du pylône et de la ligne qu'il supportait.
- Condamner Monsieur [U] [E] à lui régler la somme de 4 000 € à titre de dommages et intérêts pour exécution de mauvaise foi du contrat en application de l'article 1104 du Code civil.
- Condamner Monsieur [U] [E] à lui régler la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
- Condamner Monsieur [U] [E] aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions, Monsieur [U] [E] demande, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil,
A TITRE PRINCIPAL :
- REJETER l'ensemble des demandes, fins et conclusions formulées à son encontre par Monsieur [Z] [F] ;
- CONDAMNER Monsieur [Z] [F] à lui payer la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
A TITRE SUBSDIAIRE, si par impossible la juridiction de céans devait faire droit à la demande d'indemnité d'immobilisation sollicitée,
- LIMITER celle-ci à la somme de 3 500 € ;
- REJETER la demande de remboursement des frais engagés pour la réalisation des travaux ;
- REJETER la demande formulée à titre de dommages et intérêts formulée par Monsieur [Z] [F] ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
- DIRE qu'il n'y a pas lieu à l'exécution provisoire ;
- CONDAMNER Monsieur [Z] [F] à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER Monsieur [Z] [F] aux entiers dépens de l'instance dont distraction sera faite à Grégoire MANN, de la SELAS LEX LUX AVOCATS, avocat sur son affirmation de droit.

MOTIFS,

1-Sur la responsabilité contractuelle de Monsieur [E]

Selon l'article 1103 du Code civil :
« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L'article 1304-3 du Code civil dispose que :
« La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt. »

Il résulte des dispositions prises par l'article 1104 du Code civil que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Cette disposition est d'ordre public.

L'acte de promesse de vente stipule dans son paragraphe intitulé « indemnité d'immobilisation – tiers convenu » :
« Les PARTIES conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de SEPT MILLE EUROS (7 000,00 EUR).
Sur laquelle somme le BENEFICIAIRE versera dans les DIX (10) JOURS à compter de la signature des présentes en la compatibilité du notaire soussigné dont les références bancaires figurent ci-dessus au PROMETTANT, et ainsi qu'il résulte de la comptabilité du rédacteur des présentes celle de TROIS MILLE CINQ CENTS EUROS (3 500,00 EUR), représentant partie de l'indemnité d'immobilisation ci-dessus fixée.
Le PROMETTANT sera libéré si bon lui semble de son engagement de vente par le seul fait de la constatation du défaut de versement total ou partiel de l'indemnité d'immobilisation.
Cette somme est affectée en nantissement par le PROMETTANT au profit du BENEFICIAIRE qui accepte à la sureté de sa restitution éventuelle à ce dernier.
Le caissier du notaire, domicilié à l'office notarial pour ses fonctions, et tiers convenu constitué aux présentes, intervenant pour accepter la mission qui est ci-après confiée.
Le sort de la somme versée ce jour sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :
Elle s'imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise,
Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées à l'acte,
Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition ou levé l'option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.
Le tiers convenu conservera cette somme pour la remettre soit au PROMETTANT soit au BENEFICIAIRE selon les hypothèses ci-dessus définies.
Quand au surplus de l'indemnité d'immobilisation, soit la somme de 3 500,00 euros, le BENEFICIAIRE s'oblige à la verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l'expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l'acte de vente ou ne lèverait pas l'option de son seul fait ».

L'acte de promesse de vente stipule dans son paragraphe intitulé « réserves et conditions suspensives » :
« La réalisation des présentes est soumise à l'obtention par le BENEFICIAIRE d'un permis de construire avant le 31 juillet 2023 pour la réalisation sur le BIEN de l'opération suivante : construction d'un bâtiment de type chalet R+1 comprenant deux appartements constituants chacun un bien indépendant de l'autre. L'emprise au sol sera d'environ cent mètres carrés (100 m²).
Il est précisé que le BENEFICIAIRE devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive justifier auprès du PROMETTANT du dépôt d'un dossier complet de demande de permis de construire correspondant exactement à l'opération envisagée et ce dans le délai d'un mois à compter de ce jour, au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente (…) ».

Encore, il est stipulé au sein du même paragraphe :
« 2°) La réalisation des présentes est soumise à la dépose du pylône présent sur la parcelle et au détournement de la ligne passant actuellement au-dessus du terrain, le tout à la charge et aux frais du PROMETTANT. Et au plus tard le jour de l'acte de vente ».

En l'espèce, l'acte notarié prévoyait donc que Monsieur [E] devait justifier du dépôt d'un permis de construire pour la construction d'un chalet sur le terrain objet de la promesse et fournir à Monsieur [F] la preuve du dépôt d'un dossier complet de demande de permis de construire correspondant exactement à l'opération envisagée et ce dans le délai d'un mois à compter de la signature de la promesse de vente c'està-dire avant la date du 24 avril 2023.

Or il est constant qu'aucune demande de permis de construire n'a été déposée par Monsieur [E].

Par ailleurs, il est constant que Monsieur [E] devait verser entre les mains du notaire une somme de 7 000 € au titre d'une indemnité d'immobilisation durant la promesse de vente, et qu'il n'a jamais versé cette somme.

Monsieur [E] indique que l'acte notarié précise : « Le PROMETTANT sera libéré si bon lui semble de son engagement de vente par le seul fait de la constatation du défaut de versement total ou partiel de l'indemnité d'immobilisation ».

Selon lui « Monsieur [Z] [F] a constaté l'absence de règlement de l'indemnité d'immobilisation. Pour autant, étonnamment, il n'a pas marqué son intention de mettre un terme à son engagement de vente. »

Or ce texte précise qu'à défaut de règlement de l'indemnité d'immobilisation, le promettant pourra si bon lui semble, se considérer comme dégagé de sa promesse, de sorte que Monsieur [F] était en droit de ne pas se considérer comme libéré de sa promesse.

Par ailleurs, Monsieur [E] indique que Monsieur [F] n'a pas respecté son engagement d'enlever le poteau et la ligne électrique passant sur le terrain ce qui motiverait, selon lui, son refus de lever de l'option.

Or l'acte notarié du 24 mars 2023 prévoyait comme condition de la vente que la ligne électrique devait avoir été supprimée au jour de la réitération authentique de la vente.

Par ailleurs, il est constant que la ligne électrique et le poteau ont été supprimés avant le jour de la réitération authentique de la vente.

Monsieur [U] [E] indique que la modification a été faite postérieurement à son mail indiquant son refus de lever l'option pour ce motif.

En effet, par mail en date du 25 octobre 2023, il a exprimé sa volonté de ne pas poursuivre l'achat de la parcelle au motif que les engagements pris par Monsieur [F] n'avaient pas été respectés, puisque ce dernier n'avait pas fait réaliser les travaux de dépose du pylône électrique et de détournement de la ligne électrique.

Or, à la date de ce mail du 25 octobre 2023, Monsieur [F] était encore dans les temps fixés par l'acte notarié du 24 mars 2023, pour remplir son obligation.

Le non-respect allégué de l'obligation pesant sur Monsieur [F] ne peut donc être invoqué par le défendeur pour motiver son refus de lever l'option d'achat au jour de son mail.

Il en résulte surtout qu'aucune faute n'a été commise par Monsieur [F] qui justifierait le refus de Monsieur [E] de passer la vente : conformément à son engagement Monsieur [F] a rempli la conditions mise à sa charge dans le délai fixé par l'acte notarié.

Monsieur [F] est donc bien fondé à solliciter la condamnation de Monsieur [E] à lui régler le montant de l'indemnité d'immobilisation, sachant que, conformément au dernier alinéa de l'article 1231-5 du Code civil, par lettre en date du 26 février 2024, le conseil de Monsieur [F] a mis en demeure Monsieur [E].

2-Sur les sommes sollicitées par monsieur [Z] [F]

En l'espèce, Monsieur [Z] [F] sollicite le règlement de la somme de :
- 7 000 € à titre d'indemnité d'immobilisation,
- 3 600 € en remboursement des frais engagés,
- 4 000 € à titre de dommages et intérêts.

2-1 sur la demande à titre d'indemnité d'immobilisation

En l'espèce, à ce titre, Monsieur [F] met en avant que :
- selon les termes de la promesse de vente, il est indiqué que la somme complémentaire de 3 500 € doit être versée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT dans un délai de 8 jours à compter du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l'acte de vente ou ne lèverait pas l'option de son seul fait.
- en l'espèce, l'ensemble des conditions suspensives n' auraient pas été levées ;
- dans ces conditions, la somme complémentaire de 3 500 € ne serait pas due.

Or, selon l'article 1304-3 du Code civil, « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement », ce qui est la cas en l'espèce, de sorte qu' il convient de condamner Monsieur [U] [E], au titre de l'indemnité d'immobilisation, à payer la somme de 7 000 €.

2-2 sur la demande en remboursement des frais engagés

En l'espèce, au soutien de ses demandes, Monsieur [U] [E] met en avant à juste titre que :
- Monsieur [F] ne pouvait espérer vendre son bien sans effectuer les travaux de dépose du pylône et de détournement de la ligne électrique ;
- les travaux réalisés par ce dernier ne sont pas vains, puisqu'ils apportent une plus-value à son terrain et qu'en tout état de cause, ils auraient été à réaliser pour espérer vendre la parcelle ;
- compte tenu de la configuration des lieux, il est certain qu'aucune construction ne pouvait être réalisée sans procéder en amont à la dépose du pylône électrique ;

- en conséquence, Monsieur [U] [E] ne saurait être condamné à rembourser les travaux entrepris, et cela d'autant plus qu'ils ont été engagés postérieurement à son mail du 25 octobre 2023.

Quoi qu'il en soit, la ligne électrique et le poteau ont été supprimés postérieurement au mail de Monsieur [U] [E] indiquant son refus de lever l'option, de sorte que Monsieur [Z] [F] ne démontre pas le lien de causalité entre la faute du défendeur et les travaux effectués.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande à ce titre.

2-3 sur la demande de dommages et intérêts

En l'espèce, Monsieur [Z] [F] ne démontre pas de préjudice à ce titre, de sorte qu' il convient de rejeter cette demande.

3- Sur les autres demandes

Concernant la demande d' astreinte, il convient de la rejeter, car prématurée.

Il est équitable en l'espèce de condamner Monsieur [U] [E] à payer une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS