TJ 50147, 18 mai 2026, RG 25/00355

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COUTANCES

Greffe civil
-
Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00355 - N° Portalis DBY6-W-B7J-EBBI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION RENDU LE 18 MAI 2026

ENTRE :

DEMANDEUR :

L'Office Public de l'Habitat - [P] [Y]
immatriculé au RCS de COUTANCES sous le n° 275 000 024
dont le siège social est sis 5 Rue Emile Enault BP 50440 50010 ST LÔ CEDEX,
Prise en la personne de sa directrice générale en exercice Madame [W] [K], non comparante représentée par Madame [F] [L], chef du service relations-usagers, munie d'un mandat écrit,

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [T]
demeurant 45 Impasse desCanaris - Appt 32 - 50000 SAINT-LO
non comparant, ni représenté,

Débats à l’audience publique du 09 février 2026 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame Sophie FREMOND
Greffier : Madame Romane LAUNEY, lors des débats, et Madame Julie LOIZE, lors de la mise à disposition au greffe,

Après débats à l'audience publique du 09 février 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 06 août 2018, l’Office public de l’habitat de la Manche, ci-après “[P] [Y]” a donné à bail à Monsieur [S] [T] et Madame [H] [C] un local à usage d'habitation situé 45, impasse des canaris, 50000 SAINT LO, appartement n° 32, moyennant un loyer mensuel révisable de 231,74 euros par mois, outre les charges, et le versement d’un dépôt de garantie égal à un mois de loyer.

Par courrier adressé à [P] [Y] le 22 juin 2022, [H] [C] a informé le bailleur de son congé du logement, précisant que Monsieur [S] [T] resterait unique locataire.

Par ordonnance du 12 juin 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Coutances a enjoint à Monsieur [S] [T] de payer la somme de 979, 24 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 31 mars 2025 (mois de mars inclus), signifiée à étude par acte de commissaire de justice du 26 juin 2025. Un certificat de non-opposition a été remis au bailleur le 07 juillet 2025.

Alléguant plusieurs manquements à ses obligations contractuelles, [P] [Y] a fait assigner son locataire, Monsieur [S] [T], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Coutances par acte de commissaire de justice signifié le 06 novembre 2025 à étude, aux fins de :
- prononcer la résiliation du bail du 06 août 2018 pour usage non-paisible des lieux loués, non-paiement répété des loyers et charges et défaut d’assurance locative,
- déclarer Monsieur [S] [T] occupant sans droit ni titre des locaux qu’il occupe 45, impasse des canaris, 50000 SAINT LO, appartement n° 32,
- ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [S] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
- condamner Monsieur [S] [T] à payer à [P] [Y] la somme de 2 219,87 euros représentant les loyers et charges échus au 17 octobre 2025, outre les loyers et charges échus ou à échoir jusqu’à la date de résiliation du bail augmentés des frais de procédure, avec intérêts au taux légal,
- condamner Monsieur [S] [T] au paiement à MANCHE HABITAT à compter de la résiliation du bail, jusqu’au départ effectif des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle au moins égale au montant des loyers, surloyers et charges qu’il aurait dû payer s’il était resté locataire,
- condamner Monsieur [S] [T] au paiement à [P] [Y] d’une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner Monsieur [S] [T] aux entiers dépens, en ceux compris le coût de l’assignation et ses suites, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier n’a pu être réalisé, faute pour Monsieur [S] [T] d’avoir déféré à sa convocation devant les services du Département de la Manche.

A l’audience du 09 février 2026, [P] [Y], par l’intermédiaire de Madame [L], munie d’un mandat, maintient l’intégralité de ses demandes, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 2 849,99 euros au 31 janvier 2026 (mois de janvier inclus).

[P] [Y] indique que la résiliation est encourue en raison du défaut de justification d’une assurance couvrant les risques locatifs depuis le 08 juin 2025, pour défaut de paiement de loyer et en raison de troubles dans l’occupation paisible des lieux loués. Le bailleur indique que le locataire ne se trouve plus dans le logement et que le congé n’a pu lui être délivré faute pour celui-ci d’avoir communiqué sa nouvelle adresse.

Bien que régulièrement convoqué par acte d’huissier signifié à étude, Monsieur [S] [T] n’était ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; cependant le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Aux termes de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce, telle que modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée six semaines avant la date de l’audience. C’est une contrainte de forme et de délai. Elle est une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation de bail. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Manche par voie électronique avec avis de réception le 07 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le fond

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur à bail est tenu de deux obligations principales :
1° d’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention;
2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Sur l’usage non paisible des lieux loués :

L’article 7 b) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le loataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est notamment tenu de l’obligation d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

L’article 1729 du code civil prévoit que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Aux termes de l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

La situation justifiant la résiliation du bail s’apprécie au jour où le juge statue.

Si la preuve d’un fait juridique peut être apportée par tout moyen, selon les dispositions de l’article 1358 du code civil, il revient au juge d’en apprécier souverainement la force probante.

En l’espèce, l’article 5.3 du contrat de bail signé le 06 août 2018 par Monsieur [S] [T], relatif au règlement de sécurité et de salubrité, précise que le locataire devra user paisiblement des lieux loués suivant leur destination. Il s’interdira tout acte pouvant nuire à la sécurité et à la tranquilité des personnes et des biens.

[P] [Y] soutient que des désordres, imputables au locataire, ont troublé la tranquilité du voisinage dès la fin de l’année 2022.

Dans un premier courrier envoyé à Monsieur [T] le 02 décembre 2022 et resté sans réponse, [P] [Y] indique avoir été informé de nuisances de voisinage constituées par des bruits importants provenant du logement, notamment la nuit, et par des jets de détritus divers par la fenêtre. Il n’est pas fait mention précisément des requérants à l’origine de ces informations transmises au bailleur, ni de la description et de la fréquence des bruits allégués.

Dans un deuxième courrier, adressé par recommandé le 20 mai 2025 et resté sans réponse, [P] [Y] a notifié à Monsieur [T] avoir eu connaissance de nouvelles nuisances constituées par des bruits importants provenant du logement, notammentdu faut d’un “accueil de nombreuses personnes” et par le non-respect de l’entretien des parties communes et des abords, par des jets divers par les fenêtres. Ce courrier ne précise pas non plus de qui proviennent les informations mentionnées, ni ne fait de description des bruits rapportés.

Dans un troisième courrier adressé le 29 juillet 2025, [P] [Y] a informé Monsieur [T] de son souhait de faire le point sur sa situation locative, notamment des nuisances de voisinage, en signalant la venue d’un membre de l’office le 19 août 2025. Il n’est précisé ni dans l’assignation, ni dans les pièces versées au débat, si cette rencontre a eu lieu et ce qu’il en est ressorti.

[P] [Y] produit aussi un courriel rédigé à son attention le 02 septembre 2025 par un résidant de l’immeuble, signalant la présence fréquente de nombreuses personnes dans l’appartement de Monsieur [T] et des tapages et nuisances quotidiennes, tant nocturnes que diurnes, évoquant la peur et les angoisses générées par la situation.

Non comparant, Monsieur [S] [T] n’a pas fait valoir de moyens de défense.

Ainsi, au-delà du fait que trois des pièces versées au soutien de la demande sont issues du demandeur lui-même, ces documents manquent d’éléments suffisamment circonstanciés pour étayer les faits précisément reprochés à Monsieur [T]. En l’état, ces éléments ne permettent pas d’apprécier s’ils sont constitutifs de manquements aux obligations du locataire.

Le courriel d’un voisin décrivant des nuisances persistantes ne permet pas non plus de prouver de tels manquements, dans la mesure où il est fait mention de faits imputables non pas directement à Monsieur [T] lui-même, mais à des “sous-locataires” qui “squattent” son logement, sans qu’il soit possible d’en déduire que la présence de ces personnes soit le fait du locataire. En effet, à supposer que la présence de ces personnes, à l’origine des troubles allégués, soit avérée, [P] [Y] ne produit pas suffisamment d’éléments permettant de justifier qu’elle puisse être imputable au locataire.

Faute d’autres éléments versés aux débats, [P] [Y] échoue à prouver l’existence certaine et actuelle d’une situation concrète et avérée, constitutive d’un manquement à l’obligation d’usage paisible des lieux loués suffisamment grave qui justifierait la résiliation du bail à ce titre.

La demande de résiliation pour ce motif ne peut donc être accueillie.

Sur les loyers impayés :

L’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est notamment tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, l’article 3.1 du contrat de bail signé le 06 août 2018 par Monsieur [S] [T] relatif au loyer prévoit que le loyer fixé est de 231,74 euros payable chaque mois à terme échu.

En outre, il ressort des pièces produites par [P] [Y] et non contestées par Monsieur [S] [T], que [P] [Y] a notifié à ce dernier, à plusieurs reprises, des impayés de loyer.

Face à ces impayés, une proposition amiable de règlement des loyers par échelonnement a été adressée au locataire par [P] [Y] par courrier du 26 mars 2025. Le locataire n’y a pas répondu.

Par lettre recommandée avisée le 23 mai 2025, [P] [Y] a notifié à son locatraire un impayé locatif de 1 297,32 euros. Cette sommes a été actualisée par courrier du 07 août 2025 mentionnant une dette de 1 583,71 euros.

A l’audience, le bailleur a produit un état du compte locataire au 04 février 2026 présentant un solde d’impayé à 2 849,99 euros et comprenant notamment le montant des loyers et charges impayés entre le mois d’avril 2025 et le mois de janvier 2026 inclus.

Il existe donc des impayés de loyers et charges persistants depuis plusieurs mois, notifiés par le bailleur et n’ayant donné lieu à aucune réaction du locataire, constitutifs pour ce dernier d’un manquement à l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Sur l’attestation d’assurance contre les risques locatifs :

L’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En l’espèce, l’article 5.2 du contrat de bail signé le 06 août 2018 par Monsieur [S] [T] relatif aux assurances du locataire prévoit que le locataire doit justifier avoir souscrit notamment une assurance couvrant les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux) et que cette obligation s’impose au locataire pendant toute la durée de la location. Il est aussi prévu que chaque année, à la demande du bailleur, la preuve de la souscription de ces assurances doit être fournie par le locataire qui produira une attestation de l’assureur. A défaut, le contrat de location pourra être résilié.

Or, il résulte des pièces produites par [P] [Y] et non contestées par Monsieur [S] [T] faute pour lui d’avoir comparu, et notamment du certificat d’assurance contre les risques locatifs du 08 octobre 2024 et des six courriers adressés par [P] [Y] entre mai 2025 et janvier 2026, que Monsieur [S] [T] n’a pas justifié auprès du bailleur de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs à compter du 09 juin 2025.

Il en résulte que le locataire n’a pas respecté, malgré les relances du bailleur, et ce depuis huit mois, son obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire.

En conséquence, la nature, la répétition et la persistance d’une situation d’impayés des loyers et de non justification d’une assurance contre les risques locatifs, constitutifs de manquements aux obligations prévues au contrat de bail signé le 06 août 2018 par Monsieur [S] [T] et l’absence totale de justifications de la part du locataire malgré les nombreuses sollicitations du bailleur, sont suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résiliation du contrat sollicitée par [P] [Y] à compter du prononcé du jugement et d’ordonner son expulsion.

Sur le paiement d’une indemnité d'occupation

Du fait de la résiliation du contrat à compter du prononcé du présent jugement, le locataire qui, à défaut d’information contraire, se maintient dans les lieux doit être considéré comme occupant sans droit ni titre, tenu de verser au propriétaire du logement une indemnité d’occupation.

Il y a lieu de fixer cette indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du jour du prononcé du jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

[P] [Y] justifie dans son principe de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail, l’ordonnance d’injonction de payer et un décompte actualisé de la créance pour la somme de 3 829,23 euros arrêtée au 04 février 2026, compte tenu des impayés de loyers entre le 24 mars 2025 et le 26 janvier 2026 inclus. Cette somme a été actualisée au jour de l’audience à la somme de 2 849,99 euros en raison d’un titre non contesté de 979,24 euros prévu par ordonnance d’injonction de payer du 12 juin 2025.

Outre les loyers et charges entre le mois d’avril 2025 et le mois de janvier 2026 inclus, une indemnité de frais de dossier de 25 euros a été retenue.

Il est en effet prévu au point 3.1 du contrat de bail que des indemnités pour frais de dossier, dans les limites prévues par la réglementation en vigueur, pourront être appliquées en cas d’absence de réponse à l’enquête annuelle destinée à évaluer les ressources du locataire.

[P] [Y] a produit un courrier recommandé en date du 07 août 2025 dans lequel il notifie au locataire son obligation de remplir et de lui retourner le dossier de demande d’aide aux impayés de loyers, précisant qu’il devait être rempli dans les trois mois accompagné des justificatifs de ses ressources. Il n’est toutefois pas justifié des modalités de remise de la lettre au locataire, l’avis de réception n’étant pas produit au dossier.

En l’absence de preuve d’envoi effectif de l’enquête annuelle sur les ressources prévue au point 3.1 du contrat de bail, l’indemnité de frais de dossier de 25 euros ne sera pas comptabilisée dans le montant de la dette dûe par Monsieur [T].

Le locataire, non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette créance.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [S] [T] au paiement de la somme non titrée de 2 824,99 euros correspondant aux loyers et charges arrêtés au 04 février 2026 (terme du mois de janvier 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la signification présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les autres demandes

Monsieur [S] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l'article 700 du code de procédure civile, ce qui donnera lieu au rejet de la demande de [P] [Y] sur ce point.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile.
AFFAIRE : N° RG 25/00355 - N° Portalis DBY6-W-B7J-EBBI

PAR CES MOTIFS