TJ 50147, 18 mai 2026, RG 25/00363

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COUTANCES

Greffe civil
-
Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00363 - N° Portalis DBY6-W-B7J-EBCI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION RENDU LE 18 MAI 2026

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [O]
né le 16 mars 1956 à COUTANCES (MANCHE)
demeurant 1172 Rue de L’Amiral - 50200 TOURVILLE SUR SIENNE
comparant en personne,

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [N], anciennement dénommé Monsieur [X] [Z]
né le 26 juillet 2003 au HAVRE
demeurant 2 Ter Rue Emile Poirier - LA HAYE DU PUITS - 50250 LA HAYE
comparant en personne,

Débats à l’audience publique du 09 février 2026 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame Sophie FREMOND
Greffier : Madame Romane LAUNEY, lors des débats, et Madame Julie LOIZE, lors de la mise à disposition au greffe

Après débats à l'audience publique du 09 février 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par bail verbal, M. [D] [O] a donné à bail à M. [X] [Z] un local à usage d’habitation situé 2 ter rue Emile Poirier à LA HAYE (50250) à compter d’octobre 2024 moyennant un loyer mensuel révisable de 420 euros.

Le loyer actualisé s’élève à la somme de 424 euros depuis le 1er novembre 2025.

Par actes de commissaire de justice du 19 août 2025 signifié en l’étude, M. [D] [O] a fait signifier à M. [X] [Z] un commandement de justifier l’assurance locative ainsi qu’un commandement de payer la somme de 1720 euros en principal, correspondant aux loyers et charges échus à la date du 18 août 2025. Ces commandements sont demeurés infructueux.

Par acte d’huissier de justice du 29 octobre 2025 signifié à l’étude, M. [D] [O] a fait assigner M. [X] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de voir :
-prononcer la résiliation du bail à la date du 20 septembre 2025 pour défaut d’assurance,
-prononcer la résiliation du bail à la date du 20 octobre 2025 pour non-paiement des loyers,
-ordonner en conséquence l’expulsion de M. [X] [Z] ainsi que de toutes personnes et de tous objets se trouvant dans les lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique,
-condamner M. [X] [Z] à payer à M. [D] [O] le montant des loyers et charges dus à la date du commandement, soit la somme de 1720 euros, outre les loyers et charges échus ou à échoir jusqu’à la date de résiliation du bail augmentés des frais de procédure, ladite somme portant intérêts judiciairees à compter du commandement,
-condamner M. [X] [Z] à payer à M. [D] [O] à compter de la résiliation du bail et à titre d’indemnité d’occupation une somme au moins égale au montant des loyers y compris suivant la clause contractuelle d’indexation, surloyers et charges qu’il aurait dû payer s’il était resté locataire, et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués,
-condamner M. [X] [Z] à payer à M. [D] [O] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
-condamner M. [X] [Z] aux entiers dépens de l’instance en vertu des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

A l’audience du 9 février 2026, M. [D] [O] maintient ses demandes résultant de son assignation.

M. [X] [Z] indique avoir changé de nom et se nommer désormais [N]. Il demande à se maintenir dans les lieux et propose de verser la somme de 200 euros par mois maximum en sus du règlement du loyer courant.

L’affaire a été mis en délibéré au 18 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l'espèce, telle que modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la notification de l'assignation au représentant de l'État dans le département doit être effectuée six semaines avant la date de l’audience. C’est une contrainte de forme et de délai. Elle est une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation de bail. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 I alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, le représentant de l’Etat dans le département, fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà des commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015 pour le compte d’une personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévues à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990 (CCAPEX). Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint, par simple lettre reprenant les éléments essentiels du commandement.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de la Manche par voie électronique avec avis de réception le 29 octobre 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [D] [O] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Sur le contrat de bail
Le bail peut être verbal, l'écrit n'étant pas exigé comme condition de validité du bail. En présence d'un commencement d'exécution, la preuve de l'existence d'un tel bail peut être administrée par tous moyens. Le bail suppose un prix librement déterminé par les parties qui doit être réel et sérieux.
En l'espèce, les parties ne s’opposent nullement sur la qualification à donner à leurs relations, le bailleur soutenant l’existence d’un bail verbal sans être contredit par le défendeur qui a été assigné à domicile à l’adresse du bien loué.
En présence du commencement d'exécution résultant tant de la prise de possession des lieux depuis le mois d’octobre 2024, que du versement de certains loyers au profit du bailleur et des actes afférant à la présente procédure, l'existence d'un bail verbal est démontrée.

Sur l’absence de production d’une notice d’assurance
L'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance ne produit effet que 1 mois après un commandement demeuré infructueux.
En l'espèce, l'assurance locative réclamée par commandement n'a pas été produite dans le délai pré-cité. Toutefois, en cours de délibéré par courrier reçu au greffe le 16 février 2026, M. [X] [Z] produit son attestation d’assurance locative valable jusqu’au 30 septembre 2026. Par conséquent, il y a lieu de constater que le locatire répond à son obligation fixé à l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989.

Sur l’absence de paiement des loyers

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la clause résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l'une des parties manquerait à ses obligations. L’article 1225 du même code prévoit que la clause résolutoire est subordonnée à une mise en demeure infructueuse. La résolution peut toujours être demandée en justice et le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur ou allouer seulement des dommages et intérêts aux termes des articles 1227 et 1228 du code civil.

L’article 1229 du même code prévoit que la résolution met fin au contrat. Elle prend effet soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à compter de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou à défaut le jour de l’assignation en justice.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus et l'article 1741 du code civil prévoit que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Il est constant que le retard systématique dans le paiement du loyer, sans justification, est constitutif d’un manquement caractérisé aux obligations contractuelles motivant la résiliation judiciaire du bail.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 19 août 2025, M. [D] [O] a fait délivrer à M. [X] [Z] une sommation de payer pour un montant en principal de 1720 euros en principal, correspondant aux loyers et charges échus et impayés arrêté au 18 août 2025, reproduisant les dispositions de l’article 1728 du Code civil et lui accordant le délai de deux mois.

M. [D] [O] verse au décompte actualisé au 22 octobre 2025 selon lequel M. [X] [Z] n’a pas réglé les sommes visées par la sommation de payer dans le délai de deux mois tel qu’indiqué par la sommation de payer.

Du fait de ce manquement grave et répété aux obligations contractuelles du locataire que constitue le non-paiement des loyers, la résiliation du bail doit en conséquence être prononcée à compter de la présente décision.

Sur les conséquences de la résiliation du bail

L’expulsion de M. [X] [Z] sera ordonnée.

Passé le délai de deux mois suivant la notification du commandement d'avoir à libérer les lieux prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivant du code des procédures civiles d'exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur le paiement d’une indemnité d'occupation

Du fait de la résiliation du contrat à compter du présent jugement, le locataire qui, à défaut d’information contraire, se maintient dans les lieux doit être considéré comme occupant sans droit ni titre, tenu de verser au propriétaire du logement une indemnité d’occupation.

Il y a lieu de fixer cette indemnité d'occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, pour la période courant du présent jugement jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

M. [D] [O] justifie de l’obligation dont il se prévaut en produisant le commandement de payer.

Il indique que M. [X] [Z] reste débiteur de la somme de 1720 euros correspondant au montant des loyers, charges dus jusqu’au mois d’août 2025 inclus. Il indique également que le locataire a repris le paiement des loyers.
M. [X] [Z] n’a pas contesté le principe ni le montant de sa dette.
M. [X] [Z] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 1720 euros au 9 février 2026, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, M. [X] [Z], comparant à l’audience, a fait part de son souhait de solliciter des délais de paiement. Il résulte des pièces versées par M. [X] [Z], notamment ses relevés bancaires et ses derniers bulletins de salaires, qu’il a repris le paiement intégral du loyer depuis le 1er octobre 2025 et qu’il est en situation de régler sa dette locative compte tenu de ses revenus et de ses charges.Il résulte également des relevés bancaires versés aux débats que M. [X] [Z] a réglé deux fois la somme de 424 euros le 5 et 27 novembre 2025, de sorte qu’il démontre sa volonté d’apurer sa dette locative.

M. [D] [O] s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Toutefois, compte tenu du versement intégral du loyer depuis plusieurs mois, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Sur les autres demandes

M. [X] [N] né [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Il y a lieu de rejeter les conclusions présentées à ce titre par M. [D] [O].

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS