TJ 50147, 27 avr. 2026, RG 25/00312

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COUTANCES

Greffe civil
-
Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00312 - N° Portalis DBY6-W-B7J-EARN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION RENDU LE 27 AVRIL 2026

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. PARTELIOS HABITAT
immatriculée au RCS de CAEN sous le numéro 626 150 106
dont le siège social est sis 2 rue Martin Luther King - 14280 ST CONTEST
prise en la personne de son représentant légal, non comparant représenté par Maître Laurie TRIAULAIRE, avocate inscrite au barreau de CAEN,

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [C]
né le 18 mai 1974 à VALOGNES (MANCHE)
demeurant 9 rue de Pontaumont - 1er Etage Logt 3769 - 50500 CARENTAN-LES-MARAIS
comparant en personne et assisté de Madame [P], es qualité de mandataire spécial dans le cadre d’une sauvegarde de justice,

Débats à l’audience publique du 19 janvier 2026 :

Juge des Contentieux de la Protection : Madame Sophie FREMOND, en présence de Madame [Z] [D], auditrice de justice, siégeant en surnombre,
Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l'audience publique du 19 janvier 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 septembre 2021, la SA PARTELIOS HABITAT a donné à bail à M. [V] [C] un local à usage d’habitation situé 9 rue de Pontaumont, 1er étage, logement 3769, à CARENTAN LES MARAIS (50500), moyennant un loyer mensuel révisable de 280,08 euros par mois, outre 47 euros de charges, et le versement d’un dépôt de garantie égal à un mois de loyer.

Le loyer actualisé s’élève à la somme de 311,40 euros et 57,70 euros de charges.

Par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2025 remis à étude, la SA PARTELIOS HABITAT a fait signifier à M. [V] [C] un commandement de payer la somme de 319,70 euros en principal, correspondant aux loyers et charges échus à la date du 26 juin 2025. Ce commandement est demeuré infructueux.

Par acte d’huissier de justice délivré le 9 octobre 2025 à personne physique, la SA PARTELIOS HABITAT a fait assigner M. [V] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de :
-constater la résiliation du bail en date du 15 septembre 2021, la clause résolutoire étant acquise au bailleur sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
-déclarer M. [V] [C] occupant sans droit ni titre des locaux qu’il occupe à CARENTAN LES MARAIS, 9 rue de Pontaumont, appartement 103769,
-ordonner en conséquence l’expulsion de M. [V] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
-condamner M. [V] [C] à payer à la requérante la somme de 502,44 euros représentant les loyers impayés de février et juillet 2025 inclus, sauf à parfaire ou diminuer suiavnt décompte qui sera fourni lors des débtas, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer,
-condamner M. [V] [C] à payer à la requérante la somme de 500 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance injustifiée,
-condamner M. [V] [C] au paiment à la requérante, jusqu’au départ effectif des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer et charges qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale,
-condamner M. [V] [C] au paiement à la requérante d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-condamner M. [V] [C] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et sa notification à la CCAPEX, puis le coût de l’assignation et sa notification à la préfecture et autres dépens à venir conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

A l’audience du 19 janvier 2026, la SA PARTELIOS HABITAT, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, sauf à actualiser la dette locative à la somme de 1780,65 euros arrêtée à la date du 15 janvier 2026. Il indique ne pas s’opposer à des délais de paiement dans la limite de 12 mois.

M. [V] [C], assisté de Mme [P] en qualité de mandataire spécial dans le cadre d’une sauvegarde de justice, demande à rester dans les lieux et à bénéficier de délais de paiement, en précisant chercher un logement de plain pied. Il précise ne pas avoir déposé de dossier de surendettement.

Le diagnostic social et financier indique que M. [V] [C] bénéficie d’une mesure sauvegarde de justice avec désignation d’un mandataire spécial depuis le 18 décembre 2025. Il bénéficie de l’allocation adulte handicapé. Il présente une situation de vulnérabilité marquée par des difficultés de santé importantes et un handicap reconnu. Ses impayés de loyer sont causés par un retard de transmission de son relevé d’identité bancaire à son bailleur qui ne l’aurait pas pris en compte ainsi que par un retard de renouvellement de son AAH ce qui a provoqué une interruption de ses ressources durant les mois de septembre et octobre 2025. Il a effectué trois virements, 300 euros fin novembre, 150 euros début décembre et 150 euros en janvier. Il a effectué une demande de logement social situé en rez-de-chaussée.

L'affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026 avec autorisation donnée à M. [C] de justifier du règlement intégral du loyer de février 2026 avant le 15 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l'espèce, telle que modifiée par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la notification de l'assignation au représentant de l'État dans le département doit être effectuée six semaines avant la date de l’audience. C’est une contrainte de forme et de délai. Elle est une condition de recevabilité de la demande du propriétaire en résiliation de bail. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

Par ailleurs, aux termes de l’article 24 II alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de la Manche par voie électronique avec avis de réception le 14 octobre 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA PARTELIOS HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, “le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; [...]

g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa”.

Aux termes de l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce : “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.”

Par avis de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation en date du 13 juin 2024, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat conclu le 15 septembre 2021 entre les parties prévoit en son paragraphe 4.5. une clause de résiliation du bail pour défaut de paiement.

Par acte de commissaire du 8 juillet 2025, la SA PARTELIOS HABITAT a fait délivrer à M. [V] [C] un commandement de payer, dans le délai de deux mois, visant la clause résolutoire la somme en principal de 319,70 euros, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 26 juin 2025.

M. [V] [C] n’a pas réglé les sommes visées au commandement du 8 juillet 2025 dans le délai de deux mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour ce motif sont réunies à la date du 9 septembre 2025.

Sur les conséquences de la résiliation du bail

Sur la demande en paiement

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA PARTELIOS HABITAT justifie de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail et le commandement de payer.

Elle produit également un décompte actualisé de la créance démontrant que M. [V] [C] reste débiteur de la somme de 1780,65 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 19 janvier 2026 inclus.
M. [V] [C] n’a pas contesté le principe ni le montant de sa dette.
M. [V] [C] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 1780,65 euros au 19 janvier 2026, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes du V dudit article, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dont l’application est immédiate à toutes les instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, M. [V] [C], comparant à l’audience, a fait part de son souhait de solliciter des délais de paiement. Il résulte de l’analyse du dernier décompte produit par la SA PARTELIOS HABITAT qu'il a repris le paiement partiel du loyer depuis le 26 novembre 2025.

Il a par ailleurs justifié le 9 février 2026, en cours de délibéré, du règlement intégral du loyer de février 2026 le 6 février 2026.

La SA PARTELIOS HABITAT ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement dans la limite de 12 mois.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dont l’application est immédiate à toutes les instances en cours, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [V] [C] a sollicité la suspension du jeu de la clause résolutoire. Il verse en cours de délibéré un justificatif indiquant le réglement de la somme de 314,63 euros effectué le 6 février 2026.

En raison d’une reprise seulement partielle du règlement de son loyer depuis le 26 novembre 2025 et le réglement de la somme de 314,63 euros ayant eu lieu après l’audience, il y a lieu de débouter le défendeur de sa demande de suspension de la clause résolutoire et d’ordonner en conséquence l’expulsion de M. [V] [C] et de tout occupant de son chef.

Passé le délai de deux mois suivant la notification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivant du code des procédures civiles d'exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur le paiement d’une indemnité d'occupation

Du fait de la résiliation du contrat à compter du 9 septembre 2025, le locataire qui, à défaut d’information contraire, se maintient dans les lieux doit être considéré comme occupant sans droit ni titre, tenu de verser au propriétaire du logement une indemnité d’occupation.

Il y a lieu de fixer cette indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, pour la période courant du 9 septembre 2025 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA PARTELIOS HABITAT justifie dans son principe de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer et un décompte actualisé de la créance pour la somme de 1780,65 euros arrêtée au jour de l'audience, compte tenu des impayés de loyers entre février 2025 et décembre 2025.

Le locataire, comparant, ne conteste ni le principe ni le montant de cette créance.

Par conséquent, il convient de condamner M. [V] [C] au paiement de la somme de 1780,65 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 19 janvier 2026 (terme de décembre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance injustifiée

Il ressort de l’article 1240 du Code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duqel il est arrivé à le réparer.

Or, en l’espèce, la demanderesse ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui faisant l’objet du présent litige.

Dès lors, il convient de la débouter de sa demande de dommages et intérêts pour résistance injustifiée.

Sur les autres demandes

M. [V] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA PARTELIOS HABITAT les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens.

Il convient donc de la débouter de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS