TJ 50147, 20 avr. 2026, RG 25/00345

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COUTANCES

Greffe civil
-
Juge des Contentieux de la Protection

AFFAIRE : N° RG 25/00345 - N° Portalis DBY6-W-B7J-EAYH

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION RENDU LE 20 AVRIL 2026

ENTRE :

DEMANDEUR :

L'Office Public de l'Habitat - [F] [I]
immatriculé au RCS de COUTANCES sous le n° 275 000 024
dont le siège social est sis 5 Rue Emile Enault BP 50440 50010 ST LÔ CEDEX,
Prise en la personne de sa directrice générale en exercice Madame [A] [V], non comparante représentée par Madame [S] [D], chef du service relations-usagers, munie d'un mandat écrit,

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [L] [W]
née le 13 décembre 2002 à CAEN (CALVADOS)
demeurant 213 Avenue des Tilleuls - Pote 165 - 50000 SAINT-LO
non comparante, ni représentée,

Débats à l’audience publique du 02 février 2026 :

Juge des Contentieux de la Protection : Monsieur Patrick BURNICHON, magistrat à titre temporaire,
Greffier : Madame Julie LOIZE, lors des débats et de la mise à disposition au greffe

Après débats à l'audience publique du 02 février 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 20 avril 2026, date à laquelle le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 juillet 2021, l’Office public de l’habitat de la Manche, ci-après “[F] [I]”, a donné à bail à Madame [L] [W]un local à usage d'habitation situé25 place des Palliers, à SAINT LO (50 000).

Le bail a été résilié à la suite du préavis déposé par la locataire au bailleur le 27 mars 2024 mais les clés du logement n’ont été restituées que le 2 août 2025 alors que la locataire n’était pas présente à l’état des lieux de sortie amiable du 21 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2024, [F] [I] a fait réaliser un procès-verbal valant état des lieux de sortie.

Par courrier recommandé avec accusé de réception, en date du 14 avril 2025, [F] [I] a mis en demeure Madame [L] [W] de régler une somme de 5 898, 95 euros au titre de réparations locatives et de l’arriéré locatif. Cette mise en demeure est restée infructueuse.

Par acte de commissaire de justice, signifié à personne le 2 octobre 2025, [F] [I] a fait assigner Madame [L] [W] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Coutances, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- condamner Madame [L] [W] au paiement de la somme de 5 898, 95 euros au titre des réparations locatives, des frais de procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie et de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
- condamner Madame [L] [W] au paiement d'une indemnité de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût de la signification du jugement à intervenir.

A l’audience du 2 février 2026, [F] [I], représenté par [U] [D] régulièrement munie d’un pouvoir à cet effet, maintient l’intégralité de ses demandes précisant qu’une somme de 4 369 euros est réclamée au titre des réparations locatives et qu’une somme de 1623, 64 euros est due au titre des arriérés de loyers et charges échus.

Bien que régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice signifié à personne, Madame [L] [W], n’était pas présente ni représentée et n’a pas fait connaître les raisons de son absence.

L'affaire a été mise en délibéré au 20 avril 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, cependant le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le fond

Sur la demande relative aux réparations locatives

Aux termes des dispositions de l'article 7 d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, repris par le contrat de bail, le locataire prend en charge l'entretien courant du logement, les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives mentionnées par décret à l'exception des réparations occasionnées par vétusté, malfaçons, vices de construction, cas fortuits ou force majeure.

Aux termes des dispositions de l'article 7 c) du même texte, le locataire doit répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire et justifiées dans leur principe comme dans leur montant.

En application de l’article 1732 du code civil le preneur à bail répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, à l’appui de ses demandes, [F] [I] verse aux débats :
- l'état des lieux d’entrée dressé contradictoirement le 5 juillet 2021,
- le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie en date du 16 septembre 2024,
- les barèmes de réparations locatives 2021 et 2024,
- un décompte des réparations locatives pour la somme de 4 369, 64 euros,
- des factures de travaux réalisés dans le logement pour un montant total de 6 244, 37 euros.

Il y a lieu de relever que le bien a été occupé durant 3 ans et 2 mois.

En outre, l’état des lieux d’entrée indiquait un bon état général du logement, outre des mentions concernant :
- dans la cuisine : bouche de ventilation VMC dont deux lames sont cassées, meuble sous évier présentant deux trous de chevilles et trois crochets, sol PVC en état d’usage ;
- dans le séchoir : sol dont la peinture est écaillée ;
- dans la chambre 1 : sol PVC en état d’usage avec des traces de mobiliers, fenêtres avec traces d’adhésifs;
- dans la chambre 2 : sol PVC en état d’usage, mur tapissé présentant un petit accroc ;
- dans le dégagement : sol PVC jauni ;
- dans la salle d’eau : cabine de douche fissurée, mur en faïence présentant des trous de cheville, sol PVC jauni ;
- dans le salon : sol PVC en état d’usage (traces de peinture, de meuble, de brulures de cigarettes) ;
- dans le WC : sol PVC en état d’usage (traces de peinture et jauni).

Il ressort du procès-verbal valant état des lieux de sortie que le bien a été rendu en mauvais état général de propreté et avec les désordres supplémentaires suivants depuis l’entrée dans les lieux :
- dans hors logement : une clé de BAL manquante, une clé de cave manquante, la cave contient des objets sans valeur à évacuer ;
- dans l’entrée : peinture boiserie jaunie, papiers peint en mauvais état, présence de détritus à évacuer ;
- dans la cuisine : murs peints en mauvais état, un tuyau de radiateur est tordu, chaudière dont un cache est mal fixé alors que le dernier entretien date d’août 2022, présence d’objets sans valeur à évacuer ;
- dans le dégagement : peinture de la porte hors d’usage, sol et murs en mauvais état ;
- dans le WC : peinture de la porte hors d’usage, plaque de propreté mal fixée, mur en état d’usage, sol PVC hors d’usage;
- dans la salle d’eau : peinture de la porte en état d’usage, sol PVC hors d’usage, murs peints hors d’usage, absence d’obtirateur sur le robinet du lavabo, joints de la douche hors d’usage et présentant des trous de cheville ;
- dans le séjour : peinture porte en état d’usage, sol PVC hors d’usage, peinture plinthes et boiserie en état d’usage, papier peint hors d’usage, une prise électrique cassée ;
- dans la chambre 1 : peinture de la porte hors d’usage, murs peints hors d’usage, peinture plafond en mauvais état, des objets sans valeur sont à évacuer, mur tapissé du placard en mauvais état ;
- dans la chambre 2 : porte et plaque de propreté en état d’usage, papier peint en état d’usage, placard dont les murs sont en état d’usage, présence d’objets sans valeur à évacuer, vantaux de volet cassé ;

Ainsi, il y a lieu de retenir les éléments suivants pour le calcul des réparations locatives qui seront mises à la charge du locataire compte tenu des mentions présentes dans les états des lieux d’entrée et procès-verbal valant état des lieux de sortie ainsi que dans le décompte annexé mentionnant le prix unitaire ainsi que les quantités, du coefficient de vétusté, des barèmes de réparations locatives de 2021 applicable à l’espèce ainsi que des factures produites par [F] [I]:

Libellé des réparations
Coefficient de vétusté
Prix unitaire
sollicité
Prix unitaire justifié
Quantité
Montant sollicité
Montant alloué
Remplacement papier peint chambre 1
0, 78%
21, 34 euros
18, 23 euros selon facture
30
499, 36 euros
426, 58 euros
Indemnité pour porte chambre 1
0%
49, 56 euros
43, 98 euros selon barème
1
49, 56 euros
43, 98 euros
Refixation prise chambre 1
0%
12, 14 euros
20, 33 euros selon facture
3
36, 42 euros
20, 33 euros
Remplacement papier peint chambre 2
0, 33%
21, 34 euros
18, 23 euros selon facture
30
211, 27 euros
180, 48 euros
Taux horaire porte chambre 2
0, 20%
44, 07 euros
56, 47 euros selon facture
1
8, 81 euros
8, 81 euros
Remplacement serrure porte chambre 2
0%
54, 63 euros
56, 47 euros selon facture
1
54, 63 euros
54, 63 euros
Remplacement volet roulant chambre 2
0%
105 eurso
839, 19 euros selon facture
1
105 euros
105 euros
Réfection peinture boiserie cuisine
0, 78%
24 euros
91, 26 euros selon facture
6
112, 32 euros
91, 26 euros
Remplacement interrupteur cuisine
0%
33, 39 euros
18, 07 euros selon facture
1
33, 39 euros
18, 07 euros
Réfection peinture murs cuisine
0, 78%
24 euros
367, 36 euros selon facture
30
561, 60 euros
286, 54 euros
Remplacement papier peint séjour
0, 78%
21, 34 euros
18, 23 euros selon facture
40
665, 81 euros
568, 78 euros
Indemnité pour choc porte intérieure
0%
49, 56 euros
43, 98 euros selon barème
1
49, 56 euros
43, 98 euros
Taux horaire main d’oeuvre séjour
0, 20%
44, 07 euros
68, 44 euros selon facture
1
8, 81 euros
8, 81 euros
Remplacement interrupteur séjour
0%
33, 39 euros
18, 07 euros selon facture
1
33, 39 euros
18, 07 euros
Remplacement joint douche
0%
29, 10 euros
17, 42 euros selon facture
1
29, 10 euros
17, 42 euros
Remplacement moulure PVC séjour
0%
22, 41 euros
11, 30 euros selon facture
1
22, 41 euros
11, 30 euros
Forfait déplacement plombier
0%
44, 85 euros
39, 85 euros selon facture
1
44, 85 euros
39, 85 euros
Remplacement vidage lavabo
0%
55, 61 euros
63, 24 euros selon facture
1
55, 61 euros
55, 61 euros
Taux horaire main d’oeuvre porte WC
0, 20%
44, 07 euros
28, 24 euros selon facture
1
8, 81 euros
5, 65 euros
Forfait déplacement menuisier
0%
49, 70 euros
62, 74 euros selon facture
1
49, 70 euros
49, 70 euros
Remplacement papier peint entrée
0, 78%
21, 34 euros
18, 23 euros selon facture
26
432, 78 euros
369, 70 euros
Réfection peinture boiserie entrée
0, 78%
24 euros
125, 46 euros selon facture
12
224, 64 euros
97, 86 euros
Forfait déplacement électricien
0%
48, 61 euros
45, 19 euros selon facture
1
48, 61 euros
45, 19 euros
Remplacement douille dégagement
0%
13, 51 euros
18, 07 euros selon facture
1
13, 51 euros
13, 51 euros
Taux horaire sécurité tableau électrique
0, 25%
44, 07 euros
20, 34 euros selon facture
1
11, 02 euros
5, 09 euros
Remplacement clé manquante
0%
10, 60 euros
7, 93 euros selon barème
1
10, 60 euros
7, 93 euros
Remplacement cylindre clé logement
0%
34, 18 euros
34, 22 euros selon facture
1
34, 18 euros
34, 18 euros
Forfait déplacement entreprise de nettoyage
0%
35, 20 euros
29, 78 euros selon facture JBS
1
35, 20 euros
29, 78 euros
Nettoyage complet du logement
0%
135, 38 euros
135, 38 euros selon facture JBS
1
135, 38 euros
135, 38 euros
Evacuation des meubles ou détritus
0%
609, 20 euros
568, 58 euros selon facture
1
609, 20 euros
568, 58 euros
Taux horaire main d’oeuvre et nettoyege cave
0%
12, 84 euros
243, 68 euros selon facture
1
12, 84 euros
121, 84 euros

Les demandes se rapportant aux barèmes et non aux factures sont accordées selon les termes du barème de 2021, seul contradictoire entre les parties, compte tenu de l’absence de la locataire lors du constat d’huissier valant état des lieux de sortie.

Par conséquent, Madame [L] [W] est redevable de la somme de 3 380, 57 euros au titre des réparations locatives et les demandes indemnitaires plus amples de [F] [I] présentées au titre des réparations locataives devront être rejetées.

Sur l’état des lieux de sortie

En application de l'article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989, le coût du constat d'état des lieux réalisé par commissaire de justice ne peut être partiellement récupéré sur le locataire que dans le cas où l'établissement d'un état des lieux amiable est impossible.

Tel est le cas en l’espèce compte tenu de l’absence de la locataire lors de l’état des lieux de sortie nécessitant l’intervention d’un commissaire de justice pour ouvrir le logement et en effectué l’état des lieux de sortie par procès-verbal.

Toutefois, conformément à l’article A. 444-27 du code de commerce, le tarif de l’établissement d’un état des lieux à frais partagés pour un logement d’une superficie supérieure à 50 m2 et inférieure à 150 m2 est fixé à la somme de 127, 67 euros.

Il y a donc lieu de limiter la part contributive des locataires à la somme de 63, 83 euros.

Sur le compte entre les parties

Le dépôt de garantie est destiné à garantir la bonne exécution des obligations du locataire envers le bailleur, énoncées par l’article 7 de la loi susvisée du 06 juillet 1989 (paiement du loyer et des charges récupérables, paiement des réparations locatives, remise en état des lieux après travaux de transformation non autorisés) et le paiement des sommes dont le bailleur pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous condition de justification.

En l’espèce, il résulte des éléments qui précèdent que [F] [I] détient sur le locataire une créance à hauteur de 3 380, 57 euros au titre des réparations locatives et de 63, 83 euros au titre des frais d’état des lieux par commissaire de justice.

Il est constant que le dépôt de garantie versé par le locataire à l’entrée dans les lieux s’élevait à la somme de
243, 97 euros qu’il y a lieu de déduire des sommes dues.

Par suite, la créance due par le locataire s’élève à la somme de 3 200, 43 euros et condamnation de Madame [L] [W] sera prononcée en ce sens, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur l’arriéré locatif

En application de l’article articles 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est tenu de payer au bailleur les loyers dus à terme échu et au prorata de l’occupation du bien loué.

Aux termes de l’article 15 de la même loi : “ (...) Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis appliqble au congé est de trois mois. (...) Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.”

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le locataire est tenu du versement du loyer jusqu’à la restitution du bien caractérisée par la remise des clés au bailleur.

En l’espèce, il y a lieu de considérer que le bail a pris fin le 2 août 2024, date d’établissement de l’état des lieux de sortie par voie de commissaire de justice et en l’absence du locataire.

Le bailleur apporte au soutien de sa demande un décompte attestant d’un impayé locatif établissant une dette locative à hauteur de 1 629, 14 euros selon décompte daté du 21 août 2025 annexé à la mise en demeure du locataire.

La locataire, non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le montant comme le principe de cette créance.

Par suite, il y a lieu de condamner Madame [L] [W] à verser à [F] [I] la somme de 1 629, 14 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges échus jusqu’à libération des lieux.

Par voie de conséquence, Madame [L] [W] doit être condamnée à verser une somme totale de 4 829, 57 euros au titre des réparations locatives et des frais d’état des lieux de sortie ainsi qu’au titre de l’arriéré de loyer et de charges échus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement et les autres demandes de [F] [I] devront être rejetées.

Sur les autres demandes

Madame [L] [W] partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de la signification du présent jugement.

Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS