TJ 50147, 11 juin 2026, RG 23/01141

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COUTANCES

AFFAIRE : N° RG 23/01141 - N° Portalis DBY6-W-B7H-DORY

JUGEMENT RENDU LE 11 Juin 2026

ENTRE :

Monsieur [J], [N], [S] [D]
né le 02 Avril 1934 à QUETTREVILLE SUR SIENNE (50)
demeurant 16 rue Charles de Gaulle - 50660 QUETTREVILLE SUR SIENNE

ayant pour avocat postulant Maître Laurent MARIN, membre de la SELARL BOBIER-DELALANDE-MARIN, avocats au barreau de Coutances-Avranches,
et pour avocat plaidant Maître Vincent BERTHAULT, membre de la SELARL HORIZONS, avocats au barreau de Rennes

ET :

S.A.R.L. [P] [T] [E], immatriculée au RCS de Coutances sous le numéro B 752 403 907, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis 17 rue de la Voie Royale - 50660 ORVAL

ayant pour avocat Maître Albane SADOT, membre de la SELARL SADOT-PROUST, avocats au barreau de Coutances-Avranches

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Emmanuel ROCHARD, président, statuant à juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 et suivants du code de procédure civile
GREFFIER : Phasay MERTZ, cadre greffière

DEBATS :

A l’audience publique du 21 Mars 2026 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 21 Mai 2026 puis prorogée au 11 Juin 2026 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé établi le 7 mai 2012 et enregistré le 31 août suivant, M. [J] [D] a consenti à la SARL [P] [T] [E] un bail commercial ayant pour objet une partie d'un ensemble immobilier, cadastré section OB n°474, sis 17 rue de la Voie Royale, lieu-dit La Lande, à Orval-sur-Sienne (50).

Par acte du 1er septembre 2023, M. [J] [D] a fait assigner la SARL [P] [T] [E] devant le tribunal judiciaire de Coutances, aux fins principalement de voir prononcer aux torts de celle-ci la résiliation de ce bail commercial, et ordonner son expulsion ainsi que de tous biens et occupants de son chef.

La SARL [P] [T] [E] a constitué avocat et a fait établir des conclusions au fond.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 2 mars 2026.

Vu les dernières écritures notifiées le 6 février 2026, suivant lesquelles M. [J] [D] demande au tribunal de :
- Prononcer la résiliation du bail,
- Juger que la SARL [P] [T] [E] n'aura droit à aucune indemnité d'éviction,
- Condamner la SARL [P] [T] [E] à lui régler une indemnité d'occupation équivalente au loyer mensuel en ce compris les charges, à compter la date du prononcé de la décision, jusqu'à parfaite libération des lieux et restitution des clés du logement,
- Ordonner en conséquence l'expulsion de la SARL [P] [T] [E] ainsi que de ses biens mobiliers et tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique,
- Condamner la SARL [P] [T] [E] à la prise en charge de tous les frais de remise en état,
- Condamner la SARL [P] [T] [E] à prendre en charge les impôts fonciers à compter de la déclaration d'achèvement des travaux jusqu'à la libération effective des locaux, en ce compris la somme de 3.294 € correspondant à la taxe foncière pour l'année 2025,
- Condamner la SARL [P] [T] [E] à payer à M. [J] [D] la somme de 5.000 € au titre de son préjudice moral, ainsi que 11.280 € au titre de son préjudice financier,
- Condamner la SARL [P] [T] [E] à lui payer 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la SARL [P] [T] [E] aux dépens comprenant les frais du procès-verbal de constatations établi le 5 septembre 2022 pour un montant de 252,20 €,
-Rejeter toute demande formulée à l'encontre de M. [J] [D],
- Rappeler l'exécution provisoire de droit ;

Vu les dernières écritures notifiées le 13 janvier 2026, suivant lesquelles la SARL [P] [T] [E] demande au tribunal de débouter M. [J] [D] de l'ensemble de ses prétentions et le condamner aux dépens, ainsi qu'à lui payer 3.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1) Sur la demande en résiliation du bail

Pour solliciter la résiliation du bail commercial, M. [D] vise essentiellement, d'une part, la réalisation par le preneur sans son autorisation de travaux impliquant l'édification d'un bâtiment et la destruction d'un bâtiment situé sur la même parcelle, la déloyauté de la société dans la réalisation de ces travaux ; et d'autre part un retard de paiement des loyers.

La SARL [P] [T] [E] rétorque principalement que M. [D] ne peut légitimement soutenir qu'il n'était pas informé de l'édification du bâtiment ; qu'il s'est même montré proactif dans les travaux ; qu'au demeurant le bâtiment est totalement démontable et non permanent, facilitant ainsi la remise en état à l'initial au terme du bail ; que la SARL [P] [T] [E] n'a pas fait preuve de déloyauté ni cherché à tromper le propriétaire ou l'administration ; que de manière générale elle a toujours respecté ses obligations contractuelles, y compris le paiement de ses loyers, à l'égard desquels le décalage intervenu lors du transfert de dossier auprès du nouveau notaire ne lui est pas imputable.

Conformément aux dispositions de l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Suivant l'article 1224 du même code, la résolution du contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

* Sur les travaux effectués par le preneur :

Il est constant que les travaux réalisés par le preneur sans autorisation du bailleur peuvent constituer une cause de résiliation du bail commercial.

En l'espèce, le contrat de bail commercial liant les parties, en date du 1er août 2012 (pièce n°1 de M. [D]), inclut notamment les clauses qui suivent :

Article IV - Transformations

Le « preneur » aura à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations nécessitées par l'exercice de son activité et qui auraient le caractère de convenance personnelle. Celles-ci toutefois, ne pourront être faites qu'après avis favorable du « bailleur » et sous la surveillance d'un homme de l'art dont les honoraires et vacations seront à la charge du « preneur ».

Article V - Changement de distribution

Le « preneur » ne pourra faire dans le « bien loué », sans le consentement exprès et par écrit du « bailleur », aucun percement de mur ou de cloisons, ni aucun changement de distribution. En cas d'autorisation, ces travaux de convenance personnelle seront exécutés sous la surveillance d'un homme de l'art comme il a été dit à l'article IV ci-dessus.

En l'espèce, il est bien établi, au vu des écritures respectives des parties, que des travaux d'importance ont été effectués par la SARL [P] [T] [E], tenant en particulier à l'édification d'un bâtiment.

Ces travaux étaient décrits dans un procès-verbal de constat du 19 octobre 2019 (pièce n°14 de la société) comme « des travaux de construction et d'agrandissement sur un terrain dont il est locataire (…) et ce dans le cadre de son activité de garage ».

M. [D] se basant sur le procès-verbal de constat du 5 septembre 2022 (pièce n°3), reproche à la société d'avoir fait construire un bâtiment d'une superficie de 405 m² et d'avoir démonté et détruit le magasin qui se trouvait dans le bâtiment présent au sud de la parcelle, sans avoir recueilli son accord.

La SARL [P] [T] [E] ne justifie en effet d'aucune autorisation écrite de la part de M. [D] pour lesdits travaux, contrairement à ce que prévoyait l'article IV du bail ; elle produit seulement une « autorisation » plus ancienne et plus générale signée dès la conclusion du bail en 2012 (pièce n°8), suivant lequel M. [D] autorisait la SARL [P] [T] [E] à aménager un hall d'accueil à l'intérieur du bâtiment, sans rapport direct apparent avec les travaux entrepris à partir de 2019.

Certes, les pièces versées aux débats par la SARL [P] [T] [E] établissent que M. [D], bailleur, était « informé » des travaux de terrassement (pièce n°2) et qu'il est personnellement intervenu à deux reprises auprès du syndicat intercommunal d'assainissement des eaux usées, en 2021 puis 2023, d'abord en « évoquant une nouvelle construction et la mise aux normes des sanitaires adaptés », puis en « précisant qu'il envisage de réaliser des sanitaires dans le nouveau bâtiment » (pièces n°4 et 6).

Ces éléments d'appréciation ne suffisent pas, néanmoins, à présumer une quelconque renonciation du bailleur à se prévaloir d'un manquement du preneur à ses obligations contractuelles.

La SARL [P] [T] [E] ne discute pas plus précisément du fait que les travaux réalisés dans ces circonstances peuvent être tenus pour des transformations au sens du contrat de bail.

M. [D] est dès lors fondé à reprocher à la SARL [P] [T] [E] d'avoir effectué ces travaux sans s'assurer de son avis favorable alors que le contrat de bail l'y obligeait.

Pour autant, en l'absence de clause résolutoire expresse au contrat pour le motif visé à l'article IV, la juridiction doit rechercher si ce manquement à une obligation contractuelle présente le caractère d'une inexécution suffisamment grave pour que la résiliation du bail commercial en soit la conséquence.

Or les mêmes pièces tendent à établir que même en l'absence d'un accord écrit du bailleur par écrit, les travaux conçus et réalisés après 2019 n'affectaient pas sérieusement, au moins à cette période, la volonté commune des parties de poursuivre l'exécution du contrat de bail commercial signé en 2012.

Les observations et pièces de M. [D] ne permettent pas plus largement de démontrer un caractère de gravité suffisant pour justifier en soi la résiliation du bail au motif des travaux effectués, qui s'inscrivaient dans la continuité de l'activité commerciale de la SARL [P] [T] [E] menée depuis le début du contrat.

Les observations additionnelles visant un manquement de la société aux prescriptions du permis de construire n'apparaissent pas plus opérantes à cet égard dans les circonstances résultant du dossier, le bailleur ne démontrant pas le préjudice effectif en résultant à son égard, faisant seulement valoir que la situation le placerait en « situation délicate » face à l'administration, sans démonstration suffisante pour y caractériser un manquement grave de la SARL [P] [T] [E] de nature à entraîner la résiliation du bail pour cette raison.

* Sur les retards de paiement du loyer :

A ce titre, M. [D] vise un retard de paiement de plusieurs loyers, sans d'ailleurs en établir une liste précise sauf à renvoyer à des éditions de compte (pièces n°11 et 12) datées du 31 décembre 2023 et du 23 juillet 2024.

La SARL [P] [T] [E] s'en explique en faisant valoir un « décalage » selon ses termes, mais non un défaut de paiement.

Les pièces produites de part et d'autre ne laissent pas apparaître la persistance d'une dette de loyer significative et de nature à justifier la résiliation du bail commercial pour ce motif.

Au total, les éléments produits ne justifient pas de faire droit à la demande en résiliation du bail formée par M. [D].

Celui-ci sera donc débouté de cette demande et des autres demandes diverses qui y sont directement liées.

2) Sur les demandes de dommages-intérêts

Pour solliciter des condamnations à hauteur de 5.000 € au titre de son préjudice moral et de 11.280 € au titre de son préjudice financier, M. [D] reproche de manière générale à la SARL [P] [T] [E] de lui causer « de nombreux tracas » ou encore de le placer « dans une situation délicate et en porte-à-faux vis-à-vis de l'administration » ; il ajoute avoir permis à ladite société d'exploiter le terrain ayant fait l'objet d'un avenant ultérieur à titre gratuit de 2012 à 2016 et précise qu'il le « regrette » aujourd'hui.

Ces affirmations ne permettent pas de caractériser plus précisément un comportement fautif de la SARL [P] [T] [E] ayant causé directement un préjudice moral ou financier à M. [D].

Celui-ci devra être débouté également à ce titre.

3) Sur les dépens et frais irrépétibles

Par suite du principal, M. [D] sera condamné aux dépens de l'instance.

Cependant, les circonstances particulières de l'affaire, ressortant des développements qui précèdent, comme la situation respective des parties ne justifient pas l'application de l'article 700 du code de procédure civile. Les deux parties seront déboutés de leur demande respective à ce titre.

PAR CES MOTIFS